??中房網(wǎng)訊 3月23日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2023房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500“、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開展15年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開發(fā)管理公司董事長(zhǎng) 郝一斌

??會(huì)上，金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開發(fā)管理公司董事長(zhǎng)郝一斌指出，長(zhǎng)期來看整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模進(jìn)入收縮階段，投資和開發(fā)以及專業(yè)服務(wù)在逐步分離，代建行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。

       郝一斌認(rèn)為，代建是非常好的賽道，這兩年規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。一方面代表未來輕重分離，資本和開發(fā)能力分離的趨勢(shì)。另一方面，大家有短期的壓力，過去的開發(fā)項(xiàng)目比較多，隨著資金到位的下降，資源情況的下降，投資增速放緩。希望通過代建的渠道進(jìn)行管理輸出，穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)。

       郝一斌表示，代建不是一個(gè)簡(jiǎn)單收費(fèi)的過程，而是以價(jià)值創(chuàng)造為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值共享的過程。這個(gè)價(jià)值創(chuàng)造也需要一個(gè)合理分配機(jī)制，所以金地堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，用專業(yè)的服務(wù)和價(jià)值創(chuàng)造說服委托方，但要有一個(gè)公平合理的分配機(jī)制，這樣可以保證這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

??以下為文字實(shí)錄：

??郝一斌：尊敬的劉部長(zhǎng)、馮會(huì)長(zhǎng)，非常榮幸有機(jī)會(huì)跟各位做一個(gè)分享，金地是比較傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司，大家也比較熟悉，18年進(jìn)入代建領(lǐng)域，經(jīng)過五年有了一定的積累。

??大的趨勢(shì)剛才大家講了很多，非常多的因素，最后講的就是地產(chǎn)金融屬性被減弱，房住不炒也不會(huì)變化，需求端我們?cè)?1年引起市場(chǎng)劇烈變動(dòng)的直觀的因素在去金融化，去杠桿的作用下，行業(yè)的變化還是比較大的，整個(gè)行業(yè)規(guī)模有比較大的收縮，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局說26.7%，因?yàn)橐恍┛趶降膯栴}，整個(gè)行業(yè)的規(guī)模收縮是非常大的。

??行業(yè)規(guī)模收縮背后是資產(chǎn)負(fù)債表嚴(yán)重的受損，22年政策也有支持，債權(quán)融資，股權(quán)融資方面，股權(quán)融資很多年沒有放開了，包括開放了私募股權(quán)基金，對(duì)房地產(chǎn)也是一個(gè)新的資金來源。這些都指向一點(diǎn)，行業(yè)處于下行階段，我們看到的資金的情況，不管是自籌資金還是貸款資金都是負(fù)的，整個(gè)行業(yè)資金難以支撐行業(yè)的擴(kuò)張和發(fā)展。

??我們也可以看到對(duì)地方政府的影響，房企的到位資金下滑，導(dǎo)致購(gòu)買力大幅下行，短期問題并不大，長(zhǎng)期問題非常嚴(yán)重，長(zhǎng)期就是規(guī)模整個(gè)行業(yè)進(jìn)入了收縮階段，在去杠桿和修復(fù)報(bào)表是非常漫長(zhǎng)的過程，房地產(chǎn)行業(yè)在過去的高速發(fā)展過程中，普遍的規(guī)模擴(kuò)張幅度很大，在快速的下降下，我聽到的數(shù)據(jù)，我們的行業(yè)從業(yè)400萬下降到不到300萬，非常的驚人。

??在這樣的背景下，我們發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的很多重資產(chǎn)的投資主體在購(gòu)地過去的比例里下降的非常大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)去年購(gòu)地只占32%，下降的非?？臁?/p>

??我們也注意到還有一些投資主體的變化，城投平臺(tái)，資方，資方有一些是主動(dòng)的投資，也有一些不良的處置或者被動(dòng)的接盤，一些恒大的資產(chǎn)被接走了，或者是世茂的，融創(chuàng)的資產(chǎn)被接走了。

