??1月19日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市城市更新研究會(huì)支持，“2024迎新易居論壇暨2023城市更新優(yōu)秀實(shí)戰(zhàn)案例發(fā)布會(huì)”在上海大劇院召開(kāi)。這次論壇既為新年開(kāi)局奉上了真知灼見(jiàn)，又為“2023城市更新企業(yè)實(shí)戰(zhàn)案例推介活動(dòng)”畫(huà)上了圓滿(mǎn)句號(hào)。參加論壇的有主辦方領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家、深耕城市更新領(lǐng)域的企業(yè)專(zhuān)家及各方代表等約三百人。

??本次論壇的主辦方——上海易居房地產(chǎn)研究院是全國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)研究領(lǐng)域的知名研究咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。2023年上海易居房地產(chǎn)研究院完成了十余個(gè)項(xiàng)目，參與了30余個(gè)課題研究，專(zhuān)業(yè)人員發(fā)表論文及文章近200篇，獲得媒體300余次宣傳。本篇分享論壇上精彩的專(zhuān)家主題演講，以饗讀者。

??一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，未來(lái)可期

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱進(jìn)行了題為“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2023回顧與2024展望”的主旨演講，他表示對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)信心。

??通過(guò)對(duì)2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳盡回顧，他提出，在政策方面，現(xiàn)在是近20年來(lái)歷史上政策最好時(shí)期。新時(shí)期的保障房體系以其封閉管理方式與過(guò)去的保障房完全區(qū)分開(kāi)來(lái)，將構(gòu)建行業(yè)新格局，預(yù)計(jì)入市時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房企帶來(lái)重大影響。

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，2023年也具有亮點(diǎn)。一是全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及金額同比分別降8.5%、6.5%，相比2022年降幅明顯縮小，房地產(chǎn)行業(yè)筑底企穩(wěn)。二是整體住房需求非常穩(wěn)定，其中二手房市場(chǎng)開(kāi)始平穩(wěn)發(fā)展，非投資型城市市場(chǎng)已經(jīng)穩(wěn)住，這是中國(guó)房地產(chǎn)最大的信心所在，2023年新房成交“前高中低后穩(wěn)”，新房二手房?jī)烧叽讼碎L(zhǎng)，帶動(dòng)總體成交量穩(wěn)中有增。

??在土地市場(chǎng)方面，土地市場(chǎng)下行，成交面積及金額分別下降21% 、17%，并分化明顯，高總價(jià)高單價(jià)的地塊漲多跌少，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈?？傮w而言土地市場(chǎng)調(diào)整程度比房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整程度更大，這一方面給地方政府帶來(lái)了更大的壓力，另一方面看有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速平衡。

??總之，從各項(xiàng)重點(diǎn)指標(biāo)上看，2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在筑底企穩(wěn)的節(jié)點(diǎn)上，市場(chǎng)及行業(yè)發(fā)展未來(lái)可期。展望未來(lái)，他指出，未來(lái)三年總住房需求將達(dá)17億平方米，其中商品住宅規(guī)模降為8億平方米。新房二手房占比約為6:4.在城市選擇上，堅(jiān)定看好四個(gè)一線(xiàn)城市及杭州、成都的市場(chǎng)，以及人口輸出型縣城市場(chǎng)。對(duì)市場(chǎng)參與主體，他強(qiáng)調(diào)，未來(lái)一定要在產(chǎn)品力和交付上下功夫，應(yīng)該做出更優(yōu)秀的“作品”。未來(lái)，撥備足、正常運(yùn)營(yíng)拿地的房企一定能在市場(chǎng)調(diào)整期獲得更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

??二、以進(jìn)促穩(wěn)，打通堵點(diǎn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??在論壇上，上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)發(fā)表了題為“以進(jìn)促穩(wěn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的主題演講，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì)與未來(lái)發(fā)展方向進(jìn)行了深入剖析。

??首先他提綱挈領(lǐng)地梳理了房地產(chǎn)改革發(fā)展總邏輯，即在開(kāi)啟中國(guó)式現(xiàn)代化新征程的大框架下，首先是供求關(guān)系發(fā)生變化，然后以進(jìn)促穩(wěn)，先立后破，然后形成新發(fā)展模式，最后達(dá)到高質(zhì)量發(fā)展的目的。

