[第一太平戴維斯]2017年第三季度華北區(qū)物業(yè)市場概述

??北京甲級寫字樓市場

??2017年第三季度，北京甲級辦公樓市場共有兩個新項目竣工交付，為市場帶來100,000平方米辦公面積，令北京全市甲級寫字樓存量增至1,030萬平方米（含自用面積）。

??第三季度，盡管仍有新增項目入市，但在活躍租賃需求的帶動下，其中不乏來自IT及高科技和金融公司的大面積成交，令北京甲級辦公樓市場整體空置率環(huán)比下降1.0個百分點至5.5%，同比上升0.6個百分點。

??空置率較低的金融街、中關(guān)村區(qū)域，以及逐漸成熟的望京、亞奧非核心商務(wù)區(qū)租金進(jìn)一步增長，抵消了CBD等部分區(qū)域租金下滑的影響。全市甲級辦公樓平均租金在連續(xù)四個季度下滑后首次錄得環(huán)比上升0.2%至人民幣338.2元每平方米每月。

??市場預(yù)測

??2017年第四季度，北京全市甲級寫字樓市場將有三個新增項目入市，分別是：融新科技中心、中融信托廣場及中海國際中心。另外，位于麗澤商務(wù)區(qū)的晉商聯(lián)合大廈和聚杰金融大廈將作為該片區(qū)的首批入市項目面世。

??但今年8月，環(huán)保局印發(fā)《京津冀及周邊地區(qū)2017-2018年秋冬季大氣污染綜合治理攻堅行動方案》，要求在采暖季期間，北京城六區(qū)、近郊及遠(yuǎn)郊各類道路工程、水利工程等土石方作業(yè)和房屋拆遷施工等均需停工，以及對建材行業(yè)實施錯峰生產(chǎn)。“停工令”的實施將影響在建房地產(chǎn)工程進(jìn)度，導(dǎo)致上述部分項目延期入市。

??由于停工令帶來的項目延期交付，短期內(nèi)租金將保持穩(wěn)定，但隨著明年一輪供應(yīng)高峰的到來，租金仍面臨長期下行壓力。

??隨著智能化、人性化生活辦公理念的興起，傳統(tǒng)寫字樓空間將面臨創(chuàng)新升級。一方面，業(yè)主更加注重提升辦公空間的便捷度和舒適度。另一方面，面對高昂的租金水平，租戶將進(jìn)一步追求空間利用率和靈活性。

??北京零售市場

??2017年1-8月，北京市社會消費品零售總額錄得7,152.5億元，同比上升5.4%。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)展現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，同比增幅達(dá)11.2%，占社會消費品零售總額的比重達(dá)17.6%。

??2017年第三季度，北京商業(yè)零售市場無新增商業(yè)項目。購物中心存量維持890萬平方米，百貨商場的市場存量為210萬平方米。

??第三季度，餐飲及服飾品牌表現(xiàn)最為活躍，分別占季內(nèi)新增租賃成交量的36%和29%，使得全市購物中心入駐率環(huán)比上升0.3個百分點至93.7%。本季度購物中心首層平均租金錄得環(huán)比小幅上升0.6%，為每平方米每月人民幣949.2元。

??市場預(yù)測

??2017年第四季度，北京商業(yè)零售市場還將迎來5個中高端購物中心的集中供應(yīng)，為市場帶來約42萬平方米的商業(yè)面積，全市商業(yè)版圖繼續(xù)向非核心區(qū)域擴(kuò)張。

??從零售商來看，餐飲及服飾依然是未來需求的主要驅(qū)動力。隨著消費者愈加追求健康、高質(zhì)的生活方式，主打健康的輕餐飲和運動休閑風(fēng)將更受青睞；另一方面，傳統(tǒng)大型商超將加速轉(zhuǎn)型，向全業(yè)態(tài)多渠道方向發(fā)展。

??從運營角度看，在當(dāng)前整體商業(yè)供過于求、同質(zhì)化嚴(yán)重以及消費升級的大背景下，運營商將注重打造消費場景，并將特色概念或主題引入消費場景之中，感染消費者的同時刺激購買欲望。

??北京住宅租賃市場

??2017年第三季度，北京服務(wù)式公寓市場迎來一個新增項目：位于朝陽區(qū)的雅詩閣山水文園服務(wù)公寓，為市場新增190套服務(wù)式公寓單元。

??盡管有新增項目入市，旺盛的租賃需求仍帶動全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比上升0.4個百分點至87.1%，且較去年同期上漲1.1個百分點。

