??5月22日，2024中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨ESG發(fā)展高峰論壇在深圳舉辦。本次發(fā)布會(huì)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)、上海易居房地產(chǎn)研究院主辦、北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司與克而瑞集團(tuán)承辦，已連續(xù)開展了17年，是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力最重要的專業(yè)測(cè)評(píng)研究成果。

??現(xiàn)場(chǎng)，行業(yè)專家與大咖齊集，國內(nèi)頭部物企、各領(lǐng)域代表性物企共聚，克而瑞物管重磅發(fā)布了2024中國物業(yè)管理上市公司研究成果，涵蓋了2024中國物業(yè)管理上市公司20強(qiáng)以及細(xì)分領(lǐng)域研究成果，以年度最重磅上市物企研究成果為行業(yè)樹立了權(quán)威風(fēng)向標(biāo)。

??【成果解讀】

??資本市場(chǎng)表現(xiàn)：

??行業(yè)尚處下行周期，深度調(diào)整仍在繼續(xù)

??（一）板塊指數(shù)：物業(yè)板塊走勢(shì)依舊弱于大盤，與地產(chǎn)板塊同頻共振，物業(yè)股未能走出獨(dú)立行情

??步入2023年，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)出前所未有的復(fù)雜性和不確定性。全球經(jīng)濟(jì)增長的普遍放緩，疊加持續(xù)發(fā)酵的貿(mào)易摩擦，成為充滿挑戰(zhàn)的2023年的大背景，對(duì)各行各業(yè)均產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。在這樣的大環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)面臨著一系列棘手的問題，包括但不限于增長速度的持續(xù)放緩、盈利能力的持續(xù)承壓。這些挑戰(zhàn)的根源，部分在于外部宏觀經(jīng)濟(jì)因素的制約，同時(shí)也與內(nèi)部行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的迫切需求密切相關(guān)。

??資本市場(chǎng)上的相關(guān)指標(biāo)也清晰反映了物業(yè)行業(yè)的困境。恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)的持續(xù)下滑，成為了行業(yè)現(xiàn)狀的一個(gè)縮影。盡管恒生指數(shù)公司于5月份實(shí)施了大規(guī)模的成分股調(diào)整，意圖通過優(yōu)化指數(shù)構(gòu)成來增強(qiáng)市場(chǎng)的信心和活力，然而，這一努力并未能從根本上扭轉(zhuǎn)物業(yè)板塊的頹勢(shì)。截至2023年末，恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)收于1846.6點(diǎn)，與年初相比，累計(jì)跌幅高達(dá)45.9%。這一數(shù)據(jù)不僅映射出物業(yè)行業(yè)獨(dú)立的困境，也與地產(chǎn)板塊的整體走勢(shì)形成了呼應(yīng)。

??與恒生指數(shù)的對(duì)比中，物業(yè)板塊的弱勢(shì)表現(xiàn)更加明顯。物業(yè)行業(yè)指數(shù)的疲軟不僅體現(xiàn)在絕對(duì)數(shù)值的下降，更在于與大盤指數(shù)差距的逐漸拉大，這一現(xiàn)象揭示了物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)上吸引力的減弱以及投資者對(duì)其未來前景的不樂觀預(yù)判。值得注意的是，這種市場(chǎng)情緒的低落也反映出市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)行業(yè)能否有效應(yīng)對(duì)內(nèi)外部挑戰(zhàn)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的疑慮。

??此外，從各上市物企與其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)年內(nèi)股價(jià)的走勢(shì)來看，物業(yè)企業(yè)走勢(shì)與地產(chǎn)企業(yè)同頻共振，未能走出獨(dú)立行情。

??（二）股價(jià)走勢(shì)：整體降幅擴(kuò)大，央國企穩(wěn)定性減弱

??從股價(jià)漲跌幅變動(dòng)情況看來，自2021年下半年以來，物業(yè)板塊持續(xù)低迷。2023年完整年內(nèi)，62家上市物企（不含年內(nèi)上市的潤華服務(wù)、眾安智慧生活以及年內(nèi)完成資產(chǎn)置換的珠江股份）平均股價(jià)漲跌幅為-36.8%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??按企業(yè)屬性來看，央國企背景物企市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)于民營物企。年內(nèi)民營物企平均股價(jià)漲跌幅為-40.8%，降幅較去年同期的-34.2%擴(kuò)大6.6個(gè)百分點(diǎn)；央國資背景物企平均股價(jià)漲跌幅為-23.2%，降幅較去年同期的-8.3%擴(kuò)大14.9個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，央國企背景物企具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)，面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)更具抗壓能力，在下行周期中表現(xiàn)優(yōu)于民營物企，但整體穩(wěn)定性已有所減弱。

??（三）每股收益：港股下滑23.4%，滬深同比增長14.2%，但均好于地產(chǎn)開發(fā)板塊

??從每股收益角度來看，物業(yè)板塊每股收益大幅下滑，但整體好于地產(chǎn)開發(fā)板塊。2023年末，港股物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)約0.13元，同比下降23.4%；滬深物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)約0.70元，同比增長14.2%。港股和滬深物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)較地產(chǎn)開發(fā)板塊分別高0.25元和0.63元。

??（四）股東回報(bào)：分紅率、股息率創(chuàng)雙高，投資價(jià)值凸顯

??從股東回報(bào)角度來看，2023年上市物企加強(qiáng)分紅和派息力度，分紅率和股息率創(chuàng)“雙高”，物企投資吸引力凸顯。分紅方面，年內(nèi)31家企業(yè)進(jìn)行了分紅，分紅總額約82.9億元。平均分紅率為57.3%（剔除3家歸母凈利潤為負(fù)數(shù)的企業(yè)），同比提升5.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　股息率是衡量企業(yè)每股派發(fā)的股息與股票價(jià)格之間的比率，反映了投資者持有企業(yè)股票所獲得的股息收益。投資者可以通過股息率評(píng)估判斷企業(yè)的分紅政策穩(wěn)定性、長期分紅能力以及盈利能力。2023年年內(nèi)31家進(jìn)行派息的上市物企中7成以上企業(yè)股息率超過5%，其中第一服務(wù)控股最高，為14.7%。

??（五）估值：市盈率由10.9倍回落至9.6倍，央國企背景企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可度維持在高位

??從估值角度來看，2023年上市物企市盈率持續(xù)回落。截至2023年12月31日，上市物企市盈率均值約為9.6，與2022年年末的10.9相比下降了1.3。2022年受制于地產(chǎn)面的下行壓力，物業(yè)股估值出現(xiàn)大幅下挫，一度降至歷史最低值8.4倍。年末房地產(chǎn)政策回暖為物業(yè)股帶來了一定的回調(diào)機(jī)會(huì)，于2023年4月達(dá)到年內(nèi)最高位12.8倍，后因市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的擔(dān)憂以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性對(duì)估值形成壓制，估值再度下滑。從企業(yè)表現(xiàn)來看，央國企背景企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可度更高，平均市盈率為12.7，民營物企市盈率均值為8.5。

