[克而瑞]一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再強化

??2017年中國樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場自身深入發(fā)展，各能級城市市場分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規(guī)模幾乎腰斬，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升，而二線城市市場分化嚴重，重慶、青島、西安、沈陽等二線城市強勢崛起并形成量價齊升之勢，而2016年的熱點城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時間發(fā)展來看，上半年諸多項目開盤依舊屢屢”日光“，但進入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開盤去化率逐漸降低，市場需求后勁不足，房價快速上漲的勢頭也得到遏制。

??2017總結(jié)

??一、市場綜述：一線規(guī)模腰斬與三四線持續(xù)火爆，構(gòu)建城市市場新格局

??2017年，在中央強調(diào)住房居住屬性背景下，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點城市政策不斷收緊，各級政府限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且范圍不斷擴大，同步加強房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，著力抑制投資投機性需求。在此背景下，市場分化更加嚴重，一線城市、前期熱點二線城市和環(huán)一線的三四線城市成為市場調(diào)控的重點目標。而絕大多數(shù)三四線城市和西南、西北和東北等二線城市因庫存壓力，政策環(huán)境依然相對寬松，市場熱點迅速向重慶、成都、西安、沈陽、大連等城市轉(zhuǎn)移，另外一些城市如武漢、杭州、天津、南京、鄭州等熱度不減，保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，市場規(guī)模遙遙領先于其他城市。

??從國家統(tǒng)計局公布的各城市月度商品房銷售數(shù)據(jù)變化就能清楚表達，4個一線城市商品房成交面積比重從5%以上降至當前的2.2%，規(guī)模腰斬；32個二線城市商品房成交面積比重則從36%降至31%；其余600余個三四線城市成交面積比重則從60%上升至67%的歷史高位。

??從CRIC監(jiān)測的50個重點城市全年成交表現(xiàn)也難能體現(xiàn)相同格局，一線城市成交面積跌幅最大，同比降幅達46%，二線城市同比下降24%。濟南、太原、天津、廈門、福州、鄭州、長沙成交量下跌超過40%，市場進入一種極度低迷的狀態(tài)，但是中西部核心城市重慶、西安、蘭州成交量均能同比上漲，市場較為堅挺。三四線城市同比下降21%，下降幅度在各線城市中最小，市場相對較為平穩(wěn)，但仍有部分城市成交量激增，例如煙臺成交量同比增加47%。

??二、供應：50城供應總量同比下跌10%，一線城市全線大幅下滑

??今年整體市場供應量幾乎全線下滑，但一線城市全線下滑，二線城市大部分下滑，三四線城市供應半數(shù)下滑。據(jù)CRIC統(tǒng)計，1-11月監(jiān)控的50城市中，商品住宅供應面積共29470萬平方米，比2016年同期下降10%，比2015年同期下降8%。

??按月度表現(xiàn)來看，全年商品住宅的供應量較為平穩(wěn)，沒有特別大的波動。其走勢明顯可以分為三個階段：第一階段，1-6月，穩(wěn)步上升期，1、2月份受春節(jié)影響供應量偏低，而3月開始供應量逐月穩(wěn)步回升。第二階段，7-8月，短暫下行期，主要是因為市場進入傳統(tǒng)推盤淡季，積蓄力量沖擊“金九銀十”，因而7、8月供應量在6月高點上不斷下降。第三階段，9-11月，高位波動期，9、10月份受國慶黃金周影響，供應量略有波動，導致9月供應放量，供應量達到3774萬平方米，為全年最高值，較8月上漲878平方米，而10月份由于“超級黃金周”影響，市場預期不足，使得供應量回落，11月供應又達到一個相對高點。

??從城市能級看，一線城市供應降幅較大，整體供應量較2016年同期下跌35%。受政策影響最為明顯，其中北京和上海降幅最為明顯，對比去年同期跌幅均超過五成；深圳跌幅也達到24%，跌幅最小的廣州也下跌18%，供應量處于低位。七成二線城市供應量呈下跌趨勢，跌幅最大的是濟南，同比下跌50%，其次是長沙、福州，同比下跌四成左右。部分城市供應同比大幅增長，如鄭州、重慶、寧波等，漲幅在30%以上，尤其是鄭州，漲幅高達40%。整體來看，進入三季度以后二線城市調(diào)控政策愈加嚴苛，近期開盤項目去化率顯著下降，項目分化加劇，購房需求端支撐逐漸乏力。預計明年濟南、長沙、福州等熱點二線城市會進一步降溫。三四線城市總體小幅微漲4%，其中，九江供應同比上漲超過154%，蕪湖、徐州、江陰等城市同比上漲超過5成，也有部分城市例如昆山供應大幅下跌，同比下降54%。

