[世邦魏理仕]北京投資市場大宗交易總額創(chuàng)歷史紀(jì)錄

??2020年1月8日，北京–世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《2019年北京房地產(chǎn)市場回顧及2020年市場展望》。報告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場、倉儲物流市場、商務(wù)園區(qū)市場及投資市場，呈現(xiàn)如下特點：

??優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：

??2019年全年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級供應(yīng)量高達(dá)71.3萬平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平；

??從行業(yè)類型來看，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)依然是市場去化的主要動力；2020年，國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的明朗有望提振企業(yè)信心并實施較積極的房地產(chǎn)策略；

??全年非核心區(qū)域凈吸納量占全市比僅為34%，同比顯著下滑；但高租金性價比及市場對新興商務(wù)區(qū)長期發(fā)展的信心將推動其項目招商和入駐逐漸步入正軌；

??面對2020年供應(yīng)高峰的壓力，市場租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動搬遷和升級需求的放量，此外，業(yè)主們也會積極投入資金對現(xiàn)有樓宇升級改造以應(yīng)對新項目帶來的競爭壓力。

??優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：

??2019年，僅國貿(mào)東樓、北京SKP南館兩個代表性新項目入市，總體量8.5萬平方米，顯著提升核心商圈的集聚性和覆蓋力；百貨業(yè)態(tài)持續(xù)停業(yè)改造，代表性項目合計四個總體量達(dá)7.6萬平方米；

??年末空置率有所上升，達(dá)到6.5%，同比上升1.9個百分點。全年購物中心首層平均租金同樣本比上漲1.5%，核心、次級和非集中商圈均有一定幅度的增長。

??2020年，消費市場的細(xì)分化對行業(yè)提出了更高的要求，將推動業(yè)主和零售商進(jìn)行進(jìn)一步精細(xì)化經(jīng)營的變革。

??倉儲物流市場：

??2019年全年新交付項目四個，新增倉儲面積18.2萬平方米，分布于馬駒橋、通州、亦莊以及房山等四個子市場；全年凈吸納量錄得9.0萬平方米，同比下降58%；

??雖然整體市場有退租情況出現(xiàn)，但核心區(qū)位的高標(biāo)倉仍然緊缺，業(yè)主仍有信心調(diào)高租金，全年平均租金同樣本比上漲3.7%；

??2020年，全年僅有一個6.6萬平方米的新增項目交付，可租面積緊缺，預(yù)計空置率下降，租金有望上漲但漲幅有所放緩。

??商務(wù)園區(qū)市場：

??2019年新交付商務(wù)園區(qū)面積57.2萬平方米，創(chuàng)近六年新高，僅次于2013年的歷史高峰；全年凈吸納量為25.7萬平方米，較2018年縮減25%；

??TMT行業(yè)仍然是需求主力，占全市新增需求的44%；2019年金融類企業(yè)在商務(wù)園區(qū)異軍突起，新租貢獻(xiàn)達(dá)到18%；生物醫(yī)藥企業(yè)占比12%。由于整體新租需求承租能力偏低，加上經(jīng)濟(jì)波動、金融環(huán)境不穩(wěn)定導(dǎo)致散租租戶減退面積，部分業(yè)主傾向通過降低租金報價或提供特價房源的方式吸引租戶，平均租金全年同樣本比下降1.6%；

??2020年，新增供應(yīng)將進(jìn)一步加大至歷史最高位超過90萬平米，供應(yīng)壓力加之需求并未見強(qiáng)勢跡象，空置率將大幅提升，租金仍有下行風(fēng)險。

??投資市場：

??2019年，北京投資市場大宗交易總額達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的866億元。境外投資者是北京市場最為活躍的買家類型，投資額占比達(dá)到31%，并在近兩年保持上升勢頭；

??寫字樓始終是投資者關(guān)注的重點，且在零售物業(yè)和酒店項目的交易中，商改辦、酒改辦項目的投資額占比近半，顯示投資者對于北京辦公市場基本面保持樂觀。

??一．優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

??——供應(yīng)端：供應(yīng)高峰壓力之下，高品質(zhì)項目更具韌性。

??2019年全年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級供應(yīng)量高達(dá)71.3萬平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來最高水平。

