[克而瑞]2016年銷售如期破15億平 熱點(diǎn)13城金額占比39%

??1月20日，統(tǒng)計(jì)局公布2016年房地產(chǎn)行業(yè)的“年終成績(jī)單”，正如我們此前所預(yù)測(cè)，銷售面積打破15億平方米，金額達(dá)到接近12萬(wàn)億元，雙雙再創(chuàng)新高，而庫(kù)存持續(xù)下降、土地金額同比高速增長(zhǎng)也成為行業(yè)之“喜”，但投資、新開(kāi)工增速“虎頭蛇尾”，雖維持正增長(zhǎng)，但依舊處于低位，對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)一定隱憂。整體而言，2016年行業(yè)“先揚(yáng)后抑”貫穿始終，前三季度火熱、繁榮，四季度“調(diào)控回落”，在以“抑制資產(chǎn)泡沫“和”防范金融風(fēng)險(xiǎn)“的政策基調(diào)和去庫(kù)存的大方向之下，行業(yè)持續(xù)調(diào)整在所難免，2017年房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)探底或回落，而2016年銷售面積或?qū)⒊蔀槲迥陜?nèi)難以逾越的高峰。

??商品房銷售破15億平、近12萬(wàn)億元，2017年銷售面積將下跌、金額或仍小漲

??2016年，商品房銷售面積157349萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)22.5%，增速比1-11月份回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)22.4%；商品房銷售額117627億元，增長(zhǎng)34.8%，增速回落2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)36.1%。

??點(diǎn)評(píng)：2016年商品房銷售面積、銷售金額雙雙創(chuàng)下新高，而銷售面積或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)規(guī)模“天花板”。其中商品房銷售面積達(dá)到157349萬(wàn)平方米，比2013年成交面積頂峰(130551萬(wàn)平方米)高出26798萬(wàn)平方米，主要得益于上半年政策寬松以及熱點(diǎn)城市銷售火熱傳動(dòng)；商品房銷售金額117627億元，較2015年的最高點(diǎn)多出30347億元，房?jī)r(jià)快速上漲是其中主要原因。

??盡管商品房銷售面積、金額雙雙打破天花板，但從今年月度累計(jì)增速來(lái)看，呈現(xiàn)沖高滑落之勢(shì)，4月份達(dá)到最高點(diǎn)，此后增速逐步回落，全年商品房面積、金額增速分別較最高點(diǎn)下降14和16個(gè)百分點(diǎn)，主要是受到三、四季度調(diào)控政策影響。若就12月而言，金額、成交出現(xiàn)企穩(wěn)之勢(shì)，對(duì)比前幾年12月成交來(lái)看，2016年12月成交2.15億平方米，為近兩年新高。

??預(yù)計(jì)2017年商品房銷售面積高位滑落，總體保持在13億平方米水平，增速也將由正轉(zhuǎn)負(fù)。主要基于三點(diǎn)：第一，首先，對(duì)銷售貢獻(xiàn)最大的一線和熱點(diǎn)二、三線城市都遭受著供應(yīng)不足和政策調(diào)控的“雙面夾擊”；第二，就需求端來(lái)說(shuō)，2016年銷售創(chuàng)下歷史新高，存在大量需求提前釋放和過(guò)度透支。第三，政策面將是去庫(kù)存與調(diào)控并存，因此總量仍會(huì)維持相對(duì)高位。相較于2016年銷售面積難以打破，商品房銷售金額的“天花板”或仍未觸及，主要取決于上漲的房?jī)r(jià)。就當(dāng)前情況而言，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速確有降溫之勢(shì)，但大跌幾無(wú)可能，2017年成交金額以穩(wěn)為主。

??開(kāi)發(fā)投資額全年增速6.9%，2017年上半年仍有回落可能

??2016年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資102581億元，比上年名義增長(zhǎng)6.9%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)7.5%)，增速比1-11月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資68704億元，增長(zhǎng)6.4%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.0%。