??前11月供應量排行榜TOP10的城市大部分同比前兩年都有較大跌幅，榜首武漢供應量1710萬平方千米，同比去年下跌1%，相比2015年上漲17%；供應量增幅最大的城市為重慶，前11月供應量較去年同期增38%，較2015年同期增加10%，西安供應量增幅較去年同期也高達22%，居于TOP10排行榜第7位； 2016年及2015年供應量榜首成都2017年供應同比2016年銳減30%，位列排行榜第三，從具體量上看來，也有較大下滑，僅1370萬平方米；門檻城市廣州供應量達到844萬平方米，較2016年同期下跌18%，是唯一進入TOP10的一線城市。另外，TOP10除去廣州、佛山，其余城市都是二線城市。

??三、成交：60城成交面積同比銳減25%，重慶、西安、沈陽等成新熱點

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，60個典型城市2017年前11月商品住宅成交面積合計35822萬平方米，比2016年同期下跌25%，比2015年同期下跌1%。各線城市成交同比全部下滑，一線城市下滑尤為明顯。

??60個典型城市全年的成交表現(xiàn)可分為2個階段，以第一階段是1-3月份波動期，由于傳統(tǒng)春節(jié)淡季的影響，2月份成交量作為全年最低，比去年同期上漲18%，接著3月有一個相對成交高點，主要是受春節(jié)客戶積壓的影響，成交量小幅釋放，但仍比去年同期下跌20%，第二階段4-11月份，進入今年樓市的平穩(wěn)期，成交量同比大幅下跌。受“超級黃金周”的影響，10月成交量跌至2959萬平方米，同比去年下降41%，傳統(tǒng)“金九銀十”不在，11月小幅回升。總體來說，60個典型城市今年成交一直處于較為低迷的狀態(tài)。

??從各能級城市看，一線城市成交面積近乎腰斬，同比下跌46%，主要是由于一線城市由于限價政策的影響，供應量一直處于較低的狀態(tài)。北京1-11月成交量僅437萬平方米，同比去年同期下降62%。而上海10月份上海僅有一盤入市，供應量不足1萬平方米，導致成交大幅縮減。深圳和廣州的成交量相較去年同期均下降31%，成交也十分低迷。7成二線城市成交量較去年下降，降幅高達24%，其中合肥成交面積不足去年同期3成，僅257萬平方米，濟南、太原、天津、廈門、福州、鄭州、長沙成交量也下跌超過40%，市場進入一種極度低迷的狀態(tài)，但是中西部二線城市重慶、西安、蘭州成交量均能同比上漲，市場較為堅挺。三四線城市成交量同比下跌21%，其中昆山下跌最為嚴重，同比去年下降72%，成交量僅165萬平方米，市場極度萎縮。其次，今年房價大漲的珠海、南通成交量較去年也大幅下跌，跌幅分別為57%、39%。從今年1-11月的數(shù)據(jù)來看，三四線城市在二季度的市場大熱態(tài)勢在三、四季度逐漸退去，購房者逐漸回歸理性，加上部分城市土地儲備過量，未來極有可能庫存高企，市場逐步步入了“去庫存——市場高熱——土地儲備過量——去庫存”的惡性循環(huán)。

??前11月成交量排行榜TOP10的城市大部分同比前兩年都有較大跌幅。榜首重慶前11月成交量2192萬平方千米，同比去年上漲16%，相比2015年上漲47%，也是較去年同期增幅最大的城市。2015年成交榜首成都和2016年成交榜首武漢分別居TOP10第二、三位，成交量較去年同期分別下跌22%、39%；沈陽、西安成交量較去年同期小幅上漲，漲幅分別為9%和5%；天津、長沙、佛山成交量較去年同期大幅下跌，尤其是天津，跌幅高達47%。與商品住宅供應量一樣，佛山是唯一進入成交量TOP10的三四城市，其他9城市全部為二線城市。