??另一方面，整體需求疲軟，全年凈吸納量僅錄得12.1萬平方米，為過去5年歷史最低。CBD核心區(qū)域和金融街高品質(zhì)新項目的陸續(xù)交付，吸引了眾多企業(yè)搬遷落戶。但2019年以前入市項目整體凈吸納量為負(fù)，這些項目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化：超甲級寫字樓最為穩(wěn)?。黄渌准墝懽謽?，隨著租金的調(diào)整和升級需求的釋放，下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解；而乙級寫字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬平方米，創(chuàng)歷史新低。供應(yīng)高峰和新租動力不足的雙重壓力之下，全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，創(chuàng)2010年以來的最大跌幅，其中乙級市場為-2.1%。

??——需求端：升級需求成全年主線，行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域表現(xiàn)分化。

??高品質(zhì)供應(yīng)入市和甲級市場租金下行為租戶升級需求創(chuàng)造機(jī)會窗口。從行業(yè)類型來看，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)依然是市場去化的主要動力。雖然在去杠桿的政策壓力下，非傳統(tǒng)金融行業(yè)和融資受阻的科技類企業(yè)頻頻出現(xiàn)縮面積、退租或整合。但另一方面，銀行、保險、基金和證券等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)新租和擴(kuò)租需求仍較為活躍，并貢獻(xiàn)多宗大面積成交，成為全年市場尤其是核心區(qū)域的頭號新增需求來源；TMT雖然需求增速自下半年開始放緩，但其頭部企業(yè)依然是整體市場需求引擎之一；專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求主要體現(xiàn)在搬遷升級和擴(kuò)租等方面。

??2020年，國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的明朗有望提振企業(yè)信心并實施較積極的房地產(chǎn)策略。其中，中國金融行業(yè)對外開放力度的加大，以及北京各區(qū)政府對金融行業(yè)給予的鼓勵政策都將帶動其租賃需求的提升；2019年下半年多家科技巨頭和獨角獸企業(yè)在北京的戰(zhàn)略布局落地，也預(yù)示著這些企業(yè)自身及其上下游將為寫字樓租賃市場注入新的活力。

??——新興區(qū)域需求有待培養(yǎng)，核心區(qū)域迎改造升級潮。

??核心商務(wù)區(qū)可租面積增加的外因和部分新興商務(wù)區(qū)商務(wù)氛圍和基礎(chǔ)設(shè)施欠缺的內(nèi)因作用下，全年非核心區(qū)域凈吸納量占全市比僅為34%，同比顯著下滑。2020年，北京寫字樓市場預(yù)計入市的近百萬平方米新增供應(yīng)中，有57%位于非核心區(qū)域，仍將面臨較大的去化壓力。但高租金性價比及市場對新興商務(wù)區(qū)長期發(fā)展的信心將推動其項目招商和入駐逐漸步入正軌。核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)主要仍來自CBD，中服地塊的供應(yīng)量較2019年有所回落，但疊加現(xiàn)有可租面積，對整體核心區(qū)域的競爭壓力將有增無減。為減緩新項目帶來的市場壓力，部分老舊樓宇已啟動改造升級，預(yù)計2020年將有更多項目跟進(jìn)。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部主管張冀蘇指出：“2019年是近10年以來最具挑戰(zhàn)的一年。面對經(jīng)濟(jì)放緩、需求放緩及市場供應(yīng)高峰的到來，大部分業(yè)主主動調(diào)整租賃策略，租金價格也從觀望堅持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)；面對2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動搬遷和升級需求的放量，此外，業(yè)主們也會積極投入資金對現(xiàn)有樓宇升級改造以應(yīng)對新項目帶來的競爭壓力?！?/p>

??二．優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

??——市場進(jìn)入存量時代，消費市場細(xì)分化考驗行業(yè)運(yùn)營能力。

??2019年，僅國貿(mào)東樓、北京SKP南館兩個代表性新項目入市，總體量8.5萬平方米，均為CBD商圈地標(biāo)性項目的擴(kuò)建，開業(yè)后市場反響熱烈，為CBD供應(yīng)放量后即將入駐的大量辦公人口提供了更豐富的高端消費場所和服務(wù)配套選擇，有助提升核心商圈的集聚性和覆蓋力。百貨業(yè)態(tài)持續(xù)停業(yè)改造，或轉(zhuǎn)型辦公用途、或轉(zhuǎn)型社區(qū)型購物中心，代表性項目合計四個總體量達(dá)7.6萬平方米。

