??“真的好久沒(méi)見(jiàn)到這么火爆的市場(chǎng)了?！倍嗝薪槿耸肯蛴浾弑硎?。由于2023年以來(lái)樓市面臨的去化壓力，年末上海實(shí)質(zhì)性的政策寬松給低迷的樓市帶來(lái)了久違的甘霖。

??一系列政策寬松，如“認(rèn)房不認(rèn)貸、普宅調(diào)整、降低首付、下調(diào)利率”，讓2023年的上海樓市以“翹尾”收官，意味著購(gòu)房者的購(gòu)房成本大幅降低，政策一出，持幣觀望的買(mǎi)房者紛紛行動(dòng)。二手房市場(chǎng)率先被激活。新政落地后，多家中介門(mén)店的咨詢(xún)量和帶看量有所提升。

??來(lái)自上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2023年12月新房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)27%；二手成交量在1.52萬(wàn)套左右，超過(guò)了理論上的榮枯線，說(shuō)明新政力度好于預(yù)期。同時(shí)，二手房市場(chǎng)的提振也進(jìn)一步傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，刺激了置換客的需求，但新政的熱度似乎沒(méi)有持續(xù)太久，市場(chǎng)觀望情緒延續(xù)。

??對(duì)于價(jià)格相對(duì)敏感的“剛需客”尚未入場(chǎng)，仍在等待進(jìn)一步的利好消息。因此，新政之后的上海樓市走向如何？記者就此展開(kāi)了調(diào)查。

??置換客攪動(dòng)二手房市場(chǎng)

??在2023年9月初，上海調(diào)整并優(yōu)化了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。隨后，到了2023年12月14日，上海官宣了兩項(xiàng)樓市政策，包括優(yōu)化調(diào)整住房信貸政策和調(diào)整“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)。

??政策調(diào)整后，“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)不再看總價(jià)，剔除了價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，從原先的140平方米提高至144平方米。這直接使得二手房的出售時(shí)稅費(fèi)成本明顯降低。

??以居民出售持有5年以上的“非普通住宅”為例，如果調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)后被納入“普通住宅”，將免征增值稅（之前非普通住宅按差額征收）；涉及個(gè)人所得稅的，核定征收則按總價(jià)的1%（之前非普通住宅按總價(jià)的2%征收）。

??新政落地后，多家中介門(mén)店的咨詢(xún)量和帶看量有所提升。中原地產(chǎn)大寧板塊的門(mén)店負(fù)責(zé)人張華表示，受益于“普宅政策”，他們板塊內(nèi)的一個(gè)小區(qū)短時(shí)間內(nèi)便成交了五六套房源。

??以一套99平方米、成交價(jià)為960萬(wàn)元的房子為例，新政出臺(tái)后，買(mǎi)家可以少繳近50萬(wàn)元的增值稅。

??政策的出臺(tái)對(duì)二手房市場(chǎng)起到了直接利好作用，提高了成交效率，加速了客戶簽約決策，刺激了改善群體的入市。

??上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年12月份，上海全市共成交了1.53萬(wàn)套二手房，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)23%。與此同時(shí)，“剛改”以及改善群體的入市，讓成交價(jià)格也隨之水漲船高。

??新政后，首套房的首付比例也降到了最低的三成，“首套、二套”房貸利率全線下降。中原地產(chǎn)聯(lián)洋片區(qū)門(mén)店負(fù)責(zé)人潘雪蓮表示，新政出臺(tái)后，“賣(mài)一買(mǎi)一”的貸款客戶及本地?zé)o房或外地有過(guò)貸款記錄的客群均可按照首套房資質(zhì)進(jìn)行購(gòu)房，購(gòu)房成本明顯降低。

??上海市公積金管理中心官方微信在1月2日發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知，新政明確了改善型住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并降低了第二套改善型住房的最低首付款比例。

??成交活躍，價(jià)格是主要因素。

??中原地產(chǎn)聯(lián)洋片區(qū)負(fù)責(zé)人潘雪蓮告訴記者，目前二手房議價(jià)空間依然很大，相同戶型和面積的房源，幾個(gè)月時(shí)間價(jià)格相差便從幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)元不等。

??以熱門(mén)小區(qū)仁恒河濱城為例，一套150平方米的三房，價(jià)格從高峰期的2500萬(wàn)元以上降至1400萬(wàn)余元。

??目前，各板塊成交分化情況依舊明顯，成交較好的板塊依然是少數(shù)，導(dǎo)致成交分化的主要是價(jià)格原因。

??原先，二手房房源集中在低總價(jià)、房齡較大的“老破小”和“老破大”，但自2022年以來(lái)，這類(lèi)房源往往因?yàn)閮r(jià)格缺乏競(jìng)爭(zhēng)力變得越發(fā)無(wú)人問(wèn)津。潘雪蓮表示，除非降價(jià)特別厲害，否則客戶幾乎不會(huì)選擇這類(lèi)房源。

