[克而瑞]香港住宅樓市：年內(nèi)回暖 年底受壓

??香港市場一季度延續(xù)15年底寒潮之后，4月份起死回生，政策上雖仍有辣招打壓，但資本環(huán)境改善似乎為樓市回暖助力不少，在兩方博弈過程中更有英國脫歐和美元加息與否的猜測，讓香港樓市未來走勢不甚明朗。本文從供需變化及政策環(huán)境角度分析，認(rèn)為香港住宅市場年內(nèi)應(yīng)會(huì)繼續(xù)回升，但中長期仍將面對一定程度的調(diào)整。

??一、供應(yīng)

??土地供應(yīng)持續(xù)增加 住宅地區(qū)供應(yīng)不均衡 未來啟德和將軍澳為主要供應(yīng)來源

??香港政府自2012年起推行辣招以抑制房價(jià)飆升，一方面通過推行雙倍從價(jià)印花稅以及買家印花稅打擊投機(jī)炒樓行為，另一方面增加土地供應(yīng)，希望緩解供求不平衡的問題，盡力滿足居民自住需求。據(jù)2016-2017賣地計(jì)劃，香港政府在今年將提供29幅住宅用地，可供興建19,200個(gè)單位。預(yù)期16-17年度總土地供應(yīng)量可供興建28,600個(gè)單位，高出年房屋供應(yīng)目標(biāo)一萬余個(gè)。

??從實(shí)際成交量來看，截至8月31日，成交總面積已達(dá)到232,591平方米，已經(jīng)超過2015年全年208,812平方米的總成交面積。

??2016年土地市場交易活躍的情況有望在下半年持續(xù)。根據(jù)政府的賣地計(jì)劃，2016年4月至2017年3月，計(jì)劃出售住宅土地總面積共231,095平方米。政府持續(xù)穩(wěn)定提供住宅用地的目標(biāo)清晰明確，若有剩下未賣出的土地，將會(huì)滾存至下一年出售。

??在房屋事務(wù)委員會(huì)增加房屋供應(yīng)量的目標(biāo)下，土地供應(yīng)充分有余。同時(shí)，香港政府還推出了啟德和將軍澳兩個(gè)地區(qū)發(fā)展計(jì)劃，拉動(dòng)了當(dāng)?shù)刈≌?yīng)。

??“飛躍啟德”發(fā)展計(jì)劃將會(huì)在2021年全部竣工。其中，預(yù)計(jì)啟德發(fā)展區(qū)的居住人口為86,500人，且將會(huì)提供3萬個(gè)住宅單位。截至2016年6月，政府已經(jīng)批出6幅啟德住宅用地，預(yù)計(jì)可以提供給4,476個(gè)住宅單位。在將軍澳第137區(qū)的發(fā)展計(jì)劃中，預(yù)計(jì)潛在供應(yīng)達(dá)3萬個(gè)單位。

??從施工量看，私人住宅的施工量在2016年上半年增幅驚人，早已超過去年全年?？梢灶A(yù)見，未來私人住宅的供應(yīng)量將持續(xù)大幅增加，給稍有回升的住宅售價(jià)增加了下行壓力。

??從落成量看，2016年第一季度私人住宅落成單位1800個(gè)。截至2016年6月，私人住宅各類單位落成量共7417個(gè)。預(yù)計(jì)2016年全年落成量達(dá)18203個(gè)單位，是2012年政府采取辣招以來的最高落成量。

??但值得注意的是，雖然土地供應(yīng)、已施工量增加，但由于一些被拖慢的工程進(jìn)度, 實(shí)際新盤供應(yīng)不一定如預(yù)期一樣多。例如將軍澳第137區(qū)的發(fā)展計(jì)劃中，由于臨近新界東南堆填區(qū)，其運(yùn)作難免對房屋規(guī)劃造成影響，而堆填區(qū)運(yùn)作或延長至2023年，意味著將軍澳第137區(qū)的用地短期內(nèi)未必能推出，從而減少供應(yīng)。

??這一輪的大量供應(yīng)分布不均衡。新界地區(qū)，尤其是元朗、荃灣、將軍澳地區(qū)供應(yīng)大增，但在港島等傳統(tǒng)老區(qū)的供應(yīng)仍然偏少。由運(yùn)輸及房屋局的數(shù)據(jù)推算，2016年，私人住宅的落成量68%來自新界。按地區(qū)計(jì)，元朗和西貢分別占新供應(yīng)量的29%和21%。2017年的新落成單位主要來自九龍，占總供應(yīng)量的43%。按地區(qū)計(jì)，九龍城占24%，西貢17%。

