[第一太平戴維斯]2016年酒店投資收益率將繼續(xù)承壓

??概述

??2015年亞太區(qū)酒店投資市場維持活躍行情，在成交量價兩方面均有體現(xiàn)。

??成交額最高的四個市場依次為日本、香港、澳大利亞與中國大陸，四地總額占亞太區(qū)總額的83%。

??日本完成價值24.6億美元的酒店投資交易，占亞太區(qū)總額的27.2%。然而與2014年相比，該市場成交額同比減少2.6%。

??香港完成價值22.4億美元的酒店投資交易，占亞太區(qū)總額的24.8%，同比劇增677%。

??澳大利亞完成21.7億美元的酒店投資交易，占亞太區(qū)總額的24.0%，同比增加24.7%。

??“2016年酒店投資收益率將繼續(xù)承壓。然而，酒店價值已經(jīng)站在或接近歷史最高點，收益率下行空間將更加有限?！?/p>

??第一太平戴維斯研究部

??市場概述

??2015年第四季度，亞太區(qū)酒店投資銷售成交額約為15.8億美元，在去年同期25.2億美元的基礎(chǔ)上減少29.9%。共計45家酒店完成出售，分布在九個國家。

??本季度日本市場完成數(shù)筆大宗交易， 如星野Tomamu度假村與廣島Active Inter City分別以1.51億美元、1.42 億美元成交，另外還有若干小型酒店出售，表明酒店市場行情持續(xù)堅挺。2006年以來，日本連年包攬亞太區(qū)前三大酒店交易。在2006年至2009 年，以及2013年至2015年，日本酒店市場的活躍度均為亞太區(qū)第一。

??澳大利亞酒店市場的魅力依舊。悉尼與墨爾本深受投資者青睞（Aurora Melbourne Central售價8,740萬美元），若干鄉(xiāng)間旅游勝地也有交易完成。若非香港新世界發(fā)展有限公司在2015年與阿布扎比投資局（ADIA） 達(dá)成酒店資產(chǎn)包投資協(xié)議，澳大利亞本可連續(xù)第三年成為亞太區(qū)第二活躍酒店市場。澳大利亞酒店銷售額占亞太區(qū)的比例（24.0%）略低于香港（24.8%），但在交易數(shù)量上（58 筆）完勝香港（7筆）。

??北亞與東亞

??- 日本

??日本房地產(chǎn)投資信托（J-REITs）仍是2015年日本市場中最為活躍的投資者，同時也有新面孔出現(xiàn)，包括10 月開始運作的Ichigo酒店房產(chǎn)信托基金。中國投資者正扮演著日益重要的角色，其投資目標(biāo)更加多元，而其他國外投資者主要關(guān)注收益穩(wěn)定的酒店資產(chǎn)。2015年底，復(fù)星集團(tuán)宣布斥資184億日元（1.507億美元）收購位于日本北海道的星野Tomamu度假村， 是第四季度日本市場最大交易。12 月底，日本房地產(chǎn)巨頭森信托（Mori Trust）簽署買賣協(xié)議，收購位于沖繩瀨底島、廢棄七年之余的爛尾酒店項目，計劃將其打造成度假村。這筆交易反映出當(dāng)前日本酒店市場的積極行情。

??2015年1至11月，日本共接納海外游客近1,800萬人次，同比增加47.5% 。其中，來自亞洲市場的游客顯著增長：中國大陸（109.4%）、香港（66.7%）、韓國（44.4%）、新加坡（34.2%）以及臺灣（30.3%）。游客增加有多方面原因：日元持續(xù)貶值， 中國等主要亞洲國家的簽證便利度提升，助推廉價航空的開放天空政策（open-skies）成功落實，日本政府開展宣傳推廣活動。2015年游客增幅可與日本匹敵的國家寥寥無幾。2012 年走出經(jīng)濟(jì)孤立的緬甸，其在2015年接納游客人數(shù)的同比增幅可能與日本相當(dāng)或略低。

??日本主要城市的酒店市場行情基本都有大幅改善，如大阪、札幌、沖繩， 尤其是在亞洲各國得到大力宣傳的旅游勝地。根據(jù)Smith Travel Research

??日本、韓國、香港與中國大陸

??數(shù)據(jù)顯示，2015年1-11月，大阪酒

??店市場指標(biāo)全線上揚：入住率增加3.5%，客房日均價上漲27.1%，可租客房平均收入增加31.4%。得益于堅挺的酒店行情與活躍的資本市場，日本成為亞太區(qū)最繁忙的酒店交易市場。

