[克而瑞]地價(jià)房?jī)r(jià)交替上漲 熱點(diǎn)城市調(diào)控醞釀升級(jí)

??地價(jià)、房?jī)r(jià)交替上漲，熱點(diǎn)城市調(diào)控醞釀升級(jí)

??2016年5月，樓市供應(yīng)量出現(xiàn)回落，成交規(guī)模也相應(yīng)下滑，但去庫(kù)存的腳步仍未停下，熱點(diǎn)城市庫(kù)存消化周期持續(xù)低位。從價(jià)格角度來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上升，且有加速上行的趨勢(shì)。

??本月土地市場(chǎng)更是高燒不退，蘇州、南京相繼出臺(tái)土拍“限價(jià)令”，以期為土地市場(chǎng)降溫，不過(guò)實(shí)際效果不甚理想。但在社會(huì)輿論和中央政令的雙重壓力之下，熱點(diǎn)城市還是需要盡快為樓市“剎車(chē)”，接下來(lái)部分熱點(diǎn)城市可能會(huì)出臺(tái)調(diào)控措施，以期控制飛速上漲的房?jī)r(jià)和地價(jià)。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)增速降幅擴(kuò)大，貨幣寬松使樓市持續(xù)向好

??政策：發(fā)展住房租賃提速，蘇州、南京發(fā)土地限價(jià)令

??樓市：32城成交環(huán)比再跌17%，7成市場(chǎng)轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求

??房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)穩(wěn)步上行，同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大至9%

??土地：土拍溢價(jià)率持續(xù)飆升，成交規(guī)模迎來(lái)年內(nèi)高點(diǎn)

??【圖說(shuō)樓市】

??供應(yīng)：7成城市供應(yīng)顯著下滑，一線同、環(huán)比跌幅最大

??成交：一、二線成交持續(xù)下滑，城市間分化加劇

??庫(kù)存：多數(shù)城市供求比小于1，67%城市開(kāi)始顯著供不應(yīng)求

??成交結(jié)構(gòu)：高檔產(chǎn)品份額全面上升，中小戶(hù)型成交占比大幅回落

??【研究視點(diǎn)】

??地價(jià)、房?jī)r(jià)交替上漲，熱點(diǎn)城市調(diào)控醞釀升級(jí)

??5月重點(diǎn)城市新建商品住宅供應(yīng)回落，成交規(guī)模也相應(yīng)下滑，但去庫(kù)存的腳步仍未停下，尤其是熱點(diǎn)城市庫(kù)存消化周期持續(xù)低位。從價(jià)格來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上升，且有加速上行的趨勢(shì)。土地市場(chǎng)更是高燒不退，蘇州、南京地方政府更是相繼出臺(tái)土拍“限價(jià)令”，以期為土地市場(chǎng)降溫。

??繼4月成交高位下滑后，5月份重點(diǎn)城市商品住宅成交量繼續(xù)下跌。供應(yīng)方面，各線城市重點(diǎn)城市商品住宅同、環(huán)比皆下滑，尤其一線城市跌幅明顯；成交方面，各線城市環(huán)比下跌，但二、三線城市依然好于去年同期；在成交依舊維持高位之下，大部分城市供求壓力得到緩解。

??土地市場(chǎng)方面，在杭州、南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市的推動(dòng)下，土地成交量再攀新高，其中杭州信達(dá)地王刷新了今年全國(guó)總價(jià)地王紀(jì)錄，南京也在月內(nèi)刷新了本市單價(jià)地王紀(jì)錄。在熱點(diǎn)二線城市的地王潮帶動(dòng)下，土地價(jià)格再攀高位，在5月份成交的經(jīng)營(yíng)性土地中，一線城市成交金額占比僅為25%，較過(guò)去三年均值低了10個(gè)百分點(diǎn)，但土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率依然高達(dá)73%，成交樓板價(jià)高達(dá)6000元/平方米，同比大漲155%，創(chuàng)下歷史新高。

??政策動(dòng)向方面，本月中央依舊保持穩(wěn)定，“去庫(kù)存”大方針保持不變，發(fā)改委發(fā)布的城市群規(guī)劃多在預(yù)料之中，短期內(nèi)也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性影響。但地方調(diào)控在持續(xù)推進(jìn)，尤其是熱點(diǎn)城市政策的反向收緊不可忽視，如深圳在月初表態(tài)試點(diǎn)住房現(xiàn)售制度；北京通州進(jìn)一步收緊限購(gòu)，宣布酒店式公寓也計(jì)入限購(gòu)范圍，并在月末限制京籍人口落戶(hù)通州；蘇州和南京更是在下半月相繼出臺(tái)了土地出讓最高限價(jià)令。不過(guò)熱點(diǎn)城市千方百計(jì)為樓市降溫，卻大多不被看好，在我們看來(lái)主要是基于三點(diǎn)原因，其一，對(duì)于投機(jī)者而言，行政限令實(shí)質(zhì)上是確立了他們的看多預(yù)期，會(huì)進(jìn)一步堅(jiān)定他們的投資投機(jī)行為；其二，在積極的財(cái)政政策下，目前開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的資金成本均處于歷史低位，而金融脫媒發(fā)展也讓開(kāi)發(fā)商可以拿到更多更便宜資金，以致房地產(chǎn)投資沖動(dòng)高居不下；其三，行政限令只能將有效需求延后，并不會(huì)真正滅失需求，反而會(huì)起到篩選的作用，讓市場(chǎng)只剩下資金實(shí)力更強(qiáng)、投資欲望更加強(qiáng)烈的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。

