??本月關(guān)注

??5年期LPR大幅下調(diào)，融資協(xié)調(diào)機(jī)制正加速落地

??本月監(jiān)管超預(yù)期大幅調(diào)降5年期LPR 25BP至3.95%，降幅創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來之最，加碼穩(wěn)定市場(chǎng)需求。此外，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正加快落地并取得積極進(jìn)展，2月以來六大國(guó)有大行以及廣發(fā)、恒豐、浙商、浦發(fā)等商業(yè)銀行陸續(xù)公布推進(jìn)情況，河南、山西、山東、湖南、內(nèi)蒙古、廣東等多省披露落實(shí)情況。截至2月28日全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億。根據(jù)住建部要求，3月15日前地級(jí)及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，完成“白名單”推送。

??金科主動(dòng)申請(qǐng)重整，東方資產(chǎn)接手俊發(fā)2宗地塊

??本月金科向法院遞交重整申請(qǐng)相關(guān)資料。宣布引入戰(zhàn)投長(zhǎng)城前1月，陜西建工與金科集團(tuán)高層就雙方開展全面戰(zhàn)略合作等事項(xiàng)向重慶市政府做了專題匯報(bào)，后續(xù)并無實(shí)質(zhì)進(jìn)展。因此，市場(chǎng)猜測(cè)，長(zhǎng)城資產(chǎn)可能聯(lián)合陜西建工對(duì)金科進(jìn)行重整，以有效隔離風(fēng)險(xiǎn)、盤活資產(chǎn)、推動(dòng)后續(xù)開發(fā)與保交付。此外，東方資產(chǎn)旗下的東銀實(shí)業(yè)成功拿下“云南王”俊發(fā)昆明彩云城A6、A12，2宗土地總面積超過200畝。東方資產(chǎn)旗下并沒有專業(yè)的開發(fā)平臺(tái)，后續(xù)可能會(huì)引入第三方代建入場(chǎng)，如去年?yáng)|方資產(chǎn)接盤俊云峰A3地塊就引入龍湖代建，并將案名改為龍湖青云賦。

       富力62億港元出售倫敦項(xiàng)目化債，萬科加快處置資產(chǎn)以應(yīng)對(duì)償債高峰

       本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及20筆并購(gòu)交易，披露的交易對(duì)價(jià)約171.5億，環(huán)比減少12.7%，并購(gòu)熱度有所下滑。本月富力將倫敦“敦ONE”項(xiàng)目出售予中渝置地的實(shí)控人張松橋來抵債；1月末以來萬科加快處置資產(chǎn)，將深圳高新投6.16%股權(quán)出售給深投控、上海七寶萬科廣場(chǎng)50%股權(quán)7折轉(zhuǎn)讓領(lǐng)展、正計(jì)劃出售旗下長(zhǎng)租公寓泊寓部分股權(quán)等。接連處置旗下資產(chǎn)的背后，可能是為了應(yīng)對(duì)上半年的償債高峰。2024上半年是萬科需兌付12.3億美元海外債，且當(dāng)前其資金相對(duì)緊張，近期管理層去北京拜訪貸款機(jī)構(gòu)就今年3月到期的非標(biāo)進(jìn)行展期談判。

??01并購(gòu)政策

??5年期LPR大幅下調(diào)，融資協(xié)調(diào)機(jī)制正加速落地

??本月中央層面加大金融支持房地產(chǎn)力度，5年期LPR超預(yù)期大幅調(diào)降25BP，降息幅度創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來之最，以刺激居民中長(zhǎng)期住房按揭貸款需求釋放，加碼穩(wěn)定市場(chǎng)需求。

??此外，繼1月金管總局、住建部開會(huì)推進(jìn)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制后，近期房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正加快落地并取得積極進(jìn)展。2月以來，六大國(guó)有大行以及廣發(fā)、恒豐、浙商、浦發(fā)等商業(yè)銀行陸續(xù)公布推進(jìn)情況，僅中建農(nóng)3個(gè)銀行已審批金額就超過了1100億，河南、山西、山東、湖南、內(nèi)蒙古、廣東等多省份披露融資協(xié)調(diào)機(jī)制落實(shí)情況。2月末金管總局、住建部披露，截至2月28日全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億元。根據(jù)住建部最新要求，3月15日前，地級(jí)及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，完成“白名單”推送。

??地方政府層面，本月54個(gè)城55次政策放松，頻次環(huán)比有所增長(zhǎng)。北京、深圳跟進(jìn)松綁限購(gòu)，至此一線四城均已在近期完成限購(gòu)政策優(yōu)化調(diào)整。

