??臨近歲末，深圳華僑城股份有限公司（000069.SZ 以下簡(jiǎn)稱“華僑城”）出售項(xiàng)目股權(quán)的動(dòng)作愈發(fā)頻繁。11月29日，來自北京產(chǎn)權(quán)交易所的信息顯示，天津華僑城實(shí)業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持的廊坊市怡康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)1.31億元。

??11月以來，華僑城已經(jīng)發(fā)布了7則股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，涉及廣州、上海、深圳等地的在建項(xiàng)目、存量商業(yè)物業(yè)。放在行業(yè)銷售下滑、現(xiàn)金流緊張的背景下，這些舉動(dòng)難免引發(fā)聯(lián)想。對(duì)此，華僑城相關(guān)人士表示，該公司自2018年起便陸續(xù)進(jìn)行了項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，核心目的是加快周轉(zhuǎn)，近期轉(zhuǎn)讓的部分項(xiàng)目股權(quán)也是計(jì)劃引入合作伙伴。該人士坦言，自“三道紅線”等政策出臺(tái)以來，房企合作、抱團(tuán)取暖已是大勢(shì)所趨。

??更多開放股權(quán)合作的趨勢(shì)已在華僑城的三季報(bào)有所體現(xiàn)。今年前三季度，該公司新購(gòu)入了18宗土地，僅有2宗土地是持有100%權(quán)益。

??1月內(nèi)頻繁掛牌項(xiàng)目股權(quán)

??廊坊市怡康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是2020年9月才成立的，由天津華僑城實(shí)業(yè)有限公司、廊坊市?？捣康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司分別持股50%。成立3個(gè)月后，該公司拿下了廊坊市的一宗宅地，總價(jià)為1.77億元。據(jù)了解，截至2021年10月31日，該公司的資產(chǎn)總計(jì)2.36億元，其中負(fù)債為2.32億元，凈利潤(rùn)為-515.86萬元。1.31億元的掛牌價(jià)包含了1369.81萬元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，以及約1.17億元的債權(quán)價(jià)格。

??從掛牌信息來看，雖然廊坊項(xiàng)目拿地不足一年，但華僑城卻選擇了清倉(cāng)式的退出。類似的股權(quán)轉(zhuǎn)讓還有4筆，11月19日、11月22日，華僑城在重慶產(chǎn)權(quán)交易所和上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌了3家商管公司100%股權(quán)及債權(quán)，其中深圳市華純商業(yè)管理有限公司、深圳世紀(jì)華錦商業(yè)管理有限公司已披露轉(zhuǎn)讓價(jià)格，分別為9669.69萬元、1.11億元。這2家公司各自持有深圳華僑城純水岸九期、十四期的10項(xiàng)房產(chǎn)權(quán)益，以及深圳錦繡花園四期的19項(xiàng)房產(chǎn)權(quán)益。據(jù)了解，這些房產(chǎn)均為商業(yè)屬性，現(xiàn)已出租做商鋪用途。

??另外1筆是基金份額的轉(zhuǎn)讓。11月19日，華僑城在重慶產(chǎn)權(quán)交易所掛牌了共青城萬物長(zhǎng)青投資管理有限合伙企業(yè)(有限合伙)48000萬元有限合伙份額及23900萬債權(quán)，和100萬元普通合伙份額，掛牌總價(jià)約為5億元。華僑城旗下子公司在標(biāo)的企業(yè)中共持有40%的股份，此次全部掛牌轉(zhuǎn)出。

??對(duì)于上海及廣州兩地的在建項(xiàng)目，華僑城選擇的是部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓。11月11日，上海鵬鯤置業(yè)有限公司50%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓信息在北京產(chǎn)權(quán)交易中心掛出，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為4.86億元。這家公司由上海天祥華僑城投資有限公司持股100%，名下資產(chǎn)為總建筑面積136160平方米的上海市閔行區(qū)浦江123-3地塊，地塊的土地證目前正在辦理中。第二天，廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司42.4%股權(quán)也被放上貨架，轉(zhuǎn)讓底價(jià)15.39億元。據(jù)了解，該公司擁有位于廣州市增城區(qū)在售的“華僑城·云尚”項(xiàng)目。轉(zhuǎn)讓掉42.4%股權(quán)后，華僑城仍持有廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司57.6%的股權(quán)，依舊負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤，但掛牌文件約定，項(xiàng)目一期住宅及二期住宅由受讓方分配，三期住宅、商業(yè)及車位由轉(zhuǎn)讓方分配。

