[克而瑞]二線市場調(diào)研紀(jì)要（九）合肥篇

文／ 馬千里 邱娟

??調(diào)研感受

??市政規(guī)劃是推動合肥樓市發(fā)展的“唯一”利好

??老城區(qū)比較破、交通極度擁堵，新區(qū)市容環(huán)境、出行均相對較好

??濱湖新區(qū)市場熱度高，但目前入住率不是很高，對商業(yè)支撐性不足

??限價(jià)背景下整體房價(jià)相對平穩(wěn)，但濱湖新區(qū)投資客依舊相對較多

??新站區(qū)剛需客群購買力不足，客戶偏愛小戶型

??因?yàn)榻逃Y源相對均衡，對“學(xué)區(qū)”關(guān)注度相對較弱

??房地差觸底回升，品牌房企拿地意愿強(qiáng)烈

??市場主力供給產(chǎn)品是改善，但需求集中在剛需，供求存在錯(cuò)配

??本地人購買力相對不足，但新合肥人購買力不容小覷

??上半年企業(yè)拿地的熱情比較高，濱湖區(qū)和包河區(qū)尤為突出

??01

??市場綜述

??供求兩端存在錯(cuò)配、小三房更暢銷，濱湖新區(qū)改善產(chǎn)品更為集中

??2019年春節(jié)過后合肥房地產(chǎn)市場從2018年下半年的寒潮中走出，并逐漸回暖、進(jìn)入傳統(tǒng)樓市旺季“金三”、“銀四”，樓市成交量有了明顯上升。但5月份之后，市場還是有一絲涼意，當(dāng)月去化率有明顯的下滑，由3月份的73%降至8月份的59%。就價(jià)格梯隊(duì)來看，新站區(qū)和瑤海區(qū)是合肥價(jià)格的低洼地，目前均價(jià)在1.3-1.5萬元之間，瑤海區(qū)由于供地較少，加之城市面貌較差，市場熱度不高，新站區(qū)由于價(jià)格相對較低，是剛需客群的首選，客群以本地居民以及周邊郊縣為主，市場保持在較高的熱度。而濱湖、政務(wù)區(qū)產(chǎn)品相對高端，產(chǎn)品均價(jià)在2萬元以上。政務(wù)區(qū)得益于市政府規(guī)劃利好，發(fā)展已經(jīng)較為成熟、房價(jià)也漲至高位，房價(jià)在2.2-3.5萬元不等，但受土地資源越發(fā)稀缺的影響，可選項(xiàng)目較少；各區(qū)域比較之下，濱湖新區(qū)由于省府的搬遷帶來的一系列利好、加之金融后臺基地的開發(fā)，目前已經(jīng)成為合肥樓市最熱區(qū)域。就產(chǎn)品來看，目前供應(yīng)量較大的金融后臺板塊客群以剛改為主，暢銷產(chǎn)品為100平方米三方，而省府板塊則主要面向高端改善客群，以啟動區(qū)板塊二次改善客群及在一二線工作的返鄉(xiāng)兼顧投資的客群為主。

??值得注意的是，由于合肥民富基礎(chǔ)較差，購買力相對較弱，主力需求還是集中在剛需層面，但是受近些年地價(jià)成本的快速上升，房企更傾向于做大戶型、改善產(chǎn)品，因此供求兩端存在明顯的錯(cuò)配。通過我們的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，無論是新站區(qū)地價(jià)產(chǎn)品、還是濱湖區(qū)的偏高端產(chǎn)品，都是面積較小的三房產(chǎn)品最為暢銷。

??整體而言，合肥主城區(qū)成交量依然能保持在年均700萬平方米左右，成交主力集中在濱湖和新站區(qū)，特別是濱湖區(qū)，占比超過全市成交量的四分之一。價(jià)格上，兩區(qū)存在較大差異，但在限價(jià)政策的影響下，各區(qū)域價(jià)格保持相對穩(wěn)定。由于前兩年合肥土拍熱度高漲、體量也十分巨大，預(yù)計(jì)下半年房企推貨量還會維持在高位，房價(jià)也會延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。

