??3月31日，綠城中國（3900.HK）召開2024年業(yè)績會，新任董事會主席劉成云攜一眾高管出席，就2024年業(yè)績進(jìn)行全面解析。

??業(yè)績顯示，2024年，集團(tuán)總合同銷售額2768億元；營業(yè)收入1585.46億元，同比上升20.7%；經(jīng)營性現(xiàn)金流288億元；新增貨值1088億元，一二線城市貨值占比達(dá)92%。股東應(yīng)占利潤約人民幣15.96億元。

??業(yè)績會上，劉成云沒有回答問題，全程翻閱著綠城中國2024年業(yè)績報(bào)，并將來自機(jī)構(gòu)、投資、媒體的問題一一給到綠城中國相關(guān)管理層。

??此前幾天，綠城中國剛剛經(jīng)歷了一輪高層調(diào)整，帶領(lǐng)綠城中國發(fā)展近7年的張亞東辭任，來自“中交系”的劉成云成為新的掌舵者，他將如何帶領(lǐng)這家在中國房地產(chǎn)行業(yè)刻有深刻個人烙印又頗具代表性的混改企業(yè)在當(dāng)下深度市場調(diào)整中繼續(xù)前行成為普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。

??對于市場關(guān)注的這一問題他沒有回答。

??會議最后，首次出席綠城的業(yè)績發(fā)布會劉成云做了總結(jié)性發(fā)言，并對公司過去一年的成績給予了肯定。他表示，2024年房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)調(diào)整，是綠城發(fā)展極不平凡又極不容易的一年，公司在經(jīng)營質(zhì)效和行業(yè)排名方面取得了很多成績和亮點(diǎn)。2025年，綠城中國將聚焦一二線核心城市，做好產(chǎn)品；同時會在組織、團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面再提升。另一個值得關(guān)注的方面是，劉成云表示，綠城中國正在“部署戰(zhàn)略2030”，聚焦關(guān)鍵問題、關(guān)鍵環(huán)節(jié)，明確公司未來 5 年發(fā)展規(guī)劃，以確保公司在未來發(fā)展中領(lǐng)先。

??“感謝全體股東的支持，特別感謝中交集團(tuán)、九龍倉集團(tuán)、宋衛(wèi)平先生對綠城中國給予的長期的、一貫的支持?！眲⒊稍票硎?，多元股東治理結(jié)構(gòu)下，綠城中國“央企信用+市場化機(jī)制”雙輪驅(qū)動的優(yōu)勢已形成獨(dú)特的行業(yè)競爭力。

??營業(yè)收入1585億元

??利潤指標(biāo)仍承壓

??2024年，綠城集團(tuán)交出一份穩(wěn)健答卷：總合同銷售額達(dá)2768億元，營業(yè)收入1585.46億元，同比增長20.7%，增速明顯。經(jīng)營性現(xiàn)金流288億元；新增貨值1088億元，其中92%聚焦一二線城市，戰(zhàn)略清晰。

??值得注意的是，股東應(yīng)占利潤15.96億元。較上年同期下降48.8%。對于凈利潤變化，綠城中國在年報(bào)中表示，主要是受存貨減值的影響。

??業(yè)績會上，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)也對此作出說明。其表示，2024年，綠城中國計(jì)提若干資產(chǎn)的減值及公平值變動損失達(dá)49.17億元，若扣除這些影響，公司2024年度股東應(yīng)占利潤同比會有所增加。

??在談到債務(wù)情況時，耿忠強(qiáng)表示，2025年公司境內(nèi)公開市場債務(wù)全年到期規(guī)模為126億元，截至3月底已經(jīng)歸還了41億元，剩余未到期的還有85億元。

??境外部分，2025年到期規(guī)模為7.68億美元，截至3月底已歸還0.27億美元，另外通過要約回購4.5億元，目前為止剩余部分未到期金額為2.9億美元。

??耿忠強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，綠城目前境內(nèi)外的融資渠道都非常暢通，公司已經(jīng)安排了詳細(xì)的境內(nèi)債歸還計(jì)劃，按照到期金額借新還舊的方式來進(jìn)行發(fā)行。境外部分發(fā)行額度目前較為充足，將結(jié)合市場情況和成本發(fā)行。

