[克而瑞]2018年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100

??榜·單·解·讀

??三季度以來(lái)，土地流拍數(shù)量增多、溢價(jià)率明顯下滑，地市顯現(xiàn)“冷卻”信號(hào)，TOP100房企拿地整體保持謹(jǐn)慎，拿地銷售比較2017年大幅下滑，降至0.44。隨著“搶規(guī)模”逐漸進(jìn)入白熱化，導(dǎo)致房企快速擴(kuò)張的布局思路出現(xiàn)分化。中梁、和昌、濱江等企業(yè)拿地依然積極，沖規(guī)模勢(shì)頭強(qiáng)勁，恒大、泰禾節(jié)奏則稍有放緩。布局選擇上，地域聚焦思路明顯，三四線、以及市場(chǎng)較熱的中西部是房企布局重心。整體看來(lái)，土地市場(chǎng)、三四線市場(chǎng)熱度開(kāi)始衰退，以及政策處于多變期，房企應(yīng)“收縮”拿地戰(zhàn)線、“放緩”投資節(jié)奏，防范四五六線市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并重點(diǎn)關(guān)注東部二線城市底部機(jī)遇以及環(huán)一線周邊三四線的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

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??5成土地被銷售TOP10企業(yè)所獲

??8月部分房企公布半年業(yè)績(jī)，在投資拿地上，強(qiáng)者恒強(qiáng)，規(guī)模效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵。從前8月各梯隊(duì)房企的銷售和新增貨值來(lái)看，超過(guò)5成土地被銷售TOP10所獲得，新增貨值在百?gòu)?qiáng)占比達(dá)到50%，比銷售金額占比高出6個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模上仍有較大上漲空間，土儲(chǔ)上領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)成為新城、龍湖、華潤(rùn)沖擊1500億、甚至更高規(guī)模的籌碼。

??除TOP11-20外，其余梯度新增土儲(chǔ)集中度均小于銷售，融資成本高、資金不夠充裕的情況下，競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致拿地愈發(fā)困難。此外，TOP11-20房企為沖擊千億規(guī)模正在快速擴(kuò)張，旭輝、陽(yáng)光城等企業(yè)貨值快速增長(zhǎng)。

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??拿地銷售比較去年大幅下滑至0.4

??市場(chǎng)調(diào)控不斷加碼、房企融資渠道進(jìn)一步收緊，相較去年，各梯隊(duì)房企投資節(jié)奏均有所放緩。去杠桿的大背景下，房企更注重控制土地投資強(qiáng)度，保證現(xiàn)金流。

??拿地銷售比來(lái)看，前八月土地投資力度整體弱與去年。1-8月銷售百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP30以后房企拿地銷售比較2017年下降幅度更大，尤其是TOP31-50梯隊(duì)房企，前八月拿地銷售比遠(yuǎn)低于百?gòu)?qiáng)平均，在拼銷售、拼資金、拼周轉(zhuǎn)的大格局下，生存環(huán)境進(jìn)一步受到擠壓。

??值得注意的是，盡管整體投資節(jié)奏稍有放緩，但第二梯隊(duì)房企1-8月拿地銷售比仍達(dá)到0.56，高于百?gòu)?qiáng)平均值。在沖擊千億、1500億規(guī)模的路上，較其他梯隊(duì)房企而言投資更加積極，其中旭輝、招商蛇口拿地銷售比在0.7以上，金茂拿地意愿也較足。

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??旭輝、中梁、和昌、中駿等企業(yè)仍積極拿地

??目前市場(chǎng)處于政策多變期，融資受限、價(jià)格受限導(dǎo)致部分企業(yè)放緩?fù)顿Y腳步。但在行業(yè)集中度不斷提升下，為了沖擊更高規(guī)模，仍有部分企業(yè)在加快拿地節(jié)奏和加強(qiáng)拿地力度，這些企業(yè)2018年1-8月拿地銷售比維持高位，且較去年漲幅大。

