??1月19日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會、上海市城市更新研究會支持，“2024迎新易居論壇暨2023城市更新優(yōu)秀實戰(zhàn)案例發(fā)布會”在上海大劇院召開。這次論壇既為新年開局奉上了真知灼見，又為“2023城市更新企業(yè)實戰(zhàn)案例推介活動”畫上了圓滿句號。參加論壇的有主辦方領(lǐng)導、相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導和房地產(chǎn)行業(yè)專家、深耕城市更新領(lǐng)域的企業(yè)專家及各方代表等約三百人。

??本次論壇的主辦方——上海易居房地產(chǎn)研究院是全國房地產(chǎn)專業(yè)研究領(lǐng)域的知名研究咨詢機構(gòu)。2023年上海易居房地產(chǎn)研究院完成了十余個項目，參與了30余個課題研究，專業(yè)人員發(fā)表論文及文章近200篇，獲得媒體300余次宣傳。本篇分享論壇上精彩的專家主題演講，以饗讀者。

??一、全國房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)，未來可期

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱進行了題為“全國房地產(chǎn)市場2023回顧與2024展望”的主旨演講，他表示對全國房地產(chǎn)市場充滿信心。

??通過對2023年全國房地產(chǎn)市場的詳盡回顧，他提出，在政策方面，現(xiàn)在是近20年來歷史上政策最好時期。新時期的保障房體系以其封閉管理方式與過去的保障房完全區(qū)分開來，將構(gòu)建行業(yè)新格局，預計入市時對房地產(chǎn)市場及房企帶來重大影響。

??在房地產(chǎn)市場方面，2023年也具有亮點。一是全國商品房銷售面積及金額同比分別降8.5%、6.5%，相比2022年降幅明顯縮小，房地產(chǎn)行業(yè)筑底企穩(wěn)。二是整體住房需求非常穩(wěn)定，其中二手房市場開始平穩(wěn)發(fā)展，非投資型城市市場已經(jīng)穩(wěn)住，這是中國房地產(chǎn)最大的信心所在，2023年新房成交“前高中低后穩(wěn)”，新房二手房兩者此消彼長，帶動總體成交量穩(wěn)中有增。

??在土地市場方面，土地市場下行，成交面積及金額分別下降21% 、17%，并分化明顯，高總價高單價的地塊漲多跌少，優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈?？傮w而言土地市場調(diào)整程度比房地產(chǎn)市場調(diào)整程度更大，這一方面給地方政府帶來了更大的壓力，另一方面看有利于房地產(chǎn)市場的加速平衡。

??總之，從各項重點指標上看，2023年全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)在筑底企穩(wěn)的節(jié)點上，市場及行業(yè)發(fā)展未來可期。展望未來，他指出，未來三年總住房需求將達17億平方米，其中商品住宅規(guī)模降為8億平方米。新房二手房占比約為6:4.在城市選擇上，堅定看好四個一線城市及杭州、成都的市場，以及人口輸出型縣城市場。對市場參與主體，他強調(diào)，未來一定要在產(chǎn)品力和交付上下功夫，應(yīng)該做出更優(yōu)秀的“作品”。未來，撥備足、正常運營拿地的房企一定能在市場調(diào)整期獲得更大的發(fā)展機會。

??二、以進促穩(wěn)，打通堵點，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??在論壇上，上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進發(fā)表了題為“以進促穩(wěn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的主題演講，對當前房地產(chǎn)市場的新形勢與未來發(fā)展方向進行了深入剖析。

??首先他提綱挈領(lǐng)地梳理了房地產(chǎn)改革發(fā)展總邏輯，即在開啟中國式現(xiàn)代化新征程的大框架下，首先是供求關(guān)系發(fā)生變化，然后以進促穩(wěn)，先立后破，然后形成新發(fā)展模式，最后達到高質(zhì)量發(fā)展的目的。

??2023年下半年，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新定調(diào)下，黨中央國務(wù)院明確要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在此前重“穩(wěn)”的階段之下，現(xiàn)在更要強調(diào)“進”的工作。關(guān)于如何加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，嚴躍進提出了以下建議：一是立足時與勢，探索新模式，房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢已經(jīng)非常清晰，即走高質(zhì)量發(fā)展之路，衡量標準有兩個，一個是是否符合市場規(guī)律，一個是是否讓老百姓滿意。二是要有系統(tǒng)邏輯和科學體系做支撐，他總結(jié)為“一二三”，即“一個理念、兩項機制、三大工程”。 “一個理念”，就是指“努力讓人民群眾住上好房子”的理念。“兩項機制”，第一項機制是指建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，第二項機制是指房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期管理機制?！叭蠊こ獭?，就是指規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在此過程中，房企應(yīng)成為探索新模式的重要主體，要做好兩件事。第一是結(jié)合新發(fā)展模式的新要求，對于企業(yè)的定位和發(fā)展戰(zhàn)略需要有新的認識，尤其是要把企業(yè)盈利經(jīng)營和社會責任等進行結(jié)合，真正在新一輪改革發(fā)展中找準定位。第二是要構(gòu)建科學合理的企業(yè)成長邏輯，尤其是要反思過去房企發(fā)展的相關(guān)問題，積極優(yōu)化發(fā)展新模式。