??“買(mǎi)家往往要求砍價(jià)10%以上，甚至對(duì)半砍價(jià)，這讓房東難以接受?！?/p>

??中原地產(chǎn)新華路門(mén)店負(fù)責(zé)人張宏超也表示，他所處區(qū)域內(nèi)的房源普遍年限較長(zhǎng)，因此新政執(zhí)行以來(lái)，門(mén)店成交并不活躍。

??多名中介人士向記者表示，政策出臺(tái)不到一周，市面上價(jià)格便宜的二手房便被銷(xiāo)售殆盡，導(dǎo)致市場(chǎng)上低價(jià)房源供應(yīng)量大幅減少，這種狀況類(lèi)似于市場(chǎng)缺乏推動(dòng)力。

??上海鏈家分析師楊雨蕾認(rèn)為，目前二手房?jī)r(jià)格仍在持續(xù)調(diào)整過(guò)程中，逐漸回歸理性。同時(shí)，政策的進(jìn)一步優(yōu)化有望在今年吸引更多剛需和改善群體入市，增加市場(chǎng)供應(yīng)，促進(jìn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行。她進(jìn)一步解釋道，政策的積極效應(yīng)需要時(shí)間來(lái)顯現(xiàn)，因此市場(chǎng)可能需要一段時(shí)間才能恢復(fù)到正常狀態(tài)。

??新房市場(chǎng)內(nèi)卷嚴(yán)重

??新房市場(chǎng)也有了變化。自“12·14新政”官宣后，各大“頭部房企”的案場(chǎng)24小時(shí)“不打烊”，希望能將前期意向猶豫的客戶轉(zhuǎn)化為定單。從微觀項(xiàng)目來(lái)訪情況來(lái)看，各板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的來(lái)訪量確實(shí)有所提升，不少項(xiàng)目的整體日均來(lái)訪較前期增長(zhǎng)了50%以上；新政主要刺激了存量客戶復(fù)訪的提升，部分前期猶豫的老客戶決心入場(chǎng)，“逼定”效力顯現(xiàn)。

??不過(guò)，政策出臺(tái)后，案場(chǎng)來(lái)訪量的活躍度反而呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，同時(shí)，新政提振效果僅針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目，如龍湖青云湖和萬(wàn)科朗拾花語(yǔ)等位于嘉定和閔行的項(xiàng)目，新政后的兩日成交達(dá)20套以上。

??據(jù)記者觀察，部分項(xiàng)目交易量出現(xiàn)環(huán)比大漲，主要是由于前期數(shù)據(jù)基數(shù)本身較低，可見(jiàn)政策對(duì)新房市場(chǎng)的拉動(dòng)效果有限，觀望情緒進(jìn)一步延續(xù)。

??新政對(duì)“以舊換新”置換客戶的刺激作用在新房成交層面尚未明顯體現(xiàn)，僅部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有所改善。

??位于楊浦區(qū)某核心樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，這主要是由于2023年3季度以來(lái)新房市場(chǎng)一度進(jìn)入“寒冬”，供求關(guān)系發(fā)生變化，原先觸發(fā)積分的項(xiàng)目紛紛出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)不足的情況。

??該負(fù)責(zé)人所在的項(xiàng)目去化情況比較一般，其表示，盡管樓市新政提升了來(lái)訪量，但沒(méi)有轉(zhuǎn)化為成交。

??2023年9月份以前，上海一些熱門(mén)板塊的新盤(pán)認(rèn)籌比基本維持在1:3左右，往往很快清盤(pán)。然而，截至2023年12月底，許多項(xiàng)目的認(rèn)籌比已經(jīng)足1:1，去化速度自然就慢了。

??相較于市中心的“慘淡”，外郊環(huán)的新房項(xiàng)目熱度較高。臨近年關(guān)，開(kāi)發(fā)商為了讓“剛需客群”上車(chē)，煞費(fèi)苦心。開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略表明了他們的想法。

??一名負(fù)責(zé)多個(gè)新盤(pán)銷(xiāo)售的中介人士告訴記者，許多樓盤(pán)基本是“免3年物業(yè)費(fèi)”起步，有的索性贈(zèng)送車(chē)位。例如，青浦華新鎮(zhèn)某新房除了“95折”之外，還額外免3年物業(yè)費(fèi)。這樣的促銷(xiāo)力度引來(lái)一大波“剛需客”入場(chǎng)。

??新政出臺(tái)的第一周，青浦區(qū)某樓盤(pán)售樓處更是人滿為患，每個(gè)樣板間都有十幾組客戶在一起。

??購(gòu)房人張明已經(jīng)觀望了近半年時(shí)間，預(yù)算在600萬(wàn)元以?xún)?nèi)，最近入手郊區(qū)一套新房。他告訴記者，每當(dāng)上海放松樓市調(diào)控新政之后，開(kāi)發(fā)商就會(huì)有所動(dòng)作，比如在新政出臺(tái)后的一段時(shí)間內(nèi)逐步收回折扣，過(guò)一段時(shí)間又開(kāi)始各種促銷(xiāo)活動(dòng)。

??購(gòu)房者也形成習(xí)慣，只要出臺(tái)政策，便會(huì)伴隨著開(kāi)發(fā)商的讓利活動(dòng)。因此，很多人都期待在更寬松的調(diào)控政策出臺(tái)后再購(gòu)房。

