??本月關(guān)注

??? 多城房地產(chǎn)項目白名單落地，出險項目難獲益

??本月監(jiān)管重啟PSL、降準(zhǔn)釋放穩(wěn)市場信號，為呵護(hù)市場流動性，相繼推出16條金融舉措、放松經(jīng)營性物業(yè)貸款條件、建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制并確定首批名單。1月26日住建部住召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會，本次“白名單”融資支持轉(zhuǎn)向項目層面，偏向于?？顚Ｓ糜诒＝粯?，至月底南寧、重慶、昆明、青島房地產(chǎn)項目白名單相繼落地。據(jù)知情人士透露，獲得融資支持的項目需要滿足5個條件，其中“有抵押物、預(yù)售資金未挪用”等兩項要求，出險項目較難滿足，受益對象主要集中于頭部房企和地方國企。

??? 信達(dá)再次接手融創(chuàng)海南項目及佳兆業(yè)深圳舊改

??本月信達(dá)地產(chǎn)公告稱，廣東信達(dá)地產(chǎn)、中國信達(dá)、信達(dá)資本以9.75億的總認(rèn)繳額共同出資成立蕪湖信湖產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），收購融創(chuàng)海南項目51%股權(quán)及債權(quán)；臨近月底，信達(dá)資管替代佳兆業(yè)，成為深圳王母舊墟中山里舊改項目新的申報主體。此外，繼華融并入中信集團(tuán)后，本月監(jiān)管將東方、信達(dá)和長城三大AMC并入中投旗下的中央?yún)R金，推動其以市場化方式參與問題企業(yè)的救助，未來AMC監(jiān)管會更加順暢。

??? 碧桂園90億處置廣州和海外多宗資產(chǎn)

??本月重點監(jiān)測房企共涉及23筆并購交易，披露的交易對價約196.5億，同比減少31%、環(huán)比減少29.2%，年初并購熱度有所下滑。本月碧桂園、融創(chuàng)、中駿、中南、華夏幸福和萬達(dá)等出險房企尋求處置旗下資產(chǎn)，其中碧桂園處置最為積極。碧桂園38億掛牌廣州多宗資產(chǎn)，資產(chǎn)覆蓋辦公樓、酒店、公寓樓、商業(yè)等多種物業(yè)類型；此外碧桂園近期正考慮計劃出售海外資產(chǎn)套現(xiàn)，擬4.5億英鎊（折合人民幣41億）拋售倫敦住宅項目，2.4億澳元（折合人民幣11.3億）出售澳洲悉尼地塊部分權(quán)益，目前正在與投資者接洽中，有望2024上半年完成資產(chǎn)出售，可有效緩解其債務(wù)壓力。

??01 并購政策

??多城房地產(chǎn)項目白名單落地
出險項目難獲益

??本月中央層面加大金融支持房地產(chǎn)力度，重啟PSL、降準(zhǔn)及定向降息釋放積極信號，推出16條金融舉措、放松經(jīng)營性物業(yè)貸款條件、建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制并確定首批名單，用好用足現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融支持政策，更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項目合理融資需求，呵護(hù)市場流動性。

??本月26日住建部住召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會，加塊首批房地產(chǎn)項目名單落地。本次融資支持轉(zhuǎn)向項目層面，意在將集團(tuán)與項目風(fēng)險相隔離，偏向?qū)？顚Ｓ糜诒＝粯?；至月底，南寧、重慶、昆明、青島房地產(chǎn)項目白名單相繼落地。據(jù)知情人士透露，獲得融資支持的項目需要滿足5個條件，即項目處于在建施工、有抵押物、接受貸款封閉管理、預(yù)售資金未被抽挪或已及時收回、制定貸款使用和項目完工計劃。其中“抵押物、預(yù)售資金未挪用”兩項要求，出險房企很難滿足，受益對象主要集中于頭部穩(wěn)健房企和地方國企。

??地方政府層面，本月住建部表態(tài)充分賦權(quán)地方調(diào)控，打開各地因城施策操作空間。當(dāng)月47個城50次政策放松，頻次基本與去年12月相持平。上海、廣州、蘇州再度松綁限購政策，核心城市房地產(chǎn)調(diào)控政策仍存在不少松綁空間。

??02 并購金融

??信達(dá)再次接手融創(chuàng)海南項目及佳兆業(yè)深圳舊改

??本月租賃龍頭建信（建行旗下）與外資睿星組成基金擬3.7億接手空置超過6年的上海輕工國際大廈，計劃改造成為長租公寓，未來不排除以發(fā)行REITs的市場化方式盤活資產(chǎn)。

