[易居研究院]LPR利率第7次公布，百萬房貸月供再減31元

??報告摘要：

??1、LPR利率：2月份5年期LPR基礎(chǔ)利率再次下調(diào)，相比1月份，5年期LPR利率下調(diào)了5個基點，這也是央行第7次發(fā)布LPR基礎(chǔ)利率。

??2、房貸利率：受LPR利率調(diào)整的影響，房貸利率也進(jìn)入到降溫的通道之中，三類城市房貸利率繼續(xù)下調(diào)，統(tǒng)計的64個城市按揭貸款月供成本再降31元。

??3、市場預(yù)期：考慮到今年各類刺激性的政策會比較多，所以預(yù)計LPR利率后續(xù)進(jìn)一步下調(diào)的可能依然存在。當(dāng)然也要注意CPI、存貸利差等因素。

??一、LPR基礎(chǔ)利率

??1、LPR走勢：5年期利率再次下調(diào)

??根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心2月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年2月，全國貸款市場5年期LPR為4.75%，相比1月份4.80%有所下調(diào)，即減少了5個基點。5年期LPR貸款利率衡量的是中長期貸款的成本，其中一類很重要的貸款就是房地產(chǎn)貸款，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款等?？傮w上看，此次利率下調(diào)，使得資金成本進(jìn)一步降低，利好房地產(chǎn)等市場。

??此次LPR利率的公布，是央行第7次公布。在此前市場參與者就對利率下調(diào)有很大的期望和預(yù)期。第一、2月7日央行發(fā)布會曾明確2月20日LPR有較大概率的下行，這為此次LPR的下調(diào)定了基調(diào)。第二、在2月17日央行最新的公開市場操作中，作為先行指標(biāo)，MLF利率有所下滑，從此前的3.25%下降至3.15%。這意味著后續(xù)金融貸款等資金成本有進(jìn)一步下調(diào)的空間。第三、在2月份國務(wù)院以及各次部委會議上，都明確了金融等政策對抗擊肺炎、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的積極作用，所以LPR利率下調(diào)也是符合預(yù)期的。

??二、房貸利率及月供

??1、房貸利率：當(dāng)前為5.53%

??根據(jù)“房貸利率=LPR+基點”的公式計算，2月份，統(tǒng)計的64個城市首套房的LPR為4.75%，基點為78個基點，據(jù)此計算，2月份首套房貸的利率成本為5.53%。而此前1月份為5.58%。

??城市分類看，4個一線城市房貸利率為5.05%，22個二線城市為5.52%，而38個三四線城市為5.59%?？傮w上看三類城市利率均有下調(diào)。另外考慮到后續(xù)三四線城市樓市壓力或較大，所以預(yù)計在實際操作中，三四線城市房貸利率下調(diào)的空間更大。

??2、月供計算：節(jié)約31元

??從月供金額的計算表可以看出，在此次LPR利率調(diào)整后，各大城市均呈現(xiàn)了比較明顯的月供減負(fù)效應(yīng)。撇去四舍五入等因素，全國64個城市月供額相比1月份減少了31元。如果考慮到去年11月份利率下調(diào)帶來的減負(fù)效應(yīng)，那么兩次利率下調(diào)一共使得房貸成本降低了62元。

??三、結(jié)論與趨勢

??此次LPR基礎(chǔ)利率的調(diào)整，總體上符合預(yù)期，進(jìn)一步體現(xiàn)了2020年降低中長期資金成本、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的導(dǎo)向。同時對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場等都有較為積極的作用，有助于激活一部分購房需求，也在一定程度上能夠防范市場持續(xù)低迷的風(fēng)險。從房企近期的營銷角度看，應(yīng)該充分利用LPR利率下調(diào)等進(jìn)行線上業(yè)務(wù)的推廣，進(jìn)而盡可能降低企業(yè)庫存壓力和資金壓力。從市場預(yù)期來看，雖然CPI、存貸利差等指標(biāo)會牽制LPR的下調(diào)，但大方向看，考慮到后續(xù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)刺激等因素，LPR依然以下調(diào)為主要趨勢。

??附注：

??1、LPR定義。貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。LPR報價行目前包括18家銀行，每月20日（遇節(jié)假日順延）9時前，各報價行以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報價，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報價后算術(shù)平均，并向0.05%的整數(shù)倍就近取整計算得出LPR，于當(dāng)日9時30分公布，公眾可在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網(wǎng)站查詢。具體內(nèi)容請參考中國人民銀行公告〔2019〕第15號。

??2、貸款利率定價公式。LPR改革前的貸款利率=央行基準(zhǔn)利率*（1+浮動比例），其中央行基準(zhǔn)利率由中國人民銀行公布，浮動利率則是根據(jù)各大機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，尤其是一些具體商業(yè)銀行網(wǎng)點貸款業(yè)務(wù)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)得出。LPR房貸利率=LPR基礎(chǔ)利率+基點。其中LPR基礎(chǔ)利率由全國銀行間同業(yè)拆借中心每月公布，基點則由各商業(yè)銀行根據(jù)實際情況每月公布。

??3、數(shù)據(jù)來源和處理。第一、當(dāng)前正式公布LPR基點的商業(yè)銀行并不多，更多銀行網(wǎng)點會根據(jù)總行的安排逐漸進(jìn)行調(diào)整?？紤]到各城市銀行之間的貸款利率不會有太大差異，尤其是房貸規(guī)模較大的銀行更是如此，所以在統(tǒng)計過程中，我們基于部分已公開的商業(yè)銀行LPR基點進(jìn)行分析，尤其重點參考了四大國有商業(yè)銀行和部分大型股份制商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)，并剔除了部分異動數(shù)據(jù)，最終形成了相關(guān)城市的LPR貸款利率數(shù)據(jù)。第二、考慮到數(shù)據(jù)表述的整齊性，本報告中的數(shù)據(jù)均采用了四舍五入的方式進(jìn)行記錄。第三、部分1年期LPR數(shù)據(jù)選取所在月份的最后一次公布的數(shù)據(jù)。

??4、數(shù)據(jù)口徑。本報告若涉及首套房和二套房，均指新建商品住宅，即不考慮二手房的數(shù)據(jù)。其中在二套房利率的計算過程中，重點研究首套按揭貸款沒有償付完畢的二套房。而首套按揭貸款已經(jīng)償付完畢的二套房并不在研究范圍內(nèi)。

??5、本報告中出現(xiàn)的“bp”是基點Basis Point的簡寫，是用于金融方面尤其是貸款、債券和票據(jù)利率改變量的度量單位。1個基點等于0.01%，即1%的百分之一，因此100個基點等于1%?；c也經(jīng)常被縮寫為“BP/BPS”。報告中涉及的城市分類平均基點是根據(jù)各個城市不同基點的簡單算術(shù)平均計算得出的。

??6、本報告的房貸利率和房貸成本數(shù)據(jù)，是根據(jù)相關(guān)樣本調(diào)查、統(tǒng)計和測算得出的。在實際過程中，購房者面對的貸款利率將會更加多樣化和復(fù)雜化，其會受到商業(yè)銀行貸款額度和貸款任務(wù)、銀行相應(yīng)的附加或優(yōu)惠條件、不同貸款申請者的信用等級、具體城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)交易行情、房產(chǎn)項目狀況、房企和銀行的合作關(guān)系、首套房和二套房房源差異等諸多因素的影響，所以建議根據(jù)實際情況，積極咨詢具體商業(yè)銀行網(wǎng)點，進(jìn)而判斷具體的房貸成本。