??近期熱點(diǎn)城市行政調(diào)控限令頻出，行業(yè)外部向下的降溫力量正在不斷累積，但內(nèi)部向上的慣性仍是主流，導(dǎo)致多數(shù)政策達(dá)不到應(yīng)有的效果。但在社會(huì)輿論和中央政令的雙重壓力之下，熱點(diǎn)城市還是需要盡快為樓市“剎車(chē)”，故此部分熱點(diǎn)城市可能也不得不出臺(tái)限購(gòu)令，以求做到控制飛速上漲的房?jī)r(jià)和地價(jià)。從以往市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，限購(gòu)令一旦成行，確實(shí)會(huì)在短期內(nèi)將需求剎車(chē)，起到為樓市地市降溫的效果。但對(duì)于現(xiàn)有在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言也不必太過(guò)緊張，因?yàn)檫@些熱點(diǎn)城市庫(kù)存已經(jīng)到底，即便限購(gòu)出臺(tái)市場(chǎng)仍會(huì)保持供不應(yīng)求，再加之近一年房?jī)r(jià)的飛速上漲，去年的地王其實(shí)也都基本解套，唯一有壓力的，可能也只是今年的新晉地王們了。

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??經(jīng)濟(jì)增速降幅擴(kuò)大，貨幣寬松使樓市持續(xù)向好

??因一季度經(jīng)濟(jì)過(guò)于高漲，4月多個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)理性回歸，整體仍穩(wěn)中有升。貨幣寬松已經(jīng)見(jiàn)頂，積極的財(cái)政政策將是穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是經(jīng)濟(jì)一抹亮點(diǎn)，強(qiáng)二線城市更是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，資金蜂擁而入，直接造就了強(qiáng)二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。

??1、宏觀經(jīng)濟(jì)小幅回調(diào)，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)猶存

??4月，多個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有所回落，雖然制造業(yè)、非制造業(yè)PMI仍處榮枯線上方，但增速有所放緩；規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增速降至6%；以美元計(jì)價(jià)，出口再次由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下降1.8%，進(jìn)口跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至10.9%。通脹漸有抬頭之勢(shì)，CPI已連續(xù)3月維持在2.3%的高位，食品價(jià)格上漲7.4%，成拉動(dòng)CPI上漲的主因。值得一提的是，民間固定資產(chǎn)投資持續(xù)走低，其與固定資產(chǎn)投資之間的差距進(jìn)一步擴(kuò)大，顯示民企投資信心不足。在資金面整體寬松的大背景下，商業(yè)銀行信貸投向局限性盡顯，國(guó)企、央企更具融資優(yōu)勢(shì)，民企仍舊陷入融資難、融資貴的困境，貨幣政策并不能有效解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)所面臨的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

??2、貨幣寬松已經(jīng)見(jiàn)頂，美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期升溫

??4月末，M2余額144.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，增速較上月下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣貸款增加5556億元，同比少增1523億元。似乎貨幣政策有收緊的跡象，不過(guò)一季度天量信貸并不可持續(xù)，M2及人民幣貸款雙雙回落也在正常意料范圍內(nèi)。我們認(rèn)為貨幣寬松已經(jīng)見(jiàn)頂，預(yù)計(jì)年內(nèi)貨幣政策將維持穩(wěn)健偏寬松的走向，為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，財(cái)政政策將偏向積極，財(cái)政赤字率或?qū)⑼黄?%。近期，美聯(lián)儲(chǔ)多位官員不再諱言加息，美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫也在公開(kāi)場(chǎng)合表示，期待未來(lái)數(shù)月內(nèi)采取加息行動(dòng)，市場(chǎng)預(yù)期7月加息的可能性上升至62%。鑒于美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，年內(nèi)美元加息1-2次仍是大概率事件，屆時(shí)人民幣貶值可能會(huì)再次成為資本市場(chǎng)重要的拋壓因素，央行仍需提前做好補(bǔ)救措施，對(duì)沖人民幣貶值預(yù)期。

??3、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好，熱點(diǎn)聚焦強(qiáng)二線城市

??1-4月，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)7.2%，增速較一季度提高1個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及金額增速再創(chuàng)新高，一定程度上存在需求提前透支的跡象。鑒于去年“3?30”新政后改善性需求持續(xù)釋放，樓市成交量回升顯著，引致去年二季度的市場(chǎng)基數(shù)并不算低，預(yù)計(jì)今年二季度成交量同比增速將有所回落。隨著樓市成交量穩(wěn)步回升，企業(yè)出于補(bǔ)庫(kù)存的需要，明顯加大了投資力度，房屋新開(kāi)工面積同比增速提升至21.4%，土地購(gòu)置面積降幅進(jìn)一步收窄，以蘇州、南京、合肥為代表的強(qiáng)二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，總價(jià)、單價(jià)地王頻出。70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同環(huán)比上漲的城市持續(xù)增多，因一線城市加碼調(diào)控政策，強(qiáng)二線城市成市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，合肥、廈門(mén)環(huán)比漲幅均在5%以上，漲幅明顯高于其他城市。

