[世邦魏理仕]產(chǎn)業(yè)升級(jí)推動(dòng)商務(wù)園區(qū)擴(kuò)張，京滬深市場(chǎng)最具競(jìng)爭(zhēng)力

世邦魏理仕發(fā)布《產(chǎn)業(yè)崛起之地——中國(guó)商務(wù)園區(qū)解讀及主要市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力排名》報(bào)告

??2018年5月9日，上海–產(chǎn)業(yè)升級(jí)和科技創(chuàng)新是中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁向新常態(tài)、完成新舊增長(zhǎng)模式切換的必由之路，也令“商務(wù)園區(qū)”成為近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上炙手可熱的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型。CBRE近日發(fā)布報(bào)告《產(chǎn)業(yè)崛起之地——中國(guó)商務(wù)園區(qū)解讀及主要市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力排名》，對(duì)全國(guó)16個(gè)主要城市的商務(wù)園區(qū)發(fā)展?jié)摿右栽u(píng)估。

??商務(wù)園區(qū)是指從事高科技和研發(fā)、具有高附加值的知識(shí)密集型無(wú)污染企業(yè)和機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，商務(wù)園區(qū)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相連。隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)不斷向全球價(jià)值鏈的上游延伸，從制造和組裝到研發(fā)與設(shè)計(jì)，再到全產(chǎn)業(yè)鏈的功能實(shí)現(xiàn)，商務(wù)園區(qū)的需求亦不斷增長(zhǎng)。與此同時(shí)，商務(wù)園區(qū)的功能也不斷擴(kuò)展，已經(jīng)從單一的研發(fā)功能轉(zhuǎn)變?yōu)榧邪l(fā)、總部、后臺(tái)、展示等多重功能的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。除了產(chǎn)業(yè)升級(jí)這一內(nèi)生動(dòng)力之外，科技創(chuàng)新政策也為商務(wù)園區(qū)發(fā)展加速，而城市更新的進(jìn)程則為商務(wù)園區(qū)的發(fā)展騰出了空間。

??商務(wù)園區(qū)的具有一顆“產(chǎn)業(yè)核芯”。通過(guò)對(duì)商務(wù)園區(qū)租戶的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)近70%的商務(wù)園區(qū)租戶來(lái)自于IT、通訊和制造業(yè)，也就是產(chǎn)業(yè)類租戶。區(qū)別于金融、貿(mào)易等服務(wù)業(yè)類租戶，產(chǎn)業(yè)類租戶對(duì)于物業(yè)有其特殊的要求。

??世邦魏理仕中國(guó)區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|工業(yè)部主管羅瑾表示：“作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，商務(wù)園區(qū)除了能夠滿足產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的辦公需求，還可以幫助其實(shí)現(xiàn)企業(yè)研發(fā)、數(shù)據(jù)中心、培訓(xùn)中心等功能。這些功能對(duì)建筑的技術(shù)指標(biāo)也提出了特殊的要求，例如層高、面積、承重、門寬等，對(duì)園區(qū)的電力、環(huán)境、區(qū)位也有不同要求。因此，功能多元化、建筑靈活性是商務(wù)園區(qū)區(qū)別于其他地產(chǎn)類型的重要特性，也成為其吸引產(chǎn)業(yè)類租戶最關(guān)鍵的因素。除此之外，較高的產(chǎn)業(yè)聚集度、各類稅收優(yōu)惠政策也使商務(wù)園區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)類租戶更具親和力?！?/p>

??除了滿足占比七成的產(chǎn)業(yè)類租戶的需求，商務(wù)園區(qū)對(duì)另外30%的普通辦公租戶的吸引力也在逐步增強(qiáng)。商務(wù)園區(qū)的低租金成本、配套設(shè)施的改善，對(duì)人的重視增強(qiáng)這三點(diǎn)普適性優(yōu)勢(shì)吸引了越來(lái)越多的辦公租戶。其中租金成本優(yōu)勢(shì)是企業(yè)最為關(guān)注的問(wèn)題。根據(jù)全國(guó)16個(gè)主要城市優(yōu)質(zhì)寫字樓與商務(wù)園區(qū)的租金對(duì)比可見，企業(yè)選擇商務(wù)園區(qū)的辦公空間將節(jié)約35%-75%的租金成本。

??中國(guó)城市商務(wù)園區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力排名TOP10

??受限于區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，各城市商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)發(fā)展存在較大的差異性，CBRE建立了以產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)、人才資源與創(chuàng)新指數(shù)、市場(chǎng)成熟度指數(shù)為考量的評(píng)價(jià)體系，挑選出十大最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市。北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、南京、武漢、重慶、蘇州依次為商務(wù)園區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力的前十位城市。