??另外是地方政府，在拿地的角色中，每個(gè)城市我們都看到了，去年我們統(tǒng)計(jì)到的地方政府的平臺(tái)公司和地方政府指定的托底公司占全國(guó)土地出讓量的38%，半年的時(shí)候中央要求遏制左手倒右手的方式，但是這個(gè)也是地方政府無奈的選擇，也是客觀的存在。

??另外就是二級(jí)土地整理商，他們跟一些規(guī)模企業(yè)合作，隨著規(guī)模企業(yè)陸續(xù)退出市場(chǎng)，我們也接觸到原來傳統(tǒng)的不做二級(jí)開發(fā)的供應(yīng)商也進(jìn)入來，投資主體的多元化非常的明確。給我們一個(gè)啟示，我們發(fā)現(xiàn)過去市場(chǎng)85%的主體都是投資融資開發(fā)服務(wù)一體的，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)的地產(chǎn)商的模式，不管是萬科、保利、華潤(rùn)、金地大家都是這個(gè)模式。現(xiàn)在逐步的走向分級(jí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)投資和開發(fā)還有專業(yè)服務(wù)在逐步的分離，包括一些私募股權(quán)資金，金融屬性的機(jī)構(gòu)他們只是做投后的管理團(tuán)隊(duì)，借助于傳統(tǒng)的開發(fā)商培養(yǎng)出來的比較系統(tǒng)，成規(guī)模的開發(fā)體系輸出和管理輸出和資本結(jié)合推進(jìn)項(xiàng)目。

??這里面也有一個(gè)問題，傳統(tǒng)的開發(fā)企業(yè)一直沒有解決的問題，到底收益里面有多少是資本性的收益，多少是開發(fā)管理性的收益，資方到底拿多少，我們的管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該是什么樣的激勵(lì)方式，這個(gè)是沒有解決的問題，隨著專業(yè)化的分工深化，這個(gè)是必須要解決的問題。

??應(yīng)運(yùn)而生的，我們可以看到代建這兩年的規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)，雖然在地產(chǎn)本身行業(yè)大幅下滑的情況下，應(yīng)該都是持續(xù)增長(zhǎng)的，即便是2022年增速有所放緩，但是還是增長(zhǎng)的，還是有16%增長(zhǎng)，這跟地產(chǎn)重資產(chǎn)26%、40%的下降是非常明顯的反差。

??這也帶來了一點(diǎn)，我們認(rèn)為這是非常好的賽道，一方面代表未來輕重分離，資本和開發(fā)能力分離的趨勢(shì)。另一方面，大家有短期的壓力，過去的開發(fā)項(xiàng)目比較多，隨著資金到位的下降，資源情況的下降，大家的投資增速放緩，我們還是有很大的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，也有非常雄厚的管理經(jīng)驗(yàn)，大家希望通過代建的渠道進(jìn)行管理輸出，穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)。

??所以可以看到22年進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的企業(yè)是非常多的，競(jìng)爭(zhēng)也是空前加劇，17年前開始代建，到18年正式組建單獨(dú)的管理團(tuán)隊(duì)，獨(dú)立于金地七個(gè)區(qū)域公司和商辦公司，在18、19年明顯的市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和今天不可同日而語，不管是競(jìng)爭(zhēng)者還是競(jìng)爭(zhēng)力，包括取費(fèi)都有非常大的差別。

