??近日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會、上海市城市更新研究會支持，“2024迎新易居論壇暨2023城市更新優(yōu)秀實戰(zhàn)案例發(fā)布會”在上海大劇院召開。這次論壇既為新年開局奉上了真知灼見，又為“2023城市更新企業(yè)實戰(zhàn)案例推介活動”畫上了圓滿句號。參加論壇的有主辦方領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)行業(yè)專家、深耕城市更新領(lǐng)域的企業(yè)專家及各方代表等約三百人。

??一、企業(yè)是實施城市更新行動的生力軍

??在實施城市更新行動中，政府是主導(dǎo)，而企業(yè)是不可或缺的市場主體，企業(yè)在市場資源配置中是推動者、承擔(dān)者，乃至創(chuàng)新者。在這一過程中，企業(yè)與政府及其他社會主體休戚與共，可以說，企業(yè)的活躍程度、專業(yè)程度以及企業(yè)在建設(shè)和運營城市更新項目的水平和質(zhì)量決定了城市更新發(fā)展的水平與質(zhì)量。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長崔霽作為圓桌論壇的主持人首先指出：“企業(yè)在城市更新中擔(dān)任策劃設(shè)計主體、改造建設(shè)主體、投融資主體、產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)經(jīng)營主體、技術(shù)和產(chǎn)品創(chuàng)新主體、文物保護和文化傳承主體、物業(yè)管理主體和系統(tǒng)優(yōu)化主體等八大主體角色，編織著城市更新充滿活力的網(wǎng)絡(luò)”。

??在我國實施城市更新行動中，企業(yè)發(fā)揮著不可或缺的重要作用，在實踐中推動著我國城市更新的持續(xù)發(fā)展。同時，在實施城市更新行動中還需要有一批專業(yè)造詣的企業(yè)家。為此，會議在圓桌論壇環(huán)節(jié)，邀請了7位實戰(zhàn)派的企業(yè)專家，共同對企業(yè)實施城市更新行動的痛點和創(chuàng)新模式展開熱烈討論。

??二、企業(yè)實施城市更新行動面臨諸多痛點難點

??在圓桌論壇上，企業(yè)專家們直面城市更新實踐中的企業(yè)痛點、難點，紛紛分享了自己在城市更新行動中的經(jīng)驗與觀察。他們的發(fā)言中，透露出對企業(yè)如何更好地參與城市更新的關(guān)切與思考。

??1.更新項目尚無標準化路徑，企業(yè)要把不確定性轉(zhuǎn)化為確定性

??“企業(yè)在城市更新項目中，最大的痛點在于非標準化的特點非常明顯，政策多為一事一議?！鄙虾５罔F資產(chǎn)投資管理有限公司董事長莊巍如此表示，引發(fā)了在場嘉賓的共鳴。他指出，城市更新項目整個實施流程不像純商業(yè)地產(chǎn)或銷售型地產(chǎn)，政府已經(jīng)把包括從收儲到開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都規(guī)定地比較清楚，雖然已經(jīng)出臺了完整的城市更新條例，但是城市更新其規(guī)劃調(diào)整、補地價方式、轉(zhuǎn)型路徑（補地價還是收儲再來）等在實際操作中“一事一議”特征非常明顯，這就導(dǎo)致項目受規(guī)劃政策的不確定影響，成本難以準確測算，因此相關(guān)投資資金也就難以被導(dǎo)入進來，這是中國上百個城市進入城市更新階段后，急需解決的問題。

??招商蛇口華東研究院院長陳杲也提出了這一點，他認為企業(yè)在實施城市更新項目時存在的設(shè)計難（文保要求高）、建設(shè)難（地鐵下穿等技術(shù)難點）、銷售難（雙限價）等問題。一是規(guī)劃上存在的業(yè)態(tài)要求、容積率要求，帶來的政府要求與終端客戶要求難以平衡，導(dǎo)致上位規(guī)劃調(diào)整周期長、成本不確定等，這些導(dǎo)致經(jīng)濟賬非常不好算。二是招商蛇口做的上海市中心城市更新項目與常規(guī)的房地產(chǎn)項目有很大的區(qū)別，項目普遍地段具有稀缺性，舊改拆遷工作周期長，可控力不強，導(dǎo)致前期策劃時項目不確定性非常大，而作為強調(diào)確定性的央企，難點就在于如何把不確定性轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定性。

??2.企業(yè)對城市更新思維的認知轉(zhuǎn)變是關(guān)鍵，實現(xiàn)政府、產(chǎn)業(yè)和社區(qū)的聯(lián)動發(fā)展是難點

??上海建工房產(chǎn)有限公司總建筑師易恒分享了上海建工在上海市中心風(fēng)貌保護區(qū)城市更新項目中的體會，當時在參與風(fēng)貌保護類城市更新項目時沒有成熟的拆遷原則，面臨主觀因素大于客觀因素的狀況，如何一步步確定風(fēng)貌分級保護的原則，確立控規(guī)調(diào)整的標準和尺度。此外，轉(zhuǎn)變企業(yè)對城市更新思維的認知和模式的認知，也是一個痛點，即現(xiàn)階段的城市更新一定要告別大尺度“手術(shù)式”的城市更新，轉(zhuǎn)變成“新陳代謝式”的再生，這也就需要企業(yè)從組織架構(gòu)到人員技術(shù)儲備，都需要做出相應(yīng)調(diào)整。

??上海東方明珠房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理謝藝偉認為，城市更新的非標準化就要求我們具體問題具體分析。其難點就在于如何確保將資源稟賦各不相同的項目與政府、產(chǎn)業(yè)和社區(qū)進行聯(lián)動發(fā)展，將城市更新融入政府和產(chǎn)業(yè)的宏大敘事中去，以及如何在細微之處見功底。

