[克而瑞]20城二手住宅成交持續(xù)回升，上海交易量激增6成

??8月地王頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)攀升，一手房“淡季不淡”也帶動(dòng)二手住宅市場(chǎng)交易量持續(xù)上升，多數(shù)城市成交環(huán)比均有所上升，上海二手住宅成交更是創(chuàng)下近一年新高，同環(huán)比增幅均達(dá)6成。但9月以來熱點(diǎn)城市政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，雖然力度有限但不乏未來加碼可能，“金九銀十”會(huì)不會(huì)成為拐點(diǎn)？

??20城成交總量環(huán)比再增2%，上海單月成交量與增幅均獨(dú)占鰲頭

??8月，CRIC監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市二手住宅成交量延續(xù)了7月上升的勢(shì)頭，市場(chǎng)活躍度維持在相對(duì)較高水平?？傮w來看，8月共成交1321萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)14%，單月成交量仍在近一年成交平均值之上，20個(gè)城市總成交套數(shù)150074套，同、環(huán)比分別上漲19%和2%。

??相較于7月各城市環(huán)比漲跌互現(xiàn)而言，8月重點(diǎn)城市二手住宅成交量?jī)H鄭州環(huán)比下跌，其余則全部上漲，其中上海、東莞漲幅較大；同比來看，多數(shù)城市好與去年同期，無錫環(huán)比漲幅高達(dá)104%，這與無錫近期“地王熱”以及新房市場(chǎng)成交快速上漲不無關(guān)系。

??對(duì)比樣本城市成交規(guī)模來看，京、滬、津三者占據(jù)了二手住宅成交的半壁江山，而京、滬成交量絕對(duì)值遠(yuǎn)超出其他城市。尤其是上海，8月二手住宅市場(chǎng)異?；馃?，無論是單月成交量(439萬平方米)還是環(huán)比漲幅(57%)均高居各城市之首，主要是受到此前“限貸謠言”刺激，造成購(gòu)房者恐慌性入市所致。

??剛需及首改需求占最大市場(chǎng)份額，上海180平以上需求環(huán)比猛增8個(gè)百分點(diǎn)

??由于今年熱點(diǎn)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)交替上漲，相較于新房主要以改善性需求為主，二手住宅市場(chǎng)份額則被“總價(jià)低”的剛需所占據(jù)，正因?yàn)榭們r(jià)低，尤其是在二手房位置較好，居住、教育資源成熟之下，更受首置和投資性需求青睞。以京、滬、杭為例，8月份90平方米以下成交占比均高于或接近40%，遠(yuǎn)超其他面積段占比。

??值得注意的是，盡管90平方米以下成交占比依舊“獨(dú)大”，但上海、杭州較7月均有不同程度下滑，其中上海下滑幅度較大，較7月下滑6個(gè)百分點(diǎn)。另外，上海180平方米以上大戶型產(chǎn)品成交比重較7月大幅上升了8個(gè)百分點(diǎn)，占比至12%。

??溫和收緊對(duì)成交影響有限，不排除效果不彰的調(diào)控加碼可能

??我們認(rèn)為，8月份二手住宅成交繼續(xù)上升主要?dú)w功于北京、上海等城市快速帶動(dòng)，部分城市政策出臺(tái)前的“末班車”效應(yīng)也是成交持續(xù)上漲的偶然性因素。但絕大多數(shù)城市二手住宅成交環(huán)比上漲，且其中不乏已經(jīng)出臺(tái)“限貸”、“限購(gòu)”政策的熱點(diǎn)城市，從側(cè)面佐證了當(dāng)前市場(chǎng)火熱程度，也再次印證了溫和調(diào)控政策在當(dāng)前市場(chǎng)的“失效”。

??總體來看，熱點(diǎn)城市政策風(fēng)向偏緊已成事實(shí)，結(jié)合新房成交來看，多數(shù)城市政策效果并不明顯，不排除政策繼續(xù)加碼的可能性，或?qū)⒁种贫肿≌山弧?/p>