??2023年下半年，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新定調(diào)下，黨中央國(guó)務(wù)院明確要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在此前重“穩(wěn)”的階段之下，現(xiàn)在更要強(qiáng)調(diào)“進(jìn)”的工作。關(guān)于如何加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，嚴(yán)躍進(jìn)提出了以下建議：一是立足時(shí)與勢(shì)，探索新模式，房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)非常清晰，即走高質(zhì)量發(fā)展之路，衡量標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，一個(gè)是是否符合市場(chǎng)規(guī)律，一個(gè)是是否讓老百姓滿(mǎn)意。二是要有系統(tǒng)邏輯和科學(xué)體系做支撐，他總結(jié)為“一二三”，即“一個(gè)理念、兩項(xiàng)機(jī)制、三大工程”。 “一個(gè)理念”，就是指“努力讓人民群眾住上好房子”的理念?！皟身?xiàng)機(jī)制”，第一項(xiàng)機(jī)制是指建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，第二項(xiàng)機(jī)制是指房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制。“三大工程”，就是指規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在此過(guò)程中，房企應(yīng)成為探索新模式的重要主體，要做好兩件事。第一是結(jié)合新發(fā)展模式的新要求，對(duì)于企業(yè)的定位和發(fā)展戰(zhàn)略需要有新的認(rèn)識(shí)，尤其是要把企業(yè)盈利經(jīng)營(yíng)和社會(huì)責(zé)任等進(jìn)行結(jié)合，真正在新一輪改革發(fā)展中找準(zhǔn)定位。第二是要構(gòu)建科學(xué)合理的企業(yè)成長(zhǎng)邏輯，尤其是要反思過(guò)去房企發(fā)展的相關(guān)問(wèn)題，積極優(yōu)化發(fā)展新模式。

??在演講過(guò)程中，他強(qiáng)調(diào)，2024年中國(guó)房地產(chǎn)要良性循環(huán)發(fā)展，就必須著力打通制約經(jīng)濟(jì)循環(huán)的卡點(diǎn)和堵點(diǎn)。2024年最大的堵點(diǎn)不在于存量債務(wù)，也不在銷(xiāo)售行情，而在于居民家庭二手房掛牌增加和去化的問(wèn)題。唯有“以進(jìn)促穩(wěn)”，才能打通卡點(diǎn)和堵點(diǎn)，才能加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。也只有加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，才能真正助力房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

??三、實(shí)施城市更新行動(dòng)，是新時(shí)代正在譜寫(xiě)的新篇章

??接著，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)崔霽發(fā)表了題為“實(shí)施城市更新行動(dòng)，新時(shí)代正在譜寫(xiě)的新篇章”的主題演講，對(duì)當(dāng)前企業(yè)實(shí)施城市更新行動(dòng)面臨的諸多痛點(diǎn)進(jìn)行了分析，并對(duì)如何破局提出了思考和對(duì)策建議。

??她指出，城市更新是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代的新興動(dòng)能，是城市高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。對(duì)此，中央高度重視、頻頻提及；各城市積極出臺(tái)政策、制定規(guī)劃；市場(chǎng)發(fā)展空間巨大；以企業(yè)為核心的主體紛紛參與；社會(huì)對(duì)城市更新的必要性已經(jīng)形成共識(shí)。當(dāng)前，新時(shí)代實(shí)施城市更新行動(dòng)的新篇章正在徐徐展開(kāi)，可謂是蓬勃發(fā)展、方興未艾。

