[克而瑞]一城置業(yè)多城旅居，提升文旅地產附加值

??文旅項目產品迭代升級

??雅居樂地產推出“交換度假”服務

??經過十多年的發(fā)展，無論是云南、海南、渤海灣還是長白山，融創(chuàng)、碧桂園、保利、萬科和雅居樂等房企開發(fā)的旅游地產項目不斷推出。但文旅地產地理位置特殊、項目體量大、投資周期長，當前還面臨著疫情，影響項目發(fā)展。在文旅地產競爭激烈的市場環(huán)境下，擺脫傳統(tǒng)住宅開發(fā)思維，更加注重服務和客戶體驗，也逐漸成為越來越多房企的共識。

??對文旅地產而言，除去城市周邊配套較為成熟的度假項目，位于景區(qū)的文旅項目基本都風景優(yōu)美或氣候宜人，但面臨“季節(jié)性”難題，淡季空置率高，旺季資源又緊缺難以滿足度假需求，因此共享模式應運而生。此前一些房企在盤活閑置的度假項目上做過嘗試，如早期使用過的分時度假，讓不同購房者共享產權，約定在不同時段分享同一套房產。另外也有部分項目向業(yè)主推行“租、購、旅”會員機制，提供房屋空置期代租等服務。

??后續(xù)演變出交換度假，這種模式主要應用于酒店式產權公寓，開發(fā)商引入酒店管理，業(yè)主購買房產后加入酒店運營管理平臺，可以實現同平臺旅居度假酒店共享。在此基礎上，近期雅居樂地產更進一步，將旗下的文旅住宅物業(yè)納入雅居樂·樂享家交換度假體系范圍，業(yè)主之間的“交換度假”平臺更加細化，通過引入專業(yè)定制型服務，加上標準化的物業(yè)管理，使業(yè)主的旅居度假更舒適。此外文旅地產商業(yè)項目線上積分“樂FUN”加持，為業(yè)主提供更加多樣化舒適安全的旅居服務。

??雙平臺支持

??同時滿足“換住需求”和“消費需求”

??雅居樂地產雙平臺，分享度假交換平臺+“樂FUN”全消費生活服務平臺，兩大平臺支持文旅業(yè)主全方位需求。一方面，雅居樂地產為提升房屋的閑置利用需求，以及短居的物業(yè)服務需求和房產本身的升值需求，聯合國內專業(yè)酒店服務集團斯維登推出“雅居樂·樂享家”交換度假體系。另一方面，“樂FUN”積分消費覆蓋雅居樂文旅項目，業(yè)主在不同城市換住度假時，都能享受“樂FUN”消費優(yōu)惠及其他活動，進一步提升旅居生活品質。

??① “旅居”變“居旅”，合理利用閑置住宅

??“雅居樂·樂享家”交換度假計劃，是在不影響業(yè)主產權、物權和自主權的基礎上，利用房屋的閑置時間獲取收益，以交換房屋入住權為基礎的共享度假新模式。其本質是成立分享度假交換平臺（小程序），然后通過積分消費的形式實現業(yè)主互換。

??在該交換模式下，參與群體為雅居樂地產文旅項目業(yè)主，目前集團已將部分項目納入雅居樂·樂享家交換度假體系，未來將有更多項目加入。參與交換度假的業(yè)主，每年定時獲得固定積分，業(yè)主可以自由選擇居住方式，包括常年自住和部分時間自住、部分時間換住。雅居樂·樂享家交換度假體系區(qū)別于傳統(tǒng)的產權式酒店，其中創(chuàng)新點是不限制業(yè)主自住的時間，業(yè)主可根據自身需求，靈活安排。除了時間自由外，業(yè)主還可自由選擇互換房源大小及數量，方式靈活不受限。

??每年發(fā)放的積分可以完全滿足自己的房屋全年居住消耗，只要業(yè)主還有積分，就可以自由選擇本項目或者其他項目、交換的房型和時間，只是消耗積分不同。對業(yè)主來說，選擇空間將大大增加。業(yè)主加入交換度假體系需繳納費用為1280元/年/戶，包含一周一次開窗通風、每月一次除塵等服務，按照市面上鐘點工一次清理40元/小時來算，雅居樂地產交換度假提供的增值服務已超市場價格。

