[易居研究院]三季度10大都市房價指數(shù)小幅下跌， 筑頂形態(tài)顯著，預(yù)計明年將轉(zhuǎn)跌

??上海易居房地產(chǎn)研究院11月11日發(fā)布《2019年三季度10大國際都市房價指數(shù)報告》。該報告顯示：2019年三季度，10大國際都市房價指數(shù)為146.4，環(huán)比二季度下跌0.6%，同比去年同期下跌0.2%。與次貸危機后的低谷2009年二季度相比，上漲64.3%。2019年三季度環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、上海和首爾，環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和北京，均出現(xiàn)環(huán)比下跌。2019年三季度同比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、上海和東京，同比漲幅排在末3位的城市分別為多倫多、香港和北京，這三個城市均出現(xiàn)了房價同比下跌的情況。

??易居研究院研究員沈昕表示，經(jīng)濟走勢和貨幣政策是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖和貨幣政策放松，刺激房地產(chǎn)市場升溫，經(jīng)濟轉(zhuǎn)冷和貨幣政策從緊，抑制房地產(chǎn)市場升溫。就全球宏觀經(jīng)濟形勢而言，隨著貿(mào)易摩擦和地緣政治局勢的不確定性，全球經(jīng)濟下行風(fēng)險仍然十分嚴峻，年初以來全球多國央行貨幣政策開始不同程度地轉(zhuǎn)向?qū)捤?。綜合來看，2019年四季度10大國際都市的房價總體趨勢將繼續(xù)小幅震蕩。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??在經(jīng)濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產(chǎn)市場走勢，尤其是房價變化，也具有一定的相似性和趨同性，為了更好跟蹤和研究國際及國內(nèi)大都市的房價變化，易居房地產(chǎn)研究院在國內(nèi)率先研究和創(chuàng)建了10大國際都市房價指數(shù)報告。本報告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本，依據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)展開分析。

??一、10大國際都市房價指數(shù)   

??本報告共選取了10個代表性的國際都市，對各個城市的房價指數(shù)進行標準化處理后，以GDP占比計算得出的權(quán)重相乘，即得出當(dāng)期10大國際都市房價指數(shù)。需要指出的是，本文中的北京和上海所選取的房價指數(shù)為國家統(tǒng)計局公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，主要是考慮到內(nèi)地調(diào)控政策嚴厲，北京和上海的新建商品住宅價格受限價政策影響有一定的失真，而二手房價格走勢受政策影響較小。另外該指數(shù)與實際相比，波幅偏小，但是為了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，本文仍采用各國官方公布的數(shù)據(jù)。

??美國次貸危機爆發(fā)以后，10大國際都市房價指數(shù)下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經(jīng)濟的逐漸復(fù)蘇，10大國際都市房價指數(shù)也開始了上行趨勢。10大國際都市房價指數(shù)總體上持續(xù)了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢有所放緩，2018年四季度轉(zhuǎn)跌，2019年前兩季度小幅上漲，三季度小幅下跌，目前仍處于震蕩筑頂階段。

??2019年三季度，10大國際都市房價指數(shù)為146.4，環(huán)比二季度下跌0.6%，同比去年同期下跌0.2%。與次貸危機后的低谷2009年二季度相比，上漲64.3%。10大國際都市房價指數(shù)的持續(xù)上漲，體現(xiàn)了金融危機過后十年來全球經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。

??圖1  10大國際都市房價指數(shù)（2007Q4=100）

??二、10大國際都市房價增幅排名

??1、新加坡環(huán)比漲幅第一

??根據(jù)各國統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，與2019年二季度相比，三季度10大國際都市中，房價上漲的城市有4個，下跌的城市有6個。

??環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、上海和首爾。其中，新加坡以1.3%的環(huán)比漲幅位列第一。金融危機以后，2008底至2019年二季度，新加坡房價僅上漲30%，并且漲幅主要來自2009年至2010年的政府大力救市期間，2010年后房價基本保持穩(wěn)定，金融危機以來房價的整體漲幅遠低于多數(shù)國際大都市。雖然近兩年新加坡房價持續(xù)上漲，但整體漲幅僅為11.9%，且還未超過2013年的高點。而且從房價收入比、租金收益率和居民部門杠桿率來看，新加坡房價較為合理。

