[今日評論]土地供應量偏低或將促房價進一步上行

  國土資源部16日公布2013年全國住房用地供應計劃，據(jù)各地上報匯總，2013年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應量(9.77萬公頃)的1.5倍，其中“三類住房”用地計劃占住房用地計劃總量的79.4%，保障性安居工程用地計劃供應4.15萬公頃。

  計劃供地量創(chuàng)近年來新低，完成80%方可達近三年實際供應均值

  盡管國土局表示今年計劃供地量是2008-2012年年均實際供應量的1.5倍，符合宏觀調控要求，但今年的供地目標實際是偏低的。根據(jù)我們整理的數(shù)據(jù)來看，15.08萬公頃的供應量是2010年以來計劃供應量的最低值，與2012年最初制定的供地計劃相比，同比下降了12.6%。

  另外，政府推地計劃與實際供地量還存在較大差距，根據(jù)以往情況，供地計劃通常達成率偏低，而真正影響商品住宅市場供應的因素正是實際土地供應量。從數(shù)據(jù)上看，2010-2012年三年全國供地計劃分別完成了68%、62%和72%，實際完成率都不高，這與當年房地產市場的環(huán)境好壞、企業(yè)投資熱情的高低、土地整理難易程度以及地方政府推地意愿的強弱等因素有直接關系?？紤]到2013年房地產市場的不確定性較高，我們對供地完成率作低中高(60%、70%、80%)三個估算，如果完成率可以達到80%甚至更高，則今年實際新增投向市場的用地規(guī)模才可以保持近3年的平均水平。

  供地量緊缺、企業(yè)拿地需求較高，未來房價上漲壓力較大

  在住房用地計劃供應總量較低的前提下，扣除保障性住房的部分，我們可以看到實際可用于商品住宅開發(fā)的計劃用地僅10.92萬公頃，相比去年的12.24萬方下降了10.8%。中小套普通商品住房用地計劃供應7.82萬公頃，占商品住房用地供應計劃的71.6%，比去年的占比略略提升了0.8個百分點。

  目前來看，國五條細則并未對一手房市場造成直接影響，房企抱有房價上漲的預期，各地項目漲價現(xiàn)象已不少見。而商品住宅用地供應量的大幅下滑勢必導致未來幾年商品住宅市場新增供應將處于低位，供需關系的緊張進而會對全國房價上漲起到一定的助推作用。同時，今年企業(yè)拿地積極性依然較高，包括金地等典型企業(yè)表示今年將加大拿地力度，而從一季度來看，以保利、萬科等龍頭企業(yè)新增土儲量同比大幅增長。商品住宅用地供應的下滑也勢必導致土地市場競爭激烈，進而地價將進一步攀升，由此導致房價也隨之水漲船高。

  各地政府應因地制宜調整供應量，平抑地價并謹防企業(yè)囤地

  政府實際供地一般會根據(jù)市場行情以及可利用土地量等等進行適當調整，我們認為地方政府應根據(jù)當?shù)胤康禺a市場情況來適當提升或降低土地供應量。

  對于房價上漲壓力大、市場供應不足的一線城市應著重加大土地供應，而部分土地供應過量的城市則可適當削減供應以消化庫存，今年北京、上海、廣州、深圳的住房用地供應計劃同比增加2.8%，這些城市用地緊張、市場需求旺盛，理應據(jù)實際出讓情況再適度提升土地供應；二線城市情況基本和一線城市類似，但市場供求矛盾相對緩和，武漢、沈陽等過去多年土地供應規(guī)模過大的二線城市，可以減少土地供應以消化之前積壓下來的庫存；而相當一部分三四線城市近兩年以來正面對開發(fā)投資過于超前的問題，商品住宅市場潛在供應本已明顯超過需求規(guī)模，因此應適當收縮供地。