??點(diǎn)評(píng)：2013年7月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速一路滑坡，2015年降至最低1%，2016年在基數(shù)效應(yīng)以及新開(kāi)工面積增速加快、土地購(gòu)置回暖帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額艱難筑底回升，經(jīng)歷“走高—滑落—企穩(wěn)”之后，最終，2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速定格在6.9%，年末較1-11月小幅上漲，較4月份的最高點(diǎn)僅少0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)有目共睹，至少在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)集體滑坡背景下沒(méi)有拖后腿。就其增速而言，持續(xù)的相對(duì)低位波動(dòng)，尤其是在商品房銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下歷史新高的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額并未同步大幅回升，銷售-投資傳導(dǎo)機(jī)制依然失效，由此來(lái)看，行業(yè)整體存量過(guò)高仍是不爭(zhēng)事實(shí)。

??我們認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在2016年有筑底企穩(wěn)跡象，但隨著政策新基調(diào)的確立、需求端不利因素較多，預(yù)計(jì)2017年開(kāi)發(fā)投資額仍保持低位，上半年仍有一個(gè)探底過(guò)程，下半年隨著市場(chǎng)變化或會(huì)有企穩(wěn)回升，全年增幅維持在0-5%區(qū)間內(nèi)。其中主要是受到信貸政策收緊、一二存量房快速去化、以及基數(shù)較低的影響。

??整體高庫(kù)存與熱點(diǎn)城市供地不濟(jì)，全年新開(kāi)工面積增速?zèng)_高回落

??2016年，房屋新開(kāi)工面積166928萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.1%，增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積115911萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.7%。

??點(diǎn)評(píng)：受此前基數(shù)較低影響，2016年新開(kāi)工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，呈現(xiàn)“沖高回落”之勢(shì)頭。一季度累計(jì)同比增速攀升至21.4%的最高點(diǎn)，絕對(duì)量也在6月份創(chuàng)下年內(nèi)高點(diǎn)，在短暫的高位盤整后隨即逐月下滑。四季度以來(lái)，增速始終保持在10%以下，全年保持為8.1%的正增長(zhǎng)。新開(kāi)工增速處于低位，意味著未來(lái)市場(chǎng)面臨可售貨值不足，尤其是一線和熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面不能有顯著緩解，房?jī)r(jià)、地價(jià)上升的壓力將維持較長(zhǎng)時(shí)間。

??隨著2016年四季度各熱點(diǎn)城市市場(chǎng)調(diào)控力度逐漸加大，房企開(kāi)發(fā)進(jìn)程也會(huì)受到一定影響，而大幅上漲的地價(jià)，也讓房企有意識(shí)地放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)程，以期通過(guò)較長(zhǎng)周期的房?jī)r(jià)上漲來(lái)化解高價(jià)地困局。最重要的是，過(guò)去兩年整體土地出讓量持續(xù)大幅銳減，2015年同比銳減32%、2016年同比減少3.4%。

??另外，城市市場(chǎng)分化加劇。去庫(kù)存雖有成效，但三四線城市仍庫(kù)存高企，商辦物業(yè)庫(kù)存有增無(wú)減。房企大量聚集在房?jī)r(jià)漲幅較大的在一、二線城市，加劇新開(kāi)工地域分布上的不平衡，而三、四線城市依然會(huì)新開(kāi)工不足，而一、二線新開(kāi)工增長(zhǎng)無(wú)法帶動(dòng)整體新開(kāi)工增長(zhǎng)，整體新開(kāi)工面積會(huì)維持低位水平。不過(guò)，考慮到從拿地到開(kāi)工本身有時(shí)間規(guī)定，且房企快速銷售后也面臨補(bǔ)庫(kù)存的需要，加之?dāng)?shù)據(jù)基數(shù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)整體2017年新開(kāi)工面積增速仍能維持在10%以下。

??土地購(gòu)置“量跌價(jià)漲”，面積降幅較去年收窄28.3個(gè)百分點(diǎn)

??2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22025萬(wàn)平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款9129億元，增長(zhǎng)19.8%，增速回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??點(diǎn)評(píng)：憑借一線和熱點(diǎn)二線城市的一、二手房市場(chǎng)成交火熱、量?jī)r(jià)齊升，土地市場(chǎng)尤其是熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)的“高熱難擋“，部分城市逢土拍必出”三高“地王，全國(guó)土地購(gòu)置面積累計(jì)同比降幅不斷收窄，全年從-20%提升到-3.4%，相較2015年的-31.7%更是回升了28.3.個(gè)百分點(diǎn)。與之相對(duì)的是，土地成交價(jià)款同比增速持續(xù)正增長(zhǎng)，且三季度加速上揚(yáng)，到12月末，土地成交價(jià)款累計(jì)達(dá)到9129億元，同比增速高達(dá)19.8%。值得注意的是，年內(nèi)土地購(gòu)置面積增速與成交價(jià)款增速之間的“剪刀差”不斷加大，恰恰說(shuō)明了今年土地成交的結(jié)構(gòu)變化，主要是地價(jià)較高的一線和熱點(diǎn)二線城市土地成交為主，地價(jià)相對(duì)較低的三四線城市2016年土地成交普遍縮量，也就造成了“量跌價(jià)漲”顯著格局。