??環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和北京，這三個城市均出現(xiàn)了房價環(huán)比下跌的情況。根據(jù)預(yù)先估計數(shù)字，香港三季度GDP同比下跌2.9%，這是自2009年"環(huán)球經(jīng)濟大衰退"以來首次錄得季度按年跌幅。香港特區(qū)政府發(fā)言人表示，香港經(jīng)濟增長在全球經(jīng)濟放緩和中美貿(mào)易摩擦的影響下，自去年起已拾級而下。最近更受到本地社會事件嚴重沖擊，情況急轉(zhuǎn)直下。受經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境影響，香港房價指數(shù)三季度下跌3.4%。

??2、同比漲幅新加坡最大

??同比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、上海和東京，同比漲幅分別為2.1%、1.1%和1%，其中新加坡的同比漲幅最大。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為多倫多、香港和北京，這三個城市均出現(xiàn)了房價同比下跌的情況。其中，多倫多以2.5%的同比跌幅位列倒數(shù)第一位。根據(jù)英國權(quán)威財經(jīng)雜志《經(jīng)濟學(xué)人》(Economist)公布的全球房價指數(shù)顯示，加拿大的房地產(chǎn)價值明顯被高估。政府已于2017年出臺房地產(chǎn)新政，包括加息、收緊貸款審核等來抑制多倫多以及周邊地區(qū)的過熱房市，目前多倫多房價已連續(xù)7個季度下跌，且三季度跌幅相比過去幾個季度有所擴大。

??3、2019年三季度與2007年四季度相比中國三城的房價漲幅領(lǐng)跑

??2019年三季度與2007年四季度相比，比較10大都市的房價漲幅，漲幅排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，漲幅分別為222.7%、90.1%和83.3%，遠高于其他國際都市。這三個城市房價漲幅較大，主要是因為過去十多年中國經(jīng)濟持續(xù)中高速增長，城鎮(zhèn)化進程中人口大量涌入北京和上海等一線城市，城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施不斷提高和完善，房產(chǎn)的大幅升值正是這一系列紅利的體現(xiàn)，中國內(nèi)地和香港的有房一族通過房產(chǎn)升值分享了經(jīng)濟發(fā)展的紅利。紐約的房價漲幅排名墊底，雖然近幾年紐約樓市復(fù)蘇，但是次貸危機對樓市的重創(chuàng)很嚴重，直到2018年四季度房價才超過2007年四季度。與紐約一樣同是美國大都市的洛杉磯房價漲幅則達22.1%，漲幅超過紐約較多，主要是由于洛杉磯以華人為代表的海外置業(yè)投資較多和旅游業(yè)較發(fā)達。

??三、10大國際都市房價走勢

??1、紐約和洛杉磯：環(huán)比均小幅下跌

??歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國爆發(fā)次貸危機和金融危機后，紐約和洛杉磯房價指數(shù)一路下行， 2007年至2008年都處于下行通道，在美聯(lián)儲歷史最低利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，2009年到2011年紐約和洛杉磯房價指數(shù)止跌回穩(wěn)，在低位運行，隨后于2012年步入了上升通道，震蕩上行趨勢延續(xù)至今。其中，洛杉磯房價指數(shù)2019年一季度在連續(xù)27個季度上漲后首次出現(xiàn)下跌，二季度再次上漲并創(chuàng)新高，三季度小幅下跌。紐約房價指數(shù)2018年四季度創(chuàng)2007年四季度以來新高,2019年一季度繼續(xù)小幅上漲，二三季度小幅下降。美聯(lián)儲從7月到10月，短短四個月內(nèi)進行了三次降息。美國第三季度實際GDP年化季率初值同比增長1.9%，高于預(yù)期，但在貿(mào)易關(guān)系和地緣政治局勢緊張的背景下，經(jīng)合組織預(yù)計2019年和2020年美國經(jīng)濟增速將放緩，預(yù)計四季度紐約和洛杉磯房價可能將繼續(xù)下跌。

??比較紐約和洛杉磯2007年四季度至2019年三季度房價指數(shù)的波動幅度（最高點與最低點的差值），紐約為41.7，洛杉磯為125，表明從長期來看，紐約房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，洛杉磯房地產(chǎn)市場則較容易大起大落，這與以華人為代表的海外投資需求占比較大不無關(guān)系。

