[恒大研究院]房地產(chǎn)稅征收的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

??從“穩(wěn)妥推進(jìn)”到“穩(wěn)步推進(jìn)”，房地產(chǎn)稅改革正在提速。作為國(guó)際通行的稅種，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體是如何征收房地產(chǎn)稅的？房地產(chǎn)稅改革涉及面廣、影響深遠(yuǎn)，待論證的問題較多。為此，我們深入研究比較典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)稅的征收方式、減免政策、稅收功能等，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制度改革有所借鑒。

??一、征收房地產(chǎn)稅的目的和用途

??房地產(chǎn)稅的征稅目的主要是籌措地方財(cái)政收入和市場(chǎng)調(diào)控。按征稅目的，房地產(chǎn)稅可以分為歐美模式和東亞模式。歐美模式是主流，房地產(chǎn)稅用于籌措地方政府財(cái)政收入。稅制設(shè)定上“寬稅基、低稅率、以支定收”，稅率設(shè)定一般采用比例稅率、不具有懲罰性，如美國(guó)、加拿大、英國(guó)等。在少數(shù)經(jīng)濟(jì)體，除了將房地產(chǎn)稅用于籌措地方財(cái)政收入，也用于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、調(diào)控房?jī)r(jià)。典型案例是日本、韓國(guó)、新加坡等東亞經(jīng)濟(jì)體。政府希望利用房地產(chǎn)稅引導(dǎo)市場(chǎng)資源分配，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于土地囤積、房產(chǎn)炒作等行為征收較高的懲罰性稅率。

??美國(guó)房地產(chǎn)稅可追溯自殖民地時(shí)期，目前是地方政府主力稅種，學(xué)區(qū)政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均來(lái)自于房地產(chǎn)稅；英國(guó)市政稅最早可追溯至1601年，經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展，其征收目的由原先用于救濟(jì)貧民轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)公共服務(wù)，英格蘭2016年市政稅占地方政府本級(jí)財(cái)政收入的43%，占地方政府全部財(cái)政收入的16%；日本固定資產(chǎn)稅起源于明治時(shí)期的地租，1950年為充實(shí)地方財(cái)政設(shè)立固定資產(chǎn)稅，目前固定資產(chǎn)稅（土地與房屋部分）和都市計(jì)劃稅占市町村稅收收入比重穩(wěn)定在40%左右。

??房地產(chǎn)稅收入主要用于地方政府公共服務(wù)和基礎(chǔ)建設(shè)。不同經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)稅用途不盡相同，大多包括民生、教育、公共安全、城市規(guī)劃等。美國(guó)、英國(guó)超過50%的房地產(chǎn)稅支出用于教育；日本固定資產(chǎn)稅納入財(cái)政用于市町村財(cái)政支出，65%左右的市町村財(cái)政支出用于民生費(fèi)、教育費(fèi)、公債費(fèi)以及土木費(fèi)，都市計(jì)劃稅是目的稅，用途明確，主要用于都市規(guī)劃項(xiàng)目和土地整備開發(fā)項(xiàng)目。

??二、房地產(chǎn)稅征稅基礎(chǔ)的確定

??以評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)體有美國(guó)、日本、德國(guó)和英國(guó)。美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參考市場(chǎng)價(jià)值，有些州并不對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行全額征收，而是設(shè)置評(píng)估率，各州評(píng)估率有差異，如加利福利亞州評(píng)估率為40%，新澤西州為100%；日本固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅稅基為固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)額，土地部分約為上一年土地公示價(jià)格的70%，設(shè)置“負(fù)擔(dān)率”調(diào)節(jié)機(jī)制，避免地價(jià)大幅波動(dòng)帶來(lái)額外的稅收負(fù)擔(dān)，房屋部分參照重建成本，同時(shí)考慮房屋折舊等情況；德國(guó)土地稅稅基參照歷史估值標(biāo)準(zhǔn)，西德估值標(biāo)準(zhǔn)1964年出臺(tái)，東德是1935年，由于估值標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)較早，計(jì)稅價(jià)值一般遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值；英國(guó)市政稅按照房屋價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)評(píng)估基于1991年市場(chǎng)價(jià)值（威爾士采取2003年），根據(jù)房屋價(jià)值分為八個(gè)等級(jí)（威爾士分為九個(gè)等級(jí)）。