??（六）市值：百億以上企業(yè)數(shù)量減少3家至6家，企業(yè)市值比例呈“二八分布”，30億以下企業(yè)占比超75%

??從市值角度來看，當(dāng)前上市物企市值均值較去年同期下降約45.5%，幾近腰斬，百億市值以上企業(yè)僅剩6家。截至2023年12月31日，市值在30億以下的物企占比超75%，較2022年年末增加18.2個(gè)百分點(diǎn)。百億市值以上的物企數(shù)量較2022年年末減少3家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤萬象生活、萬物云、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)和招商積余。

??運(yùn)營規(guī)模分析：

??分化加劇，格局穩(wěn)定；增速下滑、市拓提質(zhì)

??（一）營業(yè)收入：營收均值與中位數(shù)差距進(jìn)一步擴(kuò)大，企業(yè)分化持續(xù)加劇

??2023年63家上市物企營收總額2895.9億元，同比增長7.5%。營業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為46.0億元和17.9億元，同比增長7.5%和5.4%。均值和中位數(shù)的差異由2022年的25.7億元增加至2023年的28.1億元。

　　在企業(yè)披露的業(yè)績數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步從企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營質(zhì)量、成長潛力、資本市場(chǎng)表現(xiàn)及社會(huì)責(zé)任等維度研究企業(yè)，將上述樣本企業(yè)以營收為標(biāo)尺，劃分四大梯隊(duì)。其中，營收大于100億元的9家企業(yè)為頭部物企，50-100億元的4家為大型物企，10-50億元的31家為中型物企，小于10億元的19家為小型物企。具體梯隊(duì)劃分及對(duì)應(yīng)企業(yè)如下所示：

??企業(yè)方面，兩極分化問題持續(xù)加劇，營收最多的碧桂園服務(wù)與營收最少的中天服務(wù)的差值已達(dá)125.4倍。即使以梯隊(duì)劃分，各梯隊(duì)首尾落差也較高，頭部、大型、中型及小型企業(yè)營收首位落差值分別為3.4、1.5、4.7和2.8倍。

??（二）市場(chǎng)格局：企業(yè)梯隊(duì)格局繼續(xù)保持穩(wěn)定，中型企業(yè)梯隊(duì)內(nèi)競爭激烈

??從整體格局來看，企業(yè)梯隊(duì)格局穩(wěn)定，然而，梯隊(duì)內(nèi)競爭激烈，頭部、中型和小型物企名次均有大幅變動(dòng)。

??頭部物企名次變動(dòng)率為66.7%，TOP2企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定且與梯隊(duì)內(nèi)其余企業(yè)拉開了較大差距，綠城服務(wù)、招商積余、中海物業(yè)年內(nèi)增長強(qiáng)勁，名次較去年有所提升。

　　大型物企名次均未發(fā)生變動(dòng)，去年躋身第二梯隊(duì)的金科服務(wù)今年?duì)I收同比下降0.5%至49.8億元，以毫厘之差掉隊(duì)。

　　中型物企名次變動(dòng)率為83.9%，近半數(shù)企業(yè)名次下滑。其中，建發(fā)物業(yè)、越秀服務(wù)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)等央國資背景物企、卓越商企服務(wù)等專注非住賽道的物企以及濱江服務(wù)、銀城生活服務(wù)等注重區(qū)域深耕的物企名次提升。

??小型物企名次變動(dòng)率為78.9%，近六成企業(yè)名次保持持平或有所提升。

??（三）營收增速：整體營收增速同比下滑8.5個(gè)百分點(diǎn)至7.5%，大型物企首次呈負(fù)增長

??2023年63家上市物企的營收總額由2020年的1605.4億元增長至2023年的2895.9億元，四年復(fù)合增長率為21.7%；從增速走勢(shì)來看，年內(nèi)同比增長7.5%，較去年同期下滑8.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　分梯隊(duì)來看，頭部物企表現(xiàn)最佳，營收增速為9.8%，但從增長趨勢(shì)來看并不容樂觀，其增速同比下滑了15.7個(gè)百分點(diǎn)，是所有梯隊(duì)中下滑幅度最大的；大型物企對(duì)地產(chǎn)的依賴度相對(duì)較大，年內(nèi)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，非業(yè)主增值服務(wù)營收持續(xù)下滑，其營收增速減少7.8個(gè)百分點(diǎn)至-0.2%；中型和小型物企站穩(wěn)了腳跟，增速有所回升，同比增長2.9和2.7個(gè)百分點(diǎn)至5.3%和6.5%。

??（四）在管規(guī)模：整體增速同比下滑5.3個(gè)百分點(diǎn)至12.0%，小型物企增速最快，中型物企增速下滑最猛

??2023年，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊低迷，上市物企整體在管規(guī)模增量持續(xù)減少，增速再次放緩。具體來看，完整披露相關(guān)面積數(shù)據(jù)的52家上市物企的總在管面積由2020年的40.8億㎡增長至2023年的76.0億㎡，四年復(fù)合增長率為23.0%；從增速走勢(shì)來看，年內(nèi)同比增長12.0%，較去年同期下滑5.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　分梯隊(duì)來看，小型物企是唯一一個(gè)增速正增長的梯隊(duì)，增速為15.1%，同比提升1.1個(gè)百分點(diǎn)；大型物企增速下滑最為明顯，由去年同期的17.1%減少11.0個(gè)百分點(diǎn)至6.1%；其次為中型物企，下滑5.6個(gè)百分點(diǎn)至8.6%；頭部物企的增速為14.7%，增速同比下滑4.4個(gè)百分點(diǎn)。

　?。ㄎ澹┖霞s面積：整體增速同比下滑9.1個(gè)百分點(diǎn)至4.3%，合約在管比下滑至1.43，僅頭部保持8.0%的較高速度增長，其他梯隊(duì)后續(xù)增長乏力

　　合約面積方面，完整披露相關(guān)面積數(shù)據(jù)的42家上市物企的總合約面積由2020年的54.6億㎡增長至2023年的84.8億㎡，四年復(fù)合增長率為15.9%；從增速走勢(shì)來看，年內(nèi)同比增長4.3%，較去年同期下滑9.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　分梯隊(duì)來看，大型物企增速下滑最為明顯，由去年同期的10.7%減少12.9個(gè)百分點(diǎn)至-2.2%；其次為頭部物企，下滑9.4個(gè)百分點(diǎn)至8.0%；中型和小型物企的增速分別為1.3%和0.2%，增速同比下滑7.9和5.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　合約在管比方面，2023年，上市物企的合約在管比集中在1.05-1.95的區(qū)間范圍內(nèi)，整體均值為1.43，較去年同期下滑0.10。從比例上看，企業(yè)的儲(chǔ)備規(guī)模仍可支撐其在短期內(nèi)的規(guī)模增長，但從歷年變化來看，上市物企的整體合約在管比已從2019年的1.77逐步回落至1.43，其主要原因是期間收并購事件的成交及地產(chǎn)端新開發(fā)項(xiàng)目的大幅減少。