??在演講過程中，他強調(diào)，2024年中國房地產(chǎn)要良性循環(huán)發(fā)展，就必須著力打通制約經(jīng)濟循環(huán)的卡點和堵點。2024年最大的堵點不在于存量債務(wù)，也不在銷售行情，而在于居民家庭二手房掛牌增加和去化的問題。唯有“以進促穩(wěn)”，才能打通卡點和堵點，才能加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。也只有加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，才能真正助力房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

??三、實施城市更新行動，是新時代正在譜寫的新篇章

??接著，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長崔霽發(fā)表了題為“實施城市更新行動，新時代正在譜寫的新篇章”的主題演講，對當前企業(yè)實施城市更新行動面臨的諸多痛點進行了分析，并對如何破局提出了思考和對策建議。

??她指出，城市更新是房地產(chǎn)業(yè)進入后開發(fā)時代的新興動能，是城市高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。對此，中央高度重視、頻頻提及；各城市積極出臺政策、制定規(guī)劃；市場發(fā)展空間巨大；以企業(yè)為核心的主體紛紛參與；社會對城市更新的必要性已經(jīng)形成共識。當前，新時代實施城市更新行動的新篇章正在徐徐展開，可謂是蓬勃發(fā)展、方興未艾。

??她說到，政府是城市更新的主導者，同時，企業(yè)是不可或缺的市場主體，企業(yè)在市場資源配置中是推動者、承擔者，乃至創(chuàng)新者。企業(yè)與政府及其他社會主體休戚與共，可以說，企業(yè)的活躍程度、專業(yè)程度以及企業(yè)在建設(shè)和運營城市更新項目的水平和質(zhì)量決定了城市更新發(fā)展的水平與質(zhì)量。然后，她總結(jié)到，在實踐過程中，企業(yè)目前已經(jīng)形成了一些基本路徑，比如以國有平臺公司和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商為主體的土地更新利用，本次優(yōu)秀實戰(zhàn)案例中的弘安里、光大安石虹橋中心、蟠龍?zhí)斓氐软椖烤褪沁@類路徑；比如以擁有存量物業(yè)企業(yè)和內(nèi)容運營商為主體的業(yè)態(tài)更新提升，百空間卜內(nèi)門洋行就是代表；比如以擁有存量土地企業(yè)和產(chǎn)業(yè)運營商為主體的產(chǎn)業(yè)更新融合，以海尚源深智慧天地、梅隴華鑫天地、云芯科創(chuàng)中心、東方明珠創(chuàng)智中心為典型；比如以區(qū)屬國企平臺和多種類型專業(yè)企業(yè)為主體的區(qū)域更新保護，本次優(yōu)秀實戰(zhàn)案例中的衡山路8號是這種路徑的代表。

??企業(yè)在實施城市更新行動主要存在項目周期長、資金投入大、規(guī)劃條件嚴格、歷史文化保護要求高、專業(yè)化要求強等問題，導致很多城市更新項目成本高，收益不確定，經(jīng)濟效益平衡難成為了阻礙企業(yè)參與城市更新的普遍性問題。面對這些挑戰(zhàn)，崔霽對企業(yè)如何破局提出了一些思考。她指出，企業(yè)實施城市更新行動，要踐行一個理念，那就是“人民城市人民建，人民城市為人民”。做好二個兼顧，即開發(fā)與保護兼顧，效益與民生兼顧。順應(yīng)三個趨勢，即文化重塑、綠色低碳和數(shù)字經(jīng)濟。抓住四個重點，即規(guī)劃為先，產(chǎn)業(yè)為本，運營為根，金融為重。平衡五個關(guān)系，即舊與新，大與小，快與慢，表與里，重與輕的關(guān)系。

??最后，她為企業(yè)實施城市更新行動提出了對策建議，她強調(diào)，科學定位是企業(yè)實施城市更新行動的基礎(chǔ)，合適項目是企業(yè)實施城市更新行動的前提，創(chuàng)新特色是企業(yè)實施城市更新行動的核心，準確路徑是企業(yè)實施城市更新行動的關(guān)鍵，綜合效益是企業(yè)實施城市更新行動的價值，企業(yè)唯有在五個方面不懈努力，才能在新時代實施城市更新行動中譜寫絢麗的新篇章。

??主題演講匯集了上海易居房地產(chǎn)研究院的著名專家團隊，從不同的角度為與會者帶來了寶貴的洞見，更為行業(yè)帶來了金子般寶貴的信心和正能量。丁祖昱先生的演講數(shù)據(jù)翔實、內(nèi)容精彩，給參會企業(yè)和業(yè)內(nèi)同行以信心，為房地產(chǎn)市場注入了正能量；嚴躍進先生的演講為行業(yè)提供了寶貴的見解；崔霽女士聚焦行業(yè)新發(fā)展模式中的城市更新行動，直面企業(yè)痛點，給出了一系列對策建議。這三場干貨滿滿的演講，對房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展具有重要的指導意義，也反映了上海易居房地產(chǎn)研究院一流領(lǐng)先的專業(yè)水準。