[克而瑞]10大重點城市二手住房需求結(jié)構(gòu)特征解析

文/楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

??隨著越來越多的城市二手住房成交量超越新房，諸多一、二線城市迎來“存量”住宅交易時代，承接絕大多數(shù)購房需求釋放。另一方面，自去年上半年以來，新房供應(yīng)持續(xù)短缺也給二手住房交易不斷“復(fù)蘇”創(chuàng)造空間，更多購房需求主動“轉(zhuǎn)移”至存量市場。數(shù)據(jù)表現(xiàn)為今年以來重點城市掛牌量的持續(xù)小幅減少，二手住宅成交量的觸底回升以及重點城市如廣州、重慶、武漢等一、二手住宅價格持續(xù)“倒掛”，都預(yù)示二手房市場正以賣方為主導(dǎo)。

??在此背景下，研究當(dāng)前二手住房市場的需求結(jié)構(gòu)就變得尤為重要：第一，可以反映市場真實的需求狀況，不得不說人為“限價”主導(dǎo)的新房供應(yīng)、成交難免“失真”，相較而言，二手市場成交結(jié)構(gòu)的變化可以客觀反映出當(dāng)前購房者真是需求狀態(tài)以及這種變化，到底是什么樣的人才買房？這些購房者真正需要什么樣的產(chǎn)品？第二，二手存量市場作為核心而一線城市市場重要部分，對其發(fā)展變化總結(jié)也可以合理預(yù)判未來不同城市的購房偏好。 

??一、當(dāng)前二手住房市場整體呈現(xiàn)三大顯著特征

??2018年上半年，受到房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)影響，新房供應(yīng)不濟使得需求持續(xù)擠向二手住宅市場，市場預(yù)期穩(wěn)定向好，大體呈現(xiàn)出以下幾大特征：

??一是近半數(shù)熱點城市步入“存量時代”，二手房成交規(guī)模顯著高于新房。2013年上海的二手房成交量首次超過新房，自此之后，以二手房市場的為主導(dǎo)的城市持續(xù)擴容，2017年已涵蓋了北上廣深及廈門等6個城市，據(jù)CRIC監(jiān)測，2018年上半年10個典型城市中北京、上海、深圳、武漢的二手房成交量均顯著高于新房。南京、廣州的二手房成交面積與新房成交體量保持著不相伯仲的狀態(tài)，特別是新房供應(yīng)量顯著不足的背景下，二手住房市場熱度還將維持較長時間。

??二是上半年掛牌量持續(xù)小幅減少，而成交延續(xù)去年四季度以來觸底回升態(tài)勢。2018年上半年，全國17個典型城市二手住宅出售掛牌量每月基本都維持著3000萬平方米左右，變動幅度不算太大，但整體持續(xù)小幅下降，二手房市場熱度回升情況下，熱門城市的業(yè)主普遍存在惜售心態(tài)。從二手住宅的成交情況來看，2018年上半年，在新房供應(yīng)不影響下，二手房市場穩(wěn)步復(fù)蘇，13個重點城市成交面積和成交套數(shù)分別為4667萬平方米和53.4萬套，較去年下半年都小幅增長5%，但從成交熱度依舊不及2017年上半年同期。

??備注：CRIC研究中心統(tǒng)計的二手房數(shù)據(jù)基本均為住宅屬性，具體城市包括北京、上海、廣州、深圳、合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、蘇州、廈門等13個城市。

??三是七成城市一、二手價格“倒掛”。從10個重點城市二手住宅成交均價看，2018年上半年除北京、上海、鄭州外，其余7個城市二手住宅成交均價均高于一手住宅均價，主要是受新房“限價”政策影響，普遍造成一、二手房房價“倒掛”，最顯著的是武漢價差超1倍，其次是南京，二手房市場的成交熱度可見一斑。 

??二、二手住房市場成交需求結(jié)構(gòu)靜態(tài)特征和動態(tài)變化

??1、靜態(tài)特征：以中低總價、70-90平方米、三房需求為主

??總體從成交結(jié)構(gòu)看，呈現(xiàn)以下幾大特征：一是70平方米以下小面積段住宅為成交主力，尤其在一線城市，近乎占據(jù)了總成交規(guī)模的“半壁江山”；二是房型主要集中在功能性完備的二房和三房，性價比較高，可基本滿足三口之家的日常生活需求；三是總價段因各城市房價高低不同，但都是城市中低總價段比重最大。