??【02政策】

??發(fā)展住房租賃提速，蘇州、南京發(fā)土地限價(jià)令

??“十三五”期間，國(guó)務(wù)院規(guī)劃建設(shè)19個(gè)城市群，有助于發(fā)揮各城市的資源稟賦，加快人才、資金流轉(zhuǎn)，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率，提高居民收入水平，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)更好、更快發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。重點(diǎn)一、二線城市政策面愈加嚴(yán)苛，通州限購(gòu)令擴(kuò)散至商住公寓市場(chǎng)，蘇州、南京繼房?jī)r(jià)限漲令之后，再次下發(fā)土地限價(jià)令，結(jié)合合肥、南京限購(gòu)復(fù)辟的傳聞，熱門(mén)城市政策收緊已是大勢(shì)所趨。

??1、城市群建設(shè)加快步伐，住房租賃市場(chǎng)提速

??國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確提出“十三五”期間將建設(shè)19個(gè)城市群，并提出了具體的發(fā)展目標(biāo)。到2020年，成渝經(jīng)濟(jì)群將基本建成經(jīng)濟(jì)充滿(mǎn)活力的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)群；到2030年，長(zhǎng)三角城市群全面建成具有全球影響力的世界級(jí)城市群。隨著城市群建設(shè)進(jìn)入發(fā)展高峰期，各城市之間產(chǎn)業(yè)、人口、經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)更為緊密，有助于提升城市經(jīng)濟(jì)活力，提高居民收入水平，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，實(shí)現(xiàn)購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。允許將商業(yè)住房按規(guī)定改建為租賃住房，這給那些商業(yè)庫(kù)存壓力的城市提供了新思路，有助于減緩商業(yè)市場(chǎng)高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，租賃需求主要集中在一、二線城市，三四線城市仍是庫(kù)存與需求嚴(yán)重錯(cuò)配，政策效果堪憂(yōu)。

??2、熱門(mén)城市政策趨緊，蘇州、南京土地限價(jià)

??北京通州區(qū)一月之內(nèi)兩度發(fā)文收緊調(diào)控政策，購(gòu)買(mǎi)商住公寓必須滿(mǎn)足限購(gòu)條件，并計(jì)入家庭的住房總套數(shù)；對(duì)京籍人口落戶(hù)通州審批更加嚴(yán)苛，非住宅房屋一律不批準(zhǔn)落戶(hù)通州。地方政府維穩(wěn)樓市的初衷昭然若揭，限購(gòu)政策確實(shí)可以打壓部分置業(yè)需求，并將投資性需求排擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，緩解目前供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，但限購(gòu)令也有失公平，更難改變房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的局面。

??蘇州、南京再次加碼調(diào)控政策，設(shè)定土地出讓最高限價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓。土拍熔斷機(jī)制主要目的在于限制當(dāng)下過(guò)熱的土地市場(chǎng)，打破地價(jià)上漲進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的傳導(dǎo)鏈條。需要指出的是，政策執(zhí)行效果難言樂(lè)觀。蘇州10宗限價(jià)地塊，2宗地因報(bào)價(jià)超最高限價(jià)終止出讓?zhuān)?宗成交地塊大都臨近限價(jià)上限，并且創(chuàng)造了尹山湖板塊新的單價(jià)地王。由此可見(jiàn)，蘇州土拍市場(chǎng)只是表面上冷靜了下來(lái)，樓市供不應(yīng)求的基本面并未改變，市場(chǎng)熱度仍舊高燒不退。

??聯(lián)系到南京、合肥“限購(gòu)復(fù)辟”傳聞，此類(lèi)行政限令終究難以起到理性的效果。首先，無(wú)論是“土地熔斷”還是“限購(gòu)令”，實(shí)際上都是在抬升買(mǎi)賣(mài)門(mén)檻，提高交易成本，但并沒(méi)有改變供需不平衡的問(wèn)題，一線城市限購(gòu)令再度收緊后，房?jī)r(jià)仍舊高居不下即是鐵證；其次，政策面的突然轉(zhuǎn)向，尤其是新政干預(yù)的突然變化，不利于政策面的連續(xù)和穩(wěn)定，不利于建立地方政府的公信力；最后，“因城施策”不是“因時(shí)施策”，多變的政策面會(huì)滋生市場(chǎng)投機(jī)心理，在下一波市場(chǎng)旺季時(shí)可能會(huì)造成更為瘋狂的漲價(jià)狂潮。

??【03 樓市】

??32城成交環(huán)比再跌17%，7成市場(chǎng)轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求

??5月市場(chǎng)延續(xù)了上個(gè)月下滑趨勢(shì)，供銷(xiāo)環(huán)比下滑，但好于去年同期，絕對(duì)值仍維持在較高位置。從城市能級(jí)來(lái)看，供應(yīng)方面，各線城市重點(diǎn)城市商品住宅同、環(huán)比皆下滑，尤其一線城市跌幅明顯；成交方面，各線城市環(huán)比下跌，但二三線城市依然好于去年同期；在成交依舊維持高位之下，大部分城市供求壓力得到緩解。

