??中房網(wǎng)訊 3月23日，2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)成果正式發(fā)布。這項(xiàng)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開展15年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長 馮俊

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊在致辭中表示，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整。持續(xù)之長、調(diào)整之深，歷史上前所未有。通過供給端和需求端多項(xiàng)政策的扶持，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行的趨勢(shì)已經(jīng)得到扭轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)發(fā)展深層次的矛盾還沒有完全解決，完善機(jī)制、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)整發(fā)展模式、防范化解風(fēng)險(xiǎn)、提振消費(fèi)信心，還面臨很艱巨的任務(wù)。

??對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力進(jìn)行測(cè)評(píng)，目的是引導(dǎo)企業(yè)正確發(fā)展，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展能力。在馮俊看來，房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要具備四種能力：一是，防范風(fēng)險(xiǎn)的能力；二是識(shí)別需求變化的能力；三是依靠科技進(jìn)步提高產(chǎn)品質(zhì)量和效益的能力；四是誠信經(jīng)營、筑牢信用基礎(chǔ)的能力。

??以下為致辭實(shí)錄：

??各位來賓，大家下午好！

??歡迎出席房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇暨2023年房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)。首先，我代表主辦方，對(duì)參會(huì)嘉賓表示熱烈的歡迎！對(duì)在測(cè)評(píng)中取得優(yōu)異表現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和供應(yīng)商企業(yè)，表示衷心的祝賀！

??去年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整。持續(xù)之長、調(diào)整之深，歷史上前所未有。這次調(diào)整，既有經(jīng)濟(jì)增速調(diào)整、疫情反復(fù)的影響，也有房地產(chǎn)長期積累的深層次矛盾的作用。長期以來，房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)高速度擴(kuò)張、高杠桿融資的依賴，導(dǎo)致了房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)不穩(wěn)。當(dāng)需求收縮時(shí)，供給同步收縮，雙重的壓力引起市場(chǎng)快速下行。尤其是依附于房價(jià)不斷快速增長、銷售流暢的融資模式，一旦所依附的條件不復(fù)存在，市場(chǎng)急劇下行就難以避免。通過供給端和需求端多項(xiàng)政策的扶持，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行的趨勢(shì)已經(jīng)得到扭轉(zhuǎn)，但是房地產(chǎn)發(fā)展深層次的矛盾還沒有完全解決，完善機(jī)制、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)整發(fā)展模式、防范化解風(fēng)險(xiǎn)、提振消費(fèi)信心，還面臨很艱巨的任務(wù)。

??我們開展房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)已經(jīng)十五年了，今年的測(cè)評(píng)成果發(fā)布，與前些年相比，名單明顯的發(fā)生了很大變化。一些曾經(jīng)輝煌的企業(yè)，已經(jīng)名落孫山。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行測(cè)評(píng)，目的是引導(dǎo)企業(yè)正確發(fā)展，得強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展能力。

??房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力，我覺得有幾個(gè)方面：

??一是防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

??從前年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)面臨流動(dòng)性困難。一些房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，蔓延至資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)上下游企業(yè)，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。從現(xiàn)在的情況看，房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的局勢(shì)已基本明朗，一系列供給側(cè)政策的作用已基本控制住了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。但是，房企的債務(wù)只是展期，并沒有從根本上解決負(fù)債過高、資產(chǎn)負(fù)債表惡化的問題。房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，根本的原因是長期高負(fù)債，一旦市場(chǎng)需求收縮，風(fēng)險(xiǎn)就釀成危機(jī)。損失巨大，教訓(xùn)深刻，必須引以為戒。在今后的發(fā)展中，仍然必須把降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重。盡快改善房企的資本結(jié)構(gòu)、融資模式，改善資產(chǎn)負(fù)債表。房地產(chǎn)本身是風(fēng)險(xiǎn)比較高的行業(yè)，對(duì)金融的依附程度比較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系又比較寬，動(dòng)輒就會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的防范尤顯重要，必須牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。嚴(yán)酷的事實(shí)已經(jīng)證明，高杠桿、高負(fù)債，也許在短期內(nèi)獲得了企業(yè)的快速發(fā)展，但最終會(huì)一摧即毀。      