??- 中國

??2015年中國大陸市場酒店銷售額占亞太區(qū)總額的7.1%，排名第四。全年共完成13筆單體酒店資產(chǎn)交易?？紤]到該市場內(nèi)酒店的龐大數(shù)量，這個交易量顯得非常之少。

??中國很多酒店都是國有企業(yè)資產(chǎn)。根據(jù)規(guī)定，國有企業(yè)旗下資產(chǎn)受公開掛牌出讓的限制，因此多內(nèi)部出售。此外，國內(nèi)商用物業(yè)的使用年限只有50 年，因此對部分投資者來說，海外永久產(chǎn)權(quán)物業(yè)的投資更具吸引力。近年來由于經(jīng)濟(jì)迅猛增長，許多“暴富” 的中國公司開始投資豪華酒店項目。不幸的是，一些項目由于前期規(guī)劃不到位、施工超出預(yù)算、管理合同所載條款與當(dāng)?shù)厥袌雒摴?jié)，無法實現(xiàn)贏利，因此無法吸引投資者。

??盡管存在上述問題，中國作為酒店市場的重要性仍有望迅速增強(qiáng)，原因就在于酒店入住需求正飛速膨脹。

??香港相對大陸市場來說投資安全性更高，因此酒店售價居高不下。第四季度，基匯資本將香港極棧公寓酒店（Residence G）出售，售價3.40億港幣（4,390萬美元），平均每間客房售價1,170萬港幣（150萬美元）。AEW資本管理斥資2.50億港幣（3,230萬美元）收購中環(huán)蘭桂坊附近的Mood酒店，平均每間客房售價2,270萬港幣（290萬美元）。

??元大金控斥資3.925億新臺幣（1,200 萬美元）收購臺北玩彩格旅店（Color Fun Inn），平均每間客房售價1,510 萬新臺幣（460,775美元）。

??- 南亞與東南亞

??本季度新加坡市場僅達(dá)成一宗酒店交易。新加坡ERC控股集團(tuán)以2.03億新加坡元（1.448億美元）的價格將大酒店（Big Hotel）出售予基匯資本， 平均每間客房售價659,091新加坡元（470,232美元）。2015年新加坡市場交投氣氛極為平淡，系買賣雙方存

??在價格分歧所致。

??位于泰國蘇梅島的洛奇精品度假村（Rocky’s Boutique Resort）以約4.40億泰珠（1,240萬美元）的價格出售，平均每間客房售價880萬泰珠（247,324美元）。

??MRG Hospitality將位于印度孟買的Aura大酒店以10億印度盧比（1,530 萬美元）的價格出售，平均每間客房售價1,060萬印度盧比（163,230美元）。買方是Anakoot Properties。

??2015年，澳大利亞本土與國際投資者主要關(guān)注悉尼與墨爾本這兩大市場。澳大利亞本季的酒店銷售額占亞太區(qū)總額的24.0%。澳大利亞臨近經(jīng)濟(jì)增長顯著的亞洲市場，酒店入住需求與投資需求均有所增加。中國以及新加坡公司是最大境外買家。成交價最高的三個單體酒店交易都有亞洲買家參與。威斯汀酒店以及悉尼希爾頓酒店的買家分別來自新加坡與中國，總價均超過4.40億澳元。

??澳大利亞國家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年10月的一年內(nèi)，澳大利亞共接納國際游客730萬人次，同比增加6.7%。新西蘭游客人數(shù)最多，其次為中國。中國游客人數(shù)共計約980 萬人次，同比增加22.1%。除日本以外，來自所有亞洲國家的游客均有所增加。

??新西蘭的皇后鎮(zhèn)諾富特湖畔酒店（Novotel Queenstown Lakeside）被美國的Host Hotels & Resorts集團(tuán)以9,130萬新西蘭元（6,170萬美元）出售，平均每間客房售價334,432新西蘭元（225,995 美元）。本季度還有四家酒店完成出售，分別為位于皇后鎮(zhèn)的瑞士貝爾皇冠峰度假酒店（Swiss-Belresort Coronet Peak）、位于奧克蘭的艾斯普奈酒店（Esplanade Hotel） 、位于旺格雷的金斯蓋特酒店（Kingsgate Hotel Whangarei） 以及哈密爾頓的金斯蓋特酒店（Kingsgate Hotel）。