[第一太平戴維斯]北京房地產(chǎn)市場有喜有憂

??全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，近日發(fā)布2019年第二季度北京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告，全面回顧總結(jié)2019年上半年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，并重點(diǎn)解讀二季度寫字樓、住宅、大宗投資及商業(yè)零售等不同細(xì)分市場的最新動態(tài)，并就未來趨勢進(jìn)行展望。

??第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：回顧剛剛過去的上半年，房地產(chǎn)市場不同細(xì)分領(lǐng)域的表現(xiàn)不盡相同。住宅市場的成績十分搶眼，在“因城施政”概念的指引下，一手房市場結(jié)構(gòu)合理的供應(yīng)端與逐漸釋放的購房需求相結(jié)合，共同促成住宅成交量的大幅提升。大宗投資市場繼續(xù)維持活躍態(tài)勢，二季度完成的成交涵蓋多種物業(yè)類型，尤其以自用型物業(yè)及存量改造型物業(yè)最為搶眼。相較而言，寫字樓市場正處于調(diào)整周期，盡管市場活躍度有所改善，但整體表現(xiàn)較以往出現(xiàn)下滑。可以看到，在國際國內(nèi)錯綜復(fù)雜的形勢下，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍然面臨極大的壓力與挑戰(zhàn)，但這中間也蘊(yùn)含著機(jī)遇與突破，面對新形勢、尋找新動能將成為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心主題。

??根據(jù)第一太平戴維斯研究結(jié)果顯示，2019年二季度，商品住宅銷售市場較2018年同期有明顯反彈，其中一手普通住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的供應(yīng)量，新增面積達(dá)125.75萬平方米，同比上漲18.3%；一手普通住宅成交面積為197.96萬平方米，同比上升110%。全市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理有序，已形成了包括共有產(chǎn)權(quán)住房、限競房、純商品住房在內(nèi)的多元化供應(yīng)體系，有效保障購房者不同層面的購房需求。

??與之對應(yīng)的是，住宅租賃市場開始出現(xiàn)分化：一方面，以服務(wù)式公寓為代表的高端租賃市場保持穩(wěn)健發(fā)展，本季度全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比上升1.5個百分點(diǎn)至88.3%；另一方面，部分上市房企開始重新審視并逐漸剝離旗下的長租公寓業(yè)務(wù)板塊，曾經(jīng)火熱的長租公寓市場開始趨于理性，并逐漸顯現(xiàn)出資源向頭部品牌聚集的趨勢。

??大宗投資市場方面，二季度北京大宗投資市場繼續(xù)保持活躍態(tài)勢，本季度共錄得5宗成交，成交的資產(chǎn)類型較為多元，包括寫字樓、購物中心、酒店及數(shù)據(jù)中心等不同類別。除去傳統(tǒng)的自用型買家，機(jī)構(gòu)投資者將收購目標(biāo)鎖定在可改造升級的存量資產(chǎn)上，希望通過城市更新、物業(yè)改造升級等途徑，提升物業(yè)的核心價值、豐富自身的資產(chǎn)配置。

??北京甲級寫字樓市場在二季度仍略顯低迷。盡管本季度全市有三個新項(xiàng)目正式交付，市場活躍度較上季度有所好轉(zhuǎn)，但受市場需求略顯疲軟、租戶承租能力下降等因素干擾，目前寫字樓市場呈現(xiàn)出空置率上升、租金增速放緩的特征：2019年二季度，全市平均租金為人民幣每平方米每月368.3元，連續(xù)第二個季度環(huán)比下降，平均租金指數(shù)環(huán)比微跌0.7%；大體量供應(yīng)直接推動全市的平均空置率環(huán)比上升了1.5個百分點(diǎn)至8.6%，同比亦上升2.7個百分點(diǎn)。

??零售市場方面，2019年前5個月，北京全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額4596.6億元，同比增長5.2%，增速較一季度有明顯好轉(zhuǎn)。目前零售行業(yè)正處于分化調(diào)整階段，部分老牌項(xiàng)目，如賽特商場、長安商場等均選擇閉店調(diào)整，另一方面，業(yè)績遙遙領(lǐng)先的項(xiàng)目如北京SKP、國貿(mào)商城等則不約而同地增加或擴(kuò)建營業(yè)面積，以期贏得更大的市場份額。總體而言，在消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變、消費(fèi)體驗(yàn)升級、數(shù)字化智慧化零售大行其道的驅(qū)動下，北京商業(yè)零售業(yè)態(tài)正經(jīng)歷著潛移默化的變革。

??展望2019年下半年的市場走勢，房地產(chǎn)市場整體仍然面臨諸多挑戰(zhàn)與壓力。住宅市場方面，上半年流動性釋放下的開發(fā)商融資及購房者意愿都有顯著改善，但是如若下半年住宅市場出現(xiàn)房價反彈的情況，預(yù)計(jì)監(jiān)管者將會采取進(jìn)一步的措施抑制過熱的市場，近期對于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管和約束即是例證。寫字樓市場方面，CBD核心區(qū)與麗澤金融商務(wù)區(qū)的供應(yīng)仍存在不確定性，如果這兩個區(qū)域開始持續(xù)放量，預(yù)計(jì)將對全市寫字樓市場的格局與供求關(guān)系產(chǎn)生重大影響。零售市場方面，無論是減稅降費(fèi)還是消費(fèi)刺激政策的頻繁出臺，都在不斷改善整體消費(fèi)環(huán)境。自今年以來，社消增速逐漸企穩(wěn)反彈，也反映出整個零售市場的邊際改善效應(yīng)正在不斷顯現(xiàn)。