??以虛擬租金為征稅基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)體有新加坡和中國(guó)香港。新加坡征收財(cái)產(chǎn)稅，房屋稅基為虛擬租金，按可比物業(yè)出租一年的市場(chǎng)租金（去除家居、裝修折舊及維護(hù)費(fèi)用）。中國(guó)香港征收差餉和土地租金，差餉稅基為截止到指定估價(jià)日期時(shí)按可比物業(yè)出租的租金，土地租金分地租與地稅兩種，其中，地租稅基為應(yīng)課差餉租值，地稅稅基是續(xù)期當(dāng)日物業(yè)差餉租值。

??三、房地產(chǎn)稅稅率的確定

??從稅率形式看，房地產(chǎn)稅稅率主要分為比例稅率和累進(jìn)稅率。實(shí)行比例稅率的經(jīng)濟(jì)體有日本、德國(guó)、美國(guó)和中國(guó)香港。日本固定資產(chǎn)稅統(tǒng)一基準(zhǔn)稅率1.4%，都市計(jì)劃稅稅率上限0.3%，市町村政府可自行調(diào)節(jié)；德國(guó)聯(lián)邦政府統(tǒng)一規(guī)定土地稅基準(zhǔn)稅率，西德0.31%-0.6%，東德0.5%-1%，各市政府自行確定稽征率調(diào)節(jié)實(shí)際稅率；美國(guó)地方政府“以支定收”自主確定房地產(chǎn)稅稅率，2018年各州實(shí)際稅率介于0.27%-2.4%；中國(guó)香港差餉稅率1999年以后保持為5%，土地租金固定稅率3%。實(shí)行累進(jìn)稅率的經(jīng)濟(jì)體有新加坡。新加坡實(shí)行超額累進(jìn)制稅率，自住型住宅適用4%-16%七級(jí)累進(jìn)稅率，非自住型住宅適用10%-20%五級(jí)累進(jìn)稅率。

??從稅率決定權(quán)看，根據(jù)地方自主權(quán)可分為三種類型。一是中央政府統(tǒng)一決定，一般是用于面積較小或中央政府和地方政府的權(quán)限分配有所限制的經(jīng)濟(jì)體，如新加坡、韓國(guó)；二是中央政府設(shè)置基準(zhǔn)稅率，地方政府在基準(zhǔn)稅率上進(jìn)行調(diào)節(jié)，如日本、德國(guó)；三是中央政府不設(shè)基準(zhǔn)稅率，地方政府自主決定稅率，如美國(guó)、加拿大。

??從稅率水平看，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體實(shí)行“寬稅基、低稅率”稅制，實(shí)際稅率不高，2015年19個(gè)樣本OECD國(guó)家平均房地產(chǎn)稅實(shí)際稅率僅0.54%。

??四、房地產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策

??稅收優(yōu)惠主要采取減免稅額、設(shè)置起征點(diǎn)、稅額抵扣、延遲納稅等方式。居民自住房普遍享受稅收優(yōu)惠。新加坡采取超額累進(jìn)制稅率，與非自住房稅率不同，自住房稅率更低，且設(shè)置8000新元起征點(diǎn)；美國(guó)居民為自住房繳納的州和地方房地產(chǎn)稅可在計(jì)征聯(lián)邦個(gè)人所得稅時(shí)從應(yīng)稅收入中扣除，租賃房、商業(yè)營(yíng)用房、境外房產(chǎn)等不扣除；德國(guó)首套自住房不收房地產(chǎn)稅，只有在使用第二套及以上住房時(shí)繳納二套住房稅。多數(shù)經(jīng)濟(jì)體對(duì)低收入群體、殘疾人、退休人群等特殊群體，以及政府、軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校等公共用途房地產(chǎn)實(shí)施稅收減免政策。

??（作者為恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員）