??2、倫敦：環(huán)比連續(xù)2個季度小幅上漲

??歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全球金融危機爆發(fā)前后，倫敦房價從2007年四季度的￡300000左右下跌至2009年一季度的￡247000，由于英國政府實施經(jīng)濟刺激計劃，英國經(jīng)濟開始復(fù)蘇，倫敦房價觸底反彈，從2009年開始進入上行通道，至2017年三季度依然維持著上行趨勢。自2017年四季度開始，倫敦房價連跌2個季度，2018年二季度小幅回升，三季度開始連續(xù)3個季度下跌，2019年二三季度環(huán)比小幅上漲。連續(xù)多年的上漲使得倫敦的房價存在被高估的現(xiàn)象，市場本身已被透支，同時脫歐帶來的政治和經(jīng)濟的不確定性也對房地產(chǎn)市場造成了影響。由于議會遲遲不肯通過脫歐協(xié)議，英國已經(jīng)三次延期脫歐，期限從最初的今年3月，展延到2020年1月底。經(jīng)合組織報告顯示，如果英國在沒有達成新貿(mào)易協(xié)議的情況下脫離歐盟，英國的經(jīng)濟產(chǎn)出可能會比有協(xié)議脫歐的情況減少2%，歐盟的產(chǎn)出可能會減少0.5%。這將令英國陷入衰退，并令歐盟處在衰退邊緣。由于英國脫歐仍是未知數(shù)，也使得經(jīng)濟前景充滿不確定性，預(yù)計四季度倫敦樓市會繼續(xù)保持振蕩走勢。

??3、東京：高位震蕩

??觀察歷史數(shù)據(jù)，東京房價指數(shù)從2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1，隨后觸底反彈，上漲至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度觸底，房價指數(shù)跌至80.2，然后房價指數(shù)開始震蕩上行，于2017年一季度反彈至近10年高點，此后兩個季度東京房價出現(xiàn)了小幅回調(diào)，2017年四季度至2018年四季度繼續(xù)震蕩上行，2019年前三季度呈高位震蕩走勢。2012年開始的這波行情主要是因為日本政府推出量化寬松政策后，東京的房地產(chǎn)市場需求有所釋放，并且由于成功申辦2020年東京奧運會，還吸引了包括中國買家在內(nèi)的許多外國投資者。

??近10年來，東京房價指數(shù)的最高點為101，最低點為80.2，波動幅度相對其他國際大都市較小，因此東京房價走勢較為平穩(wěn)，沒有暴漲暴跌。因為經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的破滅，所以日本人對于投資房地產(chǎn)更加謹慎，樓市也因此更為理性。

??4、首爾：環(huán)比小幅上漲

??回顧歷史數(shù)據(jù)，2007年四季度至2008年三季度首爾房價指數(shù)處于上升通道，從85.3上漲到95.4，隨后經(jīng)歷了小幅下跌，2009年一季度房價指數(shù)觸底，跌至92.6，二季度開始企穩(wěn)回升，2009年三季度至2012年一季度，首爾房價指數(shù)在95附近震蕩。2012年二季度至2013年三季度，首爾房價指數(shù)持續(xù)下跌至89.5，此后開始震蕩上漲至2018年四季度，連續(xù)18個季度上漲。2014年以來的連續(xù)上漲主要是由于低利率和購房限制較寬松等原因。為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場，韓國政府在2018年9月13日宣布出臺嚴厲的房地產(chǎn)新政，2019年一二季度，首爾房價指數(shù)連續(xù)2個季度小幅下跌。美聯(lián)儲降息后，韓國央行于今年8月初和10月分別宣布降息25個基點，三季度首爾房價指數(shù)小幅上漲。10月份的IMF報告顯示，預(yù)計韓國2019年和2020年的GDP增速為2%和2.2%，較4月預(yù)期分別下降0.6個百分點。在目前經(jīng)濟放緩的大背景下，首爾房價預(yù)計將保持平穩(wěn)或略有下跌。