??從2016年土地市場(chǎng)瘋狂來(lái)看，土地已經(jīng)成為一種資本市場(chǎng)上的金融工具，隨之而來(lái)的是，針對(duì)土地市場(chǎng)更加嚴(yán)厲的調(diào)控，從限制地價(jià)到設(shè)置熔斷再到徹查拍賣資金來(lái)源等，從目前的情況來(lái)看，12月收到一定成效，但仍有部分城市土地市場(chǎng)熱度不減，地價(jià)較高，因此，不排除后續(xù)政策繼續(xù)加碼的可能性。所以，在政策調(diào)控下，預(yù)計(jì)2017年土地購(gòu)置面積與去年相持平，增速或?qū)⒂韶?fù)轉(zhuǎn)正，成交金額難以維持高增長(zhǎng)，穩(wěn)中有升為大概率事件。

??整體待售面積較上年末降3.2%，住宅待售面積較高點(diǎn)減少14%

??2016年末，商品房待售面積69539萬(wàn)平方米，比11月末增加444萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少200萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加195萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加234萬(wàn)平方米。

??點(diǎn)評(píng)：今年以來(lái)，住宅庫(kù)存持續(xù)下降，其中待售面積較年初最高點(diǎn)下降14%，表明近一段時(shí)間去庫(kù)存取得一定成效，這與2016年上半年政策寬松以及地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，帶動(dòng)銷售回暖關(guān)系密切。即便是四季度調(diào)控政策頻出，但整體庫(kù)存并未增加，市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)的階段。就當(dāng)前的格局來(lái)看，政策面調(diào)控與去庫(kù)存并舉，一、二線熱點(diǎn)城市政策收緊，但并無(wú)庫(kù)存壓力，庫(kù)存仍主要集中在三四線城市，這些城市去也將出現(xiàn)分化，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市、受一線需求外溢的高庫(kù)存城市，或?qū)⒙氏茸叱鰩?kù)存泥潭，人口負(fù)流入、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差的城市仍面臨較大困難。另外，從物業(yè)類型來(lái)看，與住宅庫(kù)存下降相悖的是，商業(yè)和辦公物業(yè)的庫(kù)存量大幅增加，去化風(fēng)險(xiǎn)較大。

??行業(yè)格局生變，核心城市與大型房企份額高度集中

??2016年政策面經(jīng)歷了寬松刺激到局部收緊再到大范圍調(diào)控，行業(yè)各指標(biāo)也走出“先揚(yáng)后抑“的行情，白銀時(shí)代中行業(yè)不斷調(diào)整，生態(tài)格局也發(fā)生大轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)格局上，北上廣深四大一線城市依舊是行業(yè)領(lǐng)路者，南京、天津、蘇州、合肥、重慶、成都、鄭州、武漢、杭州等9個(gè)熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)異軍突起，扮演2016年黑馬角色。這13個(gè)城市合計(jì)商品房總成交面積和金額分別占到全國(guó)22%和39%，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額高度集中在這些熱點(diǎn)城市，且總量和占比在未來(lái)仍有可能不斷上升。

??企業(yè)方面，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的2016年各房企銷售金額與統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售金額對(duì)比來(lái)看，200強(qiáng)房企總銷售額集中度已達(dá)到52.8%，百?gòu)?qiáng)房企銷售額集中度更是達(dá)到44.8%，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)了“半壁江山”，而10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)和200強(qiáng)等各梯隊(duì)的集中度更呈上升趨勢(shì)。預(yù)計(jì)未來(lái)房企集中度還將進(jìn)一步上升，大型房企憑借品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)在未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位和話語(yǔ)權(quán)將愈加顯著。