??本季度服務(wù)式公寓租金環(huán)比小幅上升2.7%為人民幣每平方米每月223.0元，同比上漲5.0%。

??在小業(yè)主公寓自用比例增加，可供租賃房源進(jìn)一步減少的情況下，第三季度，高端小業(yè)主公寓平均租金環(huán)比上升0.4%至人民幣每平方米每月156.4元，同比上升2.4%。

??高端別墅租賃需求保持穩(wěn)定，租金環(huán)比增長0.8%為至人民幣每平方米每月121.3元，同比上漲2.9%。

??市場預(yù)測

??2017年第四季度，位于王府井的東方君悅大酒店將推出剩余改造的50套服務(wù)式公寓單元，除此之外，無新服務(wù)式公寓項目預(yù)計入市。在供應(yīng)有限、需求旺盛的情況下，服務(wù)式公寓和小業(yè)主公寓業(yè)主持有更高的租金預(yù)期，未來租金仍存進(jìn)一步上升動力。

??未來將有更多開發(fā)商自營公寓項目落地北京，如旭輝“領(lǐng)寓”、佳兆業(yè)“寓享空間”等。同時，一些開發(fā)商和公寓運營商或?qū)⑼ㄟ^成立合資公司或并購整合的方式，形成資源優(yōu)勢互補(bǔ)，以實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，獲得更大市場份額。

??北京住宅銷售市場

??一手住宅整體市場

??今年以來北京市房地產(chǎn)開發(fā)施工及竣工面積均較去年同期有所放緩，導(dǎo)致市場總體放量明顯受限。第三季度，一手普通住宅市場新增供應(yīng)僅為37.3萬平方米，環(huán)比和同比分別下降44.7%和63.4%。

??第三季度，新房成交量為53.1萬平方米，環(huán)比和同比分別下降33.6%和72.7%。截至8月末，一手住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.2%。

??近期北京樓市對于高端項目取證限制有所放松，共有6個高端公寓項目和6個別墅項目取得預(yù)售證（包括老盤新推），分別為銷售市場帶來978套和374套新增供應(yīng)。

??一手住宅高端市場

??高端公寓和別墅成交均價分別為人民幣每平方米88,400元和人民幣每平方米676,800元，環(huán)比分別下降6.9%和0.4%。

??第三季度，限價房和自住型商品房依然是北京土地市場的關(guān)鍵詞。北京土地市場共計成交住宅及混合類用地25宗，除7宗明確規(guī)定建設(shè)為自住型商品住房之外，其余住宅類用地均采用“競地價、限房價”土拍規(guī)則。

??市場預(yù)測

??今年以來北京市房地產(chǎn)開發(fā)施工及竣工面積均較去年同期有所放緩，加之北京近期出臺“停工令”，要求自11月15日起進(jìn)入長達(dá)四個月的停工期，這將導(dǎo)致項目延期入市。因此，短期內(nèi)住宅市場總體放量仍難有起色。

??另一方面，盡管北京對高端項目預(yù)售證監(jiān)管有所放開，但樓市調(diào)控政策將持續(xù)不放松，需求仍受抑制，成交也將保持低迷。未來隨著共有產(chǎn)權(quán)房和限價商品房的入市，將拉低全市住宅成交均價。

??北京近期出臺的共有產(chǎn)權(quán)住房政策，一方面有助于分流購房人群，緩解供需矛盾；另一方面，稀釋住房的投資屬性，讓住房回歸基本居住功能，從而抑制房價上漲。同時，由于一部分房源面向新北京人，有助于吸引和留住人才。

??北京銷售與投資市場

??在商辦項目限購、限貸的雙重壓力下，北京一手散售寫字樓和商鋪市場成交慘淡，分別為8.7萬平方米及10.7萬平方米，環(huán)比分別下降52.7%和37.8%。

??第三季度，北京大宗投資市場共迎來5宗成交，總成交金額達(dá)人民幣107.0億元。國內(nèi)自用買家表現(xiàn)活躍。

??第三季度，限價房和自住型商品房依然是北京土地市場的關(guān)鍵詞。北京土地市場共計成交28宗土地，總成交金額達(dá)人民幣841.2億元，環(huán)比上升6 %，其中住宅類用地共計成交25宗。  