??有別于星級酒店和民宿的服務體系，雅居樂·樂享家交換度假打造了一套定制化、在地化、社群向導式、星級酒店向導式等為一體的服務體系，這是雅居樂·樂享家交換度假產品亮點之一。在服務架構搭建上，既有斯維登運營服務人員，也有雅居樂社群服務人員。斯維登運營人員承擔酒店式服務功能，雅居樂社群人員承擔向導式定制服務功能，定制社群活動、定制在地化旅游線路等。不僅如此，雅居樂地產還提供多對一服務，有針對老人及孩子的專門服務，為入住業(yè)主提供定制旅游路線等增值服務及有償服務。

??② “樂FUN”智慧化升級，創(chuàng)新文旅消費服務

??雅居樂地產除了要解決旅居痛點外，還推出了文旅業(yè)主專屬的全消費生活服務平臺——“樂FUN”線上積分微信小程序，線上線下服務場景打通，盤活文旅地產商業(yè)運營。該平臺由清水灣的“灣幣”擴展升級，聚焦雅居樂業(yè)主群體，現已有常住業(yè)主，后續(xù)還會從全國文旅項目中持續(xù)導入客戶，平臺用戶數量將不斷增加。隨著“樂FUN”積分獲取渠道的多樣性打開，預計未來資金消費量會持續(xù)不斷增加。

??為了讓平臺更好得實現服務功能，調動文旅地產商業(yè)氛圍，提升業(yè)主的居住體驗滿意度。雅居樂地產還同步在做以下兩方面努力：

??業(yè)主方面：樂FUN用戶也就是文旅項目業(yè)主可享各類折扣優(yōu)惠，獲取樂FUN積分的渠道更加多樣化；增加分享板塊，通過這個板塊，業(yè)主可以分享自己家門口及旅居目的地的吃喝玩樂，以增加社交性。支付更加便捷，相比“灣幣”實體卡，“樂FUN”線上消費可直接在平臺進行支付，線下消費直接掃二維碼支付即可。

??商家方面：雅居樂地產組建專門的運營團隊負責平臺整體運營和商家管理工作，商家前期入駐無需繳納平臺費或服務費，即可直接簽約入駐。為了讓商家參與平臺活動，雅居樂地產為商家提供精準推廣渠道，小程序上提供首頁廣告、排行榜單及商家推薦等推廣方式，也可以在雅居樂現有項目日常推廣中加入商家信息及活動內容，增加曝光量，吸引客戶線上線下消費。增加商家分級制,平臺將對“樂FUN”商家采用分級模式，對不同品級商家提供不一樣的定制服務與權益。低星級的商家，可以通過后續(xù)的經營成績，成為更高級別商家，充分保障商家權益。

??自住換住時間自由

??專業(yè)第三方和固定客群保障安全性

??從文旅地產行業(yè)的創(chuàng)新來看，2012年全國首家 “股權式”酒店休閑度假產品在三亞開業(yè)，即“入股”購買一間酒店客房，也就是產權式酒店，購買者擁有房間的獨立產權。在此基礎上，業(yè)主另外再簽一份補充協(xié)議，委托酒店對產業(yè)客房進行統(tǒng)一經營管理。2016年該酒店又推出分時度假卡，持有該卡享有每年免費在該品牌旗下系列酒店居住的權利，以及換住品牌系列酒店及加入交換酒店項目的權利。此外，近些年受到Airbnb等民宿的影響，我國也有大量的民宿出現，不少業(yè)主在買來文旅地產住宅后，也將住宅掛在民宿平臺短租。

??“雅居樂·樂享家”和上述方式不同，其優(yōu)點在于：首先在于其推出的交換度假主要針對住宅項目，引入酒店式管理，空置期也能正常維護房屋，且相對價格低；其次換住計劃服務對象都為雅居樂業(yè)主，住房人員易于管理，居住安全；第三與房屋托管相比，業(yè)主的時間更自由，實用性更強。

??推出“雅居樂·樂享家”是基于文旅地產業(yè)主購房時一些抗性，如房屋空置期較長、家具放置老化，需要定期打掃等，換住只在業(yè)主間流通，置業(yè)、多地旅行和安全性兼得，讓業(yè)主消除這些顧慮?！把啪訕贰废砑摇苯粨Q度假體系不僅助力業(yè)主實現在全國不同地方旅居度假，還能盤活閑置資產，使得房屋投資價值最大化。另外“樂FUN”是雅居樂官方搭建的全資源一站式消費服務平臺，能增加消費粘性，促進文旅地產商業(yè)發(fā)展，文旅、住宅和商業(yè)相輔相成，提升項目及開發(fā)商口碑，做到文旅地產差異化，為文旅地產發(fā)展提供新思路。從規(guī)模上來看，隨著參與“雅居樂·樂享家”項目的增多，預計對業(yè)主的吸引力會加大。