　　分梯隊(duì)來看，大致呈企業(yè)規(guī)模越大，合約在管比越高的特征。頭部、大型、中型和小型物企的合約在管比分別為1.48、1.36、1.39和1.34，分別下滑0.10、0.09、0.10和0.17。

　　（六）地產(chǎn)供給：地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方供應(yīng)量將持續(xù)降低，關(guān)聯(lián)方在管面積占比整體小幅增長至48.4%

　　2023年，房地產(chǎn)投資受制于銷售疲軟、資金短缺等因素并無起色。年內(nèi)企業(yè)投資格局維持“央國企強(qiáng)勢(shì)、民企弱復(fù)蘇、城投逐漸退出”的態(tài)勢(shì)。房企投資意愿仍處在近年來低處。

　　根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2023年百強(qiáng)房企拿地銷售比為0.21，較去年同期的0.18略有回升但和2021年之前相比已然大幅下降，此外近半數(shù)百強(qiáng)企業(yè)全年投資處于暫停的狀態(tài)。2023年百強(qiáng)房企操盤面積和新增土地面積分別約為3.1億㎡和1.3億㎡，同比下降24%和3%。

　　從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的31家上市物企來自關(guān)聯(lián)方的在管面積占比同比增長0.6個(gè)百分點(diǎn)至48.4%。分梯隊(duì)來看，頭部物企關(guān)聯(lián)方面積占比減少3.8個(gè)百分點(diǎn)至56.3%；大型、中型和小型物企關(guān)聯(lián)方在管面積占比分別為33.4%、47.6%和47.6%，分別增長3.9、1.6和1.0個(gè)百分點(diǎn)。

　?。ㄆ撸┦詹①彛撼掷m(xù)降溫、更趨謹(jǐn)慎；“升維服務(wù)業(yè)態(tài)”成為并購重點(diǎn)方向；資產(chǎn)收購式交易反哺地產(chǎn)

　　2023年，企業(yè)規(guī)模增長訴求降低，有質(zhì)量的規(guī)模成為關(guān)注重點(diǎn)，收并購數(shù)量及金額也隨著大幅下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年上市物企披露收購事項(xiàng)42起，累計(jì)披露交易金額33.7億元，同比下降71.7%。

　?。?收并購更趨謹(jǐn)慎，部分企業(yè)終止收購

　　過往為了謀求規(guī)模的快速增長，企業(yè)全速邁出并購步伐，在部分盡調(diào)環(huán)節(jié)有所疏漏。2023年年內(nèi)便有多家企業(yè)因并購標(biāo)的陷入被動(dòng)的局面，例如康橋悅生活因披露并購標(biāo)的三筆擔(dān)保導(dǎo)致預(yù)期信用損失合計(jì)108.8萬元、卓越商企服務(wù)非全資附屬公司北京環(huán)球財(cái)富物業(yè)管理收到了法院發(fā)來的民事起訴狀等文件等。

　　企業(yè)收購更趨于謹(jǐn)慎，大額并購更是如此。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年由上市物企發(fā)起的收并購交易中，1億元以上的交易共8起，10億元以上交易僅一起，為中駿商管收購中駿集團(tuán)旗下的北京門頭溝奧萊項(xiàng)目，代價(jià)為10.9億元。在2022年，1億元以上交易共17起，10億元以上交易共3起，其中交易額最大的事件為碧桂園服務(wù)對(duì)中梁物業(yè)的并購，代價(jià)約31.3億元。

　　2．升維服務(wù)業(yè)態(tài)，打造差異化競爭優(yōu)勢(shì)成為企業(yè)并購主要方向

　　從并購標(biāo)的的屬性來看，專業(yè)服務(wù)的比例正逐漸提高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年上市物企收購事項(xiàng)中超半數(shù)為專業(yè)服務(wù)，其中科技服務(wù)、環(huán)衛(wèi)服務(wù)仍是企業(yè)專業(yè)服務(wù)的并購重點(diǎn)。同時(shí)，為打造差異化競爭優(yōu)勢(shì)，企業(yè)進(jìn)一步向更細(xì)分的領(lǐng)域延伸，如特發(fā)服務(wù)增資入股四川大金源天鼎物業(yè)完成了企業(yè)在電站服務(wù)、能源物管方面的布局；彩生活收購北京師范大學(xué)旗下北京豪城物業(yè)65%股權(quán)加強(qiáng)了企業(yè)在高校服務(wù)方面的競爭力。

　　3．資產(chǎn)收購式交易頻現(xiàn)，物企反哺地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司

　　2023年，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，物業(yè)企業(yè)頻現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易輸血地產(chǎn)公司。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)含雅生活服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、中駿商管等在內(nèi)的7家企業(yè)發(fā)起10起關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)收購，總涉及資金約25.7億元，占全年上市物企交易金額的76.2%。

　?。ò耍┦袌?chǎng)拓展：第三方在管面積占比降至51.6%，主動(dòng)清退外加上游企業(yè)“入場(chǎng)”，市拓競爭激烈

　　關(guān)聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸送下滑，收并購不達(dá)預(yù)期甚至觸發(fā)大額商譽(yù)減值，企業(yè)規(guī)模增長的動(dòng)力源減少，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注自身拓展能力的提升，華潤萬象生活、中海物業(yè)、招商積余等企業(yè)均在加快投拓體系建設(shè)。對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的爭奪，部分企業(yè)更是不遺余力，2023年多起“帶資進(jìn)場(chǎng)”事件引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

　　在競爭優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的同時(shí)，頭部企業(yè)也主動(dòng)退出了大量過往在規(guī)模導(dǎo)向下所收購的低盈利或虧損的項(xiàng)目。據(jù)公開資料顯示，企業(yè)退出的項(xiàng)目主要分為四類。第一類，是無利潤或低利潤的項(xiàng)目；第二類，是只有微利但無現(xiàn)金流的項(xiàng)目；第三類，是管理難度大或不在企業(yè)深耕區(qū)域的項(xiàng)目；第四類，是管理成本高的項(xiàng)目。從頭部企業(yè)項(xiàng)目退出規(guī)模來看，多家企業(yè)年內(nèi)退出規(guī)模高達(dá)數(shù)千萬方，相當(dāng)于一家中小型物企的體量，企業(yè)提升規(guī)模質(zhì)量的決心不可謂不大。

　　從上市企業(yè)數(shù)據(jù)來看，31家披露完整數(shù)據(jù)的上市物企來自第三方的在管面積占比為51.6%，較去年同期下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)角度看，共16家企業(yè)第三方面積占比高于均值，和泓服務(wù)和康橋悅生活該占比高于80%。

