[世邦魏理仕]2018年上海房地產(chǎn)市場回顧及展望

??世邦魏理仕近日發(fā)布《2018年上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》，指出2018年上海優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)高峰持續(xù)，寫字樓需求進(jìn)入多元化階段；零售市場開啟“線上技術(shù)+線下體驗(yàn)+智慧物流”的融合新模式；科技進(jìn)步和消費(fèi)升級支持倉儲物流市場活躍度，供應(yīng)量與凈吸納量均創(chuàng)2015年之后新高；大宗物業(yè)投資市場表現(xiàn)活躍，跨境資本需求旺盛。

??優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：全年走勢先揚(yáng)后抑，新經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)寫字樓需求轉(zhuǎn)型升級

??2018年的寫字樓市場呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑走勢，上半年整體去化速度穩(wěn)健，下半年受到外部經(jīng)濟(jì)形勢新變化，加上市場供給體量維持高峰，企業(yè)觀望心態(tài)升溫，租賃決策周期平均延長1-2個(gè)月；更觀察到部分以成本導(dǎo)向的企業(yè)，改以續(xù)租加聯(lián)合辦公的組合模式，解決短期需求。綜上因素，全年凈吸納量超歷史平均，但同比下降22%，空置率因而推升至15.2%，為過去10年歷史新高。全市平均報(bào)價(jià)基本持平，項(xiàng)目之間的競爭日趨明顯并逐步反映在實(shí)際成交價(jià)格，全年平均有效租金較去年同期下滑1.2%。

??世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆骸皬?018年寫字樓需求來看，上海已逐漸告別過去金融、科技業(yè)與制造業(yè)三大行業(yè)巨頭主導(dǎo)的局面，這三大行業(yè)占比同比縮小9%。反之，來自新媒體、新能源、文體娛樂等行業(yè)的需求逐漸躍升，與其它國際大都會的租賃結(jié)構(gòu)更加相近。我們的工作方式已經(jīng)永遠(yuǎn)地改變了，從移動化到智能化，未來隨著企業(yè)多元化，產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟化，具有延展可能性的辦公空間將受到越來越多的關(guān)注?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：創(chuàng)新驅(qū)動市場繁榮，上海零售物業(yè)市場存量持續(xù)領(lǐng)跑全國

??2018年上海零售物業(yè)市場共錄得9個(gè)新增項(xiàng)目，新增零售面積約116.6萬平方米。其中，單體體量超過10萬平方米的大型商業(yè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)較去年翻番，占比達(dá)89%且皆位于非核心商圈。

快閃、跨界，新零售，共享衣櫥以及脫胎換骨級的商場改造讓申城散發(fā)著一股欣欣向榮的力量。2018年，電商品牌持續(xù)加碼線下開出實(shí)體店，線上線下融合全面駛?cè)肟燔嚨?。另一方面，商業(yè)項(xiàng)目為謀求差異化競爭不斷引入新元素，諸如室內(nèi)動物園，室內(nèi)主題樂園和美術(shù)館等。品牌方面，餐飲和服飾類業(yè)態(tài)租賃需求活躍，全年錄得72%新租案例。

??世邦魏理仕華東區(qū)董事總經(jīng)理莫非表示：“上海零售物業(yè)市場存量率先跨入千萬級行列，達(dá)1,068萬平方米，持續(xù)領(lǐng)跑全國。未來隨著上海城市軌道交通的持續(xù)完善和進(jìn)一步的向城郊延伸，新興商圈將強(qiáng)勢崛起，成為開發(fā)商搶占商機(jī)，打造大型商業(yè)項(xiàng)目的新高地?！?/p>

??倉儲物流市場：供應(yīng)量與凈吸納量均創(chuàng)三年新高

物流市場全年共有6個(gè)新項(xiàng)目入市，總計(jì)63萬平方米，供應(yīng)量為近三年最高。來自電商的倉儲需求穩(wěn)定增長，部分需求已擴(kuò)張至自建庫內(nèi)。第三方物流與制造業(yè)需求保持活躍，年內(nèi)錄得多筆超萬平方米的租賃記錄。全年累計(jì)凈吸納量為50萬平方米，達(dá)到三年內(nèi)最高峰。

??受充足供應(yīng)以及政府對租戶注冊和稅收要求的影響，年底整體空置率達(dá)到6.8%，同比上升1.7%。除嘉定、青浦和金山仍有近20%的空置面積以外，上海其它主要園區(qū)的可租賃空間十分有限。租金方面，多數(shù)業(yè)主于一季度進(jìn)行年度調(diào)整，全年整體租金同比上漲4.7%至每月每平方米45.8元。

??世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管繆博文表示：“今年預(yù)計(jì)將有27萬平方米高標(biāo)倉庫入市，供應(yīng)量與2018年相比大幅減少，隨著市場需求的持續(xù)增長，空置率將會直線下降。租戶對智能倉儲需求的日益增長將不斷促進(jìn)物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)在物流倉儲中的應(yīng)用，推動倉儲設(shè)施硬件設(shè)施的發(fā)展。未來消費(fèi)升級也將持續(xù)推動冷鏈物流、跨境電商及區(qū)域商貿(mào)中心等細(xì)分市場的需求?！?/p>

??大宗物業(yè)投資市場：投資交易量持續(xù)超越千億元，維持歷史高位

2018年上海大宗物業(yè)投資市場交易總額突破了千億大關(guān)，達(dá)到1,176億人民幣。從投資者策略偏好來看，資本增值型及機(jī)會型的投資占比61%，顯示了上海投資市場的投資邊際比以往更廣闊。從投資的傾向性分析，物業(yè)類型的投資更加多元，無論零售物業(yè)、工業(yè)物流及酒店的投資比例明顯增加；同時(shí)地域的輻射也更加寬廣，約61%以上的交易發(fā)生于新興市場。無論從各個(gè)層面而言，無界的投資策略已經(jīng)是上海投資市場的主旋律。

??世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部主管何樹奇表示：“雖未來總體經(jīng)濟(jì)增速將呈放緩之勢，但上海作為中國最成熟的商業(yè)地產(chǎn)市場及經(jīng)濟(jì)動能引擎，加上中國作為美國經(jīng)濟(jì)體系對沖市場的情況下，仍將吸引外資持續(xù)積極布局。在城市更新、基建優(yōu)化及新興商務(wù)區(qū)日益成熟的帶動下，將營造更多的投資機(jī)會。在需求堅(jiān)實(shí)與可投資標(biāo)的物充足的情況下，我們認(rèn)為市場仍將持續(xù)活躍。”