??除卻1家尚未公布轉(zhuǎn)讓價(jià)格的商管公司，華僑城將從上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓中套現(xiàn)約28.6億元。

??11月29日，華僑城的相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是該公司加快周轉(zhuǎn)的具體舉措之一，商鋪等存量項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓可提升資產(chǎn)效率，部分在建項(xiàng)目則將引入合作伙伴。“基本原則是，即便轉(zhuǎn)讓股權(quán)，收益也不會(huì)比原來預(yù)計(jì)的可研回報(bào)低?！?/p>

??加大合作力度 項(xiàng)目權(quán)益占比下降

??自2018年起，華僑城的股權(quán)轉(zhuǎn)讓動(dòng)作便多了起來，當(dāng)年轉(zhuǎn)讓了18家子公司股權(quán)。在2018年的年報(bào)中，華僑城透露，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，公司創(chuàng)新合作開發(fā)模式，加快價(jià)值變現(xiàn)，通過各種方式促回款，通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓等多種方式加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。2019年，該公司繼續(xù)賣掉了19個(gè)子公司的股權(quán)。

??2020年9月，“三道紅線”政策出臺(tái)后，踩了一道紅線的華僑城特地召開了一次落實(shí)新規(guī)的專題會(huì)議，該公司董事長(zhǎng)段先念強(qiáng)調(diào)，要千方百計(jì)增加現(xiàn)金流，集中精力抓去化、促回款、降負(fù)債，要在市場(chǎng)上廣泛對(duì)接有實(shí)力的合作方，不拘一格開展跨界合作。在這一年，華僑城再度出售11個(gè)子公司股權(quán)，順利扭轉(zhuǎn)連續(xù)3年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的局面，在當(dāng)年錄得212.19億元的正經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，年末“三道紅線”轉(zhuǎn)綠。

??今年，華僑城依然保持著“三道紅線”綠檔的狀態(tài)，截至第三季度末，其凈負(fù)債率、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為75%、69%和2.64倍，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約13.6億元，同比增長(zhǎng)161%。

??在11月16日的投資者接待活動(dòng)中，華僑城的管理層透露了應(yīng)對(duì)下半年嚴(yán)峻融資環(huán)境的措施，包括采取審慎融資的策略，通過一系列措施控制杠桿率以防范風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)先把項(xiàng)目回款作為資金籌措的首要手段等。

??股權(quán)轉(zhuǎn)讓是加速回款的措施之一，據(jù)華僑城有關(guān)人士介紹，前幾年該公司傾向于獨(dú)自拿地，近兩年為了加快周轉(zhuǎn)，開始與標(biāo)桿房企合作，希望能加快進(jìn)度與效率，提升投資回報(bào)。2020年，華僑城新購(gòu)入25個(gè)項(xiàng)目，其中10個(gè)是持有100%權(quán)益，土地總價(jià)款358.6億元，權(quán)益對(duì)價(jià)286.8億元，權(quán)益占比80%。今年前三季度，該公司新增項(xiàng)目18個(gè)，僅2個(gè)是擁有100%權(quán)益，土地總價(jià)款265億元，權(quán)益對(duì)價(jià)157.4億元，權(quán)益占比下降到59.4%。

??合作開發(fā)在一定程度上有利于華僑城維持“三道紅線”綠檔，但對(duì)利潤(rùn)表的短期負(fù)面影響也難以避免。前三季度，華僑城錄得收入494億元，同比增長(zhǎng)48%，但歸母凈利潤(rùn)卻同比下降了35%至34億元。歸母凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)的原因有兩個(gè)，一是期內(nèi)該公司的稅后毛利率同比下降了10.6個(gè)百分點(diǎn)，二是少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)的比例由去年同期的3%大幅提升至37%。

??對(duì)此，華僑城方面表示，權(quán)益占比的下降確實(shí)會(huì)影響利潤(rùn)表現(xiàn)，公司未來將保持整體權(quán)益比例高于行業(yè)平均水平。