[中信建投]房地產(chǎn)：穿越估值的輪回

  新常態(tài) 新軌道：從我們跟蹤的數(shù)據(jù)來看，11 月成績(jī)單依舊亮眼，截至11 月26 日，一線、二線、三線城市成交分別實(shí)現(xiàn)環(huán)比23%、22%和9%的增長(zhǎng)，其中一二線城市成交已經(jīng)超過去年同期。我們從6 月份開始觀察到行業(yè)流動(dòng)性悄然改善，這點(diǎn)已從10 月新增個(gè)人按揭貸款增速得到確認(rèn)，整體而言，我們此前提出的四季度成交逐月回升的觀點(diǎn)正一步步得到驗(yàn)證?；仡櫮瓿跻詠淼膱?bào)告，我們認(rèn)為是市場(chǎng)上最堅(jiān)決強(qiáng)調(diào)行業(yè)流動(dòng)性重要性的賣方，《太陽底下無新事》、《跫音不響 風(fēng)勢(shì)不減 》等報(bào)告中明確指出今年行業(yè)流動(dòng)性問題要比政策、供需結(jié)構(gòu)更為敏感，信貸額度、貸款利率等層面改善空間實(shí)質(zhì)上就對(duì)應(yīng)了市場(chǎng)的反彈幅度和資本市場(chǎng)的博弈預(yù)期。此輪降息周期結(jié)合利率市場(chǎng)化的啟動(dòng)，意味著市場(chǎng)無風(fēng)險(xiǎn)利率將開始明確下行，地產(chǎn)作為對(duì)宏觀流動(dòng)性敏感的先導(dǎo)行業(yè)，供需端融資成本的下移將提升行業(yè)杠桿彈性，并推動(dòng)估值提升，因此我們?cè)谶@里明確強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)已經(jīng)來臨，管理層“托底”思維下房地產(chǎn)行業(yè)管理路徑將轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;不干擾、不避諱”(行政手段退出，貨幣政策不再存針對(duì)性)，房企將迎來難得的政策環(huán)境，而未來降準(zhǔn)、系列行業(yè)政策調(diào)整的落地都將是地產(chǎn)股進(jìn)一步修復(fù)的催化劑。

  關(guān)注“地產(chǎn)+金融”標(biāo)的：房地產(chǎn)行業(yè)未來的一大發(fā)展方向即在于金融化，依托房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，打通地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)的便捷將是開發(fā)商未來發(fā)展的重要命題，而近年以來主流房企都開始著重布局金融領(lǐng)域，范圍涉及銀行、券商、保險(xiǎn)、基金以及信托等多元業(yè)態(tài)，此次降息周期的啟動(dòng)也為這些“地產(chǎn)+金融”企業(yè)帶來契機(jī)，尤其是布局券商行業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)。我們?cè)诖耸崂沓鰠⒐苫蚩毓扇痰姆康禺a(chǎn)公司，也為我們當(dāng)前兩極投資的投資框架添加一些新的思路。本輪降息后的市場(chǎng)行情，對(duì)券商的關(guān)注度是重要級(jí)別的，而“地產(chǎn)+金融”我們強(qiáng)烈建議市場(chǎng)引起重視，我們預(yù)計(jì)未來將形成一定的板塊效應(yīng)，持續(xù)發(fā)酵。

  讓地產(chǎn)股重回主流視野：此前我們一直強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)股的反彈機(jī)會(huì)在于基本面分化后帶來企業(yè)分化機(jī)遇，本次降息周期的啟動(dòng)也驗(yàn)證了地產(chǎn)行業(yè)在管理層“穩(wěn)增長(zhǎng)”架構(gòu)的不可替代性，降息疊加此前930 信貸新政，城市成交分化將帶動(dòng)企業(yè)的分化，相關(guān)地產(chǎn)股向上趨勢(shì)明確，我們維持行業(yè)“買入”評(píng)級(jí)。具體標(biāo)的方面，我們重申“選擇兩極 拒絕中庸”的配置思路，優(yōu)先推薦萬科A、保利、招商、華僑城和陽光城等，轉(zhuǎn)型企業(yè)方面，我們6 月份以來推薦的絕對(duì)收益組合仍可關(guān)注。本次報(bào)告我們也在此也特別強(qiáng)調(diào)降息環(huán)境下，“地產(chǎn)+金融”板塊孕育的掘金機(jī)遇。