[易居研究院]中國房企TOP30月報（2022年9月）

??《中國房企TOP30月報》是由上海易居房地產(chǎn)研究院依據(jù)CRIC、Wind等相關(guān)數(shù)據(jù)研發(fā)編撰而成，通過每月對TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值及市值管理動態(tài)以及組織變革的主要情況進(jìn)行跟蹤分析，以期對頭部房企的動態(tài)趨勢進(jìn)行深入研判，旨在為企業(yè)發(fā)展提供借鑒啟發(fā)，為行業(yè)發(fā)展提供參考。

??核心觀點(diǎn)

??金九成色不足，9月TOP30房企銷售額環(huán)比增長5%，由于去年下半年業(yè)績基數(shù)較低，同比跌幅收窄至20%。多個重點(diǎn)城市于9月下旬密集供地，TOP30房企投資規(guī)模環(huán)比大幅提升。9月優(yōu)質(zhì)民企融資環(huán)境有所改善，但美元債連續(xù)兩月發(fā)行受阻。9月TOP30房企市值整體波動下跌，較月初降低3.39%。月末行業(yè)政策利好頻出，TOP30房企市值短期止跌轉(zhuǎn)漲，但基本面未改善下市值依然走低。部分房企繼續(xù)降本增效，后臺管理部門業(yè)務(wù)化成趨勢。

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??【企業(yè)投資】

??集中供地密集，

??房企投資規(guī)模環(huán)比大幅提升

??9月北京、上海、深圳、杭州、合肥、寧波、蘇州、青島、武漢、鄭州等多城集中供地密集，TOP30房企中有14家拿下涉宅地64幅，拉動TOP30 房企投資建面環(huán)比增長81%，成交總價環(huán)比大增153%，北京、上海、深圳的土地帶動成交樓板價環(huán)比提升40%，總體溢價率為5.7%。中海、華潤、建發(fā)本月在TOP30房企中拿地總價排名前三，投資金額超過在160億元左右。

??其中，杭州第三批次供地量減少，供地質(zhì)量提高，房企積極參拍，土拍熱度維持在較高水平，19幅土地全部成交，且進(jìn)入一次性報價的地塊超四成，整體溢價率為5.1%，19幅土地中有10塊被TOP30房企獲得，綠城、濱江分別拿下3塊地，萬科、招商、保利、華潤各拿下1宗。

??北京第三批次優(yōu)質(zhì)地塊帶動土拍有所回溫，出讓18宗地塊全部成交，其中4宗達(dá)到最高限價，整體溢價率升0.6pct至6.06%。TOP30房企拿下18宗地塊中的9塊，中海以147.5億元獲得3宗地，建發(fā)以66.5億元獲得2宗，金茂、首開、華潤、龍湖各獲得1宗。

??上海第三批次土拍較為平穩(wěn)，出讓的35宗地全部成交，其中8宗觸及中止價，較上輪有所降低，24宗土地底價成交，整體溢價率下降2.2pct至2.27%。超七成土地由國央企和城投類平臺公司獲得，這一趨勢與前兩輪相同，TOP30房企中的國央企保利、招商、中鐵建分別獲得2宗、1宗和1宗地塊，地方國企建發(fā)、華發(fā)分別獲得1宗，華發(fā)拿下的中興社區(qū)商住地塊總價高達(dá)80億元，是TOP30房企中在上海拿地金額最高的一家，另外民企龍湖獲得松江廣富林純宅地1宗。

??深圳第三批次土拍熱度較前兩輪下滑，共出讓7宗含宅地，以剛需為主且安居型商品房、保障性租賃住房比例高，最終成交6宗地，底價成交4宗，整體溢價率降至3.94%，拿地房企均為國央企和城投類平臺公司，TOP30房企中的華潤和招商各拿下寶安、龍華的1宗純住宅用地。

??合肥在地塊規(guī)模和質(zhì)量均有提升的情況下，第三輪熱度仍有下滑，供應(yīng)的28宗宅地中7宗取消供應(yīng)或流拍，21宗成交，其中7宗進(jìn)入競品質(zhì)階段。與上輪相比，房企參拍積極性下滑，龍湖、中海、招商的參拍數(shù)量較上一輪明顯減少。TOP30房企中萬科、龍湖、招商分別獲地1宗。

