[克而瑞]融資環(huán)境保持收緊，房企融資額環(huán)比腰斬

??房企融資環(huán)境繼續(xù)保持收緊態(tài)勢

??本月政府對于房企融資繼續(xù)保持偏緊的監(jiān)管態(tài)度，本月上旬銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)了《關于開展2019年銀行機構房地產業(yè)務專項檢查的通知》，重點檢查了 32個城市的銀行在四大領域的房地產業(yè)務，涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款、個人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產相關貸款。在8月30日，銀保監(jiān)會又發(fā)布了《關于對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》，對于中小銀行違規(guī)為房地產項目提供融資進行了批評。在政府從嚴管理房企融資的態(tài)度之下，預計房企的融資環(huán)境仍將繼續(xù)保持低位運行。

??房企融資額和發(fā)債成本全面下降

??本月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環(huán)比下降52.7%，同比下降21.3%。其中，本月企業(yè)境內外發(fā)債總量378.44億元，環(huán)比下降55.4%。本月房企發(fā)債成本5.67%，環(huán)比下降1.13個百分點；其中境外債券融資成本6.95%，較于7月下降0.60個百分點，主要由于8月房企境外發(fā)債較少，而且數額最大的一筆融資利率最小，從而拉低了本月的境外融資成本，進一步拉低了8月的整體融資成本。

??擬上市房企及物業(yè)公司為11家

??本月沒有房企或房企旗下物業(yè)公司上市，但是保利物業(yè)和寶龍商管分別在6日和20日向港交所遞交上市申請。因此截至8月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下物業(yè)公司分別有6家和5家。

??和昌集團和平安信托達成200億元合作

??本月房企和金融機構的合作較少，僅有和昌集團和平安信托達成了200億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。此外，在7月份中國奧園宣布將收購百年人壽股份之后，本月綠城中國宣布中止收購百年人壽的股份。

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??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：多重政策疊加使得8月融資環(huán)比下降52.7%

??本月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環(huán)比下降52.7%，同比下降21.3%。具體的融資方式來看，境內債權融資472億元，環(huán)比下降39.9%；與此同時，境外債權融資額267.63億元，環(huán)比下降63.0%。境內外的融資額都環(huán)比有較大幅度的下降，一方面，主要在于7月份頒布政策限制房企境外發(fā)債，符合條件的部分企業(yè)雖手握額度但謹慎發(fā)債，另一方面，針對境內融資，國內有頒布了多條政策，自5月17日發(fā)文對房地產相關貸款嚴格監(jiān)管；且多家信托公司在今年7月面臨窗口指導；而到8月又開展了銀行機構房地產業(yè)務專項檢查工作，對涉及房地產的多個融資環(huán)節(jié)進行檢查，從嚴監(jiān)管；這些動作，使得國內的融資環(huán)境收緊，房企融資量也隨之下降。

??其中，本月企業(yè)境內外發(fā)債總量378.44億元，環(huán)比下降55.4%。具體的融資方式來看，境外債發(fā)行量為122.34億元，環(huán)比大幅下降79.2%，在7月12日限制境外發(fā)債新規(guī)出臺后，部分企業(yè)的境外發(fā)債受到限制，發(fā)債量急劇下降，從而拉低了本月的整體發(fā)債水平。此外，本月境內債環(huán)比下降了0.9%，國內的政策主要是針對信托、銀行等方面的非標融資，對房企發(fā)債影響相對較小；其中，公司債發(fā)行量環(huán)比上升7.9%到158.10億元，中期票據發(fā)行55億元，環(huán)比上升1.9%。

??本月融資成本5.67%，環(huán)比下降1.13個百分點；其中境外債券融資成本6.95%，較于7月下降0.60個百分點，主要由于8月房企境外發(fā)債僅有6筆，而其中又以遠洋集團發(fā)行的6億美元票據數額最大，且融資利率最小，僅為4.75%，從而拉低了本月的境外融資成本，進一步拉低了8月的整體融資成本。2019年截至8月房企新增債券類融資成本7.06%，較2018年全年上升0.59個百分點。其中，境外債券融資成本達8.17%，較于2018年全年增長1.02個百分點。

??具體企業(yè)表現來看，8月發(fā)債最高的企業(yè)為建發(fā)股份，發(fā)債總量58億元，建發(fā)系列公司發(fā)行了共計40億元的公司債，以及18億元的超短融；此外，遠洋集團發(fā)行的6億美元票據，利率是4.75%，利率也較低。

??債券期限：本月到期債券類163.01億元

??本月房企有14筆發(fā)債到期，金額共計163.01億元，到期金額最高為路勁基建2016年8月9日發(fā)行的4.5億美元的境外優(yōu)先票據。此外，復地集團于2016年8月22日發(fā)行的30億元的公司債也計劃于8月到期。