??從需求業(yè)態(tài)看，餐飲類尤其是茶飲小吃，服務(wù)類別中的藝術(shù)類和兒童類教育培訓(xùn)、健身運(yùn)動類、照相館較為活躍。零售類別中，美妝、運(yùn)動戶外服飾、電子產(chǎn)品、新能源車相對活躍；潮牌、輕奢是成熟商圈購物中心服飾類升級熱門方向；快時尚表現(xiàn)欠佳。受政府“首店經(jīng)濟(jì)”政策推動，多家知名品牌開設(shè)旗艦店或品牌形象店，例如：華貿(mào)中心的鬼塚虎旗艦店、in88的樂高旗艦店等，而新增國際品牌集中在潮牌、戶外運(yùn)動、飾品類。受經(jīng)濟(jì)形勢和業(yè)主方品牌調(diào)整計劃兩方面的影響，年末空置率有所上升，達(dá)到6.5%，同比上升1.9個百分點。全年購物中心首層平均租金同樣本比上漲1.5%，核心、次級和非集中商圈均有一定幅度的增長。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“2019年在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，北京消費市場仍然保持平穩(wěn)增長。政府發(fā)展夜經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)，鼓勵傳統(tǒng)商圈升級改造，以及出臺多項促消費政策，有效推動零售物業(yè)市場發(fā)展。2020年，消費市場的細(xì)分化對行業(yè)提出了更高的要求，將推動業(yè)主和零售商進(jìn)行進(jìn)一步精細(xì)化經(jīng)營的變革。新增供應(yīng)量將持續(xù)偏少且主要集中在非核心區(qū)域，其中麗澤、房山等區(qū)域新項目的開業(yè)，將填補(bǔ)這些區(qū)域商業(yè)設(shè)施的不足。核心圈的升級和傳統(tǒng)百貨的改造繼續(xù)同步推進(jìn)，將更好地適應(yīng)當(dāng)前消費方式和結(jié)構(gòu)的變化?！?/p>

??三．倉儲物流市場

??——供求矛盾適度緩解，租戶外溢漸成常態(tài)。

??2019年全年新交付項目四個，新增倉儲面積18.2萬平方米，分布于馬駒橋、通州、亦莊以及房山等四個子市場。全年凈吸納量錄得9.0萬平方米，同比下降58%。

??上下半年出現(xiàn)顯著反差，上半年受新項目入市帶動，第三方物流租戶的擴(kuò)租、新租較為活躍，并且有來自企業(yè)端的細(xì)分領(lǐng)域需求出現(xiàn)；下半年，來自電商、第三方物流的租戶仍有新租、擴(kuò)租交易，但不足以填補(bǔ)因產(chǎn)業(yè)升級和租戶外遷帶來的退租面積。整體空置率年末錄得4.3%，較幾乎滿租的2018年有明顯上漲。雖然整體市場有退租情況出現(xiàn)，但核心區(qū)位的高標(biāo)倉仍然緊缺，業(yè)主仍有信心調(diào)高租金，全年平均租金同樣本比上漲3.7%。2020年，計劃交付的項目仍處于延期狀態(tài)，全年僅有一個6.6萬平方米的新增項目交付，可租面積緊缺，預(yù)計空置率下降，租金有望上漲但漲幅有所放緩。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹指出：“2019年北京倉儲物流市場高開低走，同時向河北、天津遷址的租戶逐漸增多，而北京項目也在此過程中逐漸推進(jìn)租戶調(diào)整和升級。京津冀物流市場已經(jīng)由原來的北京單極化，向天津、河北協(xié)同均衡發(fā)展的方向轉(zhuǎn)型。隨著河北自貿(mào)區(qū)的設(shè)立和天津新版物流空間規(guī)劃布局的頒布，京津冀大物流圈逐漸成型并將日趨成熟。我們建議，物流需求企業(yè)應(yīng)提早布局，在京津冀大物流圈的優(yōu)質(zhì)區(qū)位搶占市場先機(jī)?！?/p>

