[克而瑞]國家首次公開40重點(diǎn)城市投資、銷售數(shù)據(jù)說明什么

??上周末，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)并進(jìn)行了解讀，前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑，再創(chuàng)新低，新開工面積跌幅再度擴(kuò)大，而銷售指標(biāo)依然表 現(xiàn)良好，增速較前10月有所回升，到位資金增速也有所提高。在行業(yè)政策面資金面持續(xù)保持寬松，一、二線銷售表現(xiàn)持續(xù)向好，年末房企沖刺業(yè)績的行業(yè)背景下， 本月各指標(biāo)表現(xiàn)基本都在市場意料之中(具體解讀請見附文)。但引人注意的是，本次解讀中有一項(xiàng)數(shù)據(jù)特別值得關(guān)注：

??重點(diǎn)40城銷售面積全國占比40%，開發(fā)投資全國占比為54%

??在本次數(shù)據(jù)解讀中，國家統(tǒng)計(jì)局首次公開公布了重點(diǎn) 、非重點(diǎn)城市實(shí)際銷售增速：“1-11月份40個(gè)重點(diǎn)城市商品房銷售面積增長10.1%，增速比1-10月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)；非重點(diǎn)城市銷售面積增長 5.7%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)?！蓖ㄟ^比對整體銷售面積增速(7.4%)，可據(jù)此測算出前11月重點(diǎn)城市的銷售占比約為40%，4.32億平方米，較前10月提升了大約1個(gè)百分點(diǎn)。(一元一次方程太簡單就不列出了)而通過同樣的方法，我們可以算出目前重點(diǎn)城市的投資占比約為55%，4.85萬億元，也較前10月增加了大約1個(gè)百分點(diǎn)。

??對比人口、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，40座重點(diǎn)城市人口約占全國人口總量的27%，GDP貢獻(xiàn)約為全國的39%，卻貢獻(xiàn)了超過六成的房地產(chǎn)銷售量，單城市銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非重點(diǎn)城市，投資價(jià)值可見一斑。

??考慮房價(jià)因素，重點(diǎn)、非重點(diǎn)城市之間的房地產(chǎn)銷售差距還會(huì)更大

??對比目前的實(shí)際投資比例來看，重點(diǎn)城市的投資規(guī)模占比為54%，較銷售面積占比高了14個(gè)百分點(diǎn)，似乎已經(jīng)是投資過熱，但考慮到重點(diǎn)城市住宅均 價(jià)已普遍超過全國均價(jià)1.5倍以上，40%的銷售面積占比對應(yīng)的應(yīng)是60%以上的銷售金額占比，以此來看重點(diǎn)城市仍有極大的投資潛力可挖。再聯(lián)系到目前市 場實(shí)際，諸如城市間庫存壓力差異，土地 “有供有限”的施政思路，開發(fā)商的投資態(tài)度等現(xiàn)象來看，我們認(rèn)為在投資收益總量不對等、庫存去化速度不對等、利潤風(fēng)險(xiǎn)水平不對等、供應(yīng)需求規(guī)模不對等的情況下，重點(diǎn)、非重點(diǎn)城市的土地市場熱度差異仍會(huì)持續(xù)下去，北京、上海、南京等土地供不應(yīng)求城市的地王潮或仍將持續(xù)一段時(shí)間。因此對于房企而言，在目前招拍掛市場烈火烹油的景況中，相比競價(jià)拿地，收并購區(qū)位不錯(cuò)的“爛尾”項(xiàng)目或是更佳的投資選擇。

??在銷售方面，針對城市之間的不平衡，我們認(rèn)為政策上一方面應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)中小城市購房積極性，在鼓勵(lì)農(nóng)民在中小城市置業(yè)，通過制度改革促進(jìn)中小城市本地城鎮(zhèn)化之外，更應(yīng)從根本上加強(qiáng)中小城市的宜居性，加強(qiáng)交通、醫(yī)療等基建建設(shè)力度，提升行政效率，并為中小城市導(dǎo)入更多相適宜的工作崗位。另一方面對于重點(diǎn)城市，也應(yīng)繼續(xù)加大資金支持力度來保障民生改善，加強(qiáng)保障房、廉租房的政策支持力度，譬如上海的公積金ABS試點(diǎn)，應(yīng)加快推動(dòng)這一風(fēng)險(xiǎn)較小、且有利于不同城市之間公積金池水資金流動(dòng)的利好舉措。

??---------附：2015年11月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)解讀---------

??1、銷售增速再度回升，全年銷售金額有望創(chuàng)歷史新高

??前11月，商品房銷售面積10.9億平方米，同比增長7.4%，增速比前10月提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額7.45萬億元，同比增長 15.6%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。11月份當(dāng)月，全國商品房銷售面積14355萬平方米，同比增長8.6%，增速比10月份提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售 額9732億元，增長20.2%，增速提高7.8個(gè)百分點(diǎn)。