??我們說行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，其實(shí)行業(yè)還處于一個(gè)初級(jí)階段，還沒有形成一個(gè)非常明確的模式，尤其是諸多新人進(jìn)來之后還有很多的問題困擾著從業(yè)的企業(yè)，集中體現(xiàn)在幾個(gè)方面，第一個(gè)代建的管理標(biāo)準(zhǔn)到底是什么，大家往往對(duì)管理標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)不清，有時(shí)候要求過高，有時(shí)候要求過低，有的項(xiàng)目虧損很嚴(yán)重，他希望達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，管理要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是比較模糊的。另外一個(gè)委托方和被委托方，一個(gè)資方取得了一個(gè)土地，委托管理團(tuán)隊(duì)管理，里面有大量的工作，開發(fā)的鏈條非常龐大，前期的客戶定位，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品研發(fā)、成本配置，開發(fā)節(jié)奏，銷售政策，銷售節(jié)奏，成本招采到后面的服務(wù)管理，日常的決策非常多。如何在這個(gè)基礎(chǔ)上利用各自的優(yōu)勢(shì)和各自的權(quán)責(zé)有一個(gè)明確的角色分工，也是這個(gè)行業(yè)里面沒有解決的。即便一個(gè)成熟的管理公司，像金地代建和綠城代建，認(rèn)知還是比較清楚的，但是還有很多的人不是很清楚，另外委托方并不是這個(gè)行業(yè)持續(xù)的專業(yè)的機(jī)構(gòu)，他們的經(jīng)驗(yàn)比較有限，會(huì)產(chǎn)生很多的分歧的誤解和溝通的成本，另外代建的標(biāo)準(zhǔn)也是行業(yè)很模糊的，各種各樣的模式，到底怎么區(qū)分資本創(chuàng)造的價(jià)值和管理創(chuàng)造的價(jià)值，管理價(jià)值就涉及到取費(fèi)，這些都是很模糊的標(biāo)準(zhǔn)。這些價(jià)值造成的，代建的價(jià)值和資本的價(jià)值總是模糊的，從模糊到清晰的過程都是需要行業(yè)不斷的磨合，眾多項(xiàng)目的建設(shè)最后才能達(dá)成共識(shí)，這也是行業(yè)今后發(fā)展背后的隱憂，尤其是這次調(diào)整把更多的企業(yè)擠到這個(gè)賽道，他的目的只是作為短期的變通，對(duì)整個(gè)行業(yè)健康探索還會(huì)增加更多的難度。

??我們理解代建不是一個(gè)簡(jiǎn)單的收費(fèi)的過程，我們覺得是以價(jià)值創(chuàng)造為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值共享的過程。大家知道往往一個(gè)地產(chǎn)分兩個(gè)階段，一個(gè)是投資階段，一個(gè)是投后階段，投后階段怎么把握周期。選擇區(qū)域，選擇項(xiàng)目，這是非常重要的，甚至有時(shí)候在地產(chǎn)公司內(nèi)部說往往60、70%的價(jià)值創(chuàng)造在這個(gè)階段，如果選錯(cuò)了區(qū)域，選錯(cuò)了城市，選錯(cuò)了地塊，你的項(xiàng)目可能就會(huì)進(jìn)入到比較困難的階段。后面的階段，開發(fā)建設(shè)的階段還是可以創(chuàng)造30、40%的價(jià)值，一個(gè)好的項(xiàng)目可能因?yàn)橐粋€(gè)不好的地位或者糟糕的運(yùn)作過程把價(jià)值滅失掉，一個(gè)不太好的投資也可能盡可能的做好，不管是我們的管理團(tuán)隊(duì)去市場(chǎng)復(fù)盤，很多的項(xiàng)目在20年拿的時(shí)候最高點(diǎn)，但是沒有及時(shí)的入市，到22年市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)下降了30%，三個(gè)月清盤的高利潤(rùn)項(xiàng)目迅速變成了兩年無法清盤的高虧損項(xiàng)目，這個(gè)過程中還有延遲來的資本性的虧損，這個(gè)價(jià)值創(chuàng)造的過程，既是價(jià)值創(chuàng)造也是價(jià)值保有，包括快速準(zhǔn)確產(chǎn)品客戶定位的能力，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的能力，開發(fā)效率，品質(zhì)的能力，銷售力，客戶服務(wù)等等。背后實(shí)際上還對(duì)應(yīng)著傳統(tǒng)成體系的管理模式和龐大的資源，不管是招采資源，供應(yīng)商資源、客戶資源，品牌賦能，這些東西是為一個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造巨大的價(jià)值，如何跟委托方更好的嫁接，實(shí)現(xiàn)全部的價(jià)值，這是我們覺得代建過程中最核心的價(jià)值，只有給別人創(chuàng)造了價(jià)值，才可以分享價(jià)值，或者說你才能合理的收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)在管理里面能力的輸出，體系價(jià)值，甚至包括技術(shù)專利和知識(shí)專利的價(jià)值，這些拿出來共享，是代建的基礎(chǔ)。

