[中房研協(xié)]市場(chǎng)研究|2022年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（企業(yè)篇）

??典型房企新增土儲(chǔ)規(guī)模環(huán)比回升，平均樓板價(jià)持續(xù)走高

??1、總量：企業(yè)新增土儲(chǔ)建面環(huán)比回升，同比仍大幅下滑。

??2022年三季度15家典型企業(yè)新增土地儲(chǔ)備建筑面積約為1177萬(wàn)平方米，同比下降58.75%，環(huán)比增長(zhǎng)10.26%。2022年三季度，中央層面頻繁釋放利好政策，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，住建、財(cái)政、央行等多部委聯(lián)合推出政策性銀行專項(xiàng)借款，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。地方上，各地因城施策節(jié)奏加快，需求端政策支持力度繼續(xù)加強(qiáng)，蘇州、廈門、福州等強(qiáng)二線城市放松限貸，青島、濟(jì)南、寧波等強(qiáng)二線城市放松限購(gòu)，同時(shí)多地政府多措并舉推進(jìn)“保交樓”工作，調(diào)控政策核心在于支持房企合理的融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)。三季度重點(diǎn)城市完成了今年第二批次集中供地，部分城市完成了第三批次集中供地。多城供地規(guī)模收縮，增加核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，土拍規(guī)則適度放松。土拍結(jié)果中流拍撤牌現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)，央企國(guó)企及本地城投仍為市場(chǎng)拿地主體，民企參與度低，典型企業(yè)新增土儲(chǔ)建面環(huán)比有所增長(zhǎng)，同比仍大幅下滑。

??從典型房企新增土儲(chǔ)的情況來(lái)看，三季度15家典型房企中有5家未拿地。與上季度相比，保利、華潤(rùn)、招商蛇口等5家典型房企新增土地儲(chǔ)備面積增長(zhǎng)，中海、金地等5家房企新增土地儲(chǔ)備面下降。與2021年三季度相比，僅有華潤(rùn)和招商蛇口新增土儲(chǔ)建面保持增長(zhǎng)，典型房企新增土儲(chǔ)總量大幅下滑，投資意愿低迷。三季度22城均完成2022年第二批次土拍，國(guó)企、央企仍是土地市場(chǎng)的主力軍，民企幾乎隱身，典型房企中民企僅有龍湖拿地相對(duì)積極，地方平臺(tái)公司仍舊處于“托底”態(tài)勢(shì)，但整體托底意愿在減弱。

??2、價(jià)格：典型房企購(gòu)地金額環(huán)比增長(zhǎng)，平均樓板價(jià)持續(xù)走高。

??三季度，15家典型企業(yè)新增土地購(gòu)置金額為1989.94億元，同比下降1.28%，環(huán)比增長(zhǎng)15.68%。三季度以來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境適度改善，但政策信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用，市場(chǎng)信心短時(shí)間難以快速回歸，典型房企投資保持謹(jǐn)慎，購(gòu)地金額同比繼續(xù)下滑。三季度重點(diǎn)城市完成第二批次集中供地，多城出臺(tái)了調(diào)控放松政策，優(yōu)化土拍規(guī)則，土拍熱度分化明顯，盈利空間佳、去化預(yù)期好的優(yōu)質(zhì)地塊備受房企追捧，典型房企積極參與，購(gòu)地金額環(huán)比持續(xù)回升。價(jià)格方面，三季度典型房企拿地平均樓板價(jià)為16908.83元/平方米，價(jià)格較去年同期上漲139.32%，較上季度上漲4.92%。三季度多城加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)以維持土地市場(chǎng)熱度，典型房企在城市選擇上，聚焦核心城市核心區(qū)域的投資策略延續(xù)，拿地平均樓板價(jià)持續(xù)提升。

??從房企的土地儲(chǔ)備購(gòu)置金額來(lái)看，典型房企三季度投資意愿持續(xù)低迷，僅有保利、華潤(rùn)、招商蛇口3家規(guī)模房企同比增長(zhǎng)，其他典型房企土地儲(chǔ)備購(gòu)置金額同比大幅下滑。三季度22城第二批次集中供地中收官，上海、蘇州，武漢等城市完成第三批次集中供地，保利、華潤(rùn)、招商蛇口等國(guó)資背景的龍頭房企，憑借自身的資金和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，在核心區(qū)域積極拿地，購(gòu)置金額較上年同期有明顯提升。民企中優(yōu)質(zhì)代表龍湖在集中供地中表現(xiàn)相對(duì)積極，在北京、上海、南京、合肥等核心城市競(jìng)得優(yōu)質(zhì)地塊，拿地金額環(huán)比大幅提升。

