??中房網訊 3月23日，由中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2023房地產TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關注的“2023房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應商服務商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展15年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

鼎信長城投資集團有限公司總裁 王健飛

??會上，鼎信長城投資集團有限公司總裁王健飛表示，從房地產行業(yè)長期來看，過往二十年的量價支撐非常明確，不管是養(yǎng)老安全角度、資產保值增值角度、投資渠道匱乏角度都是支持整個行業(yè)發(fā)展的預期。從現在的情況來看，雖然有小波折，但總體還是向上。

??政策方面，王健飛認為政策工具箱還沒有用盡，整個“房住不炒”的大基調下還有很多政策可用。如果“三只箭”圍繞發(fā)債、股權融資、借款陸陸續(xù)續(xù)發(fā)的話，相信箭還沒有射完，不動產配套基金后面還有政策可以期待。

??而房地產作為支柱行業(yè)，資產運營模式、金融業(yè)和不動產行業(yè)結合的模式需要一個重大調整。在王健飛看來，運營模式從買轉向租，需要做五方面的探索。第一是去杠桿，第二是降周轉率，現在很多地方采取了比較高的預售監(jiān)管措施，雖然覺得不合理，但是這是作為投資中必須做好的現實的預期，如果百分之百的銷售資金監(jiān)管起來，就變成的現房銷售模式。第三是提升行業(yè)開發(fā)建設的科技含量，不管是房屋的設計上還是各種裝配式，新科技的運用。第四個是租售并舉，第五個是延長房子的壽命。

??以下為文字實錄：

??王健飛：大家好，今天受邀來講不動產私募基金對行業(yè)的觀點和展望。首先我站在這樣一個行業(yè)盛會里面，我們鼎信長城超過了11個年頭，我們也和地產行業(yè)一樣經歷了起起伏伏。現在在座的，包括我們在私募基金行業(yè)里面存下來仍然在活躍的機構，未來都會迎來一個更好的發(fā)展。

??對于房地產行業(yè)的發(fā)展現狀以及未來的展望，我在這里跟大家做一個分享。首先作為不動產資金，私募基金，不投房地產，不投不動產這是不可能的，這是因為房地產始終是我們的支柱行業(yè)，哪一個經濟體都一樣，我們以2021年數據為例，整個房地產出讓金占整個財政收入的影響也是非常巨大的，超過了1/3，這是大家的共識。

??對于土地財政，是大家難以逾越的現狀，各地房地產市場低迷的時候政府比誰都著急，政府會積極的推地，希望土地市場回歸到健康發(fā)展的水平。

??對于城市群和城市發(fā)展的建設，我們可以看到比較有意思的發(fā)展歷史，最早的城鎮(zhèn)化，鄉(xiāng)村振興，現在的城市群的建設，可以看到對城市的發(fā)展在不斷的調整和優(yōu)化。

??對城市群的選擇，剛才邵總的報告里面提到了幾個核心的城市群，鼎信來看，目前值得投資的城市群就是長三角，大灣區(qū)，京津冀，成渝，這是我們目前最看好的幾個城市群，也是非常值得投資的城市群。

??對于房地產行業(yè)長期來看，我們來看過往二十年的量價的支撐，都非常明確，也非常的理解和熟悉，不管是養(yǎng)老安全的角度，資產保值增值的角度，投資渠道匱乏的角度都是支持整個行業(yè)發(fā)展的預期，從現在的情況來看，供需兩端比，供需支撐在過去二十多年支持了房地產行業(yè)高速前進的發(fā)展，雖然有小的波折，但是還是向上的。

??但是目前我們面臨的行業(yè)不一樣，現狀也不同了。在2023年1到2月份，可以看到急劇下降的下坡路上有了令人欣喜的表現，一些領導拿到了最新數據之后給我們的定義是點狀回暖。大面上整個房地產銷售面積同比下降3.6%，一到二月份銷售額同比下降0.1，應該說市場逐步企穩(wěn)，甚至有人說今年的小陽春早來了，但是我們拿到最新的三月份的數據來看，小陽春持續(xù)多久我們是擔心的，三月份是否延續(xù)二月份強勁復蘇的勢頭。