??此外，本月信達(dá)系紓困表現(xiàn)活躍。15日信達(dá)地產(chǎn)公告稱，廣東信達(dá)地產(chǎn)、中國信達(dá)、信達(dá)資本以9.75億的總認(rèn)繳額共同出資成立蕪湖信湖產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），收購融創(chuàng)海南項目51%股權(quán)及債權(quán)。由于海南項目剩余49%股權(quán)由信達(dá)地產(chǎn)持有，信達(dá)系全資接盤海南項目，信達(dá)地產(chǎn)負(fù)責(zé)后續(xù)的操盤、開發(fā)和銷售，憑借母公司紓困優(yōu)勢，其土儲得以逆勢擴(kuò)張。臨近月底，信達(dá)資管替代佳兆業(yè)，成為深圳王母舊墟中山里舊改項目新的申報主體，而該項目最早由平安信托2021年底介入進(jìn)行資產(chǎn)保護(hù)，后將項目公司股權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)移給信達(dá)系進(jìn)行盤活。

??四大AMC中信達(dá)最具資本實力，承擔(dān)更多“金融穩(wěn)定器”責(zé)任，紓困房地產(chǎn)的頻率和規(guī)模都處于同業(yè)翹楚。而本月惠譽集中下調(diào)四大AMC評級，認(rèn)為政府對四大AMC支持傾向減弱，動態(tài)降低AMC紓困動力；疊加四大AMC涉房風(fēng)險敞口高，給其資產(chǎn)質(zhì)量或是盈利能力帶來壓力，最終盈利的恢復(fù)速度將取決于房地產(chǎn)市場是否改善。目前無論是監(jiān)管層還是市場認(rèn)為四大AMC紓困力度仍有較大提升空間，繼華融并入中信集團(tuán)后，近期將東方、信達(dá)和長城三大AMC并入中投旗下的中央?yún)R金，推動其以市場化方式參與問題企業(yè)的救助，未來AMC監(jiān)管會更加順暢。

??03 行業(yè)并購

??碧桂園90億處置廣州和海外多宗資產(chǎn)

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2024年1月重點監(jiān)測房企共涉及23筆并購交易，披露交易金額的有15筆，總交易對價約196.5億人民幣，同比減少31%、環(huán)比減少29.2%，年初并購熱度有所下滑。

??交易進(jìn)展來看，本月6筆交易處于掛牌狀態(tài)，2筆披露底價的交易對價合計49.2億；3筆涉及對價46.3億的交易簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其中新湖中寶30億轉(zhuǎn)讓上市公司18.43%股權(quán)予衢州國資，建發(fā)國際12.2億向建發(fā)房產(chǎn)收購福州鼓樓地塊等。10筆完成的并購交易中6筆披露交易對價，披露的對價21.8億，其中萬達(dá)繼續(xù)自救，將佛山萬達(dá)廣場商管公司轉(zhuǎn)予美的置業(yè)，將上海金山萬達(dá)廣場出售給中聯(lián)基金，這已經(jīng)是中聯(lián)基金近期接手的第4家萬達(dá)廣場。此外，傳言交涉中、進(jìn)行中和訂立框架協(xié)議涉及的交易規(guī)模分別為41、35.3和3.1億。

??本月碧桂園、融創(chuàng)、中駿、中南、華夏幸福和萬達(dá)等出險房企尋求處置旗下資產(chǎn)，其中碧桂園處置最為積極，碧桂園38億掛牌廣州多宗資產(chǎn)，資產(chǎn)覆蓋辦公樓、酒店、公寓樓、商業(yè)等多種物業(yè)類型；此外碧桂園近期正考慮計劃出售海外資產(chǎn)套現(xiàn)，擬4.5億英鎊（折合人民幣41億）拋售倫敦住宅項目，2.4億澳元（折合人民幣11.3億）出售澳洲悉尼地塊部分權(quán)益，目前正在與投資者接洽中，有望2024上半年完成資產(chǎn)出售，可有效緩解其債務(wù)壓力。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看，與上月比較，本月多元化類并購額占比明顯有提升，11筆涉及商辦、文旅等領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額86.8億，占到全部規(guī)模的44.2%，環(huán)比增加17pct。商辦資產(chǎn)出售熱度較高，7筆交易披露的交易對價71.1億，占比36.2%，其中凱德32億完成出售北京雙井項目、北京凱德星貿(mào)項目。北京雙井項目年化NPI收益率2.8%，低于一線購物中心的資本化率（約4.3%-5.3%），因而選擇調(diào)整資產(chǎn)組合，而凱德選擇將北京星貿(mào)項目出讓予友邦人壽，并非拋售意圖，而是以輕資產(chǎn)的資管模式繼續(xù)管理項目，獲得經(jīng)常性收入。