??導(dǎo) 讀 

??1、貨值百?gòu)?qiáng)門檻同比漲9%，新增貨值分化進(jìn)一步凸顯

??2、超60%新增貨值集中TOP10，百?gòu)?qiáng)拿地銷售比0.12

??3、華潤(rùn)、招商單月拿地超百億，頭部房企差距拉大

??4、土地成交規(guī)?；?qū)⒌臀换厣匝永m(xù)局部火熱、整體偏冷格局

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：5月份核心城市土拍熱度持續(xù)高位，但市場(chǎng)仍維持“整體冷淡、局部火熱”的狀態(tài)，市場(chǎng)、企業(yè)分化加劇。 

??房企整體投資依舊低迷，投資百?gòu)?qiáng)房企新增貨值、總價(jià)和建面不僅與2022年同期相比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且甚至不足2021年同期的三成。此外，銷售百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷售比僅有0.12，投資主體仍以頭部國(guó)央企為主。

??總體來(lái)看，房企當(dāng)前投資策略仍為“收斂、聚焦”，未來(lái)土地市場(chǎng)仍將延續(xù)點(diǎn)狀回暖格局，核心城市核心地塊依舊“僧多粥少”，封頂、搖號(hào)地塊還將持續(xù)產(chǎn)生，但對(duì)于大部分低能級(jí)城市，短期熱度難見起色，底價(jià)成交是常態(tài)。 

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??貨值百?gòu)?qiáng)門檻同比漲9%
新增貨值分化進(jìn)一步凸顯

??5月份，南京、廈門、杭州等多個(gè)核心城市持續(xù)進(jìn)行土地集中出讓，在“整體冷淡，局部火熱”的狀態(tài)下，新增貨值、總價(jià)和建面的百?gòu)?qiáng)門檻值分別為34.4億元、12.6億元和23.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)幅度分別為9%，19%和5%。

??而從新增貨值百?gòu)?qiáng)的梯隊(duì)門檻值看，僅有10強(qiáng)和百?gòu)?qiáng)門檻值同比提升，漲幅分別為2%和9%，其余各梯隊(duì)門檻值均同比下降，且降幅在15%以上。投資分化也進(jìn)一步凸顯，新增貨值10強(qiáng)的總貨值為4393億元，是后50強(qiáng)總貨值的兩倍。

??總量方面，由于年內(nèi)整體投資持續(xù)低迷，1-5月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為10620億元、5129億元和5197萬(wàn)平方米，不僅與2022年同期相比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且甚至不足2021年同期的三成，投資萎縮程度可見一斑。

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??超60%新增貨值集中于TOP10
百?gòu)?qiáng)拿地銷售比0.12

??結(jié)合新增土儲(chǔ)與銷售情況來(lái)看，截止5月末，銷售百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值總額達(dá)到6465億元，前5月投資總額為3478億元。在集中度方面，TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量的62%，較2022年同期大幅提升13個(gè)百分點(diǎn)，在市場(chǎng)低位運(yùn)行期間，新增貨值的集中度反而有更明顯的提升。

??此外，隨著房企銷售梯隊(duì)的下降，新增土儲(chǔ)的占比也持續(xù)減少。后50強(qiáng)房企新增貨值僅占6%，與去年同期相比減少了16個(gè)百分點(diǎn)。

??銷售低迷對(duì)于房企投資的制約，從各梯隊(duì)的拿地銷售比也得以展現(xiàn)。截止5月末，百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷售比為0.12，同比減少0.03。分梯隊(duì)來(lái)看僅有10強(qiáng)房企保持了0.18左右的拿地銷售比，隨后11-20強(qiáng)、21-30強(qiáng)房企的拿地銷售比均在0.1左右，31-50強(qiáng)、后50強(qiáng)的拿地銷售比則分別僅有0.07和0.05。

??可見銷售越是低迷的房企，其投資也更加收緊，導(dǎo)致新增貨值持續(xù)高度集中于頭部房企，長(zhǎng)此以往企業(yè)之間的分化將更加懸殊。

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??華潤(rùn)、招商單月拿地超百億
頭部房企差距拉大

??5月份核心城市土地市場(chǎng)依舊維持火熱態(tài)勢(shì)，從多幅熱點(diǎn)地塊民企參與度提升來(lái)看，一方面是優(yōu)質(zhì)地塊依舊僧多粥少、競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面民企投資積極性正在回升。但總體而言，無(wú)論是參拍房企數(shù)量和最終成交結(jié)果來(lái)看，依舊是“老面孔”的央國(guó)企居多，且多為頭部房企。

??單月拿地金額來(lái)看，華潤(rùn)、招商拿地超過(guò)百億，且?guī)缀跬顿Y均分布在二線城市，兩家企業(yè)近三個(gè)月拿地始終保持在拿地金額TOP10，其中華潤(rùn)前五月拿地金額近490億元，2023年月均拿地金額較2022年月均增長(zhǎng)10%，1-5月拿地銷售0.34，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均。

??由此可見當(dāng)前市場(chǎng)投資主導(dǎo)依舊是頭部房企，這一點(diǎn)從拿地金額TOP100房企中單月拿地平均額不足20億元也可見一斑。而拿地金額TOP20中，央國(guó)企占到17個(gè)，僅龍湖、濱江、偉星三家民企。

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??土地成交規(guī)?；?qū)⒌臀换厣?br/>但仍延續(xù)局部火熱、整體偏冷格局

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，有2247余宗地在5月份到最晚供地時(shí)間，較4月多出近五倍，也是6月份的近2倍，大多數(shù)首批預(yù)公告會(huì)在5月份結(jié)束。鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個(gè)月公開擬出讓地塊的詳細(xì)清單”，預(yù)計(jì)5、6月份將迎來(lái)一批供地小高峰，帶動(dòng)成交量的企穩(wěn)回升。

??但當(dāng)前市場(chǎng)銷售不斷走弱，此前“小陽(yáng)春”需求釋放殆盡，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，投資策略也是選擇收斂、聚焦核心城市。因此，未來(lái)土地市場(chǎng)仍將延續(xù)近期“局部火熱、整體偏冷”的格局。核心城市核心地塊依舊會(huì)“僧多粥少”，甚至部分城市外圍區(qū)域也會(huì)因“擠壓效應(yīng)”產(chǎn)生封頂、搖號(hào)地塊，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。但對(duì)于大部分三四線城市，尤其是長(zhǎng)三角和粵港澳之外的低能級(jí)城市，短期熱度難見起色，底價(jià)成交是常態(tài)。就拿地企業(yè)而言，未來(lái)參與投資的主體仍會(huì)以“老面孔”為主，頭部的央國(guó)企以及部分地方民企參與是主力軍。