??點狀回暖可以看到，北京的二手房，成都的新房和二手房的成交量，商品房銷售面積和銷售金額在2022年有一個巨量的下滑，23年一到二月份有一個企穩(wěn)。行業(yè)政策的調整帶來了數據的變化，98年房地產行業(yè)改革之后開啟了大門，招拍掛，2004年731，大家看到了停止土地協(xié)議土壤，公開的招拍掛，08年四萬億延續(xù)了四五年，2015年經過了嚴厲的調控，現在在糾偏，調控，帶來了房地產行業(yè)的起起伏伏，可以看到房地產行業(yè)是強政策相關的行業(yè)。

??所以我們看到的最新的房地產危機下的政策，首先中國房地產行業(yè)的危機或者說去年年底我們看到的最大的危機不是流動性危機，有人講房地產行業(yè)面臨著流動性危機，不是，我們面臨的是資不抵債的危機，我們看到眾多房地產上市公司發(fā)布了觸目驚心的年報和，藍光預計2022年虧損219億，榮盛也是虧損200多億，虧損前凈資產403億，現在的市值只有95億，資本市場對房企真正價值的體現。

??所以我們看到了最新的政策，資產要修復，權益要補充，預期要提升，但是我們看到目前所有的金融政策，鼓勵大家發(fā)展，鼓勵優(yōu)秀房企發(fā)債，鼓勵居民做按揭，降按揭利率，種種的政策可以看到基本集中在房企端或者負債端。真正可以回想一下，08年那波最有利的對購房資格，對購房的稅負方面的政策還沒有大的調整。

??由此可以說，政策的工具箱還是沒有用盡，整個房住不炒的大的基調下我們還有很多的政策可以用，如果這三只箭，圍繞發(fā)債、股權融資、借款陸陸續(xù)續(xù)發(fā)的話，我依然相信箭還沒有射完，不動產配套的基金后面還有政策，我們可以期待。

??住建部召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，這個會議1月8日開的，會議上提到了幾個非常重要的話，第一個，仍然是房住不炒的大帽子，我們要努力保持供需基本平衡。第二個防范風險，講了一個詞慢撒氣，這個時候還提到了幾個詞，該破產的破產，當時看到這個話讓我們的行業(yè)非常的緊張，提到了破產追責等等，我們跟領導問這個事情的時候提到重點是在該上，什么樣的是該破產的，同時領導講了一句話，不要讓壞人跑了，防止金蟬脫殼，核心保證購房者的利益，保交房，這是目前所有箭的基本的出發(fā)點，包括對不動產私募基金最新的備案政策的出發(fā)點。

??再有就是促進房地產行業(yè)的企業(yè)轉型，有條件的地塊進行現房銷售，提升居住品質，提升物業(yè)服務，馮會長在幾個場合提到過，我們要提升整個房地產的科技研發(fā)水平，我們要拿出更有科技含量的住宅來，大概在兩周前我到福州參觀了一個非常優(yōu)秀的國企的盤，他們做的四代住宅非常漂亮，非常舒適，也非常適應購房人的需求，我相信未來這種產品會越來越多。

??物業(yè)服務，馮會長提到過，有一些小區(qū)出了常規(guī)的配套，幼兒園、健身設施等等，是不是可以有老年食堂，是不是可以加上社區(qū)醫(yī)院，提高我們的居住品質。

??對于房屋整個的長效機制，提升房屋的使用壽命以及居住品質，這也是從監(jiān)管層到企業(yè)都應該思考的內容。

??對于鼎信我們參加行業(yè)的政策研討會上著重提到的內容和建議，去年八月份開始陸續(xù)參加幾次行業(yè)政策調研會議，第一個圍繞著預售資金的監(jiān)管，去年之前有很多過火或者不合理的地方的舉措，這些嚴重影響了全國性房企的周轉水平，這條我們希望做出優(yōu)化和修正。