??運(yùn)營質(zhì)量分析：

??盈利能力回升，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低

??（一）盈利能力

??1．提質(zhì)發(fā)展初見成效，凈利潤止跌回升

??2023年，物業(yè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，高質(zhì)量發(fā)展成為行業(yè)主旋律。物業(yè)企業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)，重回現(xiàn)金流邏輯，開源節(jié)流，提質(zhì)發(fā)展。年內(nèi)上市物企普遍呈現(xiàn)利潤及利潤率止跌回升的態(tài)勢(shì)。

??2023年63家上市物企毛利潤均值9.3億元，同比增長1.5%；凈利潤均值2.6億元，同比增長12.9%。頭部、大型、中型和小型物企毛利潤和凈利潤均值分別為37.5億元、15.0億元、5.2億元、1.5億元和13.3億元、2.4億元、0.9億元、0.3億元。

??2023年63家上市物企平均毛利率20.3%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率5.6%，同比提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。頭部、大型、中型和小型物企平均毛利率和平均凈利率分別為18.8%、22.1%、22.8%、24.3%和6.7%、3.5%、3.8%、4.5%。

??2．營業(yè)成本率持續(xù)攀升至79.7 %，資產(chǎn)減值計(jì)提增速較去年的108.6%收窄至11.8%

??2023年63家上市物企平均營業(yè)成本率79.7%，同比提升1.2個(gè)百分點(diǎn)。頭部、大型、中型和小型物企營業(yè)成本率分別為81.2%、77.9%、77.2%和75.7%，同比分別提升1.1、0.6、1.3和2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　受商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)、金融及合同資產(chǎn)減值影響，2023年44家上市物企資產(chǎn)減值計(jì)提均值為2.91億元，同比提升11.8%，較去年同期的108.6%增幅大幅縮窄。頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)減值計(jì)提均值分別為9.48億元、4.60億元、2.24億元和0.45億元，其中頭部、中型和小型物企分別增長68.9%、11.9%和0.8%，大型物企減少44.5%。

??3．凈資產(chǎn)收益率均值回升至7.1%，中型物企提升最為明顯

??2023年63家上市物企ROE均值7.1%，較去年同期提升2.9個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)ROE均值-9.3%，較去年同期提升1.0個(gè)百分點(diǎn)。房企ROE均值持續(xù)低于物企ROE均值，2023年低于物企16.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　2023年頭部、大型、中型和小型物企ROE均值分別為-2.2%、5.6%、13.0%、2.3%。其中頭部和小型物企同比下滑9.7和11.2個(gè)百分點(diǎn)，大型和中型物企同比提升3.0和15.4個(gè)百分點(diǎn)。

??（二）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

??1．物企資產(chǎn)負(fù)債率整體平穩(wěn)，僅頭部物企略有下降

??2023年63家上市物企資產(chǎn)負(fù)債率整體平穩(wěn)，與2022年水平基本持平。物企以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展為主，2023年年內(nèi)物企收并購更趨謹(jǐn)慎，數(shù)字化投入、城市服務(wù)等業(yè)務(wù)發(fā)展趨于平穩(wěn)，對(duì)企業(yè)造成波動(dòng)的大筆支出有限。

??2023年63家上市物企資產(chǎn)負(fù)債率均值49.2%，較去年同期提升0.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值63.7%，較去年同期減少1.6個(gè)百分點(diǎn)。房企資產(chǎn)負(fù)債率均值持續(xù)高于物企，2023年高于物企14.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　2023年頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為53.5%、44.4%、49.2%、48.2%。其中頭部物企較2022年下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)，大型、中型和小型物企則分別提升了1.1、0.2和2.3個(gè)百分點(diǎn)。

??2．物企應(yīng)收賬款連年走高，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)持續(xù)上升至113.9天

??2023年地產(chǎn)對(duì)關(guān)聯(lián)物企帶來的影響仍在延續(xù)，前介業(yè)務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)以及車位代銷等傳統(tǒng)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)規(guī)模減少，相關(guān)費(fèi)用延期支付、物業(yè)費(fèi)拖欠等狀況未能得到有效解決，物企應(yīng)收賬款總額持續(xù)走高。

??63家上市物企應(yīng)收賬款總額2020年至2023年分別為391.5億元、623.8億元、832.4億元和953.7億元；應(yīng)收賬款總額連續(xù)四年增長，四年分別同比增長34.9%、59.3%、33.5%和14.6%。

　　2023年63家上市物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)持續(xù)上升，2020年均值為74.9天，2021年均值為76.9天，2022年均值為103.2天，2023年均值為113.9天，同比增長10.4%。

??3．經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額增速再次回正至近150%，大型物企營業(yè)現(xiàn)金比率提升22.4個(gè)百分點(diǎn)

??經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額更加真實(shí)的反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量，通過該指標(biāo)維度可以看出，物企今年的實(shí)際經(jīng)營狀態(tài)與去年相比有明顯提升。披露相關(guān)數(shù)據(jù)的43家上市物企2021-2023年由經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為236.6億元、97.2億元和239.5億元，增長率分別為-13.6%、-58.9%和146.3%。

　　2023年頭部、大型、中型和小型物企營業(yè)現(xiàn)金比率分別為10.1%、11.9%、8.3%和7.8%。四個(gè)梯隊(duì)的營業(yè)現(xiàn)金流比率均值均呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，其中，頭部、大型、中型和小型物企分別較2022年提升3.4個(gè)百分點(diǎn)、22.4個(gè)百分點(diǎn)、2.2個(gè)百分點(diǎn)和9.7個(gè)百分點(diǎn)。

??（三）經(jīng)營效率

??1．人均在管面積同比增長14.3%突破8000㎡/人，人均凈利潤止跌回穩(wěn)

??近年來，營收增長乏力，營業(yè)成本持續(xù)走高，加之受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的流動(dòng)性危機(jī)和市場(chǎng)下行影響，物業(yè)企業(yè)也不得不過起縮衣節(jié)食的日子。年內(nèi)，上市物企強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管控，全方位降低成本，最直接有效的員工成本自然難逃“動(dòng)刀”。

??從數(shù)據(jù)上看，上市物企中有56家完整披露了近年的雇員人數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)，其中24家物企出現(xiàn)了不同程度的減員，占比超四成，總減員人數(shù)超6萬人。減員比例最大的是第一服務(wù)控股，下降比例約39.2%。

　　受此影響，2023年企業(yè)員工總數(shù)增速大幅度放緩，企業(yè)的人均管理面積突破8000㎡/人，人均凈利也與去年基本持平。完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的46家上市物企2021-2023年人均管理面積分別為7501.6㎡、7022.7㎡和8029.5㎡，2023年人均管理面積增速為14.3%，較去年同期的-6.4%提升了20.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的56家上市物企2021-2023年人均凈利潤分別為2.63萬元、1.37萬元和1.36萬元，2023年人均凈利潤微降0.4%，較去年同期的-47.9%提升了47.5個(gè)百分點(diǎn)。