??1、供應(yīng)：7成城市供應(yīng)顯著下滑，一線同、環(huán)比跌幅最大

??經(jīng)歷4月份供應(yīng)集中放量之后，5月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量有所下滑，環(huán)比跌幅達(dá)到23%，一方面是受到銷(xiāo)售萎靡的影響，4月份成交銳減導(dǎo)致房企觀望情緒漸濃；另一方面，土地市場(chǎng)“面粉貴過(guò)面包”導(dǎo)致周邊項(xiàng)目導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿并不強(qiáng)。但整體來(lái)看，供應(yīng)量絕對(duì)值仍維持在較高位置，且與去年同期基本持平。

??分城市能級(jí)來(lái)看，5月一線城市商品住宅供應(yīng)量為280萬(wàn)平方米，整體較上月減少近三成，同比也下跌近20%。其中北京維持了上漲勢(shì)頭，也是一線城市中唯一供應(yīng)環(huán)比上升的城市，廣州、深圳跌幅較大，均接近6成左右，尤其是廣州，繼今年2月份之后，供應(yīng)量再次降到近一年低點(diǎn)。

??二、三線城市整體供應(yīng)為2032萬(wàn)平方米，同、環(huán)比皆下跌，部分城市供應(yīng)量雖然下跌，但絕對(duì)值依然較高，前期熱點(diǎn)城市如杭州、天津、蘇州等，5月供應(yīng)量顯著高于去年月均水平，除蘇州庫(kù)存較低以外，杭州、天津均面臨庫(kù)存壓力。另外，值得注意的是，濟(jì)南、寧波、福州等城市供應(yīng)量同環(huán)比皆上漲，尤其是濟(jì)南，近三個(gè)月供應(yīng)量維持在150萬(wàn)平方米左右，幾乎是去年月均供應(yīng)量的一倍。

??總體來(lái)看，在前3、4個(gè)月放量之下，五月房企并沒(méi)有因?yàn)樾￠L(zhǎng)假到來(lái)以及傳統(tǒng)供應(yīng)旺季而加大推案量。隨著企業(yè)沖擊半年業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)6月供應(yīng)量企穩(wěn)回升為大概率事件。

??2、成交： 一、二線成交持續(xù)下滑，城市間分化加劇

??繼4月成交高位下滑后，5月份重點(diǎn)城市商品住宅成交量并未企穩(wěn)，繼續(xù)保持下跌態(tài)勢(shì)，但多數(shù)城市成家量仍高于2015年月平均值，佐證了目前各城市成交正處在高位調(diào)整時(shí)期。盡管成交環(huán)比下跌，但同比依舊上漲11%，且大部分城市均同比上漲。

??分城市能級(jí)看，一線城市整3漲1跌，總體成交量環(huán)比下跌12%。其中僅廣州成交微漲0.2%，其余三城全部下跌。上海、深圳成交持續(xù)探底，新政威力彰顯無(wú)疑，不僅環(huán)比均下跌，同比也顯著低于去年同期，分別下跌33%和61%，尤其是深圳，近2個(gè)月成交在30萬(wàn)平方米左右，創(chuàng)下自2015年3月以來(lái)新低。

??二三線城市成交環(huán)比下跌17%，但仍好與去年同期，同比上漲15%?？傮w來(lái)看，成交仍處在高位調(diào)整期，19個(gè)城市月成交量均高于去年水平，具體來(lái)看，二線城市內(nèi)部分化正在加劇。首先，近期熱門(mén)城市如天津、合肥、蘇州等成交量下滑較大，合肥主要是供應(yīng)偏緊所致，蘇州則是在新政過(guò)后需求銳減導(dǎo)致成交下滑，而南京、長(zhǎng)沙等成交基本與上月持平；其次部分城市成交下跌，但成交量仍處在高位，例如武漢、青島等；再次，高庫(kù)存城市銷(xiāo)售不一，沈陽(yáng)成交下滑幅度顯著高于西安、長(zhǎng)春；最后，值得注意的是，濟(jì)南、寧波、南寧等城市在供應(yīng)推動(dòng)下，成交繼續(xù)攀升。

??整體來(lái)看，前期需求過(guò)度透支、部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)收緊政策、供應(yīng)量不足是成交持續(xù)下滑的主因，目前成交量絕對(duì)值仍在高位，隨著信貸層面收緊、熱點(diǎn)二線城市面臨政策收緊壓力，預(yù)計(jì)接下來(lái)未來(lái)成交量仍有下探空間，但幅度不會(huì)太大。

??3、多數(shù)城市供求比小于1，67%城市開(kāi)始顯著供不應(yīng)求

??5月，成交、供應(yīng)齊降之下，大部分城市供求壓力得到緩解，近半數(shù)城市供求比較上月增加，其中近8成城市供求比小于1，值得注意的是上海成交、供應(yīng)放量之下，供求比回歸到1之上，而廣州、廈門(mén)、成都等城市因供應(yīng)銳減，供求比已經(jīng)降至0.3左右。

??本月，多數(shù)城市處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，重點(diǎn)城市整體庫(kù)存壓力繼續(xù)下滑，僅7個(gè)城市庫(kù)存環(huán)比上升。其中成都、南京庫(kù)存下降幅度較大，環(huán)比分別下降25%和11%，而上海、南昌、貴陽(yáng)等城市庫(kù)存環(huán)比上升。整體來(lái)看，所有城市庫(kù)存均較去年同期均有所下滑。