??02

??區(qū)域規(guī)劃

??城市發(fā)展重心向西、向南，省府搬遷利好下濱湖區(qū)迎來大發(fā)展

??隨著《合肥市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略及環(huán)巢湖地區(qū)生態(tài)保護(hù)修復(fù)與旅游發(fā)展規(guī)劃》的落地，合肥實(shí)現(xiàn)了“141”城區(qū)空間戰(zhàn)略到“1331”市域空間戰(zhàn)略的升級，構(gòu)筑“1331”市域空間發(fā)展新格局。單就核心區(qū)域來看，合肥形成了一個(gè)“雙心兩扇兩翼”的新格局，雙心一個(gè)是位于老城區(qū)的“老城中心”，一個(gè)是位于濱湖新區(qū)的“新城中心”；“兩扇”則位于合肥的西北方和東南方，主要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；“兩翼”則位于合肥的東北和西南部，主要是通過提升產(chǎn)業(yè)檔次、空間重構(gòu)解決工業(yè)圍城?？傮w來看，合肥目前規(guī)劃重心向西向南發(fā)展，在市政府、省政府的帶動下，政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展的重點(diǎn)，尤其是濱湖新區(qū)，由于環(huán)境優(yōu)美、配套日趨完善，逐漸成為改善客群的置業(yè)首選。

??目前濱湖區(qū)可以分為啟動區(qū)、省府板塊、金融后臺基地，環(huán)湖文化中心四個(gè)板塊。其中首府板塊尤為高端，成為合肥豪宅云集之地。就入住情況來看，僅啟動區(qū)發(fā)展相對成熟、入住率較高，一是由于大量安置居民的導(dǎo)入，另一方面也是由于經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入的緣故；金融后臺區(qū)由于大多數(shù)項(xiàng)目還在建設(shè)，基本還未入住，但考慮到金融后臺板塊在濱湖新區(qū)屬于價(jià)格洼地，吸引了大量剛需客群，預(yù)計(jì)3-5年之后，在經(jīng)開區(qū)大量產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入后，發(fā)展前景持續(xù)看好。

??03

??政策調(diào)控

??土地調(diào)控再次升級，濱湖新區(qū)最高限價(jià)下降5000元/平方米

??2019年合肥樓市政策并無太大變化，限購、限價(jià)、限貸依然存在，限售依然尚未跟進(jìn)。限購方面，市區(qū)（不含四縣一市）本地戶籍限購2套、非本地戶籍限購1套（需連續(xù)1年個(gè)稅或社保證明）；同時(shí)落戶政策較為寬松，買房門檻相對較低，社?？裳a(bǔ)繳，“限購”政策執(zhí)行相對寬松。限貸方面，首套房首付比例不低于3成，利率上浮20%；二套房月供結(jié)清首付4成，未結(jié)清首付5成，利率上浮30%。限價(jià)方面，既限地價(jià)也限房價(jià)，并且房價(jià)實(shí)行一盤一限價(jià)的策略，由于限價(jià)政策執(zhí)行較嚴(yán)，合肥房價(jià)整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，市場總體表現(xiàn)為“大政府、小市場”的格局。值得注意的是，合肥上半年調(diào)整了濱湖新區(qū)的最高限價(jià)，調(diào)整后的濱湖區(qū)最高地價(jià)為2280萬元/畝、最高樓面價(jià)地價(jià)為17100元/㎡，這一限價(jià)較2016年葛洲壩競得的單價(jià)地王22102元/平方米下調(diào)了5002元/平方米，限價(jià)紅線再次下拉，濱湖土地調(diào)控再次升級。

??04

??棚改規(guī)模

??當(dāng)前實(shí)物安置為主，對房價(jià)推動力相對較小

??近幾年，合肥全市舊城區(qū)改造穩(wěn)步推進(jìn)，2018年開工棚戶區(qū)改造安置住房20159套、完成率100.50%，基本建成棚戶區(qū)改造安置住房17487套、完成率187.09%，提前超額完成棚戶區(qū)改造年度目標(biāo)任務(wù)。2019年計(jì)劃開工量持續(xù)增加，高達(dá)23606套，基本建成任務(wù)10153套。截至7月底，全市共計(jì)開工棚改安置房20114套、開工率85.21%；基本建成棚改安置房9220套、基本建成率90.81%，照此速度，今年合肥棚改任務(wù)依然會超額完成。就棚改的區(qū)域分布來看，多集中在老城區(qū)瑤海區(qū)，2019年僅瑤海區(qū)就計(jì)劃有86個(gè)項(xiàng)目征遷，預(yù)計(jì)征遷面積150萬平方米、廬陽和蜀山也均有30多個(gè)項(xiàng)目在拆遷之列。值得注意的是，雖然合肥棚改規(guī)模依然較大，近兩年均在2萬套以上，但合肥的棚改以實(shí)物安置為主，對于房價(jià)的推動力相對較小。