??她說(shuō)到，政府是城市更新的主導(dǎo)者，同時(shí)，企業(yè)是不可或缺的市場(chǎng)主體，企業(yè)在市場(chǎng)資源配置中是推動(dòng)者、承擔(dān)者，乃至創(chuàng)新者。企業(yè)與政府及其他社會(huì)主體休戚與共，可以說(shuō)，企業(yè)的活躍程度、專(zhuān)業(yè)程度以及企業(yè)在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)城市更新項(xiàng)目的水平和質(zhì)量決定了城市更新發(fā)展的水平與質(zhì)量。然后，她總結(jié)到，在實(shí)踐過(guò)程中，企業(yè)目前已經(jīng)形成了一些基本路徑，比如以國(guó)有平臺(tái)公司和專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主體的土地更新利用，本次優(yōu)秀實(shí)戰(zhàn)案例中的弘安里、光大安石虹橋中心、蟠龍?zhí)斓氐软?xiàng)目就是這類(lèi)路徑；比如以擁有存量物業(yè)企業(yè)和內(nèi)容運(yùn)營(yíng)商為主體的業(yè)態(tài)更新提升，百空間卜內(nèi)門(mén)洋行就是代表；比如以擁有存量土地企業(yè)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商為主體的產(chǎn)業(yè)更新融合，以海尚源深智慧天地、梅隴華鑫天地、云芯科創(chuàng)中心、東方明珠創(chuàng)智中心為典型；比如以區(qū)屬?lài)?guó)企平臺(tái)和多種類(lèi)型專(zhuān)業(yè)企業(yè)為主體的區(qū)域更新保護(hù)，本次優(yōu)秀實(shí)戰(zhàn)案例中的衡山路8號(hào)是這種路徑的代表。

??企業(yè)在實(shí)施城市更新行動(dòng)主要存在項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金投入大、規(guī)劃條件嚴(yán)格、歷史文化保護(hù)要求高、專(zhuān)業(yè)化要求強(qiáng)等問(wèn)題，導(dǎo)致很多城市更新項(xiàng)目成本高，收益不確定，經(jīng)濟(jì)效益平衡難成為了阻礙企業(yè)參與城市更新的普遍性問(wèn)題。面對(duì)這些挑戰(zhàn)，崔霽對(duì)企業(yè)如何破局提出了一些思考。她指出，企業(yè)實(shí)施城市更新行動(dòng)，要踐行一個(gè)理念，那就是“人民城市人民建，人民城市為人民”。做好二個(gè)兼顧，即開(kāi)發(fā)與保護(hù)兼顧，效益與民生兼顧。順應(yīng)三個(gè)趨勢(shì)，即文化重塑、綠色低碳和數(shù)字經(jīng)濟(jì)。抓住四個(gè)重點(diǎn)，即規(guī)劃為先，產(chǎn)業(yè)為本，運(yùn)營(yíng)為根，金融為重。平衡五個(gè)關(guān)系，即舊與新，大與小，快與慢，表與里，重與輕的關(guān)系。

??最后，她為企業(yè)實(shí)施城市更新行動(dòng)提出了對(duì)策建議，她強(qiáng)調(diào)，科學(xué)定位是企業(yè)實(shí)施城市更新行動(dòng)的基礎(chǔ)，合適項(xiàng)目是企業(yè)實(shí)施城市更新行動(dòng)的前提，創(chuàng)新特色是企業(yè)實(shí)施城市更新行動(dòng)的核心，準(zhǔn)確路徑是企業(yè)實(shí)施城市更新行動(dòng)的關(guān)鍵，綜合效益是企業(yè)實(shí)施城市更新行動(dòng)的價(jià)值，企業(yè)唯有在五個(gè)方面不懈努力，才能在新時(shí)代實(shí)施城市更新行動(dòng)中譜寫(xiě)絢麗的新篇章。

??主題演講匯集了上海易居房地產(chǎn)研究院的著名專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)，從不同的角度為與會(huì)者帶來(lái)了寶貴的洞見(jiàn)，更為行業(yè)帶來(lái)了金子般寶貴的信心和正能量。丁祖昱先生的演講數(shù)據(jù)翔實(shí)、內(nèi)容精彩，給參會(huì)企業(yè)和業(yè)內(nèi)同行以信心，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了正能量；嚴(yán)躍進(jìn)先生的演講為行業(yè)提供了寶貴的見(jiàn)解；崔霽女士聚焦行業(yè)新發(fā)展模式中的城市更新行動(dòng)，直面企業(yè)痛點(diǎn)，給出了一系列對(duì)策建議。這三場(chǎng)干貨滿(mǎn)滿(mǎn)的演講，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義，也反映了上海易居房地產(chǎn)研究院一流領(lǐng)先的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)。