??本月重點(diǎn)城市商品住宅消化周期環(huán)比跌多漲少。沈陽(yáng)、大連等高庫(kù)存城市消化周期有所下降，但庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍較大，而上海、合肥、蘇州等城市消化周期均不足4個(gè)月，市場(chǎng)顯著供不應(yīng)求。此外，值得關(guān)注的是深圳5月消化周期已攀升至17個(gè)月，主要是新政出臺(tái)后成交銳減而供應(yīng)增加所致。

??4、成交結(jié)構(gòu)：高檔產(chǎn)品份額全面上升，中小戶(hù)型成交占比大幅回落

??從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，本月三個(gè)城市中高檔及以上產(chǎn)品成交占比全面上升，而中低檔、中檔產(chǎn)品成交占比均有不同程度的回落。具體來(lái)看，上海高檔產(chǎn)品成交占比較4月份上升9個(gè)百分點(diǎn)，中低檔產(chǎn)品成交占比回落了7個(gè)百分點(diǎn)。北京高檔項(xiàng)目成交占比上升了2個(gè)百分點(diǎn)，中低檔產(chǎn)品成交占比則相應(yīng)大幅回落了17個(gè)百分點(diǎn)，首旅紫峰九院城、華業(yè)東方玫瑰等項(xiàng)目均在月內(nèi)取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。深圳高檔項(xiàng)目成交占比上漲了14個(gè)百分點(diǎn)，中檔項(xiàng)目成交占比大幅回落了10個(gè)百分點(diǎn)。

??面積段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，小戶(hù)型產(chǎn)品成交占比全面回落，大戶(hù)型產(chǎn)品成交占比全面上升。本月上海120平方米以下面積段成交占比回落5個(gè)百分點(diǎn)，而144平方米以上的大戶(hù)型產(chǎn)品成交占比則相應(yīng)上漲了6個(gè)百分點(diǎn)。北京方面，成交面積變化更為顯著，90平方米以下小戶(hù)型成交占比大幅回落了16個(gè)百分點(diǎn)，144平方米以上的大戶(hù)型產(chǎn)品成交占比則上漲了11個(gè)百分點(diǎn)。深圳方面，90平方米以下小戶(hù)型產(chǎn)品成交占比大幅回落了7個(gè)百分點(diǎn)，144平方米以上產(chǎn)品成交占比上漲了10個(gè)百分點(diǎn)。

??5、本月小結(jié)：重點(diǎn)城市成交繼續(xù)回落，庫(kù)存壓力持續(xù)緩解

??市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)3月份的“火熱”之后，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)調(diào)整。其主要原因是：第一，市場(chǎng)過(guò)分“火熱”引發(fā)政府關(guān)注出臺(tái)調(diào)控，市場(chǎng)成交隨即下跌，如深圳、上海、蘇州；第二，信貸面持續(xù)收緊，4月新增貸款較3月下滑50%，銀行貸款更加謹(jǐn)慎；第三；部分城市面臨調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)，如南京、合肥等熱門(mén)城市。

??但總體來(lái)看，今年5月份依舊好于去年同期，而3月、4月和5月的成交量雖然依次遞減，但絕對(duì)值仍在高位?？紤]到房企沖擊半年業(yè)績(jī)，6月成交量能夠有小幅上漲。

??【04 288指數(shù)】

??房?jī)r(jià)穩(wěn)步上行，同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大至9%

??2016年5月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1175.1點(diǎn)，指數(shù)較上月上升18.6點(diǎn)，環(huán)比上漲1.61%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅擴(kuò)大至8.84%。

??全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌的區(qū)域數(shù)為11個(gè)，較上月增加2個(gè)。而上海、天津、北京、福建省、江蘇省、云南省、湖南省、湖北省、河北省、安徽省、新疆維吾爾自治區(qū)、廣東省和浙江省等20個(gè)省級(jí)行政區(qū)域一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比有小幅上升。

??雖然288指數(shù)仍舊維持較快上漲趨勢(shì)，但各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，熱門(mén)一、二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)于迅速，遠(yuǎn)超普通居民現(xiàn)有購(gòu)買(mǎi)力水平，或多或少存在提前透支的跡象，房?jī)r(jià)虛高、泡沫風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。而且，各線城市房?jī)r(jià)天花板效應(yīng)猶存，房?jī)r(jià)漲幅居前的城市已逼近價(jià)格上限，進(jìn)一步上漲的空間著實(shí)有限。我們認(rèn)為熱門(mén)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的拐點(diǎn)將至，漲幅將逐漸趨于平穩(wěn)。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均超2%，尤其是上海、深圳兩市環(huán)比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，同比漲幅也是穩(wěn)居市場(chǎng)前列，這與一線城市相較優(yōu)異的經(jīng)濟(jì)基本面密不可分。加碼限購(gòu)政策雖然可以將部分置業(yè)需求排擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，但難以實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)樓市長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面。

??二線城市明顯分化，廈門(mén)、南京、蘇州、合肥等強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)上漲尤為迅速，環(huán)比漲幅均在4%以上，漲幅甚至高于一線城市，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑；西寧、呼和浩特、昆明、哈爾濱等中西部及東北地區(qū)弱二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)不振，環(huán)比仍處下降通道，供需錯(cuò)位、市場(chǎng)需求難以迅速提升乃是主因。

