??“真的好久沒見到這么火爆的市場了?！倍嗝薪橄蛴浾弑硎?。由于2023年以來樓市面臨的去化壓力，年末上海實質(zhì)性的政策寬松給低迷的樓市帶來了久違的甘霖。

??一系列政策寬松，如“認房不認貸、普宅調(diào)整、降低首付、下調(diào)利率”，讓2023年的上海樓市以“翹尾”收官，意味著購房者的購房成本大幅降低，政策一出，持幣觀望的買房者紛紛行動。二手房市場率先被激活。新政落地后，多家中介門店的咨詢量和帶看量有所提升。

??來自上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2023年12月新房成交套數(shù)環(huán)比增長27%；二手成交量在1.52萬套左右，超過了理論上的榮枯線，說明新政力度好于預(yù)期。同時，二手房市場的提振也進一步傳導(dǎo)至新房市場，刺激了置換客的需求，但新政的熱度似乎沒有持續(xù)太久，市場觀望情緒延續(xù)。

??對于價格相對敏感的“剛需客”尚未入場，仍在等待進一步的利好消息。因此，新政之后的上海樓市走向如何？記者就此展開了調(diào)查。

??置換客攪動二手房格局

??在2023年9月初，上海調(diào)整并優(yōu)化了“認房不認貸”的政策。隨后，到了2023年12月14日，上海官宣了兩項樓市政策，包括優(yōu)化調(diào)整住房信貸政策和調(diào)整“普通住宅”標準。

??政策調(diào)整后，“普通住宅”的標準不再看總價，剔除了價格標準，同時提高了建筑面積標準，從原先的140平方米提高至144平方米。這直接使得二手房的出售時稅費成本明顯降低。

??以居民出售持有5年以上的“非普通住宅”為例，如果調(diào)整標準后被納入“普通住宅”，將免征增值稅（之前非普通住宅按差額征收）；涉及個人所得稅的，核定征收則按總價的1%（之前非普通住宅按總價的2%征收）。

??新政落地后，多家中介門店的咨詢量和帶看量有所提升。中原地產(chǎn)大寧板塊的門店負責(zé)人張華表示，受益于“普宅政策”，他們板塊內(nèi)的一個小區(qū)短時間內(nèi)便成交了五六套房源。

??以一套99平方米，成交價為960萬元的房子，新政出臺后，買家可以少繳近50萬元的增值稅。

??政策的出臺對二手房市場起到了直接利好作用，提高了成交效率，加速了客戶簽約決策，刺激了改善群體的入市。

??上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年12月份，上海全市共成交了1.53萬套二手房，環(huán)比增長9%，同比增長23%。與此同時，“剛改”以及改善群體的入市，讓成交價格也隨之水漲船高。

??新政后，首套房的首付比例也降到了最低的三成，“首套、二套”房貸利率全線下降。中院地產(chǎn)聯(lián)洋片區(qū)門店負責(zé)人潘雪蓮表示，新政出臺后，“賣一買一”的貸款客戶及本地?zé)o房或外地有過貸款記錄的客群均可按照首套房資質(zhì)進行購房，購房成本明顯降低。

??上海市公積金管理中心官方微信在1月2日發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知，新政明確了改善型住房的認定標準，并降低了第二套改善型住房的最低首付款比例。

??成交活躍，價格是主要因素。

??中原地產(chǎn)聯(lián)洋片區(qū)負責(zé)人潘雪蓮告訴記者，目前二手房議價空間依然很大，相同戶型和面積的房源，幾個月時間價格相差便從幾十萬到上百萬元不等。

??以熱門小區(qū)仁恒河濱城為例，一套150平方米的三房，價格從高峰期的2500萬元以上降至1400萬余元。

??目前，各板塊成交分化情況依舊明顯，成交較好的板塊依然是少數(shù)，導(dǎo)致成交分化的主要是價格原因。

??原先，二手房房源集中在低總價、房齡較大的“老破小”和“老破大”，但自2022年以來，這類房源往往因為價格缺乏競爭力變得越發(fā)無人問津。潘雪蓮表示，除非降價特別厲害，否則客戶幾乎不會選擇這類房源。