??1.1成交面積段：總價可控的70平方米以下成交套數(shù)占比均超30%

??按成交面積段來劃分，10個典型城市的二手房成交基本體現(xiàn)出剛需類小面積段住宅備受青睞的特征，除合肥外，其余9個城市70平方米以下均為主力面積段，占比較大。大體可分為以下三大類：

??一是以北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州為代表的房價較高、市場發(fā)展成熟的市場， 70平方米以下的小面積段獨占鰲頭，占比均超40%以上，且與成交套數(shù)占比第二的70-90平方米拉開了較大差距。這主要源于一方面這些城市的二手住宅市場發(fā)展相對成熟，市場中存在大量總價偏低的“老破小”可供交易；另一方面房價的持續(xù)上揚、限購限貸的層層加碼倒逼剛需購房者選擇小面積、低總價的房源滿足基本的居住需求。

??二是70平方米以下和70-90平方米占比不分伯仲，均為30%左右，成交以“剛改”為主的城市，典型代表為重慶、武漢、鄭州。這類城市房價經(jīng)歷了一輪“補漲”之后，基本還處于購房者的預(yù)期之內(nèi)，人們在二手住宅購買方面，除了考量總價限制外，更多也會權(quán)衡地段、居住舒適度等多方面因素，不得不說，隨著人們購買力的逐步提升，后期70-90平方米和90-120平方米仍存在足夠的增長空間。

??三是合肥，合肥二手住宅市場相對特殊，90-120平方米和70-90平方米占比不相伯仲，均達到了30%左右，究其原因，一方面房價適中，以1.5萬元/平方米的成交均價推算，120平方米的改善住宅總價基本在180萬元左右，30%首付僅為54萬元，基本在合肥居民可承受的購買力范圍內(nèi)。另一方面，主要與合肥購房者的消費偏好密切相關(guān)，新房成交中90-120平方米和70-90平方米同樣是主力面積段，在供應(yīng)受限、調(diào)控層層加碼的背景下，一部分客群被擠壓至二手房市場，從而帶動了這一面積段成交規(guī)模的提升。

??1.2成交房型：多數(shù)城市三房與二房占比已不相伯仲，強調(diào)功能性而一步到位

??以2018年第二季度典型城市不同房型占比來看，目前主力戶型仍為二房和三房，除合肥外，北京、深圳、重慶、武漢基本都呈現(xiàn)出二房占比高于三房的特征，因這些城市房地產(chǎn)開發(fā)較早，存量房源較多，結(jié)合面積段特征分析，成交主力70平方米以下房源多以二房為主，因而占比存在顯著優(yōu)勢。此外值得關(guān)注的是，5城三房的平均占比也達到了32%，因二孩政策放開，部分置業(yè)者在購房時更加關(guān)注戶型的功能性，小三房或“2+1”等戶型滿足了許多家庭“一步到位”的需要，未來還有廣闊的增長空間。

??1.3成交總價段：剛需主導(dǎo)市場，四成左右需求集中在城市中低價位房源

??因各城市房價高低不同，故主力總價段的分化也較為顯著，大體可以分為以下三大類：

??一是主力面積段段在0-100萬元，典型城市為重慶、廣州、鄭州，重慶因單價偏低，加之70平方米小面積段占比較高，故0-100萬元總價段的占比高達56%，而廣州、鄭州0-100萬元和100-200萬元的占比基本不分伯仲，后期總價段上移的趨勢也比較明顯。

??二是主力總價段在100-200萬元，諸如南京、合肥、武漢、北京都落在了這一區(qū)間，雖然總價承受力相同，但居住品質(zhì)還是存在顯著差異的：合肥200萬元的預(yù)算基本可購買120平方米左右的住宅，而北京這樣的購買力僅能購買70平方米以下的房源，較為發(fā)達的一線城市的購房者不得不面臨高總價“蝸居”的困境。

??三是主力總價段在200-400萬元，典型代表為上海、深圳、杭州，這些城市普遍具備高房價的特征，新房“一房難求”將過剩的購買力倒逼至二手房市場，從而也使得主力總價段“水漲船高”，不得不說，這三城的二手房市場都面臨著較為廣闊的發(fā)展空間，人才新政、外來人口的涌入等因素作用都將為房價提供較為穩(wěn)健的支撐。