??鑒于熱門(mén)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)于迅速，資金蜂擁向一線及強(qiáng)二線城市聚集，明顯與中央積極去庫(kù)存的初衷背道而馳。地方政府為了維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，已在限購(gòu)、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)等多方面齊發(fā)力，收緊調(diào)控政策。不過(guò)，政策效果不彰，房?jī)r(jià)漲幅并未趨于平穩(wěn)，反而有加速上行的趨勢(shì)。我們認(rèn)為當(dāng)前熱門(mén)城市房?jī)r(jià)持續(xù)大漲的現(xiàn)狀并非常態(tài)，地方政府或?qū)⑦M(jìn)一步加碼調(diào)控政策，甚至重啟限購(gòu)也未可知。

??【05土地】

??土拍溢價(jià)率持續(xù)飆升，成交規(guī)模迎來(lái)年內(nèi)高點(diǎn)

??2016年5月，全國(guó)土地市場(chǎng)成交量出現(xiàn)回升，一、二線城市成交量均現(xiàn)同比大漲，上海、南京、杭州等熱點(diǎn)城市更是屢創(chuàng)地王。針對(duì)熱點(diǎn)城市的地價(jià)過(guò)快上漲，熱點(diǎn)城市政府相繼表態(tài)，如蘇州、南京均在月內(nèi)出臺(tái)了土地“限價(jià)熔斷”政策，合肥也在月末采取了罕見(jiàn)的封閉式拍賣(mài)。

??1、成交：成交規(guī)模觸底回升，溢價(jià)率再創(chuàng)歷史新高。

??2016年5月，在地方政府年內(nèi)土地出讓計(jì)劃相繼出臺(tái)之后，土地市場(chǎng)終于迎來(lái)了回升，成交面積、成交金額均實(shí)現(xiàn)了環(huán)比上漲。CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地共成交267幅，環(huán)比微跌1%，但成交規(guī)模卻顯著上升；成交建筑面積為2733萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲12%，同比增加40%；成交金額1686億元，環(huán)比大漲52%，同比上漲264.7%，創(chuàng)下近三年最大同比漲幅。值得關(guān)注的是，本月平均溢價(jià)率連續(xù)第三個(gè)月創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到78.22%，較4月平均溢價(jià)率再度提升了15個(gè)百分點(diǎn)。

??從全國(guó)層面來(lái)看，本月土地市場(chǎng)政策面尚屬平靜，土拍熱度節(jié)節(jié)攀升的根源，更多的還是落在市場(chǎng)本身，細(xì)究原因可分為三點(diǎn)：其一，從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，自2015年去庫(kù)存方針確立之后，三四線城市土地供應(yīng)愈發(fā)收緊，使得一二線城市的土地稀缺性愈發(fā)明顯，尤其是部分熱點(diǎn)城市樓市的量?jī)r(jià)齊升，讓開(kāi)發(fā)商有了更多高價(jià)拿地的沖動(dòng)；其二，從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，2013年后樓市進(jìn)入了高位，銷(xiāo)售面積向上突破的難度較大，但行業(yè)龍頭的經(jīng)營(yíng)規(guī)模卻在持續(xù)增加，中型上市房企也有增加營(yíng)收的沖動(dòng)，因此土地樓板價(jià)的上升，也是行業(yè)尋求發(fā)展規(guī)模的必然；其三，從業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，近年來(lái)行業(yè)集中度在不斷提升，金融體系的發(fā)展也讓規(guī)模房企有能力拿到更便宜的錢(qián)，在此背景下，中小型開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)騰挪空間愈發(fā)逼仄，為了不被整合加劇的浪潮所吞并，不少現(xiàn)金流充裕的中小型開(kāi)發(fā)商也只得規(guī)模求生存，參與到高價(jià)拿地的浪潮中去了。

??2、分布：一線城市成交回升，二線城市持續(xù)高位

??2016年5月，一二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱。其中一線城市土地成交量觸底回升，成交面積達(dá)到441萬(wàn)平方米，達(dá)到2015年下半年的平均水平。二線城市成交面積環(huán)比微降3%，同比上漲38%；三線城市成交面積同環(huán)比雙雙回落，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)收窄。

??具體來(lái)看，本月北京、上海、廣州、深圳均有土地成交，共成交經(jīng)營(yíng)性土地441萬(wàn)平方米，同比大漲173%，成交金額401億元，同比暴增497%。其中北京市成交規(guī)模最大，合計(jì)成交建筑面積達(dá)到191萬(wàn)平方米，主要來(lái)自于東城區(qū)的望壇棚戶(hù)區(qū)地塊，最終由北京城建通過(guò)招標(biāo)競(jìng)得，該地塊是北京市最大的棚改項(xiàng)目之一，也是北京市政府的重點(diǎn)支持工程項(xiàng)目。而上海土地市場(chǎng)則是熱度最高，外郊環(huán)的泗涇板塊樓板價(jià)達(dá)到3.8萬(wàn)平方米，保利競(jìng)得的南匯地王樓板價(jià)更是達(dá)到了4.3萬(wàn)元/平方米，若計(jì)入5%的保障房配建和15%的住宅自持，實(shí)際樓板價(jià)將超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，以此來(lái)看，繼北京“五環(huán)外造地王”的常態(tài)之后，國(guó)內(nèi)又要出現(xiàn)一座“遠(yuǎn)郊造豪宅”的城市了。