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??【企業(yè)融資】

??優(yōu)質(zhì)民企融資有所好轉(zhuǎn)，

??但未實(shí)質(zhì)性改善

??9月份監(jiān)管層再次強(qiáng)調(diào)對示范性房企提供融資支持，優(yōu)質(zhì)民企融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，但總體難說有實(shí)質(zhì)性改善，在銷售低迷的市場下，房企現(xiàn)金流依然緊張。TOP30房企合計新增融資規(guī)模212.0億人民幣，同比下降18.1%，環(huán)比增加78.3%，且均為境內(nèi)債，無新增股權(quán)融資或美元債發(fā)行。9月新增債券融資規(guī)模同比減少12.6%，環(huán)比增加87.0%。

??9月TOP30房企加權(quán)融資成本為3.10 %,較上月環(huán)比下降0.1pct，主要系境內(nèi)債融資成本持續(xù)降低所致。

??9月TOP30中共有9家房企參與新債發(fā)行，較8月新增2家。優(yōu)質(zhì)民企融資狀況有所改善，碧桂園、旭輝、新城控股、美的置業(yè)合計發(fā)債金額47億元，占當(dāng)月合計融資規(guī)模的20%以上，且發(fā)債成本僅3.2%-3.4%，略高于央國企融資成本。

??9月TOP30房企合計到期債務(wù)規(guī)模238.3億元，同比下降36.8%，環(huán)比下降21.4%，較此前償債高峰規(guī)模，已連續(xù)兩月環(huán)比下降，其中境外債到期11.2億美元，較上月環(huán)比下降15.5%。9月共16家房企債務(wù)到期，較上月減少2家，陽光城、招商蛇口當(dāng)月到期規(guī)模靠前。TOP30中金科、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋分別對旗下債券尋求展期，“21金科地產(chǎn)SCP004”8億本金展期270天兌付，“PR融創(chuàng)01”債擬繼續(xù)展期至2024年3月31日，遠(yuǎn)洋資本對一筆規(guī)模為3.5億美元、10月25日到期的美元債展期一年。

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??【銷售排名】

??金九成色不足，

??TOP30房企9月銷售額同比降幅20%

??今年9月無“金九”，市場維持低位，其中，一線城市成交同環(huán)比超10%，二三線城市成交環(huán)比下降8%，同比跌幅擴(kuò)大至35%。9月百強(qiáng)房企單月業(yè)績6268.8億元，環(huán)比增長3.73%，同比跌幅收窄6.2個百分點(diǎn)至26.5%，降幅收窄的原因主要是去年下半年業(yè)績基數(shù)較低。TOP30房企9月銷售額環(huán)比增長5%，同比跌幅收窄至20%。TOP30房企1-9月累計銷售額同比下降38.4%，降幅持續(xù)收窄1.8個百分點(diǎn)。

??從企業(yè)表現(xiàn)看，9月環(huán)比增長的TOP30房企數(shù)過半，其中有9家房企業(yè)績同環(huán)比雙增，分別是招商蛇口、華潤置地、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中國鐵建、仁恒置地、卓越集團(tuán)、華發(fā)股份和首開股份，招商蛇口、華潤、仁恒、越秀的環(huán)比增幅超40%。

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??【市值表現(xiàn)】

??月末利好政策頻出，

??TOP30房企只有5家市值增長

??9月TOP30房企市值整體波動下跌，較月初降低3.39%。月末房地產(chǎn)行業(yè)政策利好頻出，進(jìn)一步刺激合理剛性購房需求。9月29日，央行、銀保監(jiān)會通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。9月30日，財政部、稅務(wù)總局公告，明確支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策。各家市值表現(xiàn)看，TOP30中建發(fā)國際、招商蛇口、濱江集團(tuán)市值漲幅靠前，其中建發(fā)國際9月市值漲幅26.6%、位居TOP30市值漲幅首位；千億市值房企梯隊中，中國鐵建市值跌出千億，其余各家排名保持不變；旭輝、龍光、雅居樂、融信9月市值跌幅靠前，均在30%以上。