??四、房價：各線城市房價漲幅持續(xù)回落，七個三四線城市登房價漲幅TOP10

??從國家統(tǒng)計局公布的70大中城市房價變化數(shù)據(jù)看，去年年末，房價環(huán)比上漲的城市有46個，3月全面升溫，62城房價環(huán)比上漲，隨后全年房價保持普遍持續(xù)上漲，即使在傳統(tǒng)淡季7月份，也有56個城市房價持續(xù)上漲，到了9、10月份，受“超級黃金周”影響，傳統(tǒng)的”金九銀十”不在，9月環(huán)比上漲的城市僅有44個，較2016年年末還少，市場熱度漸減。

??從國家統(tǒng)計局公布的15個熱點城市新建商品住宅價格來看，近12個月環(huán)比下跌的城市數(shù)量呈現(xiàn)“U”形趨勢，在2017年第二季度達到谷底，環(huán)比價格下跌的城市僅有5或6個，價格上漲趨勢略有抬頭，但到了8月，由于“四限“范圍、力度繼續(xù)擴容，熱點城市預售許可繼續(xù)收緊，上漲勢頭又被打壓下去，8月份15個熱點城市房價除北京、上海和廈門環(huán)比基本持平之外，其余12個城市房價環(huán)比已步入下行通道，熱點城市市場熱度漸減。

??從CRIC系統(tǒng)監(jiān)測的60個重點城市住宅成交統(tǒng)計均價看，所有城市年內(nèi)房價同比均上漲，其中深圳成為房價最高的城市，2017年1-11月成交均價達57404元/平方米，較去年同期增長7%；惠州成為同比漲幅最大城市，同比漲幅53%；其次為珠海、常州、中山、江門、西安，同比漲幅也在40%以上，漲幅居于前列。

??從各城市能級看，一線城市成交均價漲幅差異較大，北京、上海同比漲幅仍然較大，分別為35%、25%；廣州漲幅最小，只有2%；二線城市房價漲幅也存在較大差異，其中西安、杭州、重慶、寧波漲幅最大，分別達到43%、34%、32%和30%，調(diào)控政策出臺后，這部分城市的房價也并未有顯著的回調(diào)，仍在持續(xù)上漲；均價最高城市為廈門，32281元/平方米，其次為杭州、福州、南京均價均超過2萬元大關；三四線所有城市成交均價也同比上漲，其中較突出的有惠州、常州、珠海、中山、江門，同比漲幅分別為53%、50%、45%、44%和42%，珠海是三四線城市成交均價中唯一突破兩萬元的城市。房價上漲幅度與成交均價的前幾位都處長三角、粵港澳城市群的核心城市及部分中西部核心城市。并且從趨勢上來看，部分2016年房價過快上漲的城市，2017年逐漸迎來了調(diào)整期，如蘇州2016年房價大幅上漲，增幅超過41%，2017年熱度漸減，成交量同比下跌72%，住房均價小幅微漲。

??五、庫存：六成城市庫存回落，合肥等14城消化周期超12個月

??2017年，中央和地方“四限“升級，嚴厲打擊各類炒房行為，住宅供應量也逐漸降低。從42個樣本城市庫存水平變化看，半數(shù)城市庫存都降至500萬平方米以內(nèi)，南通庫存降至20萬平方米以內(nèi)，相比2016年年底減少90%。重慶、杭州等城市庫存同比下降在50%左右。上海11月底庫存僅229萬平方米，較2016年年末減少38%。有15個樣本城市庫存較2016年年末有所回升，漲幅最大的城市為惠州，漲幅高達262%，其次為合肥、鄭州，庫存漲幅分別達到157%、53%。