??2．單城市項(xiàng)目密度較去年提升，但僅有7家企業(yè)高于均值，行業(yè)依舊分散，企業(yè)長尾效應(yīng)明顯

??2023年，上市物企持續(xù)推進(jìn)城市深耕戰(zhàn)略，加碼布局重點(diǎn)區(qū)域和城市，提高其在重點(diǎn)區(qū)域的市場(chǎng)占有率以實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)和運(yùn)營效益的雙重提升。根據(jù)披露城市布局相關(guān)情況的30家上市物企數(shù)據(jù)，其平均布局81個(gè)城市，單城市在管面積均值為170萬平方米，較去年同期的153萬平方米增長約11.1%。但大部分企業(yè)單城市在管面積依舊較低，僅有7家物企單城市項(xiàng)目密度超過均值。

　　從布局城市和單位城市在管面積關(guān)系圖來看，僅有雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)、招商積余及永升服務(wù)布局城市數(shù)和單城市在管面積均超過均值。上市物企單城市布局密度普遍較低，在布局廣度和服務(wù)深度上尚有較大擴(kuò)展空間。

??（四）管理能效

??2023年，上市物企通過技能培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)打造、科技發(fā)展等方式精簡人員、提高工作效率，提升管理效能。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年62家上市物企整體管理費(fèi)率（管理費(fèi)用在總營業(yè)收入中的占比）為8.0%，較去年同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　從企業(yè)做法來看，管理效能的提升一方面來自于軟硬件的應(yīng)用，例如中海物業(yè)通過軟硬機(jī)器人應(yīng)用及停車場(chǎng)無人值守等改造，提升服務(wù)效率超30%，在低碳節(jié)能效率達(dá)到50%以上；招商積余開展線上線下交叉檢查和客戶監(jiān)管相結(jié)合的管控模式，進(jìn)行業(yè)務(wù)流程再造，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外閉環(huán)，巡檢效率提升26%；華潤萬象生活試點(diǎn)停車管理平臺(tái)，取消純車行崗人員，繳費(fèi)效率提升100%。另一方面，敏捷團(tuán)隊(duì)的打造、成本的集約化管理等也是企業(yè)降低運(yùn)營成本，提升經(jīng)營效率的重要方式。

??增長曲線分析：

??基礎(chǔ)服務(wù)占比增加，城市服務(wù)盈利不佳

??（一）基礎(chǔ)物管服務(wù)：收入占比提升至66.8%，小型企業(yè)更依賴收入基本盤

??2023年完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的48家上市物管企業(yè)基礎(chǔ)物管服務(wù)營收總額1693.2億元，同比增長12.9%。受地產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響，基礎(chǔ)物管服務(wù)占總營收的比重持續(xù)提升，年內(nèi)同比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)至66.8%。

　　頭部、大型、中型和小型物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入均值分別為136.2億元、48.7億元、14.2億元和4.8億元，占各梯隊(duì)營收的比重分別為66.5%、71.6%、64.6%和72.8%，同比分別提升1.4、7.4、3.1和6.1個(gè)百分點(diǎn)。

??（二）社區(qū)增值服務(wù)：總收入同比增長5.6%，細(xì)分賽道各有亮點(diǎn)

??1．營收總額約331.2億元，收入占比基本企穩(wěn)

??在過去的一年里，中國經(jīng)濟(jì)的回暖進(jìn)程較為溫和，尚未完全達(dá)到先前的預(yù)期水平。在此背景下，部分企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)的展望持有審慎態(tài)度，而居民的消費(fèi)意愿也呈現(xiàn)了趨緩的態(tài)勢(shì)。

??2023年完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的48家上市物企社區(qū)增值服務(wù)營收總額331.2億元，同比增長5.6%，占營收的比重為13.1%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)表現(xiàn)來看其中，社區(qū)增值服務(wù)營收排名前五的企業(yè)分別為：碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)和恒大物業(yè)，對(duì)應(yīng)社區(qū)增值服務(wù)收入分別為37.5億元、35.7億元、28.2億元、23.4億元和21.7億元。

??頭部、大型、中型和小型物企社區(qū)增值服務(wù)收入均值分別為24.0億元、10.1億元、3.6億元和0.8億元，占各梯隊(duì)營收的比重分別為11.7%、14.9%、16.3%和12.5%，其中頭部、大型和小型物企同比分別下降0.5、1.8和0.4個(gè)百分點(diǎn)，中型物企提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??2．社區(qū)增值服務(wù)平均毛利率持續(xù)下行，年內(nèi)下降3.1個(gè)百分點(diǎn)至32.7%

??2023年完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的36家上市物企社區(qū)增值服務(wù)平均毛利率為32.7%，同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。一方面，上市物企社區(qū)增值服務(wù)收入增長受限，但固定成本難以降低，部分業(yè)務(wù)的獲客成本還在上升，導(dǎo)致盈利能力進(jìn)一步收窄。另一方面，社區(qū)增值服務(wù)中毛利率相對(duì)較高的社區(qū)傳媒、租售類業(yè)務(wù)收入增長受限，而毛利率相對(duì)較低的社區(qū)零售、硬裝類業(yè)務(wù)收入占比上升，結(jié)構(gòu)性拉低了平均毛利率。

??梯隊(duì)表現(xiàn)方面，頭部、大型、中型和小型物企社區(qū)增值服務(wù)平均毛利率分別為31.9%、31.0%、36.2%和36.1%，除中型物企與去年同期持平外，其余梯隊(duì)均有一定幅度的下滑，頭部、大型和小型物企平均毛利率分別下降4.6、0.7和3.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　從企業(yè)表現(xiàn)來看，2023年共有10家上市物企社區(qū)增值服務(wù)毛利率高于40%，金科服務(wù)、佳兆業(yè)美好和鑫苑服務(wù)3家企業(yè)高于55%。其中金科服務(wù)毛利率最高為58.2%，同比增長30.3個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是社區(qū)傳媒和廣告等高毛利園區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)快速恢復(fù)，年內(nèi)其園區(qū)經(jīng)營服務(wù)收入達(dá)2.4億元，同比增長270%。此外，金科服務(wù)也主動(dòng)調(diào)整了非核心業(yè)務(wù)的服務(wù)模式和架構(gòu)，部分業(yè)務(wù)從自營模式轉(zhuǎn)變?yōu)槠脚_(tái)模式。