??05

??區(qū)域房價(jià)

??政務(wù)房價(jià)領(lǐng)跑全市，濱湖、高新兩區(qū)漲勢兇猛

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2019年前7月合肥主城區(qū)住宅均價(jià)約17500元/平方米，較2015年同期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)翻番。但近一年以來，在限價(jià)政策的調(diào)控之下，合肥房價(jià)保持相對穩(wěn)定、漲速較2016、2017、2018年上半年明顯放緩。就主城九區(qū)價(jià)格來看，可以分為三個(gè)梯隊(duì)，政務(wù)區(qū)由于發(fā)展較早、配套成熟，房價(jià)遙遙領(lǐng)先，上半年商品住宅成交均價(jià)已達(dá)27000元/平方米，其次第二梯隊(duì)是濱湖、廬陽、包河、蜀山、經(jīng)開、高新等區(qū)域，上半年商品住宅成交均價(jià)對于17000-20000元不等，其中濱湖區(qū)受規(guī)劃利好影響，加之環(huán)境較為優(yōu)美，投資客群比重相對較大，房價(jià)表現(xiàn)最為突出，8月份成交均價(jià)已突破2萬元，達(dá)20856元/平方米，此外，高新區(qū)由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快、人口導(dǎo)入也較為突出，房價(jià)漲速也較為突出，8月份均價(jià)增至18356元/平方米；而居于第三梯隊(duì)的區(qū)域則是新站和瑤海區(qū)，成交均價(jià)均在1.3-1.5萬元之間，以新站為例，客群以購買力相對較低的剛需客為主，同時(shí)由于供應(yīng)體量巨大，價(jià)格表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

??06

??客戶結(jié)構(gòu)

??以地緣性客戶為主，新合肥人購買力更強(qiáng)

??合肥房地產(chǎn)市場區(qū)域差異較大，新站、瑤海以本地剛需、剛改客戶為主，肥東由于毗鄰新站區(qū)，也有相對一部分剛改客群來新站置業(yè)，而瑤海由于處于老城區(qū)、環(huán)境較差，一般只有本地居民才在此置業(yè)。濱湖新區(qū)由于項(xiàng)目偏改善，除地緣性客戶以外，省內(nèi)流入人口以及一二線城市回流人群也占較大比重。高新區(qū)由于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較好，發(fā)展前景較佳，也吸引一部分外來人口。總的來看，由于本地居民財(cái)富積累較少，購買力不及新合肥人。

??07

??購房偏好

??90-120平方米剛改主導(dǎo)市場，蜀山、新站、瑤海成剛需主戰(zhàn)場

??受土地價(jià)格高位的影響，房企為保持較高的利潤率，傾向于做大戶型，90平方米以下產(chǎn)品在市面上幾乎已經(jīng)沒有，供應(yīng)主力以100平方米以上的三房、四房的改善產(chǎn)品為主。受供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，當(dāng)前市場成交主力面積段為90-120平方米剛需、剛改產(chǎn)品，且由于剛改人群對價(jià)格敏感度高，以新站區(qū)為例，總價(jià)段在150萬以內(nèi)的產(chǎn)品更易去化，而濱湖區(qū)總價(jià)段在200萬以下的產(chǎn)品更容易去化。就區(qū)域來看，剛需產(chǎn)品集中在蜀山、新站、瑤海三區(qū)，相比之下，濱湖區(qū)改善型產(chǎn)品比重較高。總的來看，合肥房地產(chǎn)市場是剛需占主導(dǎo)的市場，但潛在庫存是以改善為主，供給和需求方面存在嚴(yán)重的錯(cuò)配，無奈之下，很多剛需群體被改善，因此客戶傾向于買面積較小、總價(jià)較低的產(chǎn)業(yè)，500元的價(jià)差就對這部分群體產(chǎn)生足夠的吸引力。