??從近3年10大城市二手住房市場需求成交結(jié)構(gòu)變化趨勢看，分化較為顯著，一線城市房價持續(xù)上漲背景下，購房需求以70平方米以下的一房或二房為主且比重持續(xù)上升，其他城市諸如杭州、重慶、武漢、合肥、鄭州等二手住房市場仍在起步發(fā)展，需求結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定。2、趨勢變化：一線城市70平以下、一二房比重持續(xù)上升，其他城市相對穩(wěn)定

??2.1成交面積段：70平方米以下小面積段占比擴張趨勢明顯

??一是北上廣深四個一線城市70平方米以下小面積段剛需戶型成交套數(shù)占比擴張顯著，70-90平方米占比變化不大，90平方米以上的各面積段基本都呈現(xiàn)出收縮趨勢，由此我們不難看出，“高房價”促使一線城市的居住品質(zhì)和舒適度直線下降，剛需購房者無力負擔(dān)高總價房源，只能選擇面積較小，總價偏低的“老破小”居住，而且這樣的情況在短期內(nèi)難以改變，甚至存在愈演愈烈的趨勢。

??二是諸如杭州、重慶等熱門二線城市，70平方米以下和70-90平方米成交套數(shù)占比都保持著較為穩(wěn)健的增長，可以說二手房市場面臨著蓬勃的發(fā)展空間。主要源于這些城市的人口吸附力較強，杭州在前期的“搶人大戰(zhàn)”中收效顯著，承接和吸納了諸多上海的外溢人才，為本地的樓市提供了有力的需求支撐，而重慶作為直轄市，本身人口總量就較大，且房價偏低，改善型需求還將迎來新一輪釋放。

??三是以合肥、武漢、鄭州為代表的各面積段占比相對穩(wěn)固，變化不大（漲跌幅不超過5%）的城市，這些城市基本以剛改和改善型需求為主，除武漢外，合肥、鄭州二手房市場基本都處于起步階段，成交規(guī)模相對較小，購房者普遍愿意選擇新房而非二手房，故各面積段成交套數(shù)占比與新房大體相同，波動不大。

??2.2成交房型：多數(shù)城市一二房成交占比持續(xù)提升，僅合肥武漢三房比重上升

??從成交房型來看，人口吸附力較強或本身人口基數(shù)較大的一、二線城市“蝸居效應(yīng)”更為顯著：北京、深圳、重慶這三個城市一房、二房占比都在持續(xù)提升，偏改善類的三房、四房及以上占比持續(xù)下降，一方面源于城市本身住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)以小房型為主，另一方面也源于高房價導(dǎo)致外來剛需客群的購買力受限，不得不選擇一些功能性不完善的“老破小”。

??此外，諸如合肥、武漢成交房型的變化主要以本地居民的偏好為主，合肥二房占比持續(xù)下降，三房占比較2016年第四季度提升了3個百分點，也因本地的房價相對適中，在購買力相對富裕的情況下，人們也更為強調(diào)居住的舒適度等因素。而武漢小面積段的一房有所下降，二房、三房占比提升，也反映出人們對房屋功能完善度的客觀要求。

??2.3成交總價段：房價上漲使主力總價段普遍上移，始終以中低價位為主

??因這波行情帶動了房價上漲，各城市主力總價段均存在上移趨勢，僅上移的幅度程度存在差異：第一梯隊，以北京、上海、廣州、杭州為典型代表，0-100萬元、100-200萬元這兩段的成交套數(shù)占比均有了顯著下降，與此同時200-400萬、400-600萬元的擴張趨勢較為明顯，第二梯隊，以重慶、鄭州為代表，0-100萬元成交套數(shù)占比下降，100-200萬元、200-300萬元這兩個總價段呈現(xiàn)出不同程度的擴張。第三梯隊，二手房各總價段占比變化不明顯，以合肥為例，主要還處于新房為主導(dǎo)的樓市，成交規(guī)模較小，面積段變化不顯著，故而總價段波動并不大。

??三、10大重點城市二手住房需求結(jié)構(gòu)剖析

??1、北京：70平以下需求小型化、200-400萬元的中低總價占比增長

??北京作為首都，房地產(chǎn)市場成熟度相對較高，二手住宅成交規(guī)模一直顯著高于新房市場，受“930”新政影響，2016年第三季度以來其二手房成交規(guī)模一直呈現(xiàn)下行趨勢，2018年上半年才顯現(xiàn)出“復(fù)蘇”，但總體表現(xiàn)仍不及2017年同期。下面我們將從成交面積段、房型、總價段三個維度剖析北京二手住宅需求變化情況。

