[克而瑞]地產(chǎn)寒冬下，物流地產(chǎn)春天來(lái)臨？

??2021年11月19日遠(yuǎn)洋集團(tuán)以7.8億元代價(jià)認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋物流地產(chǎn)所配發(fā)的3萬(wàn)股目標(biāo)股份，交割后遠(yuǎn)洋物流將于遠(yuǎn)洋集團(tuán)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表中列賬為合營(yíng)企業(yè)。而不久前，10月凱德中國(guó)信托先以16.834億的價(jià)格收購(gòu)了上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。后11月，領(lǐng)展又以7.54億的價(jià)格收購(gòu)了位于廣東省東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了首次涉足物流領(lǐng)域。

??事實(shí)上，近年來(lái)得益于電商和快遞行業(yè)的高速發(fā)展，物流需求一直較為強(qiáng)勁，物流地產(chǎn)也得到了各路資本的青睞,熱度始終不減。而在地產(chǎn)行業(yè)的寒冬之下，已有不少房企轉(zhuǎn)道物流行業(yè)，試圖打開(kāi)業(yè)務(wù)的新藍(lán)海。物流地產(chǎn)相比于傳統(tǒng)商業(yè)有何優(yōu)勢(shì)？未來(lái)又能否支撐房企的轉(zhuǎn)型需要？

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??萬(wàn)科已成最大冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)商

??遠(yuǎn)洋加快布局與轉(zhuǎn)型

??近年來(lái)隨著物流地產(chǎn)的不斷升溫，包括萬(wàn)科、招商、海航、碧桂園、綠地、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的房企都已在物流領(lǐng)域有所布局，其中萬(wàn)科先發(fā)制人，走在了前列。

??早在2014年5月,萬(wàn)科就與河北廊坊市國(guó)土土地開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂了合作協(xié)議,開(kāi)始涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域， 2015年萬(wàn)科撤銷(xiāo)了物流地產(chǎn)事業(yè)部而成立了萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌（萬(wàn)緯）運(yùn)作，并引入了黑石作為公司股東。2017年萬(wàn)科聯(lián)合普洛斯CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投等，以總價(jià)785億元收購(gòu)普洛斯并私有化，其中萬(wàn)科以169億元的代價(jià)占股21.4%，成為收購(gòu)財(cái)團(tuán)中最大持股方。2018年，萬(wàn)科物流又并購(gòu)了太古實(shí)業(yè)旗下，太古冷鏈物流資產(chǎn)包的7座冷庫(kù)，不斷擴(kuò)大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。2020年萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入18.7億元，同比增長(zhǎng)37%，其中高標(biāo)庫(kù)收入12.9億元，同比增長(zhǎng)29%；冷庫(kù)收入5.8億元，同比增長(zhǎng)60%，已經(jīng)是國(guó)內(nèi)最大的冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)商。截止2021年上半年，萬(wàn)緯物流在 44 個(gè)城市累計(jì)管理 148 個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積1149萬(wàn)平方米；所管理的項(xiàng)目中，高標(biāo)庫(kù)126個(gè)，可租賃建筑面積1056萬(wàn)平方米；冷庫(kù)22個(gè)，可租賃建筑面積93萬(wàn)平方米。

??此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也將物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)作為協(xié)同業(yè)務(wù)，確立了中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。從遠(yuǎn)洋集團(tuán)2021年上半年的新增土儲(chǔ)數(shù)量來(lái)看，物流地產(chǎn)達(dá)17幅，已超過(guò)了住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的16幅；新增物流地產(chǎn)總樓面面積124.6萬(wàn)平米，占上半年新增土儲(chǔ)的27%，相比2020年全年占比提升了20個(gè)百分點(diǎn)。