??二線城市土地占比約為68%，市場(chǎng)熱度依然不減。本月共成交經(jīng)營(yíng)性土地1871萬(wàn)平方米，環(huán)比微跌3%，同比上漲38%，成交金額1220億元，環(huán)比上漲28%，同比大漲244%。從城市角度來(lái)看，本月南京、蘇州、合肥、杭州等城市土地市場(chǎng)均有高總價(jià)、高溢價(jià)地塊拍出，其中信達(dá)競(jìng)得的123億杭州地王更是創(chuàng)下了今年新的地王紀(jì)錄，但同處江蘇省的蘇州和南京的政策變化更加引人關(guān)注。13日，葛洲壩在南京刷新全市單價(jià)地王；18日，蘇州宣布執(zhí)行土拍“溢價(jià)熔斷”政策；23日，在蘇州出臺(tái)新政后的第一輪土拍上，市內(nèi)兩塊限價(jià)土地均超出溢價(jià)而宣告流拍，對(duì)此南京市有關(guān)部門(mén)也表態(tài)不會(huì)跟進(jìn)，原因是結(jié)果“并不理想”；24日，蘇州8幅限價(jià)土地全告成交，但均已貼近限價(jià)上限；27日，南京出臺(tái)南京版土地限價(jià)令，并額外規(guī)定溢價(jià)率超過(guò)45%的土地，在申報(bào)預(yù)售證價(jià)格時(shí)，保障房建設(shè)資金不作為成本計(jì)入。由此可以看到，熱點(diǎn)城市的地方政府確實(shí)是想“千方百計(jì)”控地價(jià)，即便是只能起到“掩耳盜鈴”效果的土拍限價(jià)令，地方政府還是愿意積極試點(diǎn)。

??在中央政府多次強(qiáng)調(diào)“控供應(yīng)、去庫(kù)存”之后，三四線城市整體土地成交量仍在逐月走低，本月土地成交量?jī)H有420萬(wàn)平方米，環(huán)比回落15%，成交金額也在同步回落，較4月份下降了58%。僅東莞、中山等沿海城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)較佳，平均溢價(jià)率超過(guò)50%。

??二季度以來(lái)，各線城市土地市場(chǎng)分化愈發(fā)顯著，蘇州、南京、合肥等個(gè)別城市的土拍市場(chǎng)更是吸引了業(yè)內(nèi)外高度關(guān)注，但熱點(diǎn)城市數(shù)量畢竟有限，地王的擊鼓傳花也終有停下的那一天。畢竟從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向來(lái)看，企業(yè)不僅需要在熱點(diǎn)二線城市保持冷靜克制，在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，也應(yīng)當(dāng)在三四線城市尋找更多機(jī)會(huì)。

??3、重點(diǎn)地塊：熱點(diǎn)城市地王井噴，信達(dá)地王刷新杭州總價(jià)紀(jì)錄

??2016年5月，隨著熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的全面打開(kāi)，總價(jià)榜單、單價(jià)榜單的門(mén)檻和榜首也都迎來(lái)了大幅上漲。總價(jià)TOP10方面，本月入榜門(mén)檻為35.6億元，環(huán)比上漲32%，榜首地塊為杭州信達(dá)地王，成交總價(jià)為123億元，較4月總價(jià)地王大漲127%，該地塊不僅是2016年以來(lái)的最新全國(guó)總價(jià)地王，也刷新了杭州的歷史總價(jià)地王紀(jì)錄。龍湖在南京拿下的河西中部地塊也十分奪人眼球，該地塊成交總價(jià)高達(dá)88億元，雖然1.5萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)看似不高，但考慮到其中接近建筑面積50%的商辦部分都必須自持，且不得轉(zhuǎn)讓抵押，資金成本壓力仍不容小覷。

??單價(jià)TOP10方面，入榜門(mén)檻較上月上漲69%，為31404元/平方米；名義樓板價(jià)榜首為南京新地王，葛洲壩以4.5萬(wàn)元/平方米競(jìng)得的河西宅地，并且與之前的上海建工地王相比，該地塊區(qū)位也相對(duì)一般，但若考慮到配建因素，則是上海周浦地王最高，該地塊包含了5%的保障房配建和15%的自持住宅，估算實(shí)際樓板價(jià)應(yīng)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。

??5月27日，信達(dá)地產(chǎn)以123.18億元競(jìng)得杭州濱江區(qū)奧體單元地塊，成為杭州第一宗百億地塊，也造就了2016年“全國(guó)總價(jià)地王”。值得注意的是，信達(dá)雖是與萬(wàn)科成立聯(lián)合體競(jìng)拍，但只有信達(dá)一方上臺(tái)報(bào)價(jià)，由國(guó)土局公布的最后成交結(jié)果也只有信達(dá)一家。有消息稱(chēng)萬(wàn)科臨時(shí)退出的原因是該地塊的最終成交價(jià)超出了授權(quán)價(jià)。