??二、需求

??房貸利率下降釋放利好信號(hào)，美國年內(nèi)或逆期望加息

??鑒于2016年開年房市繼續(xù)轉(zhuǎn)冷趨勢明顯，1、2月按揭貸款申請熱度明顯下降，2月貸款申請宗數(shù)環(huán)比下降近25%，香港各大銀行于4月和7月紛紛下調(diào)最低貸款利率來抑制本港購房需求進(jìn)一步下滑，至7月末，包括匯豐銀行、恒生銀行、花旗銀行、中銀香港都下調(diào)了最低貸款總額，貸款最低利率下降至香港銀行同業(yè)拆息加1.5%的水平。貸款環(huán)境的寬松大幅減輕了購房者的資金負(fù)擔(dān)，刺激需求釋放，預(yù)期四季度樓市上升的趨勢會(huì)繼續(xù)保持。

??6月份英國脫歐讓市場預(yù)期低利率環(huán)境可能會(huì)繼續(xù)保持，但美聯(lián)儲(chǔ)近日釋放的信號(hào)表明年底很可能會(huì)有一次加息。鑒于上一次美聯(lián)儲(chǔ)加息就重挫了香港樓市，預(yù)計(jì)二次加息仍會(huì)對香港樓市產(chǎn)生一定震動(dòng)。

??香港私人住宅的售價(jià)在2016年第一季度的售價(jià)同比下降5%。第二季度開始，售價(jià)稍有回升，仍低于去年同期。第一季度住宅價(jià)格的降低有助于釋放一部分需求，促使第二季度及下半年住宅市場的活躍。

??在住宅買賣合約數(shù)量及總額方面,與2015年第一季度相比，2016年第一季度大幅下降，但第二季度迅速回升，與去年同期持平，連帶住宅售價(jià)在第二季度有小幅回溫。根據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月、8月的住宅買賣合約數(shù)量進(jìn)一步上升，達(dá)到12個(gè)月來的新高，其中以小型住宅的銷售情況見多。

??由此可見，私人住宅的需求方面因?yàn)槭蹆r(jià)的連續(xù)下降和資金層面的寬松而得到釋放，同時(shí)開發(fā)商繼續(xù)積極推售新盤，下半年住宅市場或?qū)⒊掷m(xù)活躍。但長期來看，未來香港住宅市場供應(yīng)量增加明顯，但住宅需求乏力的情況延續(xù)，供應(yīng)可能過剩，房價(jià)回升的可能性小，或?qū)⒗^續(xù)下行。

??三、政策

??港府咬緊辣招不松口，預(yù)期貸款政策應(yīng)優(yōu)先放松

??樓市雖有所調(diào)整，普通居民買房負(fù)擔(dān)依然沉重，房價(jià)收入比遠(yuǎn)超過可接受范圍，因此，港府在近期內(nèi)應(yīng)不會(huì)松口減辣。然而細(xì)究兩道辣招，印花稅政策針對投機(jī)炒樓行為，貸款政策則為維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定。辣招的根本目的是釋放普通居民買房自住需求，增加印花稅不會(huì)影響該部分需求釋放，反而能夠抑制投機(jī)導(dǎo)致的房市泡沫；而貸款政策目前雖有利于抑制高杠桿買房行為、給房市降溫，卻同時(shí)增加了普通居民買房的首付負(fù)擔(dān)，從長遠(yuǎn)來看依然相背于辣招的根本目的。因此，一旦確認(rèn)房市確已進(jìn)入下行通道，居民買房負(fù)擔(dān)減輕到一定程度，目前頭期款門檻政策即會(huì)降低。而印花稅政策仍需看政府增供應(yīng)的步伐，目前政府土地供應(yīng)應(yīng)優(yōu)先滿足居民自住需求，其次才是投資需求。只有當(dāng)住宅供應(yīng)能夠較好釋放剛性需求并有富余時(shí)，印花稅政策才有可能放松。因此，我們預(yù)期房貸政策將先于印花稅政策獲得放松。

??四、結(jié)語

??總體來看，政府增供應(yīng)的決心并未動(dòng)搖，未來主要供應(yīng)將出現(xiàn)在啟德和將軍澳，但貸款利率的降低仍刺激部分需求釋放，今年內(nèi)成交量和房價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)上升，但美聯(lián)儲(chǔ)年末大概率的加息政策或?qū)ο愀蹣鞘杏绊戄^大，長期來看房市仍需經(jīng)歷一番調(diào)整。