??近十年來，首爾房價指數(shù)的最高點為106.8，最低點為85.3，波動幅度僅為21.5，總體來看首爾房價指數(shù)走勢較為平穩(wěn)。

??5、多倫多：連跌7個季度

??從歷史數(shù)據(jù)來看，從2007年四季度至2017年三季度，除了個別時點的微調(diào)外，多倫多房價指數(shù)基本持續(xù)上升，從2007年四季度的66.5上漲到2017年三季度的103.2，上漲55.2%。其中重要因素之一，包括華人在內(nèi)的海外資金流入樓市較多。多倫多房價此前維持了近10年的上漲態(tài)勢，通過房價收入比等指標可以基本判斷存在泡沫。當(dāng)?shù)卣惨庾R到房價的不合理，于2017年4月出臺了16條房地產(chǎn)新政，包括加息、收緊貸款審核等來抑制多倫多以及周邊地區(qū)的過熱房市，其中的非居民投機稅將有效抑制海外投機需求。政策效應(yīng)也已體現(xiàn)在多倫多房價上了，在2017年二季度至四季度高位盤整了三個季度后，2018年一季度，多倫多的房價開始轉(zhuǎn)頭向下，近9年來首次出現(xiàn)下跌，到2019年三季度已連續(xù)7個季度下跌，且三季度跌幅相比過去幾個季度有所擴大。

??6、新加坡：連續(xù)2個季度小幅上漲

??回顧歷史數(shù)據(jù)，從2007年四季度至2008年三季度，新加坡房價保持了小幅上漲之后，受金融危機影響開始大幅下跌，跌勢一直到2009年二季度。之后新加坡房價開始回暖并持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2013年三季度左右。這期間房價上漲的原因主要是美國推行QE，在全世界低利率的影響下，大量熱錢涌入新加坡房地產(chǎn)市場。為了遏制房價過快上漲的勢頭，新加坡政府采取樓市管控政策，房價應(yīng)聲下跌，跌勢一直從2013年四季度持續(xù)到2017年二季度。直到2017年，新加坡對房地產(chǎn)市場的管控措施才有所松動，2017年三季度開始，新加坡房價出現(xiàn)回暖，2018年一二季度漲幅有所擴大。為抑制房價，2018年7月，新加坡上調(diào)額外買家印花稅稅率5–15個百分點，并收緊貸款限額，隨后三個季度高位盤整，上漲勢頭得到控制。2019年二三季度，新加坡房價連續(xù)小幅上漲，但季度漲幅遠小于去年前兩季度。雖然近兩年新加坡房價持續(xù)上漲，但整體漲幅僅為11.9%，且還未超過2013年的高點，金融危機以來房價的整體漲幅也遠低于多數(shù)國際大都市。受東南亞多國房價上漲的影響，預(yù)計2019年四季度新加坡房價將繼續(xù)小幅上漲。

??7、香港：小幅下跌

??回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年香港房價指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌的情況，并且上漲的時間要長于下跌的時間，呈波段式上漲的走勢。十年來香港房地產(chǎn)市場持續(xù)走高主要有4個因素：1、金融環(huán)境寬松，利率較低使得投資成本較低；2、看好香港經(jīng)濟和房地產(chǎn)的島外資金大量涌入；3、內(nèi)地資本外流，人民幣進入香港方便；4、地少人多，住房供不應(yīng)求。但種種跡象已表明，目前香港樓市存在泡沫，香港政府也意識到了這一點，2016年以來多次出臺調(diào)控政策，并在2017年5月再加碼，針對有多筆按揭貸款以及主要收入來自外地的購房者提高了購房門檻，以此來調(diào)控樓市。2018年6月進一步出臺對一手住房征收空置稅等六項調(diào)控政策。2018年三季度香港房價指數(shù)小幅下跌，此前已連續(xù)9個季度上漲，四季度繼續(xù)加速下跌，2019年一季度香港房價指數(shù)轉(zhuǎn)漲，二季度繼續(xù)上漲并創(chuàng)新高。三季度受經(jīng)濟環(huán)境和社會事件影響，香港房價出現(xiàn)下跌，10月中旬香港提出放寬首次置業(yè)按揭后，二手住宅交投量價齊升，再加上美聯(lián)儲宣布降息0.25個基點，可望延續(xù)香港的低息環(huán)境，對樓市有利好及支持作用，預(yù)計四季度香港房價將繼續(xù)下跌，但跌幅或?qū)⑹照?/p>