??No 1北京：人才和研發(fā)資源雄厚

??人才和研發(fā)資源是支持商務(wù)園區(qū)發(fā)展的重要軟件基礎(chǔ)，北京的人才、教育、科技資源優(yōu)勢(shì)在質(zhì)量和數(shù)量上都是其他城市無(wú)可比擬的。至2016年，北京重點(diǎn)高校數(shù)量占全國(guó)同類的25%，中國(guó)科學(xué)院、中國(guó)工程院院士一半以上分布在北京。另外北京研發(fā)人員占社會(huì)從業(yè)人員比重和研發(fā)投入占GDP比重也分別以2.07%和5.94%位列全國(guó)首位。

??堅(jiān)實(shí)的基本面帶動(dòng)了商務(wù)園區(qū)的需求，截至2018年一季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到500萬(wàn)平米。同時(shí)北京優(yōu)質(zhì)寫字樓和商務(wù)園區(qū)租金比達(dá)267%，巨大的租金優(yōu)勢(shì)還有助于吸引以辦公需求為主的租戶外溢至商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)。但近年來(lái)產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)和開發(fā)限制在一定程度上制約了北京商務(wù)園市場(chǎng)的快速發(fā)展，尤其是中關(guān)村軟件園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地等傳統(tǒng)園區(qū)在數(shù)量和質(zhì)量上都無(wú)法滿足快速發(fā)展的需求。因此，北清路、順義以及更多新興區(qū)域的發(fā)展受到市場(chǎng)的期待。

??No 2上海：經(jīng)濟(jì)體量和商務(wù)園區(qū)規(guī)模居首

??從綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)看，上海非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值位居所有城市之首，且制造業(yè)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先。同時(shí)上海城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，2016年地鐵總里程達(dá)683公里，到2020年將達(dá)800公里，地鐵密度全國(guó)第一。巨大的經(jīng)濟(jì)體量和和良好的基礎(chǔ)吸引了眾多跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)在上海設(shè)立總部和研發(fā)中心，推動(dòng)上海商務(wù)園區(qū)需求持續(xù)增長(zhǎng)。

??上海商務(wù)園區(qū)的存量從2006年的約130萬(wàn)平方米迅速擴(kuò)展到了2017年的約800萬(wàn)平方米，在十年內(nèi)經(jīng)歷了三倍以上的增長(zhǎng)，主要分布區(qū)域也由張江，漕河涇、金橋等國(guó)家園區(qū)發(fā)展至目前的十多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，未來(lái)仍將有大量的項(xiàng)目將出現(xiàn)在浦東、松江、寶山等新興區(qū)域內(nèi)。2016年上海市政府提出“建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心”的目標(biāo)，商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。

??No 3深圳：經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)先發(fā)展?jié)摿薮?/strong>

??深圳經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)跑一線城市，具有自主創(chuàng)新能力強(qiáng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。在2013年至2016年三年間，深圳非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)34.4%，增速已經(jīng)明顯高于北上廣。深圳創(chuàng)新研發(fā)投入及研發(fā)能力可與京滬比肩，2016年深圳的研發(fā)投入占GDP比重達(dá)4.05%，僅低于北京。

??另外深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)現(xiàn)對(duì)外開放帶來(lái)的眾多創(chuàng)新機(jī)會(huì)，以及作為移民城市具有的高包容性，極大的促進(jìn)了民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展壯大，與大量的國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)共同帶動(dòng)了商務(wù)園區(qū)的需求。

??由于市域面積遠(yuǎn)低于其他一線城市，深圳僅30%的商務(wù)園區(qū)位于原經(jīng)濟(jì)特區(qū)的羅湖、福田和南山三區(qū)，70%聚集在原經(jīng)濟(jì)特區(qū)的關(guān)外各區(qū)。為解決土地資源限制問(wèn)題，政府出臺(tái)了“6+1”政策以盤活存量工業(yè)用地，這將在中短期內(nèi)促進(jìn)商務(wù)園區(qū)快速增長(zhǎng)。加之深圳作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市，將與香港共同打造國(guó)際的科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，也為商務(wù)園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展提供機(jī)遇。

??世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示：“除了北京、上海、深圳，中國(guó)還有很多城市商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)蘊(yùn)含巨大的發(fā)展?jié)摿?。例如，廣州作為華南地區(qū)傳統(tǒng)中心城市的地位是其他城市無(wú)法取代的，而且也具備支撐產(chǎn)業(yè)升級(jí)的人才儲(chǔ)備。杭州得益于近年來(lái)電商、互聯(lián)網(wǎng)+、互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的快速崛起，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生實(shí)質(zhì)性蛻變，形成了一定規(guī)模的以商務(wù)園為載體的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。成都、武漢、南京均屬于交通樞紐城市，二、三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增速較快，基礎(chǔ)設(shè)施大力建設(shè)，便利的城際和城市交通為人才流動(dòng)、提高城郊商務(wù)園區(qū)的可達(dá)性奠定了基礎(chǔ)?！?br/>