[世邦魏理仕]2017年北京寫字樓吸納量創(chuàng)六年新高 科技革新零售受關(guān)注

世邦魏理仕發(fā)布《北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場2017年回顧及2018年展望》

　　2018年1月4日，北京——世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場2017年回顧及2018展望》。報(bào)告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場、倉儲(chǔ)物流市場和投資市場，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

??1. 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：2017年北京寫字樓全年凈吸納量達(dá)467,939平方米，創(chuàng)六年來最高水平，同比增長49%，其中中資企業(yè)為主要力量，占總體需求的70%。2018年寫字樓市場將呈現(xiàn)以下幾個(gè)關(guān)鍵詞：供應(yīng)高峰、升級改造、多元化選址。

??2. 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：2017年核心商圈新增供應(yīng)量達(dá)178,200平方米，創(chuàng)九年來最高水平，占全市新增供應(yīng)總量27%。2018年零售市場將呈現(xiàn)以下幾個(gè)關(guān)鍵詞：郊區(qū)化、場景營造、科技革新零售。

??3. 優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物流市場：2017年末空置率為0.3%，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度空置率在0.5%以下，整體市場接近滿租；受市政府冬季施工限制影響，全年新增供應(yīng)量同比下降53%，僅一季度有新項(xiàng)目交付；2018年倉儲(chǔ)物流市場將呈現(xiàn)以下幾個(gè)關(guān)鍵詞：外溢發(fā)展、租戶升級。

??4. 投資市場：2017大宗成交總額為397.26億元，同比增長11%，繼2016年后再創(chuàng)歷史新高；投資標(biāo)的類型更多元化；主要買家類型包括地產(chǎn)基金、開發(fā)商及企業(yè)用戶總和占比達(dá)95%。

??一．優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

??——2017年北京寫字樓吸納量創(chuàng)六年新高，同比增長49%

??——2018年預(yù)計(jì)出現(xiàn)2008年以后首次供應(yīng)高峰

??2017年北京寫字樓全年凈吸納量為467,939平方米，主要需求來自于金融（32%）、TMT（28%）、專業(yè)服務(wù)業(yè)（13%）及以聯(lián)合辦公為代表的房地產(chǎn)（9%），合計(jì)占總體需求的82%；中資企業(yè)繼續(xù)發(fā)力，占總體需求的70%，外資專業(yè)服務(wù)和高科技企業(yè)亦有擴(kuò)張；以望京和奧運(yùn)村為代表的次中心商務(wù)區(qū)凈吸納量占全市49%，量級和權(quán)重均為有史以來最高。而年末空置率達(dá)近三年最低水平，僅為5.6%，同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)；金融街和中關(guān)村空置率接近滿租，望京空置率跌至個(gè)位數(shù)，核心商務(wù)區(qū)可租空間均稀缺。租金方面全年增長0.9%，和前兩年金融街和中關(guān)村領(lǐng)漲不同，2017年各商務(wù)區(qū)、甲乙級寫字樓均有所上漲。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗指出：“高端項(xiàng)目的熱租和次中心商務(wù)區(qū)的日益成熟是2017年北京寫字樓市場的兩大主旋律。近兩年整體市場新增供應(yīng)量回升，盤活了市場租賃需求，使前幾年需求被抑制的高租金或大面積承租能力的租戶得以入駐，市場成交量節(jié)節(jié)上升。然而，核心區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目可租空間依然稀缺，使未來入市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲得更多期待?！?/p>

??2018年寫字樓市場將呈現(xiàn)以下幾個(gè)關(guān)鍵詞：供應(yīng)高峰、升級改造、多元化選址。

??在2018年，預(yù)計(jì)有近900萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓入市，繼2008年以后首次出現(xiàn)供應(yīng)高峰；預(yù)計(jì)全市交付項(xiàng)目中達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓體量占總體近70%，遠(yuǎn)高于當(dāng)前存量水平。世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事王茂君表示：“2018年供應(yīng)量主要集中在CBD、望京和麗澤三大商務(wù)區(qū)，其中CBD核心區(qū)和麗澤兩個(gè)地塊區(qū)域?qū)⒂瓉硎着鷥?yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市。新項(xiàng)目在提升北京整體市場品質(zhì)水平的同時(shí)，將進(jìn)一步釋放市場日益活躍的辦公空間升級需求，為租戶的搬遷和整合活動(dòng)提供更多選擇機(jī)會(huì)。”