??三只箭上我們希望放開地產私募股權的備案，上市企業(yè)的增發(fā)配股以及REITs等等，一些優(yōu)質的民營房企已經上報了股權融資的方案。對保主體，我們看到政策的導向也有保主體，相對保交房提的晚一些，我們必須保優(yōu)質的主體，讓他們有正常的負債資金流動。

??行業(yè)的凈資產已經是負的預期下，我們就要提升整個行業(yè)的資產的質量，提升權益的占比，提升整個的預期，優(yōu)化負債，同時對稅負，我們希望做相應的優(yōu)化。

??對于不動產基金投資試點，我們做了討論，最后發(fā)布的試點提了五方面的內容，鼓勵不動產私募基金主動做的，這五項內容剛發(fā)布出來的時候，有一些自媒體，包括一些不是太深入了解這個行業(yè)的伙伴們有一些過高的預期，也是做一個稍微的解釋，對這五個方面，首先基礎設施項目，為一些政策性資金留的口子，并不適合市場化的私募基金做，商業(yè)經營用房，需要我們投入更多的專業(yè)性才能做的東西，整個長安街沿線的酒店沒有一個投資的角度是賺錢的。市場化租賃住房，很多開發(fā)商都有長租公寓的品牌，最高的萬科21萬間，龍湖也有七八萬間，市場化的租賃住房是否是好的投資機會，要有一個合理的計價方式，如果為了拿住宅銷售的地而不得不拿的市場化的租賃住房，算帳比較難看，行業(yè)里面盈利的不多。保障性住房，主要是公租房，這塊的市場容量多大呢，我簡單算了一個帳，根據我們“十四五”期間政府工作報告，全國在四十個城市要搞650萬套租賃住房，一年平均下來130萬套，保障性租賃住房普遍的面積在30、40平，政府限制70平米，我取一個均值，50平米，大概6500萬平米，相對于整個2022年全年13億平的銷量，這個賽道還是相對比較小的，如果在這里做出比較好的投資，可能需要投資機構更加專業(yè)，占據更好的身位。最后存量商品住宅必須取得五證，房住不炒，穩(wěn)定房地產市場，實際上就是保交房。

??所以說從這五個方向看，這是鼓勵不動產私募基金做的方向，這里面隱含的含義，一方面化解現在的房地產市場存在的問題，另外一方面找到新模式，既是不動產基金的新模式，也是房地產開發(fā)企業(yè)關注的新模式，向過往追求高度的極致的快周轉，能夠持續(xù)的時間不多了，我們更多的要看長租、持續(xù)運營，包括好的商業(yè)的項目。

??為什么會有這種大的模式的轉變，98年開始房地產行業(yè)的路線選擇問題，過往中國房地產開發(fā)走香港模式，或者結合一定的新加坡模式，香港模式是預售制，商品房拍地，價高者得，新加坡是搞更多的公租房的配套。近期大家更多的提到的是德國模式，不管是制造業(yè)還是房地產行業(yè)都在提，首先第一個行業(yè)的收益率低，從金融行業(yè)來講，我看了一下，大概德國的制造業(yè)的收益率ROE在7以內，金融行業(yè)比制造業(yè)更低一些。還有一個數據，整個德國全年的房地產銷售數據，2021年德國的房子48%由基金拿走，做長租，這是德國模式，下一步中國是不是往這個方向走，我們要看這個模式，中國的路線轉換應該是什么樣的，這是值得每個行業(yè)從業(yè)人員深刻思考的。

