[克而瑞]成交下滑 合肥房?jī)r(jià)緣何繼續(xù)漲？

??今年在政策推動(dòng)下，整體市場(chǎng)穩(wěn)步回升，多數(shù)一、二線重點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，而一向表現(xiàn)較好的合肥，成交量反而出現(xiàn)了下跌，但成交均價(jià)保持穩(wěn)定上漲態(tài)勢(shì)，成為重點(diǎn)一、二線城市中，唯一“量跌價(jià)漲”的城市。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，前三季度，合肥市商品住宅成交面積642萬(wàn)平方米，同比2014年下降9%，較2013年更是下降28%，而成交均價(jià)穩(wěn)步上 漲，截止9月已突破8700元/平方米，同比上漲14%。那么在市場(chǎng)回升下合肥成交量不增反減？而在成交量萎縮下，成交均價(jià)緣何穩(wěn)步上升？后市市場(chǎng)表現(xiàn)又 向何處去？

??市區(qū)供應(yīng)下滑，郊區(qū)庫(kù)存高企、去化困難促使成交量下滑

??市區(qū)供應(yīng)不足，阻礙成交量上漲。合肥樓市自2009年開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展通道，市場(chǎng)供求狀況也一直較為平衡， 這也是全國(guó)樓市低迷時(shí)，合肥樓市仍然保持景氣的一個(gè)重要原因。尤其是近年來(lái)，合肥樓市消化周期長(zhǎng)期維持在6個(gè)月左右，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，據(jù)CRIC 監(jiān)測(cè)，今年前9月，合肥市區(qū)(不包括所轄縣市及北部、西南組團(tuán)、東部組團(tuán))商品住宅供應(yīng)面積為600萬(wàn)平方米，較2014年同期減少118萬(wàn)平方米，從6 個(gè)核心市區(qū)前9月供應(yīng)面積來(lái)看，除瑤海區(qū)供應(yīng)同比小幅上漲外，其余全部不同程度下降，尤其是蜀山區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)下降幅度超過(guò)30%。而從月度趨勢(shì)來(lái)看，今年4 月供應(yīng)放量增長(zhǎng)，5月成交到達(dá)上半年峰值116萬(wàn)平方米。之后，供應(yīng)再度大幅減緩，成交量隨之大幅下滑。顯然，合肥市場(chǎng)“量跌”不是因?yàn)闆](méi)有需求，而在某 種程度上是缺少供應(yīng)所致。

??郊區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、庫(kù)存高企，配套缺失下，成交增長(zhǎng)乏力。2014年行業(yè)深度調(diào)整，房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)背景 下，合肥西南組團(tuán)、北城新區(qū)、東部組團(tuán)等剛需置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，一方面，在快速的發(fā)展中地緣性客戶(hù)消耗殆盡；而另一方面，生活、娛樂(lè)、交通等配套的不完善也 阻礙市區(qū)及外來(lái)客戶(hù)的進(jìn)入，而且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，因而成交去化逐漸困難，庫(kù)存不斷高企，也成為阻礙合肥商品住宅成交量進(jìn)一步增長(zhǎng)的重要原因。如北城新區(qū)， 據(jù)合肥家園備案網(wǎng)數(shù)據(jù)，截止9月1日，北城商品住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)為13874套，按照近6個(gè)月北城新區(qū)月均去化套數(shù)，大約需要近16個(gè)月時(shí)間，去化壓力可見(jiàn)一 斑。

??土地市場(chǎng)高價(jià)不斷，改善性需求釋放推動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲

??土地市場(chǎng)高價(jià)地不斷，推高房?jī)r(jià)。相對(duì)于商品住宅市場(chǎng)的下降，今年以來(lái)合肥土地市場(chǎng)表現(xiàn)火熱，一方面，所推地 塊多位于核心市區(qū)，配套成熟，溢價(jià)率不斷走高，其中備受關(guān)注的蜀山區(qū)地塊溢價(jià)率更都在120%以上；而另一方面，土地的高溢價(jià)不斷刷新區(qū)域樓板價(jià)，單價(jià)、 總價(jià)地王層出不窮，土地價(jià)值大幅提高。而土地價(jià)格不斷高企，進(jìn)一步催熱市場(chǎng)熱度，直接推動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)不斷攀高。

??改善需求占比提高，推動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。2015年3.30政策以來(lái)，在降息、降準(zhǔn)以及公積金貸款調(diào)整 等政策疊加下，降低了客戶(hù)的改善置業(yè)門(mén)檻，極大地釋放了改善需求。從合肥2014年以來(lái)商品住宅的月度不同均價(jià)段成交面積來(lái)看，8000元/平方米以上成 交面積占比明顯提高，尤其是10000元/平方米以上成交面積占比較2014年幾乎上漲了3至4倍，改善型產(chǎn)品占比的大幅提升必然使得整體均價(jià)結(jié)構(gòu)性升 高，這也佐證了合肥2015年前9月“價(jià)漲”主要靠改善大量釋放帶動(dòng)的判斷。

??政府應(yīng)該調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)，提升郊區(qū)配套價(jià)值；企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)、推出適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品

??面對(duì)合肥樓市的“新常態(tài)”，對(duì)于政府而言，要想維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展：一方面，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供地節(jié)奏，打擊“捂地”“囤地”現(xiàn)象。目前合肥商品住宅消化周期只有6個(gè)月左右，尤其是主要市區(qū)，供不應(yīng)求狀況明顯，而今年市場(chǎng)回升成交量卻下降也與市區(qū)供應(yīng)不足有關(guān)，因而政府應(yīng)該適當(dāng)增加推地?cái)?shù)量，加快市區(qū)舊城改造，增加供應(yīng)。同時(shí)，注意清理開(kāi)發(fā)商“囤地”現(xiàn)象，使得成功出讓的地塊能夠有效成為市場(chǎng)供應(yīng)，之前也有報(bào)道，合肥萬(wàn)科等26個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地后遲遲不開(kāi)工，坐等地價(jià)升值，這也很大程度上激化本就緊張的供求矛盾。而另一方面，統(tǒng)籌規(guī)劃，注意郊區(qū)配套價(jià)值提升。根據(jù)合肥“1331”城市總體規(guī)劃，北部新城、西南組團(tuán)、東部組團(tuán)等郊區(qū)將納入市區(qū)發(fā)展范圍，而目前來(lái)看，這些地域生活、娛樂(lè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套與市區(qū)仍有較大差距，這也是目前郊區(qū)無(wú)法吸納有效需求，去化壓力增大的根本原因。

??對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，合肥市場(chǎng)仍是全國(guó)范圍內(nèi)少有的供求較為平衡的市場(chǎng)，發(fā)展前景仍然很大，因而，一方面，房企應(yīng)該具備全局化的戰(zhàn)略，優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)，在重點(diǎn)布局市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的同時(shí)，應(yīng)時(shí)刻關(guān)注未來(lái)發(fā)展前景較大的郊區(qū)核心板塊，如經(jīng)濟(jì)板塊、環(huán)巢湖板塊等。而另一方面，把握市場(chǎng)需求特點(diǎn)，積極推出適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品。在改善型需求快速釋放的情況下，在市區(qū)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)加大改善型產(chǎn)品比重；而對(duì)于郊區(qū)項(xiàng)目，力求差異化定位，滿(mǎn)足客戶(hù)多樣化的需求，雖說(shuō)部分郊區(qū)區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇、去化壓力較大，但也應(yīng)看大，部分項(xiàng)目立足產(chǎn)品差異化定位，也取得了很好的銷(xiāo)量。