??02并購(gòu)金融

??金科主動(dòng)申請(qǐng)重整

??東方資產(chǎn)接手俊發(fā)2宗地塊

??本月21日金科向法院遞交重整申請(qǐng)相關(guān)資料，成為首家主動(dòng)發(fā)起重整的千億房企。消息人士稱：重整申請(qǐng)已獲法院受理。2023年6月末金科正式宣布引戰(zhàn)的消息，稱長(zhǎng)城國(guó)富有意向獨(dú)立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整。而就在此前1個(gè)月，陜西建工與金科集團(tuán)高層就雙方開展全面戰(zhàn)略合作等事項(xiàng)向重慶市政府做了專題匯報(bào)，并得到肯定。因此，市場(chǎng)猜測(cè)，長(zhǎng)城資產(chǎn)并非“單獨(dú)行動(dòng)”，可能聯(lián)合陜西建工對(duì)其進(jìn)行重整，以有效隔離風(fēng)險(xiǎn)、盤活資產(chǎn)、推動(dòng)后續(xù)開發(fā)與保交付。

??此外，東方資產(chǎn)旗下的東銀實(shí)業(yè)成功拿下“云南王”俊發(fā)昆明彩云城A6、A12，正式介入后續(xù)開發(fā)，2宗土地總面積超過200畝。東方資產(chǎn)旗下并沒有專業(yè)的開發(fā)平臺(tái)，后續(xù)可能會(huì)引入第三方代建入場(chǎng)，如去年?yáng)|方資產(chǎn)接盤俊發(fā)的俊云峰A3地塊就引入龍湖代建。彩云城項(xiàng)目占地面積超過千畝，共劃分了11個(gè)地塊，A8已交付、A18待交付，市場(chǎng)消息稱信達(dá)可能主導(dǎo)開發(fā)彩云城A10、A14地塊，目前還有A3、A5、A13、A15、A22等5個(gè)地塊尚待開發(fā)。

??03行業(yè)并購(gòu)

??富力62億港元出售倫敦項(xiàng)目抵債

??萬科處置加快

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2024年2月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及20筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有10筆，總交易對(duì)價(jià)約171.5億人民幣，同比增長(zhǎng)3%、環(huán)比減少12.7%，并購(gòu)熱度環(huán)比有下滑。

??交易進(jìn)展來看，本月2筆交易處于進(jìn)行中狀態(tài)，其中1筆披露的交易對(duì)價(jià)約62.47億港元，即富力地產(chǎn)將倫敦“敦ONE”項(xiàng)目出售予中渝置地的實(shí)控人張松橋來抵債。根據(jù)其披露的公告，完成出售事項(xiàng)后，目標(biāo)集團(tuán)最低本金8億美元的負(fù)債（對(duì)應(yīng)62.47億港元）將由買方提供或安排的資金悉數(shù)及最終清償，有助減輕富力的負(fù)債及利息負(fù)擔(dān)。3筆交易簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，對(duì)應(yīng)的對(duì)價(jià)約45億，其中融創(chuàng)近40億出售四川文旅項(xiàng)目70%股權(quán)予國(guó)投中電，標(biāo)的占地面積約1883畝，超9成尚未動(dòng)工；雅居樂出售江蘇希爾美物業(yè)及收購(gòu)博爾美物業(yè)，涉資超5億。本月金茂、華僑城、首開、中建三局、華南城等紛紛掛牌標(biāo)的尋求買家，7筆交易處掛牌狀態(tài)，披露的對(duì)價(jià)約39億。此外，完成、訂立框架協(xié)議、傳言交涉中和終止的交易筆數(shù)分別5、1、1和1筆，其中碧桂園終止高溢價(jià)繼續(xù)增持合富輝煌。

??本月市場(chǎng)關(guān)注度最高的當(dāng)屬萬科，1月末萬科將其持有的深圳高新投6.16%股權(quán)出售給深投控；2月處將上海七寶萬科廣場(chǎng)50%股權(quán)7折出售領(lǐng)展，交易對(duì)價(jià)23.84億，對(duì)照標(biāo)的最新整體估值70.6億，折讓幅度達(dá)26.3%；2月末萬科正計(jì)劃出售旗下長(zhǎng)租公寓泊寓部分股權(quán)，參與談判的潛在買家包括國(guó)企。接連處置旗下資產(chǎn)的背后，可能是為了應(yīng)對(duì)上半年的償債高峰。2024上半年是萬科美元債的償還高峰，需兌付12.3億美元，在其美元債價(jià)格走低情況下，借新還舊基本被堵死。此外，市場(chǎng)持續(xù)低迷下萬科當(dāng)前資金鏈相對(duì)緊張，有市場(chǎng)人士稱，近期管理層去北京拜訪貸款機(jī)構(gòu)（主要是保險(xiǎn)公司），就2024年3月到期的非標(biāo)債務(wù)展期談判。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看，本月多元化類并購(gòu)額占比減少，10筆涉及商辦、文旅等領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額66.6億，占到全部規(guī)模的38.8%，環(huán)比減少5.3pct。其中商辦資產(chǎn)出售熱度較高，萬科完成出售海口及呼和浩特萬達(dá)廣場(chǎng)，金茂掛牌武漢智慧科學(xué)城商辦用地。