??08

??土地市場

??土拍火爆、地價(jià)驟升，接近歷史高位，濱湖競爭最為激烈

??2019年1-8月合肥主城區(qū)經(jīng)營性用地整體供大于求，主要集中在濱湖、包河兩區(qū)，政務(wù)區(qū)基本沒有供地；成交主要以居住用地為主，從區(qū)域來看濱湖區(qū)最為火爆，其次是包河區(qū)和高新區(qū)。限價(jià)情況下，前7個(gè)月各區(qū)土拍依然多以溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率38%，土拍熱度較高。綜合來看，上半年土地市場供應(yīng)相對較多，并且市場極其火爆，地價(jià)驟升，平均樓板價(jià)超過10000元/平方米，接近2016年下半年歷史高位11000元/平方米，鑒于合肥2019年供地計(jì)劃明顯收窄，在上半年已經(jīng)占用較大推地指標(biāo)的背景下，預(yù)計(jì)下半年推地量將明顯減少。

??09

??產(chǎn)業(yè)支撐

??戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，“芯屏器合"挺起安徽制造脊梁

??近些年，合肥戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)異軍突起，發(fā)展迅猛，用"芯屏器合"簡單四個(gè)字就可以總結(jié)其產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：“芯”指芯片產(chǎn)業(yè)，“屏”指平板顯示產(chǎn)業(yè)，“器”指裝備制造及工業(yè)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)，“合”指人工智能和制造業(yè)融合?！靶尽敝感酒a(chǎn)業(yè)，“屏”指平板顯示產(chǎn)業(yè)，“器”指裝備制造及工業(yè)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)，“合”指人工智能和制造業(yè)融合，“芯屏器合"占了合肥制造業(yè)的半壁江山。據(jù)統(tǒng)計(jì)，合肥是國內(nèi)液晶面板產(chǎn)能規(guī)模最大、產(chǎn)線布局最完整的城市之一，聚集了京東方、康寧、維信諾、三利譜等一批龍頭企業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)75家，涵蓋面板、基板玻璃等全部生產(chǎn)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn) “從沙子到整機(jī)”全產(chǎn)業(yè)鏈布局，已完成投資超1400億元，京東方6代線、8.5代線、10.5代線，維信諾AMOLED6代線等一批重大項(xiàng)目相繼落地。此外，高新區(qū)也擁有像科大訊飛、中芯這類知名企業(yè)，芯片設(shè)計(jì)已經(jīng)開始投產(chǎn)，城市綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。

??10

??企業(yè)競爭

??房地差觸底回升
品牌房企拿地意愿強(qiáng)烈

??合肥房價(jià)地價(jià)差值自2016年下半年觸底之后持續(xù)回升，房企盈利空間隨之增加，這從根本上奠定了品牌房企競相出價(jià)的基礎(chǔ)；此外，2019年上半年合肥出讓的土地多集中在濱湖新區(qū)、包河區(qū)等區(qū)位優(yōu)越、有規(guī)劃利好的區(qū)域，這也提升了品牌房企的心理預(yù)期、出價(jià)能力有明顯提升，禹洲、保利兩家房企上半年在主城區(qū)域涉宅土地拿地金額均超50億元。此外，綠城、華宇、金地、龍湖、融創(chuàng)、旭輝、弘揚(yáng)拿地金額均超20億元。目前來看合肥客戶對房企品牌、規(guī)模尚無明顯偏向，上半年融創(chuàng)以64億元的銷售金額居于榜首，其次是本土房企文一地產(chǎn)，而深耕合肥的禹洲集團(tuán)排在第八位。展望未來，受規(guī)劃重點(diǎn)和供地偏好的影響，企業(yè)布局方向還是集中在濱湖區(qū)、包河區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域和板塊。

??市場難點(diǎn)

??需求仍以剛需為主
產(chǎn)品卻已全面跨過改善門檻

??總體來看，合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要是依靠本地及周邊縣市客群帶動，加之合肥近些年在人才新政的刺激下，人口流入量較為突出，新合肥人成為重要的購房群體之一。值得注意的是，合肥民富基礎(chǔ)較弱，購買力相對欠缺，需求方面以剛需為主，但由于近兩年合肥土地價(jià)格漲至高位，房企為保證盈利開發(fā)項(xiàng)目以改善產(chǎn)品為主，市場總體表現(xiàn)為產(chǎn)品的供求錯(cuò)配，許多剛需客群被“改善”，大戶型產(chǎn)品去化緩慢。