[克而瑞]廈門、武漢重啟“雙限令” “金九銀十”能否如意？

??8月最后一天，先是下午廈門重啟“限購令”，晚間武漢隨即公布“限貸令”，且都將于9月1日起生效，至此，所有的“火爆”二線城市(南京、蘇州、 合肥、廈門、武漢)都被套上了“緊箍咒”，雖然力度都相對比較溫和，但政府調(diào)控市場的態(tài)度明確。在部分城市需求透支的情況下，再來政策的重?fù)簦@些強(qiáng)二線 城市“金九銀十”的樓市走勢不免讓人有些擔(dān)憂。

??廈門、武漢政策對市場連鎖效應(yīng)大于政策本身帶來實際影響

??從廈門、武漢政策本身看，武漢“限貸”較為溫和，也沒有出現(xiàn)“限購”，結(jié)合目前武漢市場火熱的態(tài)勢來看，成交量高位調(diào)整是大概率事件。且政策主 要是針對投資客群體，對剛需并不會產(chǎn)生太大沖擊；而對廈門市場來說，本身新增供應(yīng)量持續(xù)低位，基本無房可售，因此成交下探的空間并不大。

??從已經(jīng)出臺的城市來看，廈門、蘇州“限購”，南京、合肥、廈門、武漢“限貸”，這些城市都有一個共同點——“快”和“高”，即房價上漲過快和地價過高，這也正是收緊政策的原因所在。

??今年以來，貨幣寬松，市場火熱，利用高杠桿在樓市中造富效應(yīng)帶來巨大投資需求，同時也帶給市場較大風(fēng)險。中央表示要 “抑制資產(chǎn)泡沫”，將矛頭直指房地產(chǎn)行業(yè)。那么，在一干熱點城市都出臺調(diào)控政策后，其他正在崛起中的如天津、太原、鄭州等城市會效仿和跟風(fēng)以防患于未然 嗎？

??兩類熱點城市值得關(guān)注，或迎來政策密集出臺期

??我們認(rèn)為，基于去庫存的總基調(diào)和因城施策的大方向不會改變，行業(yè)整體政策環(huán)境將保持寬松，但熱點城市，會采取系列措施去杠桿、穩(wěn)樓市。具體來看，兩類城市值得警惕:

??第一類是在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)強(qiáng)化調(diào)控、加大力度的城市。此類城市包括南京、上海、深圳、合肥、武漢等。上 海、深圳曾在3月出臺過較為嚴(yán)格的“限購令”，的確對市場起到一定成效，但并未很好控制房價高漲以及地王頻出的局面，因此，在原有“限購”的基礎(chǔ)上繼續(xù) “限貸”的可能性加碼。而合肥、南京此前均出過“限貸”政策，總體來看需求側(cè)收緊力度不大，不排除在四季度出臺“限購”政策。另外，武漢此次雖未出臺“限 購”措施，但已將其作為儲備政策之一，一旦“限貸”效果不理想，再度實施“限購”在所難免。

??第二類是還未出臺收緊政策的城市“擇善而從”，包括杭州、鄭州、福州、天津等城市，主要是“限貸”層面的收 緊，提高首付抑制投資性需求。一方面這些城市房價漲幅過快，根據(jù)統(tǒng)計局公布7月70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，以上4個城市房價同比漲幅均在10%以上，最高 的是杭州，同比上漲15%。另一方面，土地市場需要降溫，例如鄭州一天連續(xù)刷新單價地王，土地市場過熱已經(jīng)出現(xiàn)苗頭。

??“金九銀十”成交仍能保持年內(nèi)月均水平，四季度成交下滑不可避免

??剛剛迎來傳統(tǒng)銷售旺季，政府就潑一盆冷水，且廈門、武漢執(zhí)行時間都讓市場各方基本毫無緩沖期，對市場影響也將立馬顯現(xiàn)。而根據(jù)CRIC監(jiān)測的數(shù) 據(jù)顯示，8月重點城市供應(yīng)量同環(huán)比皆上漲，表明房企已經(jīng)提前備戰(zhàn)9月份的銷售。一方面是政策調(diào)控，另一方面是房企為完成上調(diào)的銷售目標(biāo)鼓足干勁、安排項目 鋪排，兩者之間沖突也令“金九銀十”市場走勢變得撲朔迷離。

??不過，從現(xiàn)有政策力度看，“金九銀十”成交量大幅下滑的可能性較小，可以維持上半年月平均成交水平。另外，對房價影響較為滯后，量跌后才會反應(yīng)在價格。

??如果未來熱點城市如上海、合肥、南京等繼續(xù)出臺收緊政策，在政策疊加效應(yīng)之下，調(diào)控真就成為了“壓死駱駝的最后一根稻草”，四季度成交下滑也不可避免。