[克而瑞]2021年開發(fā)及物管企業(yè)上市遇冷，收并購整合加劇

??2021年房企和房企旗下公司的上市情況可謂是殊途同歸，由于下半年以來房地產行業(yè)流動性危機頻發(fā)，原本上市渠道較為順暢的房企旗下公司的上市在8月之后也和房企一樣近乎歸零。在這個背景之下，行業(yè)的收并購機會開始浮現，未來可能引發(fā)一輪并購潮。

??房企上市遇冷

??排隊企業(yè)規(guī)模較小以及行業(yè)流動性危機是主因

??2018年以來房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，赴港上市成為了未上市中小房企較為青睞的融資方法，在獲得一筆直接投資的同時進一步拓寬融資渠道，以維持企業(yè)未來的流動性。因此2018年-2020年每年成功完成IPO的房企都在6家左右，形成了新一輪的上市潮。

??進入2021年之后，房企的上市潮戛然而止，全年僅有三巽控股一家企業(yè)成功上市。截至2021年12月28日，年內遞交招股書的7家房企中，僅有新星宇控股、方直集團、天鴻中國以及合能控股4家企業(yè)的招股書仍在有效期內；有3家在第一輪招股書過期后就暫時放棄了，加上前幾年提交未獲批的，這類企業(yè)有8家。

??房企上市遇冷，究其原因，一方面，規(guī)模較大的企業(yè)基本都已經完成了上市，根據克而瑞發(fā)布的《2021年1-11月中國房地產企業(yè)銷售百強排行榜》，全口徑銷售規(guī)模百強企業(yè)中90%的企業(yè)都已經完成了上市，還沒有上市的企業(yè)基本也都在70名以后。而當前在港交所排隊上市的房企規(guī)模都相對較小，總土儲規(guī)模都在500萬平米以下，其中天鴻中國甚至不足百萬。另一方面，隨著2021年開始部分房企的流動性危機逐漸曝出，資本市場對于房地產行業(yè)的投資更趨謹慎，因此港交所也收緊了對房企上市的審批，房企招股書難以在6個月有效期內獲得通過，這也讓更多房企暫時放棄嘗試上市。

??房企物管公司上市遇到斷檔

??小規(guī)模公司上市難度加大

??與遇冷的房企IPO相比，房企旗下公司的上市相對而言更加順暢。2021年全年共有14家企業(yè)完成了上市，和2020年的差距并不是很大，其中除了建業(yè)集團的代建板塊中原建業(yè)之外都是物管公司。自從2018年開始，隨著房企融資環(huán)境的收緊，越來越多的房企開始考慮推進旗下板塊上市，為集團增加融資渠道，因此房企旗下公司的上市潮持續(xù)不斷，遞交招股書的企業(yè)數量也持續(xù)增加，2021年甚至達到了30個，是近年來的頂峰。

??但是從房企旗下公司在2021年各月完成IPO以及遞交招股書的情況來看，8月以后這些企業(yè)的上市還是遇到了斷檔，無論是IPO成功的企業(yè)數量還是遞交招股書的企業(yè)個數都大幅減少。出現這種情況的主要原因仍是房企的流動性危機帶來的影響，資本市場對于房企旗下公司的上市越發(fā)謹慎，再加上部分企業(yè)還有可能與上游房企存在關聯(lián)交易賬目不清以及資金占用等問題，也受到了港交所及監(jiān)管方面的重點審核。

??由此可見，雖然2021年房企仍然在積極推進旗下板塊的上市，但是從當前的趨勢來看資本市場的反饋并不良好，再加上2022年開始港交所對上市企業(yè)基礎盈利門檻提高的60%新規(guī)將正式施行，規(guī)模較小的房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難，未來是否還會出現上市潮還有待觀察。

??部分房企流動性承壓

??物管收并購規(guī)模大幅增加

??由于旗下物管公司上市難度加大，再加上集團的資金承壓，急需短期資金救火，因此部分房企開始出售旗下物業(yè)板塊股權以回籠資金。比如新力在12月27日宣布將新力物業(yè)旗下的江西悅生活裝飾工程100%股權轉讓予上海沐洹實業(yè)、熊星星。

??在這種背景下，大型物管企業(yè)也開始加緊收并購擴張的步伐。以碧桂園服務為例，其在年內進行了多次增發(fā)配股融得了大量資金，然后上演了多次“大魚吃大魚”的大型收購案，比如在年初以49.64億元收購藍光嘉寶服務，到9月以不到100億元收購富力物業(yè)物管業(yè)務，再到向彩生活以33億元收購鄰里樂100%股權，企業(yè)的收并購擴張可謂一騎絕塵。除了碧桂園服務之外，其他資金情況較好的物管企業(yè)也在2021年抓緊機會加速了收并購擴張的步伐，這也就導致物管行業(yè)2021年收并購事件涉及金額高達382億元，遠遠超過過去幾年。

??整體來看：2021年由于部分房企流動性危機的爆發(fā)，資本市場對于房地產以及相關行業(yè)的上市越發(fā)謹慎，房企的IPO近乎歸零，同時房企旗下公司的上市在8月之后也近乎斷檔。在這個背景下，物管行業(yè)以及房地產行業(yè)的收并購機會都將開始增加，再加上央行和銀保監(jiān)會在12月20日聯(lián)合印發(fā)了《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機構重點支持優(yōu)質的房地產企業(yè)兼并收購一些出現風險和經營困難的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目，一定程度上為未來房地產行業(yè)間的收并購提供了彈藥，未來部分資金情況較好的大型房企和物管企業(yè)都可以抓緊機會收并購擴張，行業(yè)集中度可能會有所提升。