??今年2月，綠城中國重啟中資地產(chǎn)美元債融資渠道，成功發(fā)行了一筆規(guī)模5億美元的三年期優(yōu)先票據(jù)。這也是自2023年2月以來首筆中資地產(chǎn)板塊美元債，標(biāo)志著中資地產(chǎn)美元債融資渠道重啟。

??截至2024年末，綠城中國擁有銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）總額約730億元；現(xiàn)金短債比為2.3倍；總借貸加權(quán)平均利息成本為3.9%，較2023年的4.3%下降40個基點(diǎn)；凈資產(chǎn)負(fù)債率為56.6%，較2023年末的63.8%下降7.2個百分點(diǎn)。

??“當(dāng)前公司在做實(shí)資產(chǎn)、做精存量的同時也在做優(yōu)增量，近幾年的新增投資平均凈利率都接近雙位數(shù)，并且基本上都實(shí)現(xiàn)了兌現(xiàn)，但還是有一定量的存貨不斷在結(jié)轉(zhuǎn)?！惫⒅覐?qiáng)透露，對于2025年來說，整體的收入保持相對穩(wěn)定，受整體市場環(huán)境、收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)的影響以及重難點(diǎn)庫存區(qū)化的影響，利潤指標(biāo)仍面臨著一定壓力。

??拿地避開過熱板塊

??結(jié)構(gòu)性撬動千億貨值

??整場業(yè)績發(fā)布會比預(yù)想的時間要長。

??從問答環(huán)節(jié)來看，業(yè)界對綠城中國的“拿地經(jīng)”頗感興趣。投資人共向綠城中國管理層提出10個問題，其中有3個都有關(guān)投資。

??過去一年，綠城中國在土地市場賺足眼球，尤其是拿下上海徐匯濱江地塊，地價(jià)更是創(chuàng)下全國單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

??面對投資者提問，綠城中國行政總裁郭佳峰在業(yè)績會上表示，去年為了獲取優(yōu)質(zhì)地塊，綠城中國主要采取了以下幾個策略，首先是向內(nèi)挖掘，進(jìn)一步提升項(xiàng)目開發(fā)效率，并做好前置研究，積極尋找差異化定位機(jī)會，而非一味高歌猛進(jìn)地提高銷售價(jià)格。

??同時綠城中國也會尋找一些結(jié)構(gòu)性的小眾投資機(jī)會，例如板塊供給短缺，或是綠城中國操盤有較大溢價(jià)能力的項(xiàng)目。

??“以我們在2024年3月獲取的蘇州雙湖板塊的蘇州玫瑰園項(xiàng)目為例，該板塊已經(jīng)是多年斷供低密的新房產(chǎn)品。”郭佳峰透露，該項(xiàng)目三開三罄，一共賣了三四個月左右，全部賣光，且利潤和溢價(jià)情況都較為可觀。

??另外，他還強(qiáng)調(diào)，對于明顯過熱的板塊，綠城中國會在合理的地價(jià)范圍出價(jià)，始終保持理性，不會為了哪塊地大幅放松投資標(biāo)準(zhǔn)。

??“去年年底，部分大型央企、國企拍地較為激進(jìn)，我們會避開這些大型央企、國企激烈競爭的地塊”。按照郭佳峰所說，綠城中國在摘地方面始終堅(jiān)持“理性決策，尋求多方”的行動方針，從而確保項(xiàng)目決策的精確力。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年，綠城中國新增項(xiàng)目42個，對應(yīng)總建筑面積418萬平方米，權(quán)益投資額484億元，權(quán)益比提升至79%，平均樓面價(jià)14383元/平方米，新增貨值1088億元。

??這些新拓項(xiàng)目中，已有27個實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首開，占新增土儲數(shù)量的64%，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化約325億元。截至2024年末，綠城總土地儲備貨值4496億元，其中76%、對應(yīng)3424億元來自一二線城市。