??市場預(yù)測

??由于政府對房地產(chǎn)行業(yè)境外投資進(jìn)一步限制，國內(nèi)投資市場將會保持活躍，國內(nèi)自用買家和中長期投資者將成為主要驅(qū)動力。隨著核心資產(chǎn)物業(yè)資本價值的不斷上升，回報率面臨下行壓力，投資者將更多關(guān)注位于新興區(qū)域以及能帶來增值機(jī)會的資產(chǎn)。寫字樓依然是最受投資者追捧的資產(chǎn)，成熟商務(wù)區(qū)周邊的產(chǎn)業(yè)園，以及具有改造潛力的商業(yè)和酒店也是未來主要投資熱點。

??限購政策下一手散售商辦類項目成交將持續(xù)低位運行。另外，銷售難以及國家鼓勵發(fā)展租賃市場，商改租或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商商辦存量的解法之一。

??在政府的房價調(diào)控政策下，房企利潤空間被進(jìn)一步壓縮，加之融資政策收緊，開發(fā)商拿地態(tài)度將更趨理性，并積極轉(zhuǎn)向二級市場通過并購等股權(quán)交易獲取優(yōu)質(zhì)土地。

??受融資渠道收緊、融資成本上行等因素影響，資產(chǎn)證券化有望成為房地產(chǎn)企業(yè)融資，盤活存量資產(chǎn)的出路。加上政策鼓勵租賃類企業(yè)推行Reits試點，未來長租公寓將成為資產(chǎn)證券化的主戰(zhàn)場。

??二線城市（天津、大連、沈陽）甲級寫字樓市場

??天津：2017年第三季度，天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場無新增項目入市，總存量依舊保持在118.4萬平方米。天津中心城區(qū)甲級寫字樓市場表現(xiàn)活躍，租賃需求主要以吸收現(xiàn)有存量為主，使得中心城區(qū)整體空置率環(huán)比下降4.0個百分點至35.1%，同比下降7.2個百分點。平均租金環(huán)比上漲2.1%至人民幣平方米每月137.8元，同比上漲5.0%。

??大連：2017年第三季度，大連中心裕景推出8-18層辦公樓層，為甲級寫字樓市場帶來18,700平方米的新增面積，全市甲級寫字樓存量增至117萬平方米。受新增供應(yīng)影響，本季度全市整體空置率環(huán)比上升1.1個百分點至13.4%，租金環(huán)比下降1.2%至人民幣每平方米每月106.6元。

??沈陽：2017年第三季度，甲級寫字樓市場迎來泰和國際大廈項目的入市，帶來1.6萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達(dá)到157.1萬平方米。鑒于整體需求疲弱，甲級寫字樓市場空置率環(huán)比上升0.4個百分點至35.2%。

??市場預(yù)測

??二線城市寫字樓市場仍將面臨大規(guī)模的新增供給，同時隨著需求收縮，預(yù)計將推高整體空置率。業(yè)主將加大租金優(yōu)惠力度，或提高傭金比例刺激市場，市場平均租金面臨較大的下行壓力。

??二線城市（天津、大連、沈陽）零售市場

??天津：2017年第三季度，天津商業(yè)零售市場無新增商業(yè)項目入市，天津全市（含濱海新區(qū)）優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)總存量保持在476.4萬平方米。市場需求保持活躍，兒童、娛樂等體驗型業(yè)態(tài)亦紛紛入駐購物中心。天津城區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項目首層平均租金與上季度持平，為每平方米每月人民幣405.0元，平均入住率環(huán)比微升0.7個百分點至87.8%。濱海新區(qū)市場需求平穩(wěn)，主要優(yōu)質(zhì)項目首層平均租金與上季度持平為人民幣每平方米每月223.3元，平均入駐率環(huán)比上漲0.9個百分點至74.8%。

??大連：2017年第三季度，市場無新項目入市。由于新世界百貨的閉店，使全市零售物業(yè)存量減至292萬平方米（含自用面積）。全市商業(yè)整體空置率環(huán)比上升0.5個百分點為11.5%。商業(yè)平均租金環(huán)比下降0.2%至人民幣每平方米每月418.3元。

??沈陽：2017年第三季度，市場迎來國瑞購物中心項目的入市，帶來約110,000平方米的新增面積。至此，全市零售物業(yè)存量達(dá)到683萬平方米。本季度，沈陽城區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項目平均空置率環(huán)比下降0.1個百分點為16.1%，平均租金為人民幣每平方米每月364.5元。

??市場預(yù)測

??鑒于天津、大連和沈陽二線城市整體商業(yè)市場供過于求的現(xiàn)狀，無論對于新進(jìn)品牌還是已有品牌，在擴(kuò)張方面都保持謹(jǐn)慎。業(yè)主傾向通過增加體驗式業(yè)態(tài)，吸引顧客提升客流量。