??? 成交面積段：70平方米以下小面積段擴張趨勢明顯

??從北京2016年以來不同面積段成交套數(shù)變化情況來看，我們不難發(fā)現(xiàn)，以90平方米為分界點，占比變化趨勢呈現(xiàn)“兩極分化”：

??90平方米以下小面積段占比逐年提升，其中70平方米以下的小戶型備受購房者青睞，占比擴張趨勢明顯，由2016年第一季度的42%逐步上升至2018年第二季度的47%。一方面源于該面積段迎合了主流剛需客群的需求，因房價較高，受制于購買力，多數(shù)首次置業(yè)客群偏向于購買總價較低的小面積戶型，另一方面介于目前很多城市的新房供應(yīng)70平方米以下小戶型基本已“消失殆盡”，故而首改剛性需求也轉(zhuǎn)移到了二手房市場。

??90平方米以上的中等和大面積段占比基本呈現(xiàn)收縮態(tài)勢，因日益增長的房價和從嚴的調(diào)控政策，一線城市“改善”的難度在逐步加大，加之新房限價等政策，中高端客群普遍傾向于購置新房，二手購買力略顯不足。

??? 成交房型：二房為成交主力占比與日俱爭高達48%

??就成交房型來看，二房毋庸置疑成為了主力房型，且占比與日俱增，2018年第二季度二房占比高達48%，較2016年第一季度上升了8個百分點。結(jié)合面積段情況綜合分析，原因主要是受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，北京的存量住宅中二房仍是主力戶型，加之面積段主要集中在90平以下，總價基本在主流剛需客群的承受力范圍內(nèi)，因而成交套數(shù)占比較大。

??其次一房成交占比也有增大的趨勢，上升了4個百分點，一方面面積段較小，迎合了部分看漲后市買房投資者的需求，另一方面一線城市晚婚者、獨身者比例較大，一房基本可滿足日常的生活需要；

??值得關(guān)注的是，因二孩政策放開，部分置業(yè)者在購房時更加關(guān)注戶型的功能性，小三房或“2+1”等戶型滿足了許多家庭“一步到位”的需要，目前的成交占比在19%左右，未來還有潛在的增長空間。

??? 成交總價段：200-400萬元和400-600萬元占比均有所增加

??從成交總價段來看，100-200萬元和200-400萬元的季度成交套數(shù)基本都在1.7萬套以上，二者占據(jù)了總成交套數(shù)的“半壁江山”，是購房者選擇的主力總價段。但100-200萬元占比呈收縮趨勢，而200-400萬元占比顯著增長，較2016年第一季度上升了2個百分點，結(jié)合面積段、房型的成交情況來看，并非人們的居住環(huán)境得以提升，而是房價上漲嚴重制約了人們的購買力，200-400萬元的預(yù)算也僅能夠得90平方米左右的二手住宅，可基本滿足三口之家的需求，故而400萬也算是主流購房者的購買力“瓶頸”。

??值得關(guān)注的是，400-600萬元這一總價段占比也有逐年提升的跡象，從2016年第一季度的7%逐步上升至2018年第二季度的10%，部分源于房價飛漲下人們賣舊房換新房，對居住品質(zhì)提升的客觀需求，另一部分也反映出高收入群體的購買力正逐步提升，貧富差距有進一步擴大的可能。

??2、上海：70平以下小戶型占比超50%，主力總價段上移至200-400萬元（略）

??3、廣州：120平以上大面積段持續(xù)收縮，100萬元以下占比最高但比重下降（略）

??4、深圳：二、三房為成交占比均超35%，房價趨高集中在200-400萬元（略）

??5、南京：70平方米以下，100-200萬元剛需住宅備受購房者青睞（略）

??6、杭州：面積集中在90平米以下，總價段200-400萬元擴容明顯（略）

??7、重慶：90平米以上面積段占比穩(wěn)定，二房占比持續(xù)提升（略）

??8、合肥：改善類居住需求不斷釋放，90-120平、三房占比顯著提升（略）

??9、武漢：需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，一二手價格“倒掛”致二房占比持續(xù)高位（略）

??10、鄭州：二手房初級發(fā)展階段，各面積段成交占比相對平均（略）