??一線城市庫存相比2016年末下降8%，二線城市整體庫存對比上年年末下降11%，三四線城市整體庫存增加了1%。在庫存減少的城市中，一線城市里上海的降幅最為明顯，庫存僅229萬方，創(chuàng)上海庫存量近10年新低，北京庫存644萬平方米，較去年年底減少10%；而廣州、深圳庫存量小幅上漲；二線城市中重慶的庫存下降最為急劇，跌幅高達55%，其次為杭州，庫存量僅達2016年年底庫存的一半；天津庫存較為平穩(wěn)，與平年基本持平；去年市場熱度較高的合肥、鄭州庫存量大幅上升，成交量驟減；表現(xiàn)較為搶眼的重慶庫存量大幅降低，去化周期僅2.5個月，市場進入供不應求的局面；三線城市南通庫存不及去年年底庫存的1/10，降幅十分顯著，主要是因為滬通高鐵的政策利好帶來較高熱度，在第二季度引發(fā)了一輪搶房潮，近幾個月市場熱度漸減；惠州庫存量大幅上升，較去年年末上漲262%，高達584萬平方米。

??受嚴苛的“調(diào)控”政策的影響，房地產(chǎn)市場成交低迷，上海、重慶、杭州、武漢、南京等城市，受極低供應的影響，馬上就要進入無房可售的階段。但北京、合肥等城市成交十分低迷，去化周期達20月以上。以18個月作為警戒線來看，北京、大連、合肥和宜興消化周期均在18個月以上，其余城市均低于警戒線。

??從42城住宅消化周期變化來看，一線城市中，僅深圳消化周期較去年年末下降了6%，達到14.9個月，北京、廣州消化周期均大幅上漲，尤其是北京漲幅高達202%，消化周期增至24.2個月，上海小幅上漲，去化周期增至5.6個月；二線城市的合肥、南昌、天津、長沙、鄭州、濟南消化周期較去年年末均大幅上漲，合肥漲幅174%，從去年年末7.5個月上升到11月末20.6個月，與大連去化周期相同，并列居于二線城市中消化周期最長的城市，也是二線城市中僅有的超過18個月警戒線的城市。重慶、杭州、南京、武漢等熱點城市，去化周期均在5個月以下，供求關系較為緊張，尤其是重慶、武漢去化周期分別為2.5、2.3個月，市場極度供不應求；三四線城市中，宜興消化周期仍高達19.3個月以外，其余城市庫存壓力都較小，處于警戒線以下。南通由于滬通高鐵的重大利好，今年市場熱度較高，成交量較上年上漲8%，房價上漲28%，庫存量僅20萬平方米，消化周期低至1.5個月，幾乎已經(jīng)到了無房可買的地步。

??2018展望

??一、供應：限價“堰塞湖”終將逐漸上市，城市供應持續(xù)走高

??2017年市場整體供應量幾乎全線下滑，主要受限價政策，諸多城市的新項目主動或被動延遲入市時間，形成了數(shù)量龐大的供應“堰塞湖”，考慮到在融資渠道受阻，企業(yè)需要進一步資金回籠，更多企業(yè)將放棄觀望而接受限價，選擇隨行就市加快推盤節(jié)奏，預計明年新增供應將顯著增加。

??就各能級城市來看，一線城市供給量將小幅上升。主要是因為一線城市2016年成交的“地王”相繼到了還款期，開發(fā)商自己回款壓力較大，勢必會接受限價，這一點從11月的預售證審批可以看出，開發(fā)商逐漸對政府的限價政策作出妥協(xié)，推盤進度加快。二線城市供給量將顯著增加?？紤]到鄭州、重慶、西安今年土地儲備充足，預計明年供給量顯著增加。三四線城市市場供應量持續(xù)走高。隨著樓市逐漸進入深度調(diào)整期，核心城市需求逐漸外溢，近期一些三四線城市的熱度越來越高，如佛山前11月成交共1150萬方，躋身成交量TOP10，已然成為新的市場焦點，預計熱點三四線城市市場活躍度仍將慣性維持，非熱點城市需求暗藏乏力，一、二線持續(xù)緊縮政策給三四線城市帶來“外溢”和“機遇”，在供求兩旺的市場格局下，預計供應量將仍持續(xù)高位。