??3.央國企盤活存量土地，商辦占比大、自持高、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是難點

??中遠海運資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司副總經(jīng)理戴達在交流時表示，房地產(chǎn)非主業(yè)的央企做城市更新項目時痛點更大，存在兩個顯著的痛點難點。一是房地產(chǎn)非主業(yè)的央企項目通常自持比例要求高，難以通過快速變現(xiàn)的產(chǎn)品調(diào)節(jié)盈利，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是難點；二是雙限價等房地產(chǎn)政策，忽略了企業(yè)的較多隱性成本，包括時間、資金成本，實際上企業(yè)在平衡經(jīng)濟利益與社會責(zé)任方面非常難。

??4.城市更新退出路徑不清晰，全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合較難

??光大安石資產(chǎn)管理有限公司總裁周頌明，從項目全生命周期的邏輯提出城市更新實踐中的“退出”階段面臨的痛點及原因。他提出，很多城市更新項目存在資產(chǎn)年限、資本市場信心、資產(chǎn)運作能力、報批不確定性等痛點，這些都導(dǎo)致資金成本高、前期預(yù)判難、商業(yè)邏輯不順，最終退出難。另外，城市更新行動的一個難點就是，投資、建設(shè)、住宅銷售、商業(yè)運營等團隊間相互了解有限，能夠透徹理解各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)的團隊及管理人員不多，真正打通“投融建管退”全生命周期邏輯的項目也不多。

??5.城市更新項目運營難度大，后期運營如何聯(lián)動前端是難點

??上海萬街商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李明峰從商業(yè)運營的視角對項目前端與后端的系統(tǒng)聯(lián)動提出了體會。他認為城市更新項目非常復(fù)雜，它對前端（規(guī)劃設(shè)計定位）和后端（商業(yè)運營）統(tǒng)籌策劃能力的要求非常高，而真正能做到前端和后端系統(tǒng)聯(lián)動的項目很少，這種統(tǒng)籌策劃的能力是參與主體普遍缺乏的一個能力，也是一個典型的痛點和難點。有些城市更新項目前期設(shè)計得非常漂亮，但是實際交付到后期運營時運營難度非常大；有些城市更新項目商業(yè)運營看起來特別熱鬧，但實際上投資方算賬時發(fā)現(xiàn)投資收益難以平衡。

??三、以模式創(chuàng)新，共探企業(yè)破局之道

??各位專家繼而就如何進行創(chuàng)新模式、考慮創(chuàng)新路徑、建議出臺的政策等具體問題進行了深入的交流。針對非標準化這一痛點，莊巍提出了兩點建議：一是建議出臺一個規(guī)劃方面的負面清單，城市規(guī)劃師、城市更新項目團隊可以在負面清單的限制范圍內(nèi)發(fā)揮智慧和能動性。二是借鑒法律思維上案例法邏輯，對于補地價等實操問題，由政府列出實操案例具體做法，進行公布以指導(dǎo)企業(yè)實踐。

??對于如何將不確定性轉(zhuǎn)化為確定性，陳杲提出，一方面企業(yè)要總結(jié)以往的項目經(jīng)驗，提升城市更新工作能力，比如總結(jié)拆遷工作經(jīng)驗，提升風(fēng)貌保護區(qū)舊改項目的周轉(zhuǎn)效率；另一方面，企業(yè)在城市更新行動中加強“退出”領(lǐng)域的工作能力，在前端投資階段即注重搭配產(chǎn)業(yè)、商業(yè)運營的訴求。這樣才能確保央企做確定的事。

??易恒指出，既要盡早確定規(guī)劃實施方案，這是科學(xué)判斷項目周期長短期投資收益的前提，又要發(fā)揮好各專業(yè)團隊能力的互動交圈，這樣促使客觀因素大于主觀因素。

??對于如何優(yōu)化前端和后端統(tǒng)籌聯(lián)動，理順全周期邏輯，周頌明提出，企業(yè)要打通投資、開發(fā)和經(jīng)營三個階段之間的指導(dǎo)關(guān)系和決策順序，即以經(jīng)營來指導(dǎo)設(shè)計定位，以消費需求來決定內(nèi)容定位和競爭優(yōu)勢。

??李明峰提出，建議進一步深化場景更新為內(nèi)容更新，注重IP打造，另外，在商業(yè)運營階段，將傳統(tǒng)的招商邏輯轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)選址邏輯，并重度參與到其中。

??謝藝偉則結(jié)合東方明珠的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，這樣總結(jié)其創(chuàng)新路徑，即“從產(chǎn)業(yè)入地產(chǎn)，并以地產(chǎn)培育產(chǎn)業(yè)”。

??在政策建議方面，戴達呼吁政府多傾聽企業(yè)的聲音，并表示對城市更新領(lǐng)域資產(chǎn)證券化發(fā)展的關(guān)注。

??周頌明也呼吁，市場研究機構(gòu)要給與專業(yè)的信息和預(yù)判，指導(dǎo)企業(yè)實踐，政府要重視城市更新相關(guān)領(lǐng)域的市場數(shù)據(jù)建設(shè)，共建健康平衡的市場供需關(guān)系。

??整個圓桌討論氛圍融洽而熱烈，每個人都全情投入。他們的觀點和建議既有宏觀的戰(zhàn)略思考，也有微觀的操作細節(jié)，為在場的每一位參與者提供了寶貴的啟示。隨著話題的深入，現(xiàn)場不時爆發(fā)出熱烈的掌聲和贊同的笑聲。這場討論不僅為參與者提供了交流與學(xué)習(xí)的平臺，更為企業(yè)在實施城市更新行動中指明了方向。