[克而瑞]徐州何以成為本輪調(diào)控中圍搶的香餑餑

　　受制于熱點(diǎn)一、二線城市從嚴(yán)限購(gòu)、限貸，市場(chǎng)熱度漸次向三四線城市轉(zhuǎn)移，核心城市周邊的三、四線城市顯著受益。近期，徐州土地市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，新晉出讓多宗高溢價(jià)地塊。作為典型的內(nèi)陸三、四線城市，徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不高，更不在核心城市輻射范圍，土地市場(chǎng)為何率先回暖？2017年徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)又將何去何從？

??交通樞紐型城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，人口回流趨勢(shì)出現(xiàn)

??徐州乃是江蘇省第一大人口城市，2016年戶籍人口達(dá)1041萬，也是省內(nèi)唯一的戶籍人口破千萬級(jí)城市。就位置而言，徐州地處江蘇、山東兩省交界處，自古以來便是重要的交通樞紐。目前，徐州已成為全國(guó)南北向、東西向交通大動(dòng)脈必經(jīng)之地，物流、人流快速流通，助推徐州經(jīng)濟(jì)更好、更快發(fā)展。但長(zhǎng)期以來，徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相較于蘇錫常等蘇南地區(qū)存在較大差距，出于更多就業(yè)機(jī)會(huì)、更高收入水平等多方面因素考慮，徐州人口外流嚴(yán)重。

??但是，隨著淮海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)圈中心城市，近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，2016年第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)度近50%，服務(wù)業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α！笆濉睍r(shí)期更是徐州市政建設(shè)高峰期，規(guī)劃顯示2020年3條地鐵線將通車運(yùn)行，城市吸附力顯著增強(qiáng)。值得留意的是，徐州人口開始出現(xiàn)回流跡象，常住人口由前期負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向正增長(zhǎng)。

??去庫(kù)存新政助推成交量迭創(chuàng)新高，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)愈加明顯

??縱觀徐州近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，可以簡(jiǎn)單劃分為兩個(gè)階段：2011-2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供過于求的狀態(tài)，期間盡管成交量有所增長(zhǎng)，但是供應(yīng)量持續(xù)高位運(yùn)行，明顯高于同期成交量水平。尤其是2014年樓市陷入調(diào)整期，成交量高位回落，同比下降17%，進(jìn)一步加劇了本就供過于求的局面，庫(kù)存量直線攀升，徐州也成為典型的高庫(kù)存城市。2015年至今，受益于中央去庫(kù)存新政持續(xù)鋪開，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，成交量逐年走高，2016年躍升至550萬平方米，創(chuàng)歷史新高。2017年上行趨勢(shì)未改，前5月合計(jì)成交293萬平方米，同比增長(zhǎng)39%，全年成交量再創(chuàng)歷史新高已是大概率事件。與此同時(shí)，“有供有限”新政持續(xù)發(fā)力，地方政府逐步調(diào)降供地指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)量明顯回落，由前期的供過于求穩(wěn)步過渡至供不應(yīng)求的階段，去庫(kù)存成效顯著。

??房?jī)r(jià)長(zhǎng)期低位窄幅波動(dòng)，居民購(gòu)買力明顯提升，未來住房消費(fèi)升級(jí)潛力巨大

??徐州房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，基本維持在6800-7800元/平方米區(qū)間范圍內(nèi)窄幅波動(dòng)，2013年商品住宅成交均價(jià)升至階段性高點(diǎn)7398元/平方米，同比上漲8.5%。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入調(diào)整期，企業(yè)被迫以價(jià)換量，房?jī)r(jià)步入下降通道，并持續(xù)兩年之久。近年來，隨著樓市成交轉(zhuǎn)暖，房?jī)r(jià)再度緩步回升，并有加快的趨勢(shì)。目前，徐州房?jī)r(jià)尚處低位，全市成交均價(jià)不足8000元/平方米，明顯低于蘇錫常等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，相較于前期高點(diǎn)近乎“0”增長(zhǎng)。得益于經(jīng)濟(jì)健康、向好發(fā)展，徐州居民收入水漲船高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入直線攀升。相較于仍處低位的房?jī)r(jià)，市民購(gòu)買力明顯提升，住房消費(fèi)升級(jí)需求十分旺盛，房?jī)r(jià)猶存一定的升值潛力。

??改善需求疊加投資需求，剛需持續(xù)釋放，可觀需求維持房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

??2017年1-5月，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火爆，多個(gè)項(xiàng)目均取得了優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)。以銷冠項(xiàng)目萬科城為例，前5月熱銷2700余套，成交金額多達(dá)18.8億元，一舉超越2016年全年銷售業(yè)績(jī)，市場(chǎng)火熱程度可見一斑。徐州房?jī)r(jià)全面上漲，熱銷項(xiàng)目更是漲幅居前。譬如，萬科城成交均價(jià)較2016年底上漲約1600元/平方米，漲幅達(dá)22%。究其原因主要有以下兩點(diǎn)：一方面，受益于去庫(kù)存新政接連落地，有效激發(fā)居民自住型需求，而在住房消費(fèi)升級(jí)的作用下，改善性需求持續(xù)釋放，舒適型三房戶型漸成樓市成交主力。與此同時(shí)，本地投資性需求大量進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)一步助推市場(chǎng)熱度；另一方面，土地市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，高溢價(jià)地塊頻出，房?jī)r(jià)依舊面臨著較大的上漲壓力。

??綜合而言，為了更好地推動(dòng)蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，淮海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)有望上升為國(guó)家戰(zhàn)略，徐州必將發(fā)揮中心城市的龍頭作用，抓緊老工業(yè)基地振興這條主線，打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、商貿(mào)物流、科教文化四個(gè)中點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可高看一線。