??二、成交：一、二線小幅回升而三四線整體下滑，整體成交小幅回落

??回望2017年，“住房不炒”重申，為打擊投資投機性需求，限購限貸政策異常嚴苛，各線城市成交量急劇萎縮，數(shù)月持續(xù)慘淡景象，各能級城市成交量全線下跌，但各城市間分化顯著。而就各能級城市來看，一線城市成交量將繼續(xù)小幅回升。主要是受供應小幅增加的影響，由于市場長期處于供不應求的狀態(tài)，加上對一線城市預期較高，需求旺盛，供應量稍一放松，成交量即隨之上升，預計明年一線市場的成交量小幅上升仍是大概率事件。二線城市在新增供應增加后整體成交量將迎來小幅回升。首先，熱點二線城市尤其是中西部的重慶、西安、武漢等城市成交量仍然會小幅上漲，主要是因為這些城市經(jīng)濟基礎強勢、人口吸納能力較強、房價相對較低，并且這些城市相較三四線城市，房價抗跌性較強，市場需求較大；而庫存壓力較大的合肥、惠州等壓力城市，明年若找不到新的需求點，市場成交表現(xiàn)或更差。

??三四線城市成交將整體下滑。投資需求帶來的房價快速上漲，嚴重透支市場需求，隨著市場逐漸降溫，恐慌購房難以為繼，購房者逐漸回歸理性，加之本地后繼需求基數(shù)不足以支撐市場繼續(xù)量價齊升，從今年成交情況來看，三四線城市的市場大熱情況已逐漸趨于平穩(wěn)。整體上看三四線城市即使有政策層面的調(diào)整引導但還是受市場需求有限制約難以在一兩年內(nèi)找到新的成交突破口，預計2018年成交量將整體下滑，多數(shù)城市供過于求的市場現(xiàn)狀得不到逆轉(zhuǎn)。

??三、價格分化加劇，部分熱炒二線和三四線城市房價下調(diào)

??整體來看，在十九大“房住不炒”的背景下，我們預計明年未來各城市房價維持穩(wěn)中有降的局面，但是市場也會持續(xù)分化。盡管一線城市限價政策從緊執(zhí)行，但是由于一線城市有著強大的消費客群和購買力，加之市場呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢，房價上行壓力巨大。二線城市將進一步分化，那些重慶、武漢、西安等市場依舊供不應求的二線城市可以參照于一線城市，房價將以“穩(wěn)”字當頭。而諸如合肥、大連等這類庫存高企的二線城市，隨著炒作氛圍逐漸消散，難以支撐房價持續(xù)過快上漲，預計2018年房價將面臨小幅回調(diào)。

??三四線城市房地產(chǎn)市場則暗藏風險，例如太倉、常州這類新晉熱點三四線城市房價上漲尤為迅速，或多或少透支未來市場預期，尤其是這類熱點城市面臨政策調(diào)控的幾率大大上升，一旦政策基調(diào)生變，投資、投機性需求難以為繼，房價必將面臨顯著下調(diào)風險；而庫存極低幾乎無房可賣的南通，明年若不增加供應，勢必會引起房價攀升；而宜興等主要依賴當?shù)刭彿啃枨?，消化周期?8個月警戒線的城市，我們認為明年房價甚至還有回落的可能；另外一些例如無錫、佛山在核心城市輻射范圍內(nèi)的三四線城市，還有東莞、惠州等熱度較高的城市存量雖持續(xù)增加但庫存壓力依然不大，因此未來房價仍有上行空間但空間有限。

??四、部分城市庫存壓力增加，2018年供求關系逆轉(zhuǎn)城市增加

??受制于房地產(chǎn)市場“五限”調(diào)控政策，2018年三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)去化壓力持續(xù)上升。一線城市和處于供不應求狀態(tài)的重慶、杭州、南京等城市即使考慮到開發(fā)商資金回籠、土地供應增加，由于市場需求強勁，庫存量仍然維持在相對低位。在此背景下，我們認為一線城市和強二線城市2018年去化壓力將持續(xù)走低。

??今年市場熱度普遍較高的三、四線城市，盡管目前去化壓力有所減弱，但基于自身客觀因素影響，來年各城市庫存情況還是會出現(xiàn)分化，在傳統(tǒng)經(jīng)濟圈輻射外溢效應影響下的城市因市場經(jīng)濟環(huán)境較好，人口聚集，未來去化或?qū)⒏永硐耄蟛糠秩木€城市只依靠本地需求消化庫存的情況并未發(fā)生實質(zhì)性改變。尤其對于宜興、沈陽等土地庫存較高、去化壓力較大的城市而言，明年市場供大于求的現(xiàn)狀還是難以得已好轉(zhuǎn)。整體來說，2018年消化周期上升城市也將增多。