??新模式目前沒有確立，定位模式的改變，當我們調控的時候對這點提的比較少，劉鶴副總理幾次講到了房地產仍然是支柱行業(yè)，資產運營模式，金融業(yè)和不動產行業(yè)結合的模式需要一個重大的調整，我們的運營模式從買轉向租，這需要我們至少做五方面的探索，第一個去杠桿，第二個降周轉率，現在很多地方采取了比較高的預售監(jiān)管措施，雖然我們覺得不合理，但是這是作為投資中必須做好的現實的預期，如果百分之百的銷售資金監(jiān)管起來，就變成的現房銷售模式。第三個是提升行業(yè)開發(fā)建設的科技含量，不管是房屋的設計上還是各種裝配式，新科技的運用。第四租售并舉。第五個是延長房子的壽命。

??第三部分，首先行業(yè)任重道遠，改善預期尤為重要，資產、負債、權益幾個角度，最重要改善行業(yè)的預期，整個大水漫灌的形勢面前，水都去哪了，最新的數據可以看到，并沒有流到實體經濟或者房地產行業(yè)，而是在金融機構間空轉，我們期待著整個預期引導有所加強。整個房地產價格合理漲幅應該是多少，大家要有一個準確的預期，我們覺得應該介于GDP和CPI之間，這樣才可以提振行業(yè)的信心。

??政策端強調該破產的破產，防止金蟬脫殼，會給投資帶來新的機會，產生新的并購機會，同時我們看到整個資本市場IPO，增發(fā)配股的投資機會，包括商業(yè)REITs我們也是期待的，目前先開放的是保障租賃住房的REITs，前面的四單三單是政府保障房中心，一單是華潤的，商業(yè)REITs我們相信很快放開。

??對于房地產周期出現長期的大拐點，整個的亮相，大家的預期支撐了過往二十年的發(fā)展，接下來的改變也很明顯，第一個人口出現了負增長，人口的老楞化，少子話，中午和領導一起交流吃飯的時候說到不光孩子少了，連養(yǎng)寵物的都少了。

??第二個中國經濟進入的中低速的增長，第三個城鎮(zhèn)化率非常高，第四個M2已經是巨量的金額，第五個是房地產行業(yè)投資功能喪失，整個預期出現了反轉。

??行業(yè)最高峰已過，我們面對的行業(yè)是長坡薄雪，行業(yè)很大很長，但是利潤沒有以前厚了，在新的地塊投資上核心要看好一號地，就是最好的地，最好的項目，才能避免出現風險。第二個做好存量的化解，問題項目大家也不用避諱。長效機制要做好探索，相應的保障房，商業(yè)物流，REITs等等。再有輕資產代建運營，各種類型的轉型齊頭并進。

??對于房地產行業(yè)始終要踩對周期，周期至關重要，順周期布局，逆周期投資，真正最好的拿地時間是去年的下半年，不管怎么樣，現在我想大家都會很舒服，到現在來講，最好的機會已經過去了，因為競爭者太多了。我們要搶周期，抓住彎道超車的窗口期，對私募基金機構，除了投資還要考慮整個資金解決的整體方案的能力，今年上半年對我們來說也是一個出手的好機會，核心是抓住一號地，抓住最好的項目實現高價值的投資，投資帶來什么樣的價值，我們的開發(fā)企業(yè)能為社會帶來什么樣的價值，這是最關鍵的，一塊地都不能錯。

??對鼎信來講，我們和合作伙伴一直強調項目的定位，成本的控制，進度的督促以及杠桿的合理運用，整個的房企盈利，包括投資機構的盈利核心看兩個之，ROE和IRR。

??我們的投資策略堅持了15年，我們未來也會持續(xù)的堅持下去，也會不斷的優(yōu)化下去，最重要的是要看好好的項目，有高的收益率，好的ROE，好的收益比，我們的目標是成為百年基業(yè)的資產管理公司。

??最后，面對2023年第一季度馬上結束，對整個市場，我相信大家也更加有信心，我們鼎信希望和在座的各位，和整個行業(yè)一起迎來行業(yè)轉折的春天，謝謝大家！