??3．社區(qū)增值服務(wù)坪效小幅回落，平均坪效跌至6.5元/㎡

??2023年完整披露相關(guān)數(shù)據(jù)的26家上市物企社區(qū)增值服務(wù)平均坪效為6.5元/㎡，較去年同期降低0.4元/㎡。年內(nèi)多家上市物企社區(qū)增值服務(wù)聚焦高附加值、高復(fù)購率的可持續(xù)性業(yè)務(wù)，持續(xù)提升經(jīng)營績效。例如永升服務(wù)主動(dòng)放棄部分低毛利率及可持續(xù)性較差的業(yè)務(wù)；融創(chuàng)服務(wù)主攻核心城市，聚焦業(yè)主需求與物業(yè)有優(yōu)勢(shì)的品類，并取得顯著成效。

??企業(yè)表現(xiàn)方面，2023年共計(jì)6家上市物企社區(qū)增值服務(wù)坪效超10元/㎡，其中建發(fā)物業(yè)坪效高達(dá)24.2元/㎡，同比提升12.9元/㎡。綠城服務(wù)、中海物業(yè)、中駿商管等多家上市物企社區(qū)增值服務(wù)坪效也穩(wěn)步提升，經(jīng)營質(zhì)效不斷增強(qiáng)。

??4．細(xì)分賽道各有亮點(diǎn)，存量房局改、充電樁等新興業(yè)務(wù)獲突破

??2023年，在物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，諸多上市物企主動(dòng)求變，聚焦可持續(xù)性、現(xiàn)金流有保障的業(yè)務(wù)，縮減增收不增利的業(yè)務(wù)，并通過調(diào)整城市布局、服務(wù)品類、組織架構(gòu)等一系列措施改善社區(qū)增值服務(wù)經(jīng)營效能。在美居、到家、社區(qū)零售等服務(wù)賽道均取得了亮眼的成績。

??美居服務(wù)：2023年，13家上市物企美居服務(wù)總收入約27.5億元，同比增長約52%。年內(nèi)存量房局改成美居服務(wù)重要業(yè)務(wù)方向，多家上市物企發(fā)力存量房局改業(yè)務(wù)。例如融創(chuàng)服務(wù)存量房局改業(yè)務(wù)試點(diǎn)取得突破，4大主力產(chǎn)品涉及墻面刷新、廚房改造、衛(wèi)生間改造和陽臺(tái)改造。在其已交付超10年的重慶奧園住宅試點(diǎn)項(xiàng)目中，4個(gè)月內(nèi)總簽約金額達(dá)170萬元，客單價(jià)約1.6萬元/單，復(fù)購率高達(dá)22%；萬物云蝶城賦能局裝業(yè)務(wù)，其美居服務(wù)品牌“研選家”已在40個(gè)蝶城落地局裝業(yè)務(wù)，主推廚房、衛(wèi)生間和陽臺(tái)三大核心局裝產(chǎn)品，2023年簽約金額達(dá)3.5億元，同比增長68%。

??到家服務(wù)：到家服務(wù)是社區(qū)增值服務(wù)的優(yōu)質(zhì)賽道，相較于家政服務(wù)企業(yè)，物業(yè)企業(yè)在獲取客源、降低服務(wù)成本等方面存在天然競爭優(yōu)勢(shì)。年內(nèi)7家上市物企到家服務(wù)總收入約19.8億元，同比增長44%。萬物云、華潤萬象生活、建發(fā)物業(yè)等企業(yè)到家服務(wù)收入持續(xù)高增長。例如華潤萬象生活年內(nèi)“一呼管家”實(shí)現(xiàn)收入2.9億元，同比增長78%；萬物云年內(nèi)維修家政業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2.5億元，同比增長137%；建發(fā)物業(yè)與優(yōu)質(zhì)供方“牛仔很忙”等合作共建，不斷提升服務(wù)體驗(yàn)，推動(dòng)社區(qū)家政業(yè)務(wù)深化落地，年內(nèi)到家服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入0.8億元，同比增長59%。

??社區(qū)零售服務(wù)：2023年，社區(qū)零售服務(wù)主要呈現(xiàn)“抓節(jié)慶、優(yōu)選品”兩大趨勢(shì)。一方面，注重營銷節(jié)點(diǎn)，主抓春節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)三大節(jié)營銷活動(dòng)，助力節(jié)慶禮品消費(fèi)。另一方面，結(jié)合消費(fèi)趨勢(shì)，優(yōu)化選品策略，以“走進(jìn)原產(chǎn)地”、“甄選好國貨”等銷售策略謀求產(chǎn)品突圍。年內(nèi)13家上市物企社區(qū)零售服務(wù)總收入約41.2億元，同比增長7%。企業(yè)方面，新希望服務(wù)背靠集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)，其牛奶單價(jià)低于電商約38%，月銷售量超1萬箱；中海物業(yè)瞄準(zhǔn)醬香型白酒市場(chǎng)，打造“臻知己”高端醬酒品牌，并通過電商平臺(tái)、社區(qū)集市、社區(qū)團(tuán)購等多種渠道銷售。

??空間運(yùn)營服務(wù)：2023年，25家上市物企空間運(yùn)營服務(wù)總收入約45.1億元，與去年同期相比基本持平。年內(nèi)充電樁業(yè)務(wù)成為空間運(yùn)營服務(wù)重要業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)。例如雅生活服務(wù)完善社區(qū)安全充電樁，在管項(xiàng)目累計(jì)插口超10萬口，并推行項(xiàng)目合伙人機(jī)制；融創(chuàng)服務(wù)非機(jī)動(dòng)車充電樁覆蓋323個(gè)項(xiàng)目，同比增長276%；新城悅服務(wù)也于年內(nèi)啟動(dòng)社區(qū)充電樁的運(yùn)營管理業(yè)務(wù)。

??租售服務(wù)：受持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境影響，租售業(yè)務(wù)進(jìn)展受阻，一手房代理收入顯著下滑。與此同時(shí)，“去地產(chǎn)化”成為眾多上市物企的共同選擇，以恒大物業(yè)為代表的多家上市物企積極擴(kuò)大租售自營規(guī)模，保利物業(yè)更將租售服務(wù)升級(jí)為托房服務(wù)，即將傳統(tǒng)租售交易延伸至圍繞房屋資產(chǎn)為核心的全周期一體化服務(wù)，涉及咨詢、交易、托管、養(yǎng)護(hù)等，打造輕門店、重服務(wù)、強(qiáng)社區(qū)聯(lián)動(dòng)模式。年內(nèi)16家上市物企租售服務(wù)總收入約30.6億元，同比下降2%。

??（三）非居業(yè)務(wù)：多元賽道并進(jìn)，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁

??1．非住業(yè)態(tài)物管服務(wù)：占總在管面積比例均值約37.0%，其中頭部企業(yè)比例最高，占比近5成

??物業(yè)服務(wù)企業(yè)在依靠多途徑擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)也不斷加強(qiáng)對(duì)多元業(yè)態(tài)的布局，從而擴(kuò)展服務(wù)邊界，尋找新的創(chuàng)收和盈利增長點(diǎn)。從32家完整披露了相關(guān)數(shù)據(jù)的上市物企情況來看，多數(shù)物企服務(wù)的業(yè)態(tài)目前仍是以住宅為主，2023年住宅物業(yè)占總管理面積的63.0%，非住物業(yè)占比為37.0%。但從增長速度來看，非住物業(yè)表現(xiàn)更佳，2020-2023年，物企非住物業(yè)在管面積均值由26.4百萬㎡提升至49.0百萬㎡，復(fù)合增長為22.9%；而同期住宅物業(yè)在管面積均值由52.0百萬㎡提升至83.4百萬㎡，復(fù)合增長率為17.0%。

　　分梯隊(duì)來看，2023年頭部物企非住物業(yè)在管面積均值為250.4百萬㎡，同比增長20.0%，占比為49.2%。大型、中型和小型物企非住物業(yè)在管面積均值分別為71.1、18.5和6.5百萬㎡，占比分別為28.6%、24.4%和24.3%。

??2．商業(yè)運(yùn)營服務(wù)：經(jīng)營表現(xiàn)各異，盈利能力保持在較高水平

??近年來，在利潤增長的業(yè)績指引下，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)加碼高收益的商業(yè)運(yùn)營賽道，并在服務(wù)過程中逐步將商業(yè)物業(yè)管理與商業(yè)運(yùn)營深度融合，推行“商業(yè)物管+商業(yè)運(yùn)營一體化”的服務(wù)模式，通過對(duì)商業(yè)的有效的運(yùn)營和管理，為自身開拓更廣闊的價(jià)值增長空間。服務(wù)內(nèi)容方面，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)主要包括向租賃開發(fā)商或業(yè)主自持的物業(yè)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管理、在物業(yè)開發(fā)商投資階段提供物業(yè)市場(chǎng)研究及定位服務(wù)、在物業(yè)開業(yè)前的準(zhǔn)備階段向物業(yè)開發(fā)商或業(yè)主提供市場(chǎng)研究及定位、商業(yè)策劃咨詢、租戶招攬及籌備開業(yè)服務(wù)及在物業(yè)運(yùn)營階段向業(yè)主或租戶提供租戶招攬、運(yùn)營及管理服務(wù)。

??2023年，共有14家上市物企披露了商業(yè)運(yùn)營服務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)，其中寶龍商業(yè)、碧桂園服務(wù)、星盛商業(yè)等8家企業(yè)將商業(yè)運(yùn)營服務(wù)單獨(dú)披露，華潤萬象生活、越秀服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等6家企業(yè)將商業(yè)運(yùn)營服務(wù)和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)同步披露。因數(shù)據(jù)無法進(jìn)行詳細(xì)拆分，不可避免地存在一定誤差。

??從營收表現(xiàn)來看，上述14家上市物企商業(yè)運(yùn)營服務(wù)總收入約113.6億元，同比增長10.4%。其中建發(fā)物業(yè)、招商積余和新希望服務(wù)營收增速最快，分別為188.3%、138.7%和30.1%。利潤方面，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的毛利率整體維持在較高水平。2023年，11家披露相關(guān)數(shù)據(jù)的上市物企商業(yè)運(yùn)營服務(wù)整體毛利率為45.2%，較去年同比提升3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中新希望服務(wù)、華潤萬象生活和星盛商業(yè)毛利率最高，分別為60.2%、58.4%和52.5%。

??3．設(shè)施管理服務(wù)：未形成規(guī)?；l(fā)展，現(xiàn)階段僅有頭部物企大力拓展

??在多元業(yè)務(wù)的探索中，部分上市物企也嘗試延伸服務(wù)內(nèi)容至涵蓋空間管理、能耗管理、環(huán)境管理、綜合服務(wù)等方面的設(shè)施全生命周期解決方案中，通過提升項(xiàng)目管理效率，為企業(yè)客戶創(chuàng)造最大價(jià)值。目前，上市物企在設(shè)施管理方面的探索與發(fā)展仍處于初級(jí)階段，尚未形成規(guī)?；l(fā)展。

??業(yè)績方面，僅有萬物云、保利物業(yè)、招商積余、卓越商企服務(wù)等少數(shù)物企對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行闡述，拓展動(dòng)作也主要集中于頭部物企。例如萬物云憑借突出的品牌優(yōu)勢(shì)及拓展能力，管有綜合設(shè)施管理服務(wù)項(xiàng)目1448個(gè)，較去年同期增加366個(gè)，實(shí)現(xiàn)營收83.0億元，同比增長10.0%，在總營收的占比達(dá)25%；保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)從PM基礎(chǔ)物管服務(wù)到IFM綜合設(shè)施設(shè)備服務(wù)產(chǎn)業(yè)布局，年內(nèi)取得京東集團(tuán)北京總部大廈、武漢華星光電T3廠區(qū)等IFM綜合設(shè)施設(shè)備服務(wù)項(xiàng)目；招商積余通過旗下綜合設(shè)施運(yùn)營服務(wù)公司、樓宇科技公司和南光電梯科技公司，為華為、阿里、寧德時(shí)代、美團(tuán)、小米、榮耀等客戶提供設(shè)施管理服務(wù)。

??4．公建及城市服務(wù)：營收增速大幅下降，盈利能力普遍下滑

??公建及城市服務(wù)市場(chǎng)容量超萬億，近年來，隨著此類需求不斷釋放，萬物云、保利物業(yè)、招商積余等上市物企紛紛積極介入。2023年，共有18家上市物企披露了公建及城市服務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)，相關(guān)業(yè)務(wù)總營收約171.2億元，同比增長6.1%，較去年同期近40%的增速大幅放緩。碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、恒大物業(yè)營收占據(jù)前三，分別為48.8億元、26.2億元和17.3億元。盈利能力方面，8家披露了相關(guān)利潤數(shù)據(jù)的企業(yè)該類業(yè)務(wù)整體毛利率為15.7%，較去年同期下滑了1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中蘇新服務(wù)、榮萬家和碧桂園服務(wù)毛利率最高，分別為21.0%、18.6%和16.8%。

??社會(huì)責(zé)任分析：

??大力穩(wěn)崗就業(yè)顯成效，積極探索可持續(xù)發(fā)展

??（一）納稅總額：同比下降2.9%至64.7億元，頭部物企貢獻(xiàn)稅收總額近七成

??物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極承擔(dān)納稅義務(wù)。2023年，63家上市物企納稅總額約64.7億元，同比下降2.9%；納稅均值約1.03億元，與去年同期基本持平（1.06億元）。其中，頭部物企納稅額占比同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)；大型物企納稅額占比同比增長5.3個(gè)百分點(diǎn)；中型物企納稅額占比同比下降4.0個(gè)百分點(diǎn)，小型物企納稅額占比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??（二）吸納就業(yè)人數(shù)：吸納就業(yè)人數(shù)基本保持穩(wěn)定，四成上市物企容納近九成人員

