??東莞樓市行情迎來轉(zhuǎn)向。

??來自合富研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度東莞全市新房共成交4200套，同比增約10%；二手房網(wǎng)簽6900套，同比增長(zhǎng)約30%，規(guī)模逼近2023年同期高位水平。尤其過去的3月份，二手房成交量同比上漲超50%，環(huán)比大增80%，喜迎“小陽(yáng)春”行情。

??“受去年9月底貸款政策刺激，交易數(shù)據(jù)逐漸提升，目前大部分業(yè)主心態(tài)在變好，已經(jīng)停止降價(jià)拋售的恐慌心態(tài)，也讓真正急售的業(yè)主得以快速賣掉?！睒酚屑覗|莞區(qū)域總監(jiān)陳光潔在接受采訪時(shí)提到。

??新房二手房成交量雖雙雙上揚(yáng)，但成交價(jià)格方面尚處低位。

??據(jù)東莞市住建局每月公示數(shù)據(jù)顯示，3月全市新房成交均價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米，二手房成交均價(jià)約1.5萬(wàn)元/平方米，雖環(huán)比有2%和1%微增，但較去年同期仍有2000元~3000元/平方米回落。

??陳光潔表示，當(dāng)前東莞新房和二手房主要進(jìn)入以價(jià)換量和止跌階段。

??二手房低價(jià)托市

??距初次看房尚不足1個(gè)月，東莞購(gòu)房者王立便果斷出手，買下了一套二手房。

??在價(jià)格上，相較原業(yè)主265萬(wàn)元的掛牌價(jià)，房源最終成交價(jià)協(xié)商至240萬(wàn)元，該成交價(jià)也是目前同小區(qū)同戶型中的最低價(jià)。

??“片區(qū)低價(jià)房源成交周期都比較快，消化了不少。”東莞南城街道鏈家門店一中介機(jī)構(gòu)人士表示，現(xiàn)階段掛牌的房源不少已屬于之前的“次低”價(jià)格，但整體成交價(jià)還是處于低價(jià)區(qū)間。

??在樂有家陳光潔看來，早前一些購(gòu)入成本較低的二手房?jī)r(jià)格尚未觸底，客戶對(duì)性價(jià)比要求高，低價(jià)走量局面短時(shí)間內(nèi)或無法改變。

??遵循量在價(jià)先定律，基于當(dāng)前二手房市場(chǎng)在直觀利好刺激下成交量的仍明顯躍升，多位受訪人士均認(rèn)為東莞樓市已完成止跌。

??合富研究院提到，東莞二手房市場(chǎng)回歸交投活躍、量增價(jià)穩(wěn)局面，帶動(dòng)更多存量房流通，最終將實(shí)現(xiàn)“以舊換新”良性循環(huán)。

??已鎖定萬(wàn)科中天世紀(jì)水岸新品組團(tuán)光境一房源的王女士便于日前成功賣出鎮(zhèn)街一套二手房，緊接轉(zhuǎn)身置換進(jìn)城區(qū)。

??面對(duì)二手房市場(chǎng)的低價(jià)“圍剿”，部分房企人士不乏表露出焦慮情緒。

??“二手房對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格策略會(huì)有干擾，也會(huì)分流目標(biāo)客戶，尤其當(dāng)樓盤所在的區(qū)位或者產(chǎn)品沒有足夠的溢價(jià)支撐空間，對(duì)于銷售而言是比較麻煩的?！币婚_發(fā)商人士直言。

??新房多盤喊漲修復(fù)利潤(rùn)

??相較二手房的交投活躍，新房市場(chǎng)整體更為溫和，留給房企們的壓力也有目共睹。

??“不僅要直面市場(chǎng)競(jìng)品的挑戰(zhàn)，甚至自家新舊產(chǎn)品之間也要博弈?！睎|莞一頭部房企營(yíng)銷人士表示，新產(chǎn)品是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步的成果，配合各類限價(jià)政策取消，可重塑人居住房品質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn)，但新舊過渡期對(duì)于房企營(yíng)銷實(shí)力卻是一大考驗(yàn)。

