[易居研究院]2021年4月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

4月M1增速和住戶貸款余額增速雙雙回落，房貸利率持續(xù)上升，流動(dòng)性拐點(diǎn)再度確認(rèn)，樓市下行壓力加大

??上海易居房地產(chǎn)研究院5月13日發(fā)布了《2021年4月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》。報(bào)告指出，4月M1同比增速連續(xù)3個(gè)月回落，住戶部門(mén)貸款余額同比增速回落，流動(dòng)性拐點(diǎn)再度確認(rèn)。4月末，M1余額同比增長(zhǎng)6.2%，增速比上月末低0.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高0.7個(gè)百分點(diǎn)，自今年1月創(chuàng)出階段高點(diǎn)后，已連續(xù)3個(gè)月回落。4月末，住戶部門(mén)貸款余額同比增長(zhǎng)15.9%，增速比上月末低0.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高2個(gè)百分點(diǎn)。從目前的貨幣政策和去年的基數(shù)來(lái)看，兩者大概率還將繼續(xù)回落。4月全國(guó)首套房貸利率連續(xù)3個(gè)月上升，進(jìn)入上行通道。4月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.31%，比上月上升0.03個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期下降0.11個(gè)百分點(diǎn)。2021年1月下旬開(kāi)始，房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了新的一輪收緊調(diào)控，從廣州、東莞、惠州等珠三角城市逐漸蔓延至各大樓市熱門(mén)區(qū)域。近日，建設(shè)銀行深圳市分行宣布將首套房貸利率和二套房貸利率分別上調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市跟進(jìn)加息，其中房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較高的城市房貸利率上調(diào)的可能性更高。

??易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計(jì)下半年百城房?jī)r(jià)同比漲幅將收窄。從目前的貨幣政策及去年基數(shù)來(lái)看，今年1月基本確定是本輪周期M1同比增速的高點(diǎn)，流動(dòng)性頂點(diǎn)確認(rèn)。按照過(guò)去貨幣和房?jī)r(jià)的走勢(shì)規(guī)律來(lái)看，百城房?jī)r(jià)同比漲幅大概率將在今年下半年達(dá)到高點(diǎn)。不過(guò)需要看到的是今年對(duì)房地產(chǎn)的各類調(diào)控政策明顯要比2013年和2016年更嚴(yán)厲，因此百城房?jī)r(jià)同比漲幅的高點(diǎn)可能上半年就能見(jiàn)到。

??報(bào)告顯示：

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了M1同比增速、住戶部門(mén)貸款余額同比增速、中國(guó)一年期國(guó)債收益率、全國(guó)首套房貸平均利率這4個(gè)跟房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??4月末M1余額同比增長(zhǎng)6.2%，增速繼續(xù)回落；住戶部門(mén)貸款余額同比增長(zhǎng)15.9%，增速回落

??4月末，M1余額同比增長(zhǎng)6.2%，增速比上月末低0.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高0.7個(gè)百分點(diǎn)。M1同比增速自今年1月創(chuàng)出階段高點(diǎn)后，已連續(xù)3個(gè)月回落，但仍高于2018年下半年—2020年上半年的水平。

??4月末，住戶部門(mén)貸款余額同比增長(zhǎng)15.9%，增速比上月末低0.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高2個(gè)百分點(diǎn)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門(mén)貸款余額同比增速走勢(shì)。

??從目前穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)及去年的基數(shù)來(lái)看，今年1月已基本確定是本輪周期M1同比增速的高點(diǎn)。從過(guò)去十年的M1同比增速走勢(shì)來(lái)看，今年可能與2013年較為相近，與2015-2016年明顯不同，貨幣金融對(duì)樓市的影響大概率也與2013年較為相似，還是以局部行情為主，不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的大行情。

??從住戶部門(mén)貸款余額同比增速來(lái)看，今年年初的加速上升是由去年同期的低基數(shù)引起的，4月已出現(xiàn)回落。今年多個(gè)熱點(diǎn)城市收緊了房貸政策，并嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、首付貸等進(jìn)入樓市，預(yù)計(jì)住戶部門(mén)貸款余額同比增速還將繼續(xù)下行，3月大概率已是本輪周期的高點(diǎn)。

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