[克而瑞]調(diào)控加碼難擋土地競(jìng)拍高熱，四季度地市降溫艱難

??在22城密集發(fā)布樓市調(diào)控新政后，10月9日迎來(lái)了調(diào)控背景下的首次土地競(jìng)拍，北京、成都各有一幅宅地均以高價(jià)成交。其中成都宅地溢價(jià)率191.67%，北京自住商品房地塊經(jīng)47輪報(bào)價(jià)，溢價(jià)率39.74%，樓板價(jià)2.08萬(wàn)元/平方米，已接近2.3萬(wàn)元/平方米(含全裝修成本)的銷售限價(jià)。在這一時(shí)點(diǎn)上，這兩幅地雖只是個(gè)案，但代表意義不可忽視，企業(yè)在一線城市的規(guī)模訴求依舊強(qiáng)烈，對(duì)強(qiáng)二線城市的價(jià)格上漲預(yù)期也保持堅(jiān)定。

??限購(gòu)、限貸只是將成交延后，調(diào)控對(duì)土地投資影響不大

??回顧近年市場(chǎng)走勢(shì)可見，限購(gòu)、限貸等政策并沒有從根本上滅失合理購(gòu)房需求，只是將購(gòu)房需求延后，并且當(dāng)這部分購(gòu)房群體再度回歸市場(chǎng)時(shí)，往往迎來(lái)的是更加猛烈的需求爆發(fā)。因此對(duì)于運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)的土地開發(fā)而言，限購(gòu)、限貸的影響有限，并不能真正影響企業(yè)對(duì)地塊的價(jià)值判斷。并且在中央“去行政化”的大方針下，大多數(shù)城市的限購(gòu)、限貸政策也只能是暫時(shí)性調(diào)控。

??類似歷史周期也是鮮明佐證。早在2013年10月、11月，同樣是在經(jīng)歷了大半年的市場(chǎng)高熱后，同樣是基于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，同樣是多城發(fā)布調(diào)控新政(2個(gè)月15城)，主要手段同樣是限貸、限購(gòu)、加大土地供應(yīng)，其中北京、上海、廈門等8市更是將二套房首付全面提至7成，整體調(diào)控力度實(shí)際高于今年。但其后的土地市場(chǎng)競(jìng)拍熱度依舊高燒不退。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2013年12月全國(guó)共出讓1448幅地塊，其中63幅土地溢價(jià)率超過100%，占比4.35%，與前11月占比基本持平(4.33%，345幅/7960幅)?！懊娣圪F過面包”持續(xù)上演，如廈門鐘宅地塊拍出了近3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，已超過其時(shí)周邊2.5萬(wàn)元/平方米左右的在售價(jià)。

??熱點(diǎn)城市供地規(guī)模仍遠(yuǎn)小于新建商品房市場(chǎng)成交量

??對(duì)比商品房成交量，近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市，供地目標(biāo)仍然過低。以10月5日發(fā)文要求加大供地力度的南京為例，2016年供應(yīng)住宅用地目標(biāo)是500萬(wàn)平方米，按2.5的容積率計(jì)算建筑面積為1250萬(wàn)平方米，但截止至前9月，商品住宅成交量已經(jīng)達(dá)到了1345萬(wàn)平方米。全年土地供應(yīng)計(jì)劃即便順利完成，也無(wú)法滿足前三季度的市場(chǎng)需求。合肥也情況類似，全年力爭(zhēng)完成土地供應(yīng)667萬(wàn)平方米，但前三月商品住宅成交量已經(jīng)突破了1000萬(wàn)平方米，土地供應(yīng)依舊是“入不敷出”。

??土拍“限價(jià)令”等創(chuàng)新做法反而進(jìn)一步激化競(jìng)爭(zhēng)

??目前南京、蘇州、鄭州等城市已經(jīng)出臺(tái)了土拍限價(jià)令，但從實(shí)際成效來(lái)看，由于競(jìng)價(jià)門檻的降低，這一政策會(huì)引來(lái)更多的企業(yè)參與競(jìng)拍；而就最高限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，也不會(huì)低于前期周邊最高地價(jià)。如在9月末的南京土拍中，僅6幅地塊成功出讓(多為商辦)，其余20幅宅地全部“封頂溢價(jià)”，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終12幅地塊刷新板塊樓板價(jià)紀(jì)錄，成為了新的“單價(jià)地王”。

??綜上，我們認(rèn)為，雖然樓市限購(gòu)、限貸，土地限價(jià)、保證金比例上調(diào)等調(diào)控限制，但基于上一輪調(diào)控的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、基于供不應(yīng)求的價(jià)格預(yù)期、得益于充裕低成本資金支持、行業(yè)集中度提升帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模訴求等因素都在促使著更多企業(yè)參與到土拍中來(lái)，并且伴隨著北京、南京、合肥等熱點(diǎn)城市四季度計(jì)劃供地規(guī)模提升，四季度土地競(jìng)拍熱度仍將延續(xù)，地市降溫艱難。