??本月市場成交增速的回升，我們認(rèn)為主要是基于三方面因素的穩(wěn)定，其一，行業(yè)政策面和資金面的穩(wěn)定趨寬，11月接連有公積金管理辦法大修、上海公 積金ABS試點(diǎn)等重點(diǎn)政策出臺，而中央在11月連續(xù)喊話房地產(chǎn)行業(yè)去庫存，更是給市場吃下了一顆定心丸。其二，重點(diǎn)城市銷售持續(xù)向好，作為樓市銷售增速的 “加速器”，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)意義重大，前11月，重點(diǎn)城市銷售增速達(dá)到10.9%，高于全國增速3.5個(gè)百分點(diǎn)。其三，年末營銷期如期而至，在年 底企業(yè)沖擊業(yè)績、回籠資金的關(guān)鍵時(shí)期，業(yè)績承壓房企進(jìn)一步加強(qiáng)了營銷力度，促進(jìn)行業(yè)銷售加速上行。

??此外值得注意的是，今年前11月商品房銷售金額已超過2013年同期，與之相比增長了6.5%，而銷售面積也只比2013年同期低了1%左右。按目前趨勢來看，2015年商品房銷售金額有望刷新歷史紀(jì)錄，銷售面積也有希望沖擊新高。

??2、開發(fā)投資再創(chuàng)新低，施工設(shè)備購置同比下跌破7%

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，今年前 11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.77萬億元，同比名義增長1.3%，增速比1-10月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，不出意料再創(chuàng)新低。單月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比回落5.11%，跌幅擴(kuò)大2.57個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四個(gè)月負(fù)增長。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑的原因來自多方面，從市場供求角度來看，供應(yīng)端是招拍掛土地緊縮，自今年3月份定調(diào)土地“有供有限”以來，土地購置面積持續(xù)下滑， 前11月房地產(chǎn)土地購置面積同比下滑33%，購置金額同比回落26%；需求端是房企投資謹(jǐn)慎，目前企業(yè)還是更青睞去化情況更好的一二線城市，對于在三四線城市開發(fā)投資還是持以相對謹(jǐn)慎的態(tài)度，譬如目前不少三四線大盤已經(jīng)進(jìn)入了“以銷售定開工”的保守開發(fā)模式，而當(dāng)下土地市場的火熱，其實(shí)也僅僅集中在京滬等少部分一二線城市，只能視作被高度聚焦的少部分特例而已。

??從細(xì)分指標(biāo)來看更為直觀：首先是及時(shí)性最強(qiáng)的指標(biāo)持續(xù)下滑，工地采購設(shè)備量應(yīng)是最能反映開工熱度的指標(biāo)，如2013年房地產(chǎn)設(shè)備工器具購置投資同比增長22.6%，2014年同比增長4.6%，均與市場大勢較為契合，而今年以來這一指標(biāo)持續(xù)保持負(fù)增長，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新披露數(shù)據(jù)，同比跌幅已經(jīng)超過7%。其次是土地投資持續(xù)回落，土地購置費(fèi)(不同于成交價(jià)款)同比增速已由年初的33%下滑至6.4%，2014年以來的土地購置規(guī)?；芈湫?yīng)開始漸漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)增速未來還會(huì)進(jìn)一步下探。最后是住宅投資持續(xù)低迷，作為房地產(chǎn)投資的最主要組成部分，前11月住宅開發(fā)投資增速僅為0.7%，較平均增速低了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??結(jié)合以上分析來看，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速頹勢似乎已難回頭，但在穩(wěn)增長的壓力下，作為經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長仍不容有 失。不過目前來看，加強(qiáng)“購地+開發(fā)”的傳統(tǒng)投資模式已不可行，因?yàn)檫@既不符合現(xiàn)在中央的去庫存方針，也難以得到房企認(rèn)同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資若想為 GDP“保7”多出一份力，可能更多的還是要靠新概念地產(chǎn)，即旅游、養(yǎng)老、科技住宅等模式帶來新的有質(zhì)量的增長。

??3、新開工跌幅再度擴(kuò)大，但新開工總量仍高于目前銷售規(guī)模

??1-11月，房屋新開工面積14億平方米，同比下滑14.7%，降幅較前10月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。11月單月新開工面積同比跌幅收窄3.59個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期回落20.89%。

??在現(xiàn)行的預(yù)售證制度中，新開工面積實(shí)際上是與市場新增供應(yīng)量高度相關(guān)的，因此新開工面積的持續(xù)回落，實(shí)際上也代表著行業(yè)新增供應(yīng)規(guī)模的下滑，說 明了目前企業(yè)對新增供應(yīng)的謹(jǐn)慎。但從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，目前不僅僅是供大于求的三四線城市供應(yīng)下滑，甚至在成交情況較好的一二線城市也并不鮮見。譬如 今年市場成交表現(xiàn)優(yōu)異的北京、杭州、蘇州、南京等市供應(yīng)量均同比下滑，究其原因還是優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)不足，開發(fā)商“無房可推”所致。因此，在三四線城市企業(yè)關(guān) 注度不足，一二線土地供應(yīng)有限的情況下，我們認(rèn)為新開工規(guī)模的持續(xù)回落短期內(nèi)還是難見好轉(zhuǎn)。但是從市場供求角度來看，對比成交量數(shù)據(jù)，前11月新開工為成 交量的1.29倍，仍處于供大于求的范圍，目前仍不至于影響到銷售。