??業(yè)內(nèi)人士表示，相較于內(nèi)環(huán)內(nèi)的新盤(pán)，遠(yuǎn)郊盤(pán)更符合剛需盤(pán)的特點(diǎn)，主要針對(duì)價(jià)格敏感型客群。

??與幾個(gè)月前動(dòng)輒提供“93折、95折”的大促相比，開(kāi)發(fā)商已逐步減小折扣力度。

??目前，除了青浦區(qū)某新盤(pán)依然提供“95折”優(yōu)惠外，其他新盤(pán)折扣已基本消失，大部分轉(zhuǎn)為以贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)和車(chē)位抵用券為主。此外，開(kāi)發(fā)商還為購(gòu)房者提供了較長(zhǎng)的付款周期和較為靈活的付款方式，通常在4~6個(gè)月之間。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，新政后共計(jì)13盤(pán)完成認(rèn)籌，但平均認(rèn)籌率僅為6成，一些項(xiàng)目新政前后開(kāi)盤(pán)去化率較前期無(wú)明顯提升。

??有品牌房企華東區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，目前各大樓盤(pán)均處在續(xù)銷(xiāo)期，絕大部分新盤(pán)已無(wú)需積分，在此背景下，客戶更傾向于慢慢挑選，下定時(shí)間較長(zhǎng)，等待開(kāi)發(fā)商折扣加碼。可以看出，二手房市場(chǎng)的效應(yīng)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)仍需時(shí)間。

??新政長(zhǎng)期效果有待觀察

??“新政反饋效果明顯，但市場(chǎng)熱度持續(xù)性不強(qiáng)?！倍嗝薪槿耸肯蛴浾弑硎尽Ｔ?023年“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政后，市場(chǎng)就曾出現(xiàn)過(guò)明顯增量行情，但月底成交便出現(xiàn)回落。同樣去年12月中旬的政策發(fā)布后，成交量有所回升，但隨后市場(chǎng)又開(kāi)始轉(zhuǎn)冷。

??目前來(lái)看，新政對(duì)于二手房的利好作用大于新房，主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，業(yè)主掛牌積極性略有回升，價(jià)格增幅不顯著，房東尋求房源盡快出手。另一方面，短期內(nèi)成交升溫，二手房成交套數(shù)也有了穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??新政確實(shí)對(duì)市場(chǎng)有正向刺激作用，激活了置換需求，但對(duì)于低總價(jià)的“上車(chē)盤(pán)”無(wú)明顯提振作用。

??同時(shí)，新政對(duì)于新房市場(chǎng)的觸動(dòng)并不顯著。主要體現(xiàn)在微觀項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量的上升，售樓處只有零星的客戶，對(duì)于價(jià)格的敏感程度較高。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，“降首付、降利率”在一定程度上增強(qiáng)了居民的購(gòu)買(mǎi)力。然而，政策并未覆蓋所有客群，多數(shù)客群對(duì)高杠桿持保守態(tài)度，更傾向于“賣(mài)舊換新”。因此，二手房的流動(dòng)性恢復(fù)是新房熱度持續(xù)的關(guān)鍵。

??去年以來(lái)，許多小區(qū)的房?jī)r(jià)已跌至2020年甚至2019年的水平，有的小區(qū)降幅甚至高達(dá)40%。張宏超表示，目前買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)價(jià)格的分歧依然較大。買(mǎi)家往往在賣(mài)家已讓價(jià)20%的基礎(chǔ)上還價(jià)10%，這讓賣(mài)家難以接受。

??中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，年末的“普宅標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整降低了賣(mài)家的成本，對(duì)二手房市場(chǎng)起到了積極推動(dòng)作用。然而，短期內(nèi)新房市場(chǎng)來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升主要源于一些客群延遲釋放需求，這可能意味著需求的隨時(shí)釋放，尤其是在2024年“小陽(yáng)春”等季節(jié)性波動(dòng)中。

??總體來(lái)看，“12·14新政”對(duì)上海市場(chǎng)情緒有所帶動(dòng)，上海新房、二手房市場(chǎng)成交量均有所改善，但受供給端限制，新房市場(chǎng)提升幅度有限。

??進(jìn)入2024年以來(lái)，上海市新房成交量趨于平淡。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月1日~7日，上海新建商品住宅成交面積12.05萬(wàn)平方米，環(huán)比減少31.13%；1月8日~14日，新建商品住宅成交面積繼續(xù)下滑至9.29萬(wàn)平方米，環(huán)比減少22.94%。

??近期上海優(yōu)化公積金政策、推出置業(yè)五年免費(fèi)軌交通勤措施、放松人才限購(gòu)政策等配套舉措正在不斷優(yōu)化，有望促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。在此背景下，購(gòu)房人現(xiàn)在或許是一個(gè)“撿漏”的好時(shí)機(jī)。

??張波預(yù)計(jì)，未來(lái)會(huì)有更多改善性需求客群入場(chǎng)。

??（應(yīng)受訪者要求 文中張華、張明為化名）