??8、北京和上海: 房價震蕩盤整

??回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年北京和上海房價指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌，并且上漲的時間要長于下跌的時間。房價指數(shù)的上漲，主要是由于國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)增長，京滬人口大量流入，居民因為投資渠道較少而將資產(chǎn)主要配置在房產(chǎn)上。從2017年二季度至2019年三季度，由于調(diào)控趨嚴，北京和上海的房價指數(shù)均被遏制住了快速上漲的勢頭，進入調(diào)整期。且影響京滬樓市長期趨勢的人口因素也發(fā)生了變化，2017年北京和上海常住人口均出現(xiàn)負增長。北京的房價指數(shù)由2017年一季度的261.9下跌至2019年三季度的242.7，下跌7.4%。2016年三季度至2017年四季度，上海的房價指數(shù)在205點左右盤整了6個季度，2018年緩慢下跌。2019年一季度以來連續(xù)小幅上漲，2019年三季度相比2017年二季度的高點下跌了1.8%。

??四、10大國際都市房價走勢預(yù)測

??國際貨幣基金組織（IMF）10月發(fā)布最新一期《世界經(jīng)濟展望報告》，將2019年世界經(jīng)濟增速下調(diào)至3%，較今年7月份預(yù)測值下調(diào)0.2個百分點，這也是2008年金融危機爆發(fā)以來最低水平。報告稱，貿(mào)易壁壘上升、貿(mào)易和地緣政治不確定性增加、部分新興市場和發(fā)展中經(jīng)濟體宏觀經(jīng)濟壓力以及發(fā)達經(jīng)濟體結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致今年世界經(jīng)濟放緩。IMF預(yù)計，世界經(jīng)濟增速有望在2020年提升至3.4%，較7月份預(yù)測值低0.1個百分點。IMF預(yù)計，發(fā)達經(jīng)濟體今明兩年經(jīng)濟增速均放緩至1.7%；新興市場和發(fā)展中經(jīng)濟體今明兩年經(jīng)濟增速分別放緩至3.9%和4.6%。

??美聯(lián)儲從7月到10月，短短四個月內(nèi)進行了三次降息。歐洲央行9月進一步下調(diào)利率至負數(shù)范圍，并重啟QE，無限期購買債券。其他主要國家和地區(qū)，韓國下半年降息兩次，香港金管局年內(nèi)降息三次，英國和加拿大目前還未降息。日本央行決定加強前瞻指引，并保持利率和資產(chǎn)購買不變。中國目前利率水平處于低位，奉行穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。巴西、俄羅斯、印度、印尼等新興市場國家也紛紛降息。今年年初以來，全球30多個國家央行先后宣布降息，降息陣營不斷擴大。

??從以往經(jīng)驗看，經(jīng)濟走勢和貨幣政策是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖和貨幣政策放松，刺激房地產(chǎn)市場升溫，經(jīng)濟轉(zhuǎn)冷和貨幣政策從緊，抑制房地產(chǎn)市場升溫。就全球宏觀經(jīng)濟形勢而言，隨著貿(mào)易摩擦和地緣政治局勢的不確定性，全球經(jīng)濟下行風(fēng)險仍然十分嚴峻，年初以來全球多國央行貨幣政策開始不同程度地轉(zhuǎn)向?qū)捤?。綜合來看，2019年四季度10大國際都市的房價總體趨勢將繼續(xù)小幅震蕩。

??展望2019年四季度，不同城市的分化趨勢會更加明朗：由于美國經(jīng)濟衰退風(fēng)險上升，美國樓市的風(fēng)險也在增加，紐約和洛杉磯的房價可能將下跌；英國脫歐帶來的政治不確定性、經(jīng)濟增長放緩等將會對倫敦房價造成較大影響，預(yù)計倫敦樓市可能繼續(xù)保持振蕩下行走勢；由于目前國際貿(mào)易形勢和地區(qū)局勢的不確定性，預(yù)計香港房價將下跌；由于北京和上海嚴厲的樓市調(diào)控政策沒有明顯放松的跡象，在經(jīng)歷兩年多的調(diào)整后，預(yù)計北京和上海的房價將趨穩(wěn)。

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