??提前關注到2019年9月將有22筆債券到期，金額共計243億元，單筆金額最高的企業(yè)為世茂房地產和禹洲地產分別發(fā)行的數值均為30億元的公司債。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及物業(yè)公司為11家

??本月沒有房企向港交所遞交上市申請，因此截至7月底，在港交所等待IPO的房企依然是匯景控股、海倫堡中國控股、奧山控股、新力控股、萬創(chuàng)國際以及景業(yè)名邦六家。

??在房企旗下物業(yè)管理公司方面，本月保利物業(yè)和寶龍商業(yè)管理分別在7日和20日向港交所提交了上市申請。因此截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)管理公司有鑫苑物業(yè)服務、藍光嘉寶服務、銀城生活服務、保利物業(yè)發(fā)展以及寶龍商業(yè)管理五家，房企分拆物業(yè)進行上市的熱情依舊旺盛。

??IPO和增發(fā)：金茂正商完成增發(fā)，中梁行使超額配股權

??本月沒有房企或房企旗下物業(yè)公司上市，因此2019年截至8月底，在港上市的房企有德信中國、銀城國際和中梁控股三家，而物業(yè)公司方面則有濱江服務、奧園健康生活以及和泓服務三家。

??而在增發(fā)股份方面，本月中國金茂和正商實業(yè)均完成了向股東的增發(fā)股份。6日中國金茂宣布完成向平安及新華保險配股，籌資凈額8.15億港元。正商則在15日宣布完成向控股股東Joy Town Inc.配售41.18億股新股，籌得了15.65億港元。除此之外，上個月剛上市的中梁控股于8月6日宣布將部分行使超額配股權，共發(fā)行5179.15萬股額外新股份，估計可獲得額外的所得款項凈額約2.78億港元。 本月招商蛇口和中航善達的物業(yè)兼并也有了新進展，23日招商蛇口、招商物業(yè)與中航善達簽署了《補充協(xié)議》，根據協(xié)議，中航善達擬發(fā)行3.93億股股份，而招商蛇口將以招商物業(yè)100%股權對之進行認購，總價約為29.9億元。在上述股權完成過戶之后，招商蛇口將合計持有中航善達5.42億股股份，占中航善達屆時已發(fā)行股份總數的51.16%，從而成為中航善達的控股股東。將中航善達的在管面積合并計算之后，招商物業(yè)的管理服務面積將達1.29億平方米，進一步增強招商蛇口在城市發(fā)展與產業(yè)升級綜合服務體系中物業(yè)管理業(yè)務的綜合競爭力。

??股權變動：多家房企股東對所持股票進行減持

??本月有多家房企出現了股東對公司股票進行增持減持，比如美好事業(yè)、萬科、南國置業(yè)和弘陽地產等。此外，碧桂園和格力地產在本月也有回購操作。整體而言，本月房企股東對于企業(yè)的股權交易操作不大。

??股價變動：整月地產股表現較為慘淡

??本月地產股整體表現相當慘淡，在A股和H股都僅有約兩成的地產股在整月實現了上漲。在H股方面，7月份新上市的和泓服務在本月的漲幅相對較大，月漲幅為22.48%，從15日開始就保持了較快的上漲速度。整體來看，本月物業(yè)股的表現都相當不錯，主要是因為多家物業(yè)公司發(fā)布的中報數據顯示其盈利能力都有著相當大的提高，投資者對物業(yè)行業(yè)較為看好，和泓服務作為新上市的物業(yè)公司自然也受到了行業(yè)火熱預期的帶動進行了上漲。而在9月1日企業(yè)公布業(yè)績之后，股價有大幅度回調，未來仍需觀察。 

??在A股房企方面，本月漲幅最大的是中航善達，在23號宣布了和招商蛇口進行物業(yè)合并的新進展的利好消息之后，企業(yè)從26號開始就持續(xù)上漲至月底，最終漲幅達到了22.09%。

??其他資本運作

??本月房企和金融機構合作較少，值得一提的是平安信托與和昌集團達成了200億元的戰(zhàn)略合作，將會對和昌集團的融資有較大的幫助。同時，這也是平安地產版圖的又一次擴大。此外，繼中國奧園于7月19日宣布收購百年人壽13.86%股份之后，本月26日綠城宣布中止收購百年人壽的9億股股份，原因則是銀保監(jiān)會并未于支付購買價后的規(guī)定期限內就收購事項發(fā)出批準，這對于綠城在金融行業(yè)的擴張可以說是一個打擊。