??從地塊本身來(lái)看，項(xiàng)目最終成交溢價(jià)率達(dá)96%，折合樓面價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米，距離周邊最貴項(xiàng)目3.2萬(wàn)元/平方米的在售價(jià)格尚有一段距離，但也難以保本。從出讓文件可以看到，由于地塊為雙地鐵上蓋物業(yè)，政府還要求開(kāi)發(fā)商需代建地鐵6號(hào)線和7號(hào)線的土建工程、配建地鐵中心等，杭州政府也要求地塊今年年底前必須開(kāi)工和2021年底前必須整體竣工。從板塊現(xiàn)狀來(lái)看，目前地塊周邊教育、交通和商業(yè)配套設(shè)施較為完善，醫(yī)療配套相對(duì)欠缺。但從板塊潛力來(lái)看，該地塊位于杭州奧體中心主體育場(chǎng)旁邊，奧體中心又是9月份即將舉辦的G20峰會(huì)和2022年亞運(yùn)會(huì)的主場(chǎng)所在。因此綜合來(lái)說(shuō)，該地塊的中短期成本壓力較高，但長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)前景仍然較佳。

??周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊地處浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)，為浦東新區(qū)2016年以來(lái)首個(gè)出讓地塊，地塊占地面積6.9萬(wàn)平方米，容積率1.8，密度較低。競(jìng)拍當(dāng)日共引來(lái)了37家房企競(jìng)拍，最終由保利地產(chǎn)以296%的溢價(jià)率競(jìng)得，成交總價(jià)高達(dá)54.5億，樓板價(jià)43607元/平方米，若考慮5%的保障房面積及15%的自持面積的成本，可售住宅面積不足10萬(wàn)平方米，樓板價(jià)將高達(dá)5元/平方米。

??繼上周融創(chuàng)泗涇地王之后，本周保利在周浦再度刷新區(qū)域樓板價(jià)新高。值得關(guān)注的是，該地塊不僅地處外環(huán)外，并且也非地鐵沿線。外環(huán)外樓板價(jià)紀(jì)錄的不斷更新，一方面說(shuō)明了房企投資上海的充足信心；另一方面也代表了了一線城市高地價(jià)向郊縣蔓延的趨勢(shì)。

??該地塊位于城市次中心周浦鎮(zhèn)核心地段，上一次周浦鎮(zhèn)出讓宅地是在2014年9月，兩塊土地分別由中駿置業(yè)和世茂競(jìng)得，成交樓板價(jià)均在1.9萬(wàn)元/平方米左右，當(dāng)時(shí)周邊在售項(xiàng)目均價(jià)在2.5-3萬(wàn)元/平方米。短短不到兩年時(shí)間，如今周邊高端項(xiàng)目均價(jià)已上漲至4.8萬(wàn)元/平方米。企業(yè)高價(jià)拿地的最堅(jiān)定信心，來(lái)自于對(duì)于板塊房?jī)r(jià)上漲的堅(jiān)定預(yù)期。但從這塊土地的體量來(lái)看，以5萬(wàn)樓板價(jià)競(jìng)得還是略顯激進(jìn)，畢竟只有足夠的開(kāi)發(fā)規(guī)模和更低的資金成本，才能用足夠的開(kāi)發(fā)時(shí)間等來(lái)理想的盈利空間。

??4、本月小結(jié)：熱點(diǎn)城市高燒不退，“限價(jià)熔斷”治標(biāo)難治本

??2016年5月，土地市場(chǎng)成交量再攀新高，而其中起到主要推動(dòng)作用的還是上海、南京、蘇州、合肥等傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市，其中有兩大現(xiàn)象引起市場(chǎng)熱議，其一是上海外環(huán)外的樓板價(jià)“破四沖五”，繼北京之后，上海豪宅項(xiàng)目也更多的開(kāi)始向城市外圍蔓延；但最受業(yè)內(nèi)外關(guān)注的，還是熱點(diǎn)城市表態(tài)控地價(jià)，蘇州、南京相繼出臺(tái)土地“限價(jià)熔斷”令。

??但與當(dāng)下流傳甚廣的“限購(gòu)復(fù)辟”傳聞相似，此類(lèi)行政限令終究難以起到理想的效果。一方面，無(wú)論是“土地熔斷”還是“限購(gòu)令”，實(shí)際上都是在控制交易門(mén)檻，限制買(mǎi)賣(mài)資格，但并沒(méi)有從實(shí)際上解決供需不平衡的問(wèn)題，一線城市限購(gòu)令再度收緊后，房?jī)r(jià)依然高居不下即是鐵證。另一方面，“因城施策”不是“因時(shí)施策”，政策導(dǎo)向需要保持穩(wěn)定，多變的政策面會(huì)滋生市場(chǎng)投機(jī)心理，在下一波市場(chǎng)旺季時(shí)可能會(huì)造成更為瘋狂的“炒樓”熱潮。

??若要徹底解決這一問(wèn)題，還是應(yīng)當(dāng)從供需根本出發(fā)。本輪土拍的過(guò)熱的根源有二，其一，面對(duì)城市分化下的供需失衡，企業(yè)若想保證盈利空間和規(guī)模，只能去一二熱點(diǎn)城市拍地；其二，寬松的銀根為開(kāi)發(fā)商提供了足量、且足夠便宜的錢(qián)，進(jìn)一步推升這些熱點(diǎn)城市的土拍熱度。在“去庫(kù)存”政策導(dǎo)向下，考慮到三四線經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以一蹴而就的事實(shí)，短期內(nèi)城市分化的局面難以改變，因此若要“治病除根”，關(guān)鍵還是要在銀根寬松上。所以如果只是單單對(duì)土地市場(chǎng)做行政調(diào)令，最終也只能收到“治標(biāo)不治本”的結(jié)果。