[中原集團]住宅成交保持活躍 房企業(yè)績表現(xiàn)分化

  12月的第一周，市場仍然處于溫和的政策環(huán)境之下。12月5日中共中央政治局召開會議，為即將召開的年度全國經(jīng)濟工作會議定調(diào)，強調(diào)2015年我國將進入經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)。此外，居住證管理工作獲推進，這對于流動人口流入較多的城市而言，意義尤為重要。

  各地12月新房市場開局保持良好走勢，短期來看，本輪市場回暖行情仍將延續(xù)。年終銷售業(yè)績大考將臨，標(biāo)桿房企表現(xiàn)存在分化，但整體較去年同期仍存差距。

  經(jīng)濟發(fā)展呈新常態(tài)：上周公布的11月中國非制造業(yè)商務(wù)活動指數(shù)為53.9%，比上月微升0.1個百分點，但依然是今年2月以來的第二低位。其中，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系緊密的建筑業(yè)商務(wù)活動指數(shù)為58.9%，比上月上升0.4個百分點，表明建筑業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)總量增速有所加快。

  整體而言，當(dāng)前經(jīng)濟增長放緩壓力不減。對于2015年的經(jīng)濟工作，12月5日召開的中共中央政治局會議強調(diào)，我國將進入經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)，要保持穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)平衡，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，推進新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的“四化”同步發(fā)展。相信在此總體方向之下，即將召開的2014年全國經(jīng)濟工作會議將會有更加深入及細致的方案，房地產(chǎn)也將繼續(xù)為經(jīng)濟平穩(wěn)增長作出重要貢獻。

  居住證管理獲推進：上周《居住證管理辦法(征求意見稿)》發(fā)布。該辦法指出，在非戶口所在地居住半年以上，凡符合有穩(wěn)定就業(yè)、穩(wěn)定住所、連續(xù)就讀條件之一的流動人口，可以申領(lǐng)居住證。該辦法還提出九項居住證持有人在居住地享受與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊幕竟卜?wù)，包括基本公共衛(wèi)生服務(wù)，免費接受義務(wù)教育，繳存、提取和使用住房公積金等。

  居住證制度建立作為創(chuàng)新人口管理的一項重要措施，對于流動人口流入較多的城市意義尤為重要。根據(jù)最新發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2014》，全國流動人口的總量約2.45億，超過總?cè)丝诘?/6。迫于各種生活的壓力，雖然很多人似乎希望遷移出特大城市，但數(shù)據(jù)表明流動人口的總的流向趨勢并沒有改變，特別是特大城市人口聚集態(tài)勢還在加強。實施居住證的管理，使流動人口納入城市管理體系，并享有本地居民同等待遇，這不僅可激發(fā)和釋放出更多合理的消費需求，也對現(xiàn)有大中城市，特別是500萬人口規(guī)模以上的城市規(guī)劃、建設(shè)和管理提出了更高的要求。

  住宅成交保持活躍：12月新房市場開局依然保持良好走勢，繼一線城市成交領(lǐng)漲之后，三四線城市跟進發(fā)力。中原監(jiān)測的40個重點城市數(shù)據(jù)顯示，12月前7日的新建住宅成交面積較上月同期上升8%，較去年同期上升15%。其中，三四線城市表現(xiàn)較好，12月以來的新房成交量較上月同期及去年同期均增長超過兩成。

  二手房成交高位回落，但表現(xiàn)仍屬平穩(wěn)。中原監(jiān)測的21個重點城市數(shù)據(jù)顯示，上周二手住宅成交面積較11月首周持平，較去年同期下降10%。短期來看，本輪市場回暖行情仍將延續(xù)。

  房企業(yè)績表現(xiàn)分化：年終銷售業(yè)績大考將臨，各大標(biāo)桿房企表現(xiàn)呈現(xiàn)分化，但整體較去年同期仍存差距。從前11月累計銷售額來看，萬科已達到1901億元，依然保持領(lǐng)先地位，同樣超過千億級別的恒大及保利的前11月銷售業(yè)績均在1200億元左右。從業(yè)績增長水平來看，綠城、富力及恒大表現(xiàn)較好，前11月同比增幅均超過兩成。年度銷售計劃完成率方面，綠城及恒大已超過100%，而金地、富力及保利完成率在80%以下。

  上海寶山兩地成交：市場的回暖帶來正面的預(yù)期，土地市場是明顯的風(fēng)向標(biāo)。近期上海土地市場表現(xiàn)活躍。上周上海寶山區(qū)成交兩宗地塊，溢價率均超過50%，合計成交金額達到52.9億元。

  從樓面地價來看，上述寶山區(qū)兩宗地塊均比較符合市場預(yù)期，高價地的現(xiàn)象并未出現(xiàn)。其中寶山顧村一宗宅地，成交樓面價為13814元/平方米，而融創(chuàng)綠城在今年前期取得的同一板塊地塊的樓面價高達20150元/平方米。目前在該地塊周邊在售項目中，“中鐵建青秀苑”公寓均價為19100元/平方米，“上坤華庭”公寓均價為21800元/平方米，此次金地聯(lián)合體所購地塊的未來盈利空間可期。