??另外大家遇到一個(gè)很大的問題，如何構(gòu)建相互的互信，其實(shí)大家都有很多這方面的實(shí)踐，大家都會(huì)很快遇到這些問題，你有很龐大的體系，客戶怎么認(rèn)知，大家的分工角色怎么辦，專業(yè)協(xié)同怎么辦，哪怕他授權(quán)你代為執(zhí)行，他也是要最終認(rèn)可，有一些是專業(yè)決策，有一些甚至不是專業(yè)決策，比如說我的管理方已經(jīng)認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)快速調(diào)整，可能會(huì)建議委托方及時(shí)的調(diào)整價(jià)格，快速的出貨，委托方認(rèn)為沒有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我利潤(rùn)第一，寧可賣的慢一點(diǎn)，錯(cuò)過了好的時(shí)間，后面損失可能更大，他要被迫做這個(gè)決策，他反過來會(huì)說你當(dāng)時(shí)為什么堅(jiān)持你的專業(yè)判斷。或者你建議快速銷售，后面他們說房?jī)r(jià)上漲了，我們賣的慢還可以賺一些，這些都會(huì)影響雙方的互信，如何通過體系化的管理達(dá)成這些方面的共識(shí)，最終形成雙方的互信，這是保證代建管理中順暢實(shí)施，并且取得最好效果的最有挑戰(zhàn)性的，或者對(duì)于很多新進(jìn)出這個(gè)行業(yè)的企業(yè)來講，這就是大家沒有意識(shí)到或者最難克服的挑戰(zhàn)。

??所以我們覺得專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，但是要通過信任實(shí)現(xiàn)價(jià)值。

??代建的價(jià)值創(chuàng)造也需要一個(gè)合理分配機(jī)制，所以我們堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，用我們專業(yè)的服務(wù)和價(jià)值創(chuàng)造說服委托方，但是要有一個(gè)公平合理的分配機(jī)制，這樣可以保證這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

??對(duì)于目前有一些困難的企業(yè)，很大的人員壓力，作為勞務(wù)輸出的方式推向市場(chǎng)，我們也見到了，這個(gè)行業(yè)有一些收費(fèi)非常低，這種我們認(rèn)為不能長(zhǎng)久，并且對(duì)這個(gè)賽道的市場(chǎng)的培育和健康發(fā)展也都是不足取的。

??金地管理通過這么多年的實(shí)踐，全國(guó)布局40個(gè)城市，累計(jì)115個(gè)在管的項(xiàng)目，開發(fā)管理面積1800萬平，代建的領(lǐng)域跟我們金地集團(tuán)重資產(chǎn)的領(lǐng)域還是有區(qū)別的，我們?cè)谥刭Y產(chǎn)領(lǐng)域住宅比例非常高，但是我們?cè)诖I(lǐng)域商辦類的420億，政府代建類的也有450億，不但做住宅，還做了很多的總部辦公，新華保險(xiǎn)廣州的總部大樓，深圳大樓，虎牙的全球總部等等都是我們做的，政府醫(yī)院學(xué)校也做了非常多，大家一旦進(jìn)入代建行業(yè)，如果只是做住宅，穩(wěn)定性非常差，你需要更多元的能力，提供更多元的服務(wù)，才能在市場(chǎng)的波動(dòng)中保持業(yè)務(wù)的平穩(wěn)，對(duì)收入結(jié)構(gòu)一定要有一個(gè)合理的規(guī)劃。

??非常感謝行業(yè)的信賴和委托方的信任，給予了我們很多榮譽(yù)，在此對(duì)大家表示感謝，金地會(huì)一如既往的堅(jiān)持我們?cè)谶@個(gè)賽道的長(zhǎng)期主義，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，愿意把我們的經(jīng)驗(yàn)和我們的積累跟大家做更多的分享。為行業(yè)的健康發(fā)展貢獻(xiàn)更多的力量。穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)造價(jià)值、服務(wù)社會(huì)，謝謝大家！