??其中既包括沖擊千億的中梁、濱江等企業(yè)，在高周轉(zhuǎn)的模式帶動(dòng)下，拿地銷售比高于行業(yè)平均，且較去年漲幅大。也涵蓋旭輝、華潤(rùn)等排名靠前的房企，為沖擊更高行業(yè)地位而繼續(xù)擴(kuò)大土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)。其中華潤(rùn)前八月拿地銷售比0.74，拿地金額已經(jīng)完成去年全年90%。

??此外，新希望、和昌、中駿、卓越等黑馬企業(yè)，也在為沖擊500億規(guī)模而積極擴(kuò)充土儲(chǔ)，按照當(dāng)前的拿地節(jié)奏來(lái)看，全年拿地金額較2017年翻倍問(wèn)題不大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)深化、熱點(diǎn)城市普遍限價(jià)之下，快速擴(kuò)張更加考驗(yàn)房企的操盤能力。保證土儲(chǔ)充裕的情況下，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管控，這些企業(yè)將成為沖擊千億的有力爭(zhēng)奪者。

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??房企拿地更注重地域聚焦

??布局選擇上，地域聚焦思路明顯，房企拿地重心依舊分布在三四線以及中西部。一方面是三四線供地充足，另一方面棚改紅利仍在持續(xù)，市場(chǎng)熱度較高。

??截止到8月末，銷售TOP100房企拿地普遍集中在三四線，數(shù)據(jù)顯示，三四線新增拿地建面占比達(dá)到60%。區(qū)域來(lái)看，上半年市場(chǎng)火熱的中西部成為房企布局的要塞，新增拿地建面占比接近43%，高出占比第二的長(zhǎng)三角16個(gè)百分點(diǎn)，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)對(duì)于中西部城市爭(zhēng)奪將愈發(fā)激烈。

??從前8月新增土儲(chǔ)建面TOP15的城市來(lái)看，幾乎被中西部二線城市所占據(jù)，重慶、鄭州新增土儲(chǔ)建面大幅領(lǐng)先其他城市，昆明、西安、武漢等城市排名也相對(duì)靠前。

??三四線城市中，溫州、佛山、孝感等城市新增土儲(chǔ)建面均較大，且多數(shù)是環(huán)核心城市周邊三四線，也表明在三四線熱度衰退之下，房企拿地更加謹(jǐn)慎，更聚焦需求充足、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的三四線。

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??收縮戰(zhàn)線、放緩節(jié)奏 關(guān)注二線城市拿地窗口期

??8月份，陸續(xù)有上市房企發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告，部分房企對(duì)下半年投資表示要保持謹(jǐn)慎。一方面源自政策嚴(yán)控，尤其是融資環(huán)境不樂(lè)觀的情況下，政府堅(jiān)持因城施策、堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)加大；另一方面，地市、樓市雙雙降溫，并進(jìn)一步蔓延至三四線城市，尤其是棚改支撐逐步減弱，市場(chǎng)銷售預(yù)期并不樂(lè)觀，因此，維穩(wěn)現(xiàn)金流成為行業(yè)共識(shí)。

??我們認(rèn)為，收縮戰(zhàn)線、放緩節(jié)奏、地域聚焦成為房企未來(lái)戰(zhàn)略布局的主要方向。避免全覆蓋、大面積的開(kāi)拓，減少對(duì)于四五六線城市投資力度，重心逐步聚焦二線城市及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)展良好的三四線，警惕和回避因短期炒作導(dǎo)致市場(chǎng)非理性過(guò)熱的城市。在把握中西部城市輪動(dòng)機(jī)會(huì)的同時(shí)，適當(dāng)關(guān)注東部二線城市回調(diào)帶來(lái)的底部機(jī)遇，四季度末或?qū)⒊蔀榉科竽玫卮翱谄凇?/p>