??此外，隨著辦公場所理念的演變和革新，新一代辦公人群對開放的、靈活的、以活動(dòng)為基礎(chǔ)的辦公空間的接受度和認(rèn)可度日益提升。世邦魏理仕中國區(qū)跨國企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理部主管熊蓉暉表示：“寫字樓租戶的選址多元化，不再局限于傳統(tǒng)寫字樓，商務(wù)園區(qū)、‘商改辦’、‘酒改辦’等非傳統(tǒng)選項(xiàng)得到越來越多的歡迎。這些項(xiàng)目一方面緩解了過去幾年北京傳統(tǒng)寫字樓市場供不應(yīng)求的緊張局面，另一方面也為如何創(chuàng)新地、高效地、人性化地設(shè)計(jì)和使用空間提出新的課題?！?/p>

??辦公理念的升級和新一代辦公人對環(huán)境的重視引起了寫字樓業(yè)主的思考和關(guān)注，他們對寫字樓品質(zhì)的要求也越來越高。世邦魏理仕中國華北區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深董事馬岳軍表示：“2018年，樓齡超過十年的優(yōu)質(zhì)寫字樓總體量將占總體市場存量的近50%。在寫字樓租戶日益提升的品質(zhì)要求推動(dòng)下，越來越多的業(yè)主將對現(xiàn)有物業(yè)的軟硬件進(jìn)行升級改造，以應(yīng)對高品質(zhì)新項(xiàng)目的競爭。其中，租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化和綠色、健康的辦公環(huán)境將成為升級改造的主要方向?！?/p>

??二．優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

??——2017年核心商圈新項(xiàng)目受青睞

??——2018年三個(gè)關(guān)鍵詞：郊區(qū)化、場景營造、科技革新零售

??2017年核心商圈新增供應(yīng)量達(dá)178,200平方米，創(chuàng)九年來最高水平，占全市新增供應(yīng)總量27%；新項(xiàng)目均為有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商運(yùn)營，有助緩解核心商圈高品質(zhì)零售物業(yè)供不應(yīng)求的局面，且新項(xiàng)目的開業(yè)彌補(bǔ)了核心商圈在品牌旗艦店以及餐飲、服務(wù)等商務(wù)配套的缺口。此外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及升級的生活方式，新零售的崛起，零售市場布局也發(fā)生了變化，其中2017年全年關(guān)停項(xiàng)目總體量為286,600 平方米，連續(xù)四年市場有重要項(xiàng)目關(guān)停，也顯示了購物中心運(yùn)營能力的重要性日益突出，經(jīng)營不善項(xiàng)目持續(xù)轉(zhuǎn)型，多以“商改辦”方式退出市場。

??2018年零售市場將呈現(xiàn)以下幾個(gè)關(guān)鍵詞：郊區(qū)化、場景營造、科技革新零售。

??2018新的一年里，零售市場的郊區(qū)化特征明顯，未來新增零售物業(yè)將主要位于五環(huán)沿線及以外的近郊區(qū)域，其中脫穎而出的高品質(zhì)項(xiàng)目將與主城區(qū)傳統(tǒng)商圈形成競爭；受主城區(qū)房價(jià)上漲影響，具有相當(dāng)消費(fèi)水平的新增人口外溢至郊區(qū)，使得位于近郊的部分項(xiàng)目逐漸發(fā)展成熟，經(jīng)營表現(xiàn)具后發(fā)優(yōu)勢。

??隨著生活方式和消費(fèi)升級，越來越多的體驗(yàn)式零售業(yè)態(tài)日漸火熱，多體現(xiàn)在場景營造上。多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目推出或籌備場景式購物空間，融合不同品牌和業(yè)態(tài)，營造風(fēng)格化的消費(fèi)體驗(yàn)；本土IP與消費(fèi)市場結(jié)合日趨緊密，購物中心業(yè)主嘗試引進(jìn)以此為主題的零售、餐飲和娛樂等業(yè)態(tài)，以提升項(xiàng)目的個(gè)性化。此外，科技革新零售日趨明顯，電商線下實(shí)體店、智能汽車、虛擬現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)等高科技衍生的消費(fèi)業(yè)態(tài)，將成為購物中心租戶的新興勢力；社交媒體、大數(shù)據(jù)、人工智能、共享經(jīng)濟(jì)等科技手段將進(jìn)一步得到挖掘和使用。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部主管希諾表示: “電商和新科技的發(fā)展對實(shí)體零售的影響逐漸轉(zhuǎn)向正面，移動(dòng)支付的普及打通了‘線上下單配送’和‘線下體驗(yàn)’之間的隔閡，線上和線下渠道將日漸融合；而線上消費(fèi)的便捷性也無法阻擋消費(fèi)者到實(shí)體空間進(jìn)行休閑和社交活動(dòng)。零售商日漸意識到線上線下全渠道覆蓋的重要性，電商開拓實(shí)體店，傳統(tǒng)零售商和互聯(lián)網(wǎng)巨頭之間的戰(zhàn)略性投資和合作成為大勢所趨?！?/p>