??“買家往往要求砍價10%以上，甚至對半砍價，這讓房東難以接受?！?/p>

??新華路門店負責(zé)人張宏超中原地產(chǎn)的觀察也表明，他所處區(qū)域內(nèi)的房源普遍年限較長，因此新政執(zhí)行以來，門店成交并不活躍。

??多名中介向記者表示，政策出臺不到一周，市面上價格便宜的二手房便被銷售殆盡，導(dǎo)致市場上低價房源供應(yīng)量大幅減少，這種狀況類似于市場缺乏推動力。

??上海鏈家分析師楊雨蕾認為，目前二手房價格仍在持續(xù)調(diào)整過程中，逐漸回歸理性。同時，政策的進一步優(yōu)化有望在今年吸引更多剛需和改善群體入市，增加市場供應(yīng)，促進市場的良性運行。她進一步解釋道，政策的積極效應(yīng)需要時間來顯現(xiàn)，因此市場可能需要一段時間才能恢復(fù)到正常狀態(tài)。

??新房市場內(nèi)卷嚴重

??新房市場也有了變化。自“12.14新政”官宣后，各大“頭部房企”的案場24小時“不打烊”，希望能將前期意向猶豫的客戶轉(zhuǎn)化為定單。從微觀項目來訪情況來看，各板塊優(yōu)質(zhì)項目的來訪量確實有所提升，不少項目的整體日均來訪較前期增長了50%以上；新政主要刺激了存量客戶復(fù)訪的提升，部分前期猶豫的老客戶決心入場，“逼定”效力顯現(xiàn)。

??不過，政策出臺后，案場來訪量的活躍度反而呈現(xiàn)下滑趨勢，同時，新政提振效果僅針對個別項目，如龍湖青云湖和萬科朗拾花語等位于嘉定和閔行的項目，新政后的兩日成交達20套以上。

??據(jù)記者觀察，部分項目交易量出現(xiàn)環(huán)比大漲，主要是由于前期數(shù)據(jù)基數(shù)本身較低，可見政策度新房市場的拉動效果有限，觀望情緒進一步延續(xù)。

??新政對“以舊換新”置換客戶的刺激作用在新房成交層面尚未明顯體現(xiàn)，僅部分優(yōu)質(zhì)項目有所改善。

??位于楊浦區(qū)某核心樓盤的營銷負責(zé)人告訴記者，這主要是由于3季度以來新房市場一度進入“寒冬”，供求關(guān)系發(fā)生變化，原先觸發(fā)積分的項目紛紛出現(xiàn)認購不足的情況。

??該負責(zé)人所在的項目去化情況比較一般，其表示，盡管樓市新政提升了來訪量，但沒有轉(zhuǎn)化為成交。

??2023年9月份以前，上海一些熱門板塊的新盤認籌比基本維持在1:3左右，往往很快清盤。然而，截止到2023年12月底，許多項目的認籌比已經(jīng)足1:1，去化速度自然就慢了。

??相較于市中心的“慘淡”，外郊環(huán)的新房項目熱度較高。臨近年關(guān)，開發(fā)商為了讓“剛需客群”上車，煞費苦心。開發(fā)商的營銷策略表明了他們的想法。

??一名負責(zé)多個新盤銷售的中介告訴記者，許多樓盤基本是“免3年物業(yè)費”起步，有的索性贈送車位。例如，青浦華新鎮(zhèn)某新房除了95折之外，還額外免3年物業(yè)費。這樣的促銷力度引來一大波“剛需客”入場。

??新政出臺的第一周，青浦區(qū)某樓盤售樓處更是人滿為患，每個樣板間都有十幾組客戶在一起。

??購房人張明已經(jīng)觀望了近半年時間，預(yù)算在600萬元以內(nèi)，最近入手郊區(qū)一套新房。他告訴記者，每當上海放松樓市調(diào)控新政之后，開發(fā)商就會有所動作，比如在新政出臺后的一段時間內(nèi)逐步收回折扣，過一段時間又開始各種促銷活動。