??“其實(shí)去年三四月時公司很想拿地，當(dāng)時內(nèi)部投資會議希望能做到‘一年兩熟’，早投早回，但去年上半年土地市場不盡如人意，地塊供應(yīng)不足，因此公司很理性，上半年總體貨值獲取較低?！睂τ诮衲甑哪玫啬繕?biāo)，郭佳峰表示，今年截至3月底，綠城中國已經(jīng)完成了超500億元的投資額（權(quán)益投資額約250億元），相當(dāng)于去年的一半。預(yù)計(jì)2025年拿地貨值會與2024年相當(dāng)，但如果機(jī)會好會超過去年。

??郭佳峰還稱，當(dāng)前的土地市場回暖較為明顯，尤其是上海、杭州、成都等市場的核心區(qū)域，優(yōu)質(zhì)地塊競爭異常激烈，局部可能也會出現(xiàn)一些過熱現(xiàn)象。

??“我們估計(jì)這些大的央企國企投資并非純市場行為”。不過在他看來，即便在新一輪政策刺激下，宏觀環(huán)境有所改善，但能否迎來反轉(zhuǎn)仍有待觀察。

??“劉成云”時代開啟

??持續(xù)改革應(yīng)對行業(yè)變局

??綠城已經(jīng)正式步入“劉成云”時代。

??在會議現(xiàn)場，劉成云沒有直接回答提問，前后向各方表達(dá)了感謝，并在會議最后做了總結(jié)性發(fā)言，還特別感謝了中交集團(tuán)、九龍倉集團(tuán)和綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平對公司給予的長期支持。

??對于當(dāng)下的行業(yè)形勢 ，劉成云認(rèn)為，從2021年下半年起，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近4年的深度調(diào)整，且今年以來行業(yè)出現(xiàn)了很多積極信號，疊加國家政策層面持續(xù)加力，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入止跌回穩(wěn)的通道。但市場從深度調(diào)整到筑底企穩(wěn)、再到拉升，并非一蹴而就，止跌回穩(wěn)所需時間比較長。各個城市止跌回穩(wěn)的周期也不同步。優(yōu)秀項(xiàng)目的頭部效應(yīng)會更加凸顯。房地產(chǎn)市場銷量向位置好、產(chǎn)品力強(qiáng)、性價(jià)比高的項(xiàng)目進(jìn)一步集中。

??對于今后的發(fā)展戰(zhàn)略，劉成云表示，在新的階段，中交集團(tuán)的支持會越來越強(qiáng)，在中交集團(tuán)的支持下，在各股東全力協(xié)同下，在全體綠城人共同努力下，綠城中國有能力從容應(yīng)對市場變化。

??綠城中國設(shè)立了2025年新的銷售目標(biāo)，一是自投板塊，根據(jù)存量項(xiàng)目可售貨值及今年新拓項(xiàng)目情況鋪排，可售貨值約2002億元，預(yù)計(jì)完成 1250 億元，轉(zhuǎn)化率約 42%~45%；新拓項(xiàng)目銷售額根據(jù)2024年前三季度拿地情況鋪排，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化超過300億元，合計(jì)自投銷售有望沖擊 1600 億元，呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢，為10%以內(nèi)。二是代建板塊預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)1000 億元。

??劉成云同時表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷“三個根本性重構(gòu)”，包括市場格局的重構(gòu)，發(fā)展模式的重構(gòu)，以及競爭要素的重構(gòu)。這些基礎(chǔ)性變量的改變，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“存量博弈、品質(zhì)制勝”的新發(fā)展階段。

??“面對行業(yè)局勢的重大變化，唯有持續(xù)改革才能推動公司不斷向前發(fā)展?！眲⒊稍票硎?，一是投資方面，在總體投資策略上，堅(jiān)持“確保安全性，突出流動性，均衡盈利性”，除聚焦一二線核心城市外，更加重視對項(xiàng)目自身質(zhì)地的研判，關(guān)注非熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)板塊的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。二是銷售方面，將更加關(guān)注權(quán)益銷售和存量去化。三是產(chǎn)品方面，將堅(jiān)持產(chǎn)品主義，推動“好房子”體系全面升級。