??作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直是落實(shí)穩(wěn)就業(yè)的重要力量之一。2023年，披露相關(guān)數(shù)據(jù)的56家上市物企共吸納就業(yè)人數(shù)111.6萬人，同比下降1.3%；平均每家企業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)約19927人。企業(yè)員工總數(shù)超過萬人的企業(yè)有23家，占總?cè)藬?shù)的比重為87.8%。

??（三）ESG管理：加強(qiáng)探索ESG管理，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展

??在當(dāng)今商業(yè)環(huán)境中，環(huán)境、社會(huì)及公司治理（ESG）已成為衡量企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的關(guān)鍵指標(biāo)。上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為城市發(fā)展的重要組成部分，其ESG管理水平直接關(guān)系到企業(yè)的長期競爭力和社會(huì)形象。

??當(dāng)前，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的ESG管理水平整體呈現(xiàn)出積極向上的態(tài)勢(shì)，反映出企業(yè)對(duì)于可持續(xù)發(fā)展認(rèn)識(shí)的深化與行動(dòng)的加速。

??在環(huán)境（E）方面，大多數(shù)上市物業(yè)公司均重視節(jié)能減排和綠色運(yùn)營，普遍實(shí)施了能源管理系統(tǒng)，推廣使用節(jié)能設(shè)備和技術(shù)，如LED照明、智能溫控系統(tǒng)等，以降低能耗和碳排放。同時(shí)，垃圾分類管理和綠色供應(yīng)鏈管理也成為行業(yè)共識(shí)，體現(xiàn)了物業(yè)企業(yè)對(duì)環(huán)境保護(hù)的持續(xù)承諾。

　　在社會(huì)（S）方面，上市物業(yè)公司普遍強(qiáng)化對(duì)員工權(quán)益的保障，包括提供職業(yè)培訓(xùn)、健康安全的工作環(huán)境和多元化的職業(yè)發(fā)展路徑。此外，針對(duì)社區(qū)服務(wù)，企業(yè)強(qiáng)調(diào)了提升服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，以及通過智慧化手段提高居住體驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)推出的智慧社區(qū)平臺(tái)，不僅便利了業(yè)主生活，還有效提升了社區(qū)的安全管理水平。在社會(huì)責(zé)任方面，各公司普遍參與社區(qū)公益，支持教育、扶貧等社會(huì)公益活動(dòng)，展示了良好的企業(yè)公民形象。

??在治理（G）方面，上市物業(yè)公司在公司治理結(jié)構(gòu)上普遍遵循高標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化董事會(huì)獨(dú)立性，提高透明度和信息披露質(zhì)量。許多企業(yè)引入了獨(dú)立董事制度，加強(qiáng)了內(nèi)部審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)管理體系，通過建立完善的合規(guī)體系，有效防范了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保障了公司和股東的長遠(yuǎn)利益。

??然而，盡管取得了顯著進(jìn)步，上市物業(yè)公司在ESG管理上仍面臨挑戰(zhàn)，如環(huán)境目標(biāo)的量化與實(shí)現(xiàn)路徑需進(jìn)一步明確、社會(huì)責(zé)任項(xiàng)目的可持續(xù)性和影響力評(píng)估機(jī)制尚待完善、公司治理中的利益相關(guān)者參與度有待提升等。未來，物業(yè)企業(yè)應(yīng)持續(xù)優(yōu)化ESG戰(zhàn)略，深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化與內(nèi)外部利益相關(guān)者的溝通與合作，以ESG建設(shè)為驅(qū)動(dòng)力，推動(dòng)行業(yè)和社會(huì)的全面可持續(xù)發(fā)展。

??研究結(jié)論

??隨著行業(yè)發(fā)展的深化，在宏觀經(jīng)濟(jì)周期的背景下，物業(yè)管理行業(yè)在資本市場(chǎng)、運(yùn)營規(guī)模、運(yùn)營質(zhì)量、增長曲線及社會(huì)責(zé)任等多個(gè)維度的現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)。盡管行業(yè)整體增速放緩，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過提質(zhì)增效、優(yōu)化服務(wù)結(jié)構(gòu)，正逐步實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

??從長期來看，行業(yè)利好政策不減過往，市場(chǎng)增長空間仍在。面向未來，首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，以應(yīng)對(duì)資本市場(chǎng)的不確定性和宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高財(cái)務(wù)管理水平，確保充足的流動(dòng)性和償債能力，以抵御潛在的市場(chǎng)沖擊。

??其次，深化服務(wù)創(chuàng)新是提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭力的關(guān)鍵。企業(yè)應(yīng)緊跟市場(chǎng)需求變化，不斷探索和創(chuàng)新服務(wù)模式。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)注重個(gè)性化和差異化服務(wù)的開發(fā)，根據(jù)業(yè)主的具體需求，提供定制化的服務(wù)方案，增強(qiáng)客戶粘性，提高市場(chǎng)競爭力。

??數(shù)字化轉(zhuǎn)型是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。企業(yè)應(yīng)加大在信息技術(shù)領(lǐng)域的投入，利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)，構(gòu)建智慧物業(yè)管理平臺(tái)。

??人才是企業(yè)發(fā)展的核心資源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)重視人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，建立一套科學(xué)的人才培養(yǎng)體系。通過與高校、研究機(jī)構(gòu)等合作，開展專業(yè)培訓(xùn)和技能提升項(xiàng)目，提高員工的專業(yè)技能和服務(wù)水平。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)建立合理的激勵(lì)機(jī)制，吸引和留住優(yōu)秀人才，為企業(yè)發(fā)展提供人力支持。此外，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，營造積極向上的工作氛圍，提高員工的歸屬感和忠誠度。

??ESG績效是衡量企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的重要指標(biāo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，推動(dòng)綠色運(yùn)營，減少能源消耗和碳排放。通過引入節(jié)能技術(shù)和設(shè)備，提高能源利用效率。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)社會(huì)責(zé)任建設(shè)，保障員工權(quán)益，提高服務(wù)質(zhì)量，參與社會(huì)公益活動(dòng)，樹立良好的社會(huì)形象。在公司治理方面，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高透明度，保護(hù)投資者利益。通過提升ESG績效，企業(yè)不僅可以提高自身的市場(chǎng)競爭力，還可以吸引更多的社會(huì)責(zé)任投資，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

??物業(yè)服務(wù)企業(yè)在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，面臨著諸多挑戰(zhàn)，但同時(shí)也存在著巨大的發(fā)展機(jī)遇。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，深化服務(wù)創(chuàng)新，推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化人才培養(yǎng)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提升ESG績效，并加強(qiáng)行業(yè)合作。通過這些措施，企業(yè)不僅可以提高自身的競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，還可以為社會(huì)創(chuàng)造更大的價(jià)值，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。未來，隨著技術(shù)的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)必將迎來更加廣闊的發(fā)展前景。