??9月TOP30房企的市值管理行為多與房企業(yè)務(wù)發(fā)展新模式、REITs分拆上市、董監(jiān)高增持有關(guān)：（1）簽署合作協(xié)議：9月初招商蛇口華南區(qū)域與富力集團(tuán)華南區(qū)域簽署合作協(xié)議，雙方擬利用各自優(yōu)勢就大灣區(qū)范圍內(nèi)的城市更新項目采用“一事一議，成熟一個，合作一個”的原則進(jìn)行合作，此次戰(zhàn)略合作一方面有助于緩解民企的資金壓力，同時也有助于實(shí)施公司在舊改上的布局，公告日前后一周內(nèi)，公司市值漲幅約5%；（2）分拆保障性租賃住房REIT上市：9月22日華夏基金華潤有巢租賃住房REIT提交申報并獲得受理，底層資產(chǎn)為上海松江區(qū)的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，預(yù)計將募集11.2億元人民幣。公司自2018年起既開始大力布局租賃住房項目，此次獨(dú)立分拆上市既有助于公司發(fā)展長期可持續(xù)的盈利模式，也是對新型融資方式的探索，可幫助集團(tuán)更好的盤活旗下基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免基礎(chǔ)設(shè)施投資恢復(fù)期較長及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低等不利影響。此次成功受理也意味著REITs底層資產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)容、有助于保障性租賃住房“投融管退再投資”的良性循環(huán)。（3）股東增持股票：9月2-26日期間，萬科7名董監(jiān)高合計增持公司股份約42.23萬股，完成公司年初宣告的股份增持計劃。此前公告顯示，含萬科董事會主席郁亮在內(nèi)的8位董監(jiān)高計劃以其在2021年度從公司獲取的稅后現(xiàn)金報酬總額增持公司A股股份，合計增持金額不低于人民幣2,000萬元。此次增持表明董監(jiān)高對公司長期投資價值的認(rèn)可，有助于增強(qiáng)投資者對未來發(fā)展的信心。9月期間萬科市值漲幅5.9%，僅次于建發(fā)國際、招商蛇口、濱江集團(tuán)。

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??【組織變革】

??聚焦降本增效，

??后臺管理部門業(yè)務(wù)化成趨勢

??組織架構(gòu)調(diào)整方面，碧桂園近期進(jìn)行了人力資源的業(yè)務(wù)化，半年前成立了“慧捷咨詢”人力資源公司，近期開始高調(diào)的市場化運(yùn)作，旨在讓人力資源從管理角色變成經(jīng)營服務(wù)角色，一方面驅(qū)動員工業(yè)績，另一方面提升服務(wù)質(zhì)量，最終實(shí)現(xiàn)整體降本增效。類似的案例還有萬科在2019年成立的“祥盈企服”，使萬科財務(wù)共享中心和人事共享中心啟動職能部門業(yè)務(wù)化嘗試。在房企降本增效的目標(biāo)下，后臺管理部門以及成本部門的業(yè)務(wù)化將成為趨勢，將成本部門轉(zhuǎn)化為自負(fù)盈虧的板塊有利于降低成本，不失為一種管理模式上的積極探索。

??龍湖繼去年廣佛公司合并、西鄭公司合并后，今年9月進(jìn)行了新的城市公司合并，滬蘇公司合并了蘇南公司，合并后依然稱滬蘇公司，蘇南公司降級為事業(yè)部。與龍湖以往“集團(tuán)-直管城市”管理層級相比，滬蘇公司的再次合并更像是在嘗試類似于“集團(tuán)-區(qū)域-事業(yè)部”的三級管控轉(zhuǎn)變，這樣的組織架構(gòu)調(diào)整有利于對現(xiàn)有區(qū)域資源進(jìn)行整合，提高管理效能。龍湖CEO陳序平也在2022年中期業(yè)績會上表示，下一步將繼續(xù)聚焦城市提升效能。

??中梁近期宣布成立代建公司“中梁建設(shè)管理集團(tuán)有限公司”。中梁代建業(yè)務(wù)的思路包括：主動對接金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)公司、政府投資平臺等，逐步落地已相對成熟的政府財政投資項目代建；資方代建；新建商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、存量改造等代建以及投顧業(yè)務(wù)，為公司可持續(xù)發(fā)展尋找“第二增長極”。目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過30家，比如朗詩、雅居樂、金科、旭輝等諸多民營房企，都已奔向了代建賽道。

??數(shù)據(jù)說明

??企業(yè)融資與市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口徑銷售額統(tǒng)計，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累計至當(dāng)月全口徑銷售額榜單統(tǒng)計。月報于次月第一周發(fā)布，由于數(shù)據(jù)整理分析需要時間，數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至?xí)r間為當(dāng)月22-25日左右。

??TOP30房企研究課題組組長：崔霽；

??課題組成員：鄧喬喬，李曉玲。