??從各家房企的拿地樓面均價(jià)來(lái)看，三季度中海、金地、綠城拿地樓板價(jià)超過(guò)20000元/平方米，僅有恒大拿地樓板價(jià)不足5000元/平方米。從同比來(lái)看，典型房企拿地成本均上漲，其中金地、保利、綠城等拿地成本大幅上升。三季度典型房企的投資分化明顯，多數(shù)民營(yíng)房企暫停拿地，規(guī)?；?、全國(guó)化的國(guó)企、央企購(gòu)地金額較高，是土地市場(chǎng)的主要參與者，如保利、華潤(rùn)、招商蛇口三季度拿地金額超400億元，占比達(dá)到今年以來(lái)總購(gòu)地金額的一半以上。典型房企拿地金額向重點(diǎn)城市集中，如華潤(rùn)三季度在22個(gè)重點(diǎn)城市拿地金額占總購(gòu)地金額的73%。三季度多城平均地價(jià)因多城加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)而繼續(xù)抬升，典型房企新增土地樓板價(jià)同比大幅上漲。

??百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)持續(xù)下降，行業(yè)格局從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”

??1、9月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比降幅進(jìn)一步收窄

??2022年9月，傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，雖然規(guī)模房企提前鋪排供貨、積極營(yíng)銷去化，但企業(yè)整體銷售仍延續(xù)了今年以來(lái)相對(duì)低迷的表現(xiàn)。TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%，增幅不及往年同期。同比降低25.4%，降幅較前幾月有進(jìn)一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場(chǎng)降溫明顯，業(yè)績(jī)基數(shù)較低。

??從前三季度的累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，2022年以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企各個(gè)季度的整體業(yè)績(jī)規(guī)模均保持在歷史低位。百?gòu)?qiáng)房企1-9月累計(jì)銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。雖然三季度以來(lái)同比降幅收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)信心及購(gòu)買力尚處在低位，企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。四季度房企仍需做足準(zhǔn)備，積極尋找局部機(jī)會(huì)窗口。

??2、超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企9月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2022年9月超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中30家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過(guò)30%。如華潤(rùn)、招商、綠地、越秀、仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅均在35%以上。但從業(yè)績(jī)同比來(lái)看，目前規(guī)模房企整體仍深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，9月單月業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量達(dá)到近7成，僅3成企業(yè)實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

??3、行業(yè)格局從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”

??近年來(lái)行業(yè)格局變動(dòng)加劇，特別是今年前三季度規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯。整體來(lái)看，企業(yè)流動(dòng)性承壓、銷售去化受阻、部分房企暴雷違約，但同時(shí)也有不少企業(yè)通過(guò)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

??一類是央國(guó)企如華潤(rùn)、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，憑借自身的資金和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)品力和保交付，在本輪行業(yè)下行調(diào)整期中發(fā)揮了穩(wěn)定的領(lǐng)軍作用。另一類是部分優(yōu)質(zhì)民企如綠城、濱江、萬(wàn)達(dá)等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場(chǎng)上的認(rèn)可度也較高，年內(nèi)新項(xiàng)目投資、推盤去化如期推進(jìn)、行業(yè)排名穩(wěn)步提升。此外，還有一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國(guó)等，聚焦一二線核心熱點(diǎn)城市布局、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備優(yōu)質(zhì)、去化壓力相對(duì)較小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)好于內(nèi)資房企。

??整體來(lái)看，目前行業(yè)格局正從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”。中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力交付力強(qiáng)、市場(chǎng)認(rèn)可度較高的央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。

??4、目標(biāo)完成不及預(yù)期，四季度供應(yīng)及去化壓力放大

??今年以來(lái)即使大部分房企選擇不公開披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了全年目標(biāo)。但從規(guī)模房企前三季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，企業(yè)整體的目標(biāo)完成情況仍不及預(yù)期。具體來(lái)看，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至9月末的目標(biāo)完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。絕大多數(shù)企業(yè)前三季度的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。四季度房企貨值供應(yīng)、銷售去化壓力進(jìn)一步放大。