需要注意的是，在11月19日遠(yuǎn)洋集團(tuán)認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋物流前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已持有遠(yuǎn)洋物流49%的股權(quán)，為最大股東；而認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將直接持有遠(yuǎn)洋物流30%的股份，間接持股34.3%，合計(jì)持有64.3%，進(jìn)一步增強(qiáng)了對(duì)遠(yuǎn)洋物流的控制權(quán)。截至2021年上半年，遠(yuǎn)洋物流共管理42個(gè)項(xiàng)目，其中包括36個(gè)倉(cāng)庫(kù)，6個(gè)冷鏈項(xiàng)目；全部管理總建筑面積約320萬(wàn)平方米，其中在運(yùn)營(yíng)130萬(wàn)平方米，建設(shè)中190萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備277萬(wàn)平方米。

??物流地產(chǎn)具有發(fā)展前景

??但僅作為房企諸多業(yè)務(wù)中一環(huán)

??資本看好物流地產(chǎn)，主要在于物流地產(chǎn)的需求正不斷增長(zhǎng)。據(jù)eMarketer數(shù)據(jù)，中國(guó)已成為全球最大的電子商務(wù)市場(chǎng)，2021年預(yù)計(jì)電商銷(xiāo)售額將達(dá)到2.779萬(wàn)億美元，占整個(gè)零售市場(chǎng)的52.1%。而相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)物流地產(chǎn)的供應(yīng)卻相對(duì)不足，據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，中國(guó)人均每平方英尺工業(yè)/物流存量?jī)H為2.1，僅位列世界第十。在物流地產(chǎn)旺盛需求下，各路資本看好中國(guó)物流地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

??此外優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的回報(bào)率也較為可觀。以凱德中國(guó)信托10月收購(gòu)的四個(gè)物流地產(chǎn)為例，NPI率達(dá)到了5%，而上半年凱德中國(guó)旗下43家商場(chǎng)的NPI率僅為4.2%。凱德中國(guó)信托預(yù)測(cè)，此次收購(gòu)之后，預(yù)計(jì)將每基金單位分派收入提升3.5%（DPU從收購(gòu)前的6.35提升至6.57 S$ cents）。

??除此之外，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs以及私募基金同樣為物流地產(chǎn)的退出提供了可能性。2020年6月，萬(wàn)緯物流借鑒境外成熟市場(chǎng)REITs模式，以?xún)砷g高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)物流園作為底層資產(chǎn)，發(fā)行了權(quán)益型類(lèi)REITs產(chǎn)品。雖然在首批公募REITs試點(diǎn)中，萬(wàn)科未能如愿進(jìn)入，但也為之后的對(duì)接公募REITs做出了積極準(zhǔn)備。

??除萬(wàn)科外，2021年10月18日，遠(yuǎn)洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。而此次遠(yuǎn)洋將遠(yuǎn)洋物流注入上市平臺(tái)，后一步或?qū)⑦x擇遠(yuǎn)洋物流出售給私募基金，以實(shí)現(xiàn)最終的退出，不僅可以將回流的資金用于進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)化，在地產(chǎn)寒冬下增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。

??雖然物流地產(chǎn)需求旺盛，未來(lái)發(fā)展前景寬闊，收益回報(bào)客觀，還能夠?qū)崿F(xiàn)資本閉環(huán)，但對(duì)于房企龐大的業(yè)務(wù)收入而言仍難以起到支撐作用。以萬(wàn)科為例，2021年上半年萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目（含非并表項(xiàng)目）的營(yíng)業(yè)收入達(dá)13.4億元（其中高標(biāo)庫(kù)營(yíng)業(yè)收入9.2億元，冷庫(kù)營(yíng)業(yè)收入4.2億元）；但對(duì)比萬(wàn)科的其他業(yè)務(wù)萬(wàn)物云（物業(yè)服務(wù)）營(yíng)收103.8億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)(含非并表項(xiàng)目)營(yíng)收36.29億元而言，倉(cāng)儲(chǔ)物流的營(yíng)收顯得貢獻(xiàn)有限，僅占上半年企業(yè)總營(yíng)收的不足1%。