??2023年，我國租賃市場發(fā)展進入快車道，支持住房租賃市場發(fā)展的導向仍在延續(xù)。

??過去一年，住房租賃行業(yè)發(fā)生了一些變化。

??市場端來看，全國55城個人房源量價齊跌，平均租金同比微降0.5%，新增供應同比降3.71%。集中式公寓相對穩(wěn)定，集城市間租金出現(xiàn)分化。

??租賃企業(yè)規(guī)模穩(wěn)步提升，TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模首次超100萬間，同比增長13.72%。

??整體趨勢來看，在需求沒有發(fā)生質變的情況下，住房租賃市場趨于平穩(wěn)健康，預計在2026年租賃行業(yè)規(guī)模將達到1.8萬億，租賃市場將逐步回歸市場導向。

??個人房源供應下行、集中式供應上升，是2023年租賃行業(yè)的一個重要特征。

??具體來看，2023年個人房源新增供應量開啟下降趨勢，全年供應量為598萬間，同比下降3.71%。而重點10城集中式房源供應量同比增加接近六成。

??從典型城市的供應來看，個人房源新增供應量跌多漲少，集中式房源供應量漲多跌少，一線城市上海、北京個人房源和集中式房源供應均出現(xiàn)上漲。

??從租金來看，個人房源租金承壓，集中式公寓租金相對穩(wěn)定。

??先來看個人房源。2023年全國55城個人房源平均租金同比出現(xiàn)小幅下跌，55城中僅17城租金同比出現(xiàn)上漲。其中，北京和上海租金依舊處于高位，租金分別為120.83元/月/㎡和105.67元/月/㎡。同比來看，武漢租金同比漲幅最為顯著，鄭州、貴陽等租金相對較低的城市，隨著保租房入市，進一步影響個人房源租金水平，同比領跌55城。

??再來看集中式公寓。2023年全年重點8城租金漲多跌少，其中北京、廣州、深圳、杭州、武漢、成都等城市租金同比出現(xiàn)不同程度上漲，武漢以18.2%的漲幅領漲8城。上海集中式公寓租金跌幅最為顯著，全年同比下跌9.3%。

??實際上，保租房大量入市，一定程度上影響了住房租賃市場的租金情況，上海集中式公寓租金下跌最為明顯，主要是受保租房集中入市影響，據(jù)克而瑞租售調研，上海保租房入市房源最多的周康、浦江鎮(zhèn)、松江新城三個板塊，機構化房源平均租金下跌超過10%，同時也是個人房源租金下滑最多的板塊。

??未來，隨著保租房的大量入市，租金或將繼續(xù)呈現(xiàn)下跌趨勢。

??近年來，住房租賃行業(yè)備受政策支持，行業(yè)信心逐漸恢復，越來越多的企業(yè)和投資者開始積極參與住房租賃業(yè)務。

??克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，截至2023年四季度，TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模首次超100萬間，相較于2023年三季度的94萬間，環(huán)比增長11.78%，相比2022年的92萬間，同比增長13.72%。

??政策和金融環(huán)境利好下，企業(yè)管理規(guī)模持續(xù)增加。

??截至2023年四季度，TOP30租賃企業(yè)管理規(guī)模155.7萬間，年底租賃企業(yè)拓店速度加快，環(huán)比增長12.15%，全年累計拓店規(guī)模近31萬間，同比增長24.78%。

??在管理規(guī)模榜中，TOP20入榜企業(yè)管理規(guī)模門檻為16235間。TOP3管理規(guī)模超50萬間，占TOP30管理規(guī)模的32%，企業(yè)頭部效應依然顯著。

??在開業(yè)規(guī)模榜中，TOP3頭部企業(yè)開業(yè)規(guī)模共計38.12萬間，占TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模的36%。TOP10、TOP20、TOP30入榜企業(yè)開業(yè)規(guī)模門檻達到3.3萬間、1.8萬間和0.8萬間，相較于上一季度，提升了3227間、7243間和735間，入榜門檻持續(xù)提升。

??央國企規(guī)模占比不斷提升。TOP30開業(yè)規(guī)模榜中，央國企占12家。

??在租賃企業(yè)發(fā)展中，仍面臨輕資產模式規(guī)模增長受限的問題。

??TOP30企業(yè)輕資產模式市場化項目開業(yè)規(guī)模占比呈下降趨勢，這一比重自2021年開始出現(xiàn)下滑。市場化企業(yè)輕資產管理新建保租房空間有限，目前超過9成的新建保租房企業(yè)均采取一體化自營，上海新建保租房第三方運營僅占5%。

??租賃市場發(fā)展至今已趨于平穩(wěn)，未來在需求沒有發(fā)生質變的情況下，市場規(guī)模將穩(wěn)步提升。

??根據(jù)測算，到2026年租賃市場規(guī)模預計達到1.8萬億元，復合增長率為2%。

??保租房籌建逐漸回落，租賃市場逐步回歸市場導向，這是租賃市場未來一個重要的趨勢。

??保租房籌建高峰已過，未來兩年還有306萬套籌建任務，年度籌建任務逐步回落。

??政策端來看，2022年中央及地方保租房相關政策發(fā)布最為密集，到2023年大幅減少，此外政策發(fā)生轉向，2023年8月，國務院審議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，提出要建設配售型保障性住房，未來租賃市場將轉向市場化導向。

??回歸市場化也意味著需要依靠綜合產品力提升推動企業(yè)經(jīng)營能力增長。

??整體來看，住房租賃行業(yè)已進入平穩(wěn)發(fā)展階段，但仍然面臨租金回報率整體偏低、保租房集中入市帶來的板塊租金下滑、輕資產模式規(guī)模增長受限等三個方面的問題待解。

??隨著租賃市場逐步回歸市場化，企業(yè)運營能力和產品提升速度正在逐步加快，租賃產品越來越“卷”。