??以東莞主城為例，年內(nèi)入市進(jìn)度較快的新規(guī)產(chǎn)品有萬(wàn)科中天世紀(jì)水岸光境、華潤(rùn)置地·旗峰潤(rùn)府二期。

??目前光境兩個(gè)新規(guī)戶型已開放樣板房，為盡可能規(guī)避對(duì)舊產(chǎn)品的影響，該盤的新規(guī)產(chǎn)品與現(xiàn)在售現(xiàn)房于面積段上做了一定差異。

??旗峰潤(rùn)府二期有關(guān)戶型信息尚未公開對(duì)外，項(xiàng)目管理人士坦言不想新規(guī)舊規(guī)在一個(gè)盤內(nèi)部“打架”，現(xiàn)階段還是主力現(xiàn)有產(chǎn)品消化。不過旗峰潤(rùn)府現(xiàn)在售產(chǎn)品雖屬舊規(guī)范疇，但基本也做到了極致，得房率接近百分百，與新規(guī)產(chǎn)品差距不是很大，一些有上學(xué)、結(jié)婚、鎮(zhèn)街回歸主城等置業(yè)需求的一直在陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。

??相較之下，華潤(rùn)置地的濱海潤(rùn)府二期作為完全的新規(guī)地塊，加持一期現(xiàn)已告罄，新產(chǎn)品宣發(fā)勢(shì)頭猛烈。

??鎖定核心板塊積極補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)，華潤(rùn)置地也在不斷調(diào)整價(jià)格策略，成為當(dāng)前東莞新房市場(chǎng)多次喊漲的主力之一。華潤(rùn)旗下旗峰潤(rùn)府項(xiàng)目一策劃人士表示，開年以來，該盤已先后進(jìn)行4次調(diào)價(jià)，客戶接受度尚可，且有推動(dòng)成交效應(yīng)。

??“接下來不會(huì)降價(jià)了，今年的核心戰(zhàn)略是修復(fù)利潤(rùn)、結(jié)束觀望?！比A潤(rùn)置地一管理層人士進(jìn)一步提到。

??參考市場(chǎng)消息，諸如萬(wàn)科、保利、光大、建發(fā)等不少開發(fā)項(xiàng)目也均先后釋放提價(jià)信息。

??“喊漲”背后反映出房企信心出現(xiàn)一定回升，保利潤(rùn)意愿增強(qiáng)。有市場(chǎng)人士提到，這與當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)貨值儲(chǔ)備不足亦有關(guān)。在經(jīng)歷近些年招拍掛成功出讓用地持續(xù)縮減后，東莞新房市場(chǎng)“去庫(kù)存”特征顯著。參考東莞市自然資源局發(fā)布的2025年全市供地計(jì)劃，年內(nèi)宅地計(jì)劃供應(yīng)6宗，規(guī)模仍相對(duì)有限。

??值得一提的是，以核心區(qū)項(xiàng)目為首喊漲聲漸起同時(shí)，當(dāng)前新房市場(chǎng)主流仍表現(xiàn)為以價(jià)換量，不過整體折扣力度呈現(xiàn)趨穩(wěn)，進(jìn)一步的大幅度促銷鮮有。

??多位已進(jìn)場(chǎng)購(gòu)房者在談及進(jìn)場(chǎng)理由時(shí)，均不乏提到認(rèn)為現(xiàn)階段已是價(jià)格低谷。

??相較價(jià)格戰(zhàn)，也有一些地價(jià)過高或不急于回款項(xiàng)目選擇封盤不賣，以待樓市行情重啟，守住新房?jī)r(jià)格底線。