??三．北京倉儲(chǔ)物流市場

??2017年整體市場接近滿租，年末受相關(guān)政策影響，倉儲(chǔ)物流供求矛盾再顯現(xiàn)

??2018年外溢發(fā)展和租戶升級將現(xiàn)熱潮

??倉儲(chǔ)物流市場2017年末空置率為0.3%，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度空置率在0.5%以下，整體市場接近滿租，可租空間稀缺；受市政府冬季施工限制影響，全年新增供應(yīng)量同比下降53%，僅一季度有新項(xiàng)目交付；受年末市政府對低端倉儲(chǔ)設(shè)施進(jìn)行清理和整治的影響，以快遞為主的租戶搬遷活動(dòng)驟增，進(jìn)一步增加了供求矛盾。

??2017年全年租金增長為5.2%，是五年來最大年度漲幅，其中四季度環(huán)比上漲2.9%；受整體供應(yīng)持續(xù)短缺和特殊事件等多重因素的影響，業(yè)主大幅提高租金，而為解決當(dāng)務(wù)之急，租戶也被迫提高租金承受力。

??2018年倉儲(chǔ)物流市場將呈現(xiàn)以下幾個(gè)關(guān)鍵詞：外溢發(fā)展、租戶升級。盡管2018年新增供應(yīng)量將有所回升，但仍然難以滿足市場旺盛的租賃需求，租戶或被迫向京外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移；北京限制和縮緊物流用地供應(yīng)的政策方向短期內(nèi)難以改變，而京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略和城際基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善有望提升開發(fā)商在北京周邊拿地建倉的信心。電商和第三方物流近年約占年成交總量的四分之三，未來將依然是需求主力；汽車及零部件需求將維持上升勢頭，而高科技制造業(yè)有望成為新興勢力。

??世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部主管羅瑾指出：“快速上漲的租金抬高了租戶入駐的門檻，長期租金承受能力更強(qiáng)的高附加值商品、對區(qū)位或者冷鏈等專業(yè)化設(shè)施有較高要求的租戶權(quán)重將進(jìn)一步提升。業(yè)主將大規(guī)模進(jìn)行租戶調(diào)整，并加大投入提升物業(yè)設(shè)施品質(zhì)、技術(shù)和管理水平，以滿足高端租戶需求?！?/p>

??四．投資市場

??——2017年投資標(biāo)的類型更多元化，“商改辦”、“酒改辦”成熱點(diǎn)

??——2018年新資本的進(jìn)入和新區(qū)域的發(fā)展將驅(qū)動(dòng)需求

??2017年大宗成交總額為397.26億元，同比增長11%，繼2016年后再創(chuàng)歷史新高；成交宗數(shù)和總面積均高于2016年，其中成交總面積同比增長25%；投資標(biāo)的類型更多元化，寫字樓占總成交額40%，依然是最重要的物業(yè)類型，而零售物業(yè)和酒店占比分別達(dá)到28%和19%，比往年均有明顯上升。

??其中，主要買家類型包括地產(chǎn)基金、開發(fā)商及企業(yè)用戶總和占比達(dá)95%。地產(chǎn)基金和開發(fā)商最活躍，分別占總成交額的44%和32%，大部分收購以改造物業(yè)并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值為目的，其中“商改辦”、“酒改辦”成熱點(diǎn)；企業(yè)用戶年底發(fā)力，全年占總成交額19%，所有物業(yè)均位于非核心區(qū)域，企業(yè)購買寫字樓自用的需求依然旺盛，但由于核心區(qū)域缺乏可售物業(yè)，買家對非中心位置持更開放的態(tài)度。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)投資及資本市場部主管紀(jì)剛指出：“融資途徑多元化是近兩年商業(yè)地產(chǎn)投資活躍的重要原因，其中資產(chǎn)證券化的發(fā)展對投資者豐富退出方式和分散風(fēng)險(xiǎn)起到重要作用。政府的相關(guān)調(diào)控和政策導(dǎo)向，以及投資者如何通過合理規(guī)劃融資方式獲得最佳的資金成本，將成為2018年投資者關(guān)注的熱點(diǎn)。2018年北京投資市場仍有眾多潛力可待挖掘，而隨著北京城市新規(guī)劃和非首都功能疏解的實(shí)施，新興區(qū)域?qū)⑽嗤顿Y者的目光。”