[第一太平戴維斯]納新?啟勢(shì)：新需求順勢(shì)崛起，新戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)新形勢(shì)

??中國(guó)寫字樓市場(chǎng)正持續(xù)發(fā)展和演變。第一太平戴維斯于近日發(fā)布2018年中國(guó)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告，以市場(chǎng)需求端為聚焦，同時(shí)研判了市場(chǎng)基本面和未來(lái)趨勢(shì)，并對(duì)表現(xiàn)搶眼的熱門市場(chǎng)進(jìn)行了重點(diǎn)剖析。

??北京寫字樓整體市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定：

??2018年，北京寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)保持穩(wěn)定，盡管國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大，但得益于北京良好的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（如第三產(chǎn)業(yè)GDP占比達(dá)82%）以及企業(yè)的穩(wěn)定需求，寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的一面：至2018年末，全市平均租金連續(xù)7個(gè)季度實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，2018年當(dāng)年凈吸納量達(dá)54萬(wàn)平方米，超越了本年度的供應(yīng)量。

圖1：北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)、吸納和空置率變化

??重點(diǎn)增長(zhǎng)行業(yè)：金融、IT繼續(xù)引領(lǐng)租賃需求

??近年來(lái)，北京對(duì)國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)及信息技術(shù)資源的吸引力與日俱增，金融決策中心的地位、良好的投融資環(huán)境與新興科技創(chuàng)新相結(jié)合，進(jìn)一步加速行業(yè)的增長(zhǎng)，對(duì)寫字樓的需求也與日俱增。IT與金融行業(yè)已經(jīng)代替制造等傳統(tǒng)行業(yè)，成為甲級(jí)寫字樓最主要的租賃驅(qū)動(dòng)力，2018年來(lái)自這兩個(gè)領(lǐng)域的核心租賃需求比重占全市成交的54.2%，成為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的“半壁江山”。

??北京金融機(jī)構(gòu)的聚集地——金融街，業(yè)已成為全球最貴的寫字樓市場(chǎng)之一，其平均租金水平已高于亞洲的東京中央?yún)^(qū)以及新加坡的濱海灣。IT、互聯(lián)網(wǎng)類企業(yè)的快速發(fā)展，為中關(guān)村、望京等商務(wù)區(qū)的崛起注入動(dòng)力，這兩個(gè)區(qū)域市場(chǎng)也是發(fā)展最為迅速的寫字樓子市場(chǎng)。

??上升市場(chǎng)：聯(lián)合辦公成為新興力量

??聯(lián)合辦公這一新興辦公模式經(jīng)過(guò)近三年的快速成長(zhǎng)，其市場(chǎng)需求在2018年已經(jīng)超越零售貿(mào)易和醫(yī)療健康等傳統(tǒng)行業(yè)，成為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)一股不可忽視的力量。目前，北京和上海是目前國(guó)內(nèi)最大的聯(lián)合辦公市場(chǎng)，2018年門店數(shù)量占比分別達(dá)到33%和32%。而伴隨聯(lián)合辦公逐步進(jìn)入洗牌與整合，市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)已從新店開張轉(zhuǎn)為對(duì)市場(chǎng)健康發(fā)展的擔(dān)憂。鑒于聯(lián)合辦公長(zhǎng)期融資負(fù)債與短期營(yíng)業(yè)收益的經(jīng)營(yíng)模式，如何提高出租率、如何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)盈利成為了運(yùn)營(yíng)商關(guān)注的重點(diǎn)。

??房地產(chǎn)科技對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提出新要求

??科技正在改變著人們的日常生活，房地產(chǎn)與科技的結(jié)合也已將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)推入一個(gè)新紀(jì)元。人臉識(shí)別、智能照明、空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)、無(wú)人機(jī)安保和無(wú)人保潔等高新技術(shù)的應(yīng)用，將進(jìn)一步節(jié)約成本和資源；定制移動(dòng)應(yīng)用將促進(jìn)租戶、管理人員與供應(yīng)商之間的高效溝通；建筑信息模型（BIM）的運(yùn)用也有助優(yōu)化物業(yè)管理水平。

??在對(duì)重點(diǎn)城市的標(biāo)桿寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行租金和物業(yè)管理費(fèi)追蹤后，我們發(fā)現(xiàn)，北京和上海等城市甲級(jí)寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)增長(zhǎng)快于租金。一些項(xiàng)目即使租金有所下調(diào)，其物業(yè)管理費(fèi)仍只漲不跌。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，尤其是當(dāng)下聯(lián)合辦公一同參與爭(zhēng)奪戰(zhàn)，提升物業(yè)管理品質(zhì)是助力辦公樓宇脫穎而出的一大法寶。

??新形勢(shì)下，業(yè)主和租戶該如何應(yīng)對(duì)？

??中國(guó)寫字樓市場(chǎng)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，面對(duì)新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)需求的崛起，及時(shí)調(diào)整策略才是生存之道。

??傳統(tǒng)寫字樓業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)租戶進(jìn)行資質(zhì)評(píng)級(jí)，多元化租戶配比，降低金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的影響，以維持長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。另一方面，聯(lián)合辦公對(duì)業(yè)主而言是機(jī)遇，但風(fēng)險(xiǎn)猶在，即意味著更高的租戶流動(dòng)率和更為復(fù)雜的租戶結(jié)構(gòu)，切不可盲目“跟風(fēng)”。在市場(chǎng)傾向租戶方的城市，企業(yè)應(yīng)抓住契機(jī)，以較低或至少同等成本將辦公場(chǎng)所升級(jí)至性價(jià)比更高的新樓宇。面對(duì)諸多選擇，租戶可考慮聘請(qǐng)專業(yè)代理機(jī)構(gòu)，以獲得最適合、性價(jià)比最高的租賃方案。