??二是識(shí)別需求變化的能力。

??決定一個(gè)行業(yè)規(guī)模的根本動(dòng)力是需求。去年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，就其內(nèi)部的成因，應(yīng)該說是市場(chǎng)自我平衡的必然結(jié)果。經(jīng)過20多年的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大的改善，供需矛盾發(fā)生了很大的變化，基本告別了嚴(yán)重短缺。一方面，我們必須清醒的認(rèn)識(shí)到，住房需求特征發(fā)生了變化，群眾對(duì)住房的需求逐步從數(shù)量的追求過度到質(zhì)量的追求，以數(shù)量擴(kuò)張的模式恐怕不會(huì)再是發(fā)展的主導(dǎo)因素。另一方面，住房消費(fèi)仍然會(huì)在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)是居民消費(fèi)的重要方面，住房的潛在需求仍然較大。從長期來看，住房的需求取決于人口增長和收入增長。雖然全國的人口會(huì)進(jìn)入負(fù)增長階段，但隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人口在地域上的重新分布，會(huì)是城鎮(zhèn)化的一個(gè)重要特征，人口向都市圈、經(jīng)濟(jì)增長能力強(qiáng)的中心城市流動(dòng)，都會(huì)繼續(xù)產(chǎn)生地域性的新的住房需求。居民收入的提高，會(huì)引起改善性住房需求。我們需要認(rèn)識(shí)，改善性需求的內(nèi)涵是什么，不僅僅是面積，還有功能、空間、健康保障能力等等。那么以傳統(tǒng)的滿足初級(jí)住房消費(fèi)需求的供應(yīng)方式，就會(huì)不適應(yīng)改善性住房需求的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品和服務(wù)的改進(jìn)，必須要能夠識(shí)別需求的變化，否則就很難適應(yīng)市場(chǎng)。

??三是依靠科技進(jìn)步提高產(chǎn)品質(zhì)量和效益的能力。

??提高房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量，業(yè)內(nèi)已經(jīng)討論了很長時(shí)間了。一方面，要建立以客戶為中心的產(chǎn)品生產(chǎn)機(jī)制，另一方面，要通過科技進(jìn)步來提高產(chǎn)品質(zhì)量和效益。工業(yè)化建造、數(shù)字化建造，應(yīng)該是房地產(chǎn)領(lǐng)域科技進(jìn)步的主要途徑。為什么我們住房的質(zhì)量通病長期沒有得到根治；為什么我們的房屋空間、設(shè)備、功能，多有詬病，除了設(shè)計(jì)、施工中不精細(xì)、責(zé)任心不強(qiáng)、不是從使用者角度考慮，很重要的原因的方法落后。建筑的新產(chǎn)品、新技術(shù)、新材料在不斷的涌現(xiàn)，建造方式正面臨革命性的變化，而我們?cè)S多房屋的建造還是傳統(tǒng)的方式。今后，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力，質(zhì)量和效益恐怕是主要的因素。房企，主要的活動(dòng)不能只局限于找錢、拿地、賣房，而要更多地投入于技術(shù)進(jìn)步。

??四是誠信經(jīng)營、筑牢信用基礎(chǔ)的能力。

??長期的住房供應(yīng)不足，形成了房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)地位?，F(xiàn)在供需矛盾發(fā)生了變化，房企應(yīng)該反思如何處理與上游企業(yè)、消費(fèi)者關(guān)系。去年房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)，嚴(yán)重影響了上游企業(yè)的生存，嚴(yán)重影響影響了消費(fèi)者的利益，這與房地產(chǎn)建造、交易的規(guī)則不健全有關(guān)，與房地產(chǎn)企業(yè)的信用基礎(chǔ)有關(guān)。一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，必須認(rèn)真解決與上游企業(yè)、消費(fèi)者交易關(guān)系中存在的問題，以平等的市場(chǎng)主體的角色建立互惠、互利、合作、共贏的交易規(guī)則，以誠信經(jīng)營建立企業(yè)的信譽(yù)。

??在未來房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的測(cè)評(píng)中，我們可能會(huì)參考ESG評(píng)價(jià)體系，改進(jìn)我們的測(cè)評(píng)工作。

??讓我們把握機(jī)遇，提高可持續(xù)發(fā)展能力，為滿足人民群眾的住房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，做出更大的貢獻(xiàn)。

??最后，祝本次測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)圓滿成功。謝謝大家！