2018-07-31 14:18:43
TOP10房企國內(nèi)評級普遍為3A
萬科獲穆迪Baa1穩(wěn)定評級
文/研究員 沈曉玲、馮惠、汪維文
??近幾年來,房地產(chǎn)行業(yè)銷售門檻和集中度不斷上升,尤其是全國化布局的房企,依然保持高周轉(zhuǎn)、搶資源的態(tài)勢。因此房企對資金始終保持較高的需求,但近年來國內(nèi)外融資逐步收緊,企業(yè)信用評級作為發(fā)債的資質(zhì)憑證,其重要性不言而喻。
??Tips
??企業(yè)信用就是企業(yè)的信用“身份證”,公司在參與招投標、發(fā)債融資、申請各種資質(zhì)等都需要用到企業(yè)信用。不僅如此,企業(yè)信用等級的高低直接與籌資成本的高低掛鉤。公司的信用良好,信用等級高,公司申請貸款和發(fā)行債券的利率就低。目前國內(nèi)使用評級等級的一般是”四等十級制”評級等級,具體等級由高到低分為:AAA,AA,A,BBB,BB,B,CCC,CC,C,D。從”AA”到”CCC”等級間的每一級別可以用”+”或”-”號來修正已表示在主要等級內(nèi)的相對高低。
??01 房企信用評級優(yōu)于整體平均水平
??房企信用評級在AA及以上占比達到94%。國企較多以及固定資產(chǎn)比例較大的行業(yè)信用等級也較高,房地產(chǎn)業(yè)作為重資產(chǎn)行業(yè),因此在評定信用等級時相對更高。房企在AA及以上的評級占比達94%,而從全行業(yè)看比例僅為79%。雖然房地產(chǎn)行業(yè)屬于負債率較高行業(yè),但這幾年的中國房地產(chǎn)快速發(fā)展,周轉(zhuǎn)速度加快,銷售額也迎來了普遍增長,負債較高的同時盈利空間也增大,處于良性周轉(zhuǎn)的態(tài)勢之中,較高的信用等級表現(xiàn)了評級機構(gòu)對企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)情況的信心。
??94%房企維持原有信用評級。2018年以來,針對378家房企最新信用評級結(jié)果,其中356家房企維持原信用等級,占比為94%;調(diào)高了16家企業(yè)的信用評級,只調(diào)低了3家企業(yè)的評級。從百強房企3年來的評級結(jié)果可以發(fā)現(xiàn),評級等級持續(xù)改善。2016-2018年每年均有企業(yè)評級被調(diào)高,各年分別調(diào)高了4、8、4家,且2018年以來甚至無一家百強房企評級被調(diào)低。
??TOP50強房企AAA級占比最高達49%。統(tǒng)計今年以來最新評級結(jié)果,有最新評級的39家TOP50房企中有半數(shù)被評為AAA最高級,主要以10強房企為主;追趕千億行列的房企信用評級普遍是AA+,如中南置地2016年以來銷售排名均在第20名左右,近三年其信用評級一直維持在AA+。
??隨著企業(yè)銷售額的下降,高信用評級房企占比也在降低。銷售200強以外房企,整體信用等級偏低,普遍為AA級,且出現(xiàn)A+級及以下的情況。而被評為AAA最高級的200強以外房企,基本為地方國企。
??02 三類房企憑借資源或業(yè)績增速評級領(lǐng)先
??從2018年房企信用評級情況來看,AAA最高級或評級調(diào)高的房企基本可以分為3類:
??第一,憑借自身規(guī)模優(yōu)勢具有較強競爭力的規(guī)模房企;
??第二,近年來業(yè)績提升較快的房企;
??第三,不缺乏立身之本的特色房企。
??銷售10強房企信用基本均為AAA最高級。銷售10強房企除了綠地控股維持在AA+,其余9家房企均為AAA最高級。其中以萬科、保利、中海、華潤為例,2016年以來行內(nèi)排名均在10強以內(nèi),且2016年已為千億級房企。這些房企憑借自身業(yè)績規(guī)模、良好的運營狀況以及良好的財務(wù)狀況,已連續(xù)3年信用評級均獲得AAA最高級。
??值得一提的是,萬科地產(chǎn)做為行業(yè)前三強房企,不僅自身業(yè)績維持在45%的增幅,并且截止17年底現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比分別提升至2.8和2.06,還是保持了一貫穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。同時2017年,萬科的國外評級還由上一年的負面評級上調(diào)為穩(wěn)定評級,國內(nèi)外金融市場均看好萬科近年來的良性發(fā)展。
??業(yè)績增速遠高于行業(yè)水平促使維持高評級或上調(diào)。除去銷售10強的房企而言,業(yè)績增速較高的房企信用評級也比較高,以2017年業(yè)績增長來看,新城、雅居樂、招商全年業(yè)績同比增長了94%、70%、53%,明顯高于銷售百強47%的平均業(yè)績增幅;而金地集團雖然2017年業(yè)績增幅為40%,但前兩年業(yè)績增長呈突飛猛進之勢。
??其中雅居樂2017年銷售目標完成率達到150%,屬行業(yè)領(lǐng)先,同時公司盈利水平也在逐年升高,2017年毛利率超40%處于行業(yè)較高水平。在財務(wù)風險控制方面,凈負債率繼續(xù)上升,達到71%,同比上升22個百分點,公司財務(wù)杠桿有所加大,但仍在安全值范圍內(nèi)。截止2017年,雅居樂手持現(xiàn)金301.2億,企業(yè)現(xiàn)金與短債基本相當,長短期債務(wù)比為1.3,負債結(jié)構(gòu)健康。
??國企背景背書推動信用評級維持AAA。首開股份、首創(chuàng)置業(yè)、中國鐵建、中冶置業(yè)、金融街都是國企背景房企,而復地集團和光明地產(chǎn)雖然不是國企,但大股東分別是信用評級很高、經(jīng)營狀況良好、財務(wù)結(jié)構(gòu)良好的復星醫(yī)藥和光明集團,雖然整體規(guī)模不是很大,但信用評級相對較好,是AAA級最高等級,主要是因為強大的股東背景。
??例如金融街本身擁有國企背景,并且大多數(shù)股東為金融機構(gòu),而光明地產(chǎn)主要依靠大股東光明集團,在資金、融資和土地資源方面都能夠給與企業(yè)大力支持,融資貸款得到有效保障,抗風險能力較強,自身信用評級也就相對較高。
??03 國外評級結(jié)果低于國內(nèi)
??國外對房企的信用評級普遍在中等水平。自2017年以來,國外評級機構(gòu)均將中國主權(quán)信用評級由原來的AAA最高級下調(diào)至A+,致使國內(nèi)整體行業(yè)信用評級下調(diào)至A+及以下,且國外評級機構(gòu)認為中國房地產(chǎn)企業(yè)整體信用資質(zhì)較弱,致使房企國外信用評級遠低于國內(nèi)評級。雖然參與國外評級的百強房企評級展望基本維持在穩(wěn)定的水平,龍湖集團更是在今年3月被標普評級升為正面,但是信用評級均處于B級左右,綠地更是評為負面的評級展望。而萬科憑借穩(wěn)定的運營能力,獲得國外評級機構(gòu)對國內(nèi)房企最高評級Baa1。
??因此,房企雖然國內(nèi)評級普遍在AA級以上,但是對于信用評級仍不能放松警惕,尤其是對于海外融資的資質(zhì)憑證。目前融資渠道全面收緊,尤其是境內(nèi)發(fā)債審核趨難,部分房企不得不考慮海外發(fā)債“救急”,因而海外融資的資質(zhì)評審必須重視起來。