??諸如中海過去高價(jià)拿地開發(fā)的大朗松湖云錦、道滘鳳凰熙岸，保利上一階段土地市場(chǎng)廣布局打造的望牛墩閱江臺(tái)、清溪堂悅等不少非核心區(qū)地塊項(xiàng)目等目前均處封盤狀態(tài)。

??“其實(shí)客戶的反應(yīng)并不會(huì)像行業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)出的那么高期待?！闭劶笆袌?chǎng)對(duì)新規(guī)產(chǎn)品的態(tài)度，有房企人士直言。就目前來看，對(duì)比周邊穗深等城市，東莞住宅新規(guī)政策放開力度仍較為溫和。

??外部壓力加速城市動(dòng)能轉(zhuǎn)換

??不管是政策端的刺激還是開發(fā)企業(yè)于營(yíng)銷、產(chǎn)品層面的發(fā)力，作為粵港澳大灣區(qū)核心節(jié)點(diǎn)城市的東莞，樓市起伏始終與其經(jīng)濟(jì)底色緊密交織。

??面對(duì)制造業(yè)承壓、外貿(mào)增速放緩等現(xiàn)實(shí)問題，這座曾以“世界工廠”聞名的城市，近年來也一直在通過“騰籠換鳥”加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并同步催化人口結(jié)構(gòu)變更。

??2010~2023年間，東莞新增人口226萬(wàn)人，其中大專以上學(xué)歷人口占比從2010年的8.3%升至2023年21.5%，人才結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化。截至2024 年，東莞人才總量已突破 350萬(wàn)。

??高素質(zhì)人才占比不斷提升，同步帶來對(duì)居住品質(zhì)的更高需求，一定程度推動(dòng)樓市產(chǎn)品迭代。

??但外部環(huán)境仍面臨不少挑戰(zhàn)。

??譬如作為全球供應(yīng)鏈重要一環(huán)，近期的關(guān)稅沖突無可避免再度為東莞外向型經(jīng)濟(jì)蒙上陰影，該背景下，等待回暖中的東莞樓市或面臨新挑戰(zhàn)。

??有市場(chǎng)人士在采訪中對(duì)此提到，短期看東莞樓市分化或進(jìn)一步顯性化?！耙恍┩赓Q(mào)重鎮(zhèn)可能會(huì)因企業(yè)外遷人口流失，使得區(qū)域樓盤去化周期拉長(zhǎng)，加劇以價(jià)換量；南城、松山湖等區(qū)域，隨著新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)導(dǎo)入和公共服務(wù)配套不斷完善，房?jī)r(jià)將更具支撐性?！?/p>

??不過在國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁看來，東莞是國(guó)內(nèi)外貿(mào)依存度最高的城市之一，面對(duì)這種情況必然受影響，但美國(guó)對(duì)中國(guó)外貿(mào)的打壓已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了，東莞的外貿(mào)出口結(jié)構(gòu)已經(jīng)有了很大調(diào)整，實(shí)際影響有限。

??2023年，東莞GDP增速僅2.6%，位居廣東省倒數(shù)，也是全國(guó)26座萬(wàn)億GDP城市中的末位，經(jīng)濟(jì)上演“失速”。2024年，在搶抓國(guó)家支持“兩重”項(xiàng)目和“兩新”政策實(shí)施機(jī)遇下，東莞實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值12282億元，同比增長(zhǎng)4.6%，增速上升至全省第2。

??“找準(zhǔn)定位，主動(dòng)加強(qiáng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展，合力做強(qiáng)灣區(qū)經(jīng)濟(jì)；以科技創(chuàng)新引領(lǐng)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，統(tǒng)籌推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、新興產(chǎn)業(yè)壯大、未來產(chǎn)業(yè)培育.....”在東莞今年的政府工作報(bào)告中，基于制造業(yè)當(dāng)家根基之上，這座城市的發(fā)展重點(diǎn)與自身亮點(diǎn)正愈發(fā)鮮明，有望為樓市提供更堅(jiān)實(shí)價(jià)值基石。