??四．商務(wù)園區(qū)市場

??——新興商務(wù)園區(qū)活躍，未來整體供應(yīng)壓力加大。

??2019年新交付商務(wù)園區(qū)面積57.2萬平方米，創(chuàng)近六年新高，僅次于2013年的歷史高峰。其中亦莊貢獻(xiàn)了70%，其次是豐臺科技園19%。全年凈吸納量為25.7萬平方米，較2018年縮減25%。北清路、亦莊、豐臺科技園三個新興子市場需求表現(xiàn)突出，而中關(guān)村軟件園、上地、電子城三個傳統(tǒng)子市場全年均出現(xiàn)負(fù)吸納。

??TMT行業(yè)仍然是需求主力，占全市新增需求的44%，AI、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)教育等企業(yè)積極擴(kuò)張，北清路、亦莊的新交付項目為其提供了充足的搬遷升級、新租、擴(kuò)租空間；另外，2019年金融類企業(yè)在商務(wù)園區(qū)異軍突起，新租貢獻(xiàn)達(dá)到18%，來自銀行、保險的傳統(tǒng)金融需求在商務(wù)園區(qū)貢獻(xiàn)多筆大面積成交。生物醫(yī)藥企業(yè)占比12%，為第三位需求。64%的交易量來自于1萬平米以上的大面積成交，表現(xiàn)市場需求更集中化。由于整體新租需求承租能力偏低，加上經(jīng)濟(jì)波動、金融環(huán)境不穩(wěn)定導(dǎo)致散租租戶減退面積，部分業(yè)主傾向通過降低租金報價或提供特價房源的方式吸引租戶，平均租金全年同樣本比下降1.6%。2020年，新增供應(yīng)將進(jìn)一步加大至歷史最高位超過90萬平米，供應(yīng)壓力加之需求并未見強(qiáng)勢跡象，空置率將大幅提升，租金仍有下行風(fēng)險。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗指出：“進(jìn)入2019年以來，商務(wù)園區(qū)市場吸納量主要以頭部TMT企業(yè)擴(kuò)租、升級或大宗交易為主，而此類交易更容易在基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善的北清路、亦莊這樣的新興子市場得以滿足，傳統(tǒng)核心商務(wù)園區(qū)長期以來的穩(wěn)定性受到?jīng)_擊。2020年，面臨商務(wù)園區(qū)自身和來自優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)的雙重壓力，市場面臨更大挑戰(zhàn)，業(yè)主方應(yīng)盡快調(diào)整租賃策略，緊扣產(chǎn)業(yè)鼓勵和支持政策，提供更多附加值的服務(wù)以應(yīng)對未來的不穩(wěn)定市場和競爭壓力。”

??五．投資市場

??——大宗交易總額創(chuàng)歷史紀(jì)錄，門戶城市潛力釋放。

??2019年，北京投資市場大宗交易總額達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的866億元。境外投資者是北京市場最為活躍的買家類型，投資額占比達(dá)到31%，并在近兩年保持上升勢頭；此外自用型買家仍然是北京寫字樓資產(chǎn)的重要收購方，其收購寫字樓遍布朝陽、海淀、豐臺、通州等區(qū)域。

??從物業(yè)類型看，寫字樓始終是投資者關(guān)注的重點，且在零售物業(yè)和酒店項目的交易中，商改辦、酒改辦項目的投資額占比近半，顯示投資者對于北京辦公市場基本面保持樂觀。2019年也是另類投資正式入場元年，共完成兩個數(shù)據(jù)中心和一個停車場資產(chǎn)包的交易，使得北京的投資選擇更趨多元化。從區(qū)位看，非核心區(qū)域占到全年交易額比超六成，而核心區(qū)域多個稀缺資產(chǎn)入市，也充分調(diào)動了投資者熱情。

??世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管紀(jì)剛指出：“今年創(chuàng)紀(jì)錄的大宗交易額是北京邁入全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)門戶城市的重要標(biāo)志，極具韌性的市場基本面和逐漸增多的可售資產(chǎn)是今年北京對投資者的吸引力所在。隨著金融領(lǐng)域的進(jìn)一步開放和大宗交易市場化程度的提升，我們預(yù)期境內(nèi)外投資者將繼續(xù)積極地在北京挖掘價值投資的機(jī)會，并為整個商業(yè)地產(chǎn)市場注入新的活力。”