??購房者也形成習(xí)慣，只要出臺政策，便會伴隨著開發(fā)商的讓利活動。因此，很多人都期待在更寬松的調(diào)控政策出臺后再購房。

??業(yè)內(nèi)人士表示，相較于內(nèi)環(huán)內(nèi)的新盤，遠郊盤更符合剛需盤的特點，主要針對價格敏感型客群。

??與幾個月前動輒提供“93折、95折”的大促相比，開發(fā)商已逐步減小折扣力度。

??目前，除了青浦區(qū)某新盤依然提供“95折”優(yōu)惠外，其他新盤折扣已基本消失，大部分轉(zhuǎn)為以贈送物業(yè)費和車位抵用券為主。此外，開發(fā)商還為購房者提供了較長的付款周期和較為靈活的付款方式，通常在4-6個月之間。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，新政后共計13盤完成認籌，但平均認籌率僅為6成，一些項目新政前后開盤去化率較前期無明顯提升。

??有品牌房企華東區(qū)域營銷負責(zé)人表示，目前各大樓盤均處在續(xù)銷期，絕大部分新盤已無需積分，在此背景下，客戶更傾向于慢慢挑選，下定時間較長，等待開發(fā)商折扣加碼?？梢钥闯觯址渴袌龅男?yīng)傳導(dǎo)至新房市場仍需時間。

??新政長期效果 有待觀察

??“新政反饋效果明顯，但市場熱度持續(xù)性不強?！倍嗝薪槿耸肯蛴浾弑硎尽Ｔ?023年“認房不認貸”新政后，市場就曾出現(xiàn)過明顯增量行情，但月底成交便出現(xiàn)回落。同樣去年12月中旬的政策發(fā)布后，成交量有所回升，但隨后市場又開始轉(zhuǎn)冷。

??目前來看，新政對于二手房的利好作用大于新房，主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，業(yè)主掛牌積極性略有回升，價格增幅不顯著，房東尋求房源盡快出手。另一方面，短期內(nèi)成交升溫，二手房成交套數(shù)也有了穩(wěn)步增長。

??新政確實對市場有正向刺激作用，激活了置換需求，但對于低總價的“上車盤”無明顯提振作用。

??同時，新政對于新房市場的觸動并不顯著。主要體現(xiàn)在微觀項目來訪、認購量的上升，售樓處只有零星的客戶，對于價格的敏感程度較高。

??58安居客研究院院長張波表示，“降首付、降利率”在一定程度上增強了居民的購買力。然而，政策并未覆蓋所有客群，多數(shù)客群對高杠桿持保守態(tài)度，更傾向于“賣舊換新”。因此，二手房的流動性恢復(fù)是新房熱度持續(xù)的關(guān)鍵。

??去年以來，許多小區(qū)的房價已跌至2020年甚至2019年的水平，有的小區(qū)降幅甚至高達40%。中原地產(chǎn)新華路門店負責(zé)人張宏超表示，目前買賣雙方對價格的分歧依然較大。買家往往在賣家已讓價20%的基礎(chǔ)上還價10%，這讓賣家難以接受。

??中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為，年末的“普宅標準”調(diào)整降低了賣家的成本，對二手房市場起到了積極推動作用。然而，短期內(nèi)新房市場來訪、認購上升主要源于一些客群延遲釋放需求，這可能意味著需求的隨時釋放，尤其是在2024年“小陽春”等季節(jié)性波動中。

??總體來看，“12.14新政”對上海市場情緒有所帶動，上海新房、二手房市場成交量均有所改善，但受供給端限制，新房市場提升幅度有限。

??進入2024年以來，上海市新房成交量趨于平淡。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月1~7日，上海新建商品住宅成交面積約12.05萬平方米，環(huán)比減少31.13%；1月8~14日，新建商品住宅成交面積繼續(xù)下滑至9.29萬平方米，環(huán)比減少22.94%。

??近期上海優(yōu)化公積金政策、推出置業(yè)五年免費軌交通勤措施、放松人才限購政策等配套舉措正在不斷優(yōu)化，有望促進購房需求釋放。在此背景下，購房人現(xiàn)在或許是一個“撿漏”的好時機。

??張波預(yù)計，未來會有更多改